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遂宁健坤喜盈门项目——市场报告1一、宏观经济环境分析二、四川省产业战略环境四、遂宁市城市发展态势分析七、项目策略性市场定位六、城区商业、专业市场调查分析五、遂宁市城市实力分析报告结构三、遂宁市城市区位分析2一、宏观经济环境分析国内宏观经济——经济站稳并逐步回暖3汇丰PMI指数印证经济回暖汇丰12月14日公布了11月中国制造业采购经理人指数(PMI)，11月汇丰PMI终值为50.5，为13个月以来新高，略高于50.4的市场预期。4电力行业数据点评:经济回暖11月全社会用电量4139亿千瓦时,同比增长7.6%,增速较10月回升1.5个百分点,说明经济逐步回暖,对电力的需求逐步提升。1-11月,全国全社会用电量45028亿千瓦时,同比增长5.1%。5十城11月新房成交翻倍北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、成都、天津、青岛、苏州十个城市11月新房成交量约9.5万套，环比十月大幅上涨38%，同比上涨93.6%。国家统计局9日公布的1-11月全国房地产开发和销售情况显示，今年前11个月，全国房地产开发投资64772亿元，同比增长16.7%，增幅提高1.3%。据国家统计局统计，1-11月份，全国商品房销售面积为9.1705亿平方米，同比增长2.4%，增速较1-10月份提升了3.5个百分点；其中，住宅销售面积增长2.3%，较1-10月增长3.5个百分点。单论11月，楼市的火爆销售势头更为明显。按国家统计局数据测算，11月全国商品房销售面积1.2962亿平方米，环比上涨25.82%。612月资讯北京：一线城市土地出让收入减4成，警惕巧立名目卖地。上海：12月楼市成交量创23个月新高，购房心态逆转。广州：量价齐升，广州一手住宅价格2012年微涨6.7%。深圳：2013即将粉墨登场，深圳房贷一族月供将“减负”。成都：市出台意见对居民灾后购房实施购房财政补贴；开征个人住房出租租赁税，税率分三档最高10%。7未来中国经济增长的新动力在哪里？国务院副总理李克强11月28日在中南海紫光阁会见世界银行行长金墉时指出，中国已进入中等收入国家行列，但发展还很不平衡，尤其是城乡差距量大面广，差距就是潜力，未来几十年最大的发展潜力在城镇化。中央政治局会议给出的答案也包括城镇化：“要积极稳妥推进城镇化，增强城镇综合承载能力，提高土地节约集约利用水平，有序推进农业转移人口市民化。”据测算，每一个百分点的城镇化率，对应的都是上千万人口以及数以万亿元计的投资和消费。相比于已不适用的“出口导向”及“投资驱动”型经济模式，中国经济未来的动力在自主创新，未来的空间在城镇化。可以预见的是，产业转型与升级、新型城镇化建设将继续推进，力度不断加大。城镇化将成中国经济增长新动力8根据各大房企的销售简报统计，包括万科、恒大、保利、富力、华润、金地、绿城、雅居乐、中海、招商在内的十大龙头房企，2012年前11个月销售已经达到了6025亿元，在一季度遭遇地产寒冬的情况下仍创出历史新高。在销售回暖的同时，龙头房企的拿地金额也明显增加。在上半年拿地金额仅304亿元的情况下，6月～11月十大龙头房企的拿地金额一跃升至882亿元，较上半年增长190%，占销售额的比值也达到了29.1%。全年拿地销售比进而提升至19.7%，接近2011年的水平。(据12月13日《证券日报》)十大房企前11月销售突破6000亿910房企整体规模登上新台阶，梯队差距一次次拉大，前50房企向前冲刺的动力在加大，房地产市场进入更为激烈的竞争格局。绿地与保利十分抢眼，借助高周转运营模式，业绩突破千亿。绿城和华润成为第二梯队新秀，300-500亿的阵营竞争进一步加剧。销售面积方面，几乎与销售金额梯队保持一致，第一梯队增加1席，已达3家，企业整体向前靠拢的趋势明显。各种数据表明：今年调控目标初步实现，我国经济明显回暖。将持续到明年上半年；随着政府结构性调整，明年下半年的经济也会持续好转，消费者信心会得到恢复！现在是地产行业屯粮的好时机。分析与总结：112013年上半年经济预测在国家宏观经济环境影响下，贯彻本项目的开发战略：经济回暖，市场消费信心开始恢复，因此在项目开发以市场消费为战略思考点。12二、四川省产业战略环境13产业战略：建设西部经济发展高地——强力推进产业战略发展规划“一枢纽、三中心、四基地”在2008年1月22日召开的四川省第十一届人代会第一次会上，四川制定了未来5年的发展蓝图：着力打造“一枢纽、三中心、四基地”，形成新的发展格局，建设西部经济发展高地；生产总值年均增长10%，到2012年达到18600亿元，人均达到22200元，城乡居民收入较快增长；进一步改善发展环境，努力建设富裕四川、和谐四川、文明四川、开放四川、生态四川。“一枢纽”——西部综合交通枢纽“三中心”——西部物流、商贸、金融中心“四基地”——重要战略资源开发基地、现代加工制造业基地、科技创新产业化基地、农产品深加工基地小结：遂宁市优越的地理位置，刚好在这次省政府的战略推动下，成为关注的热点，中国西部现代物流港的建设和遂宁交通枢纽的交叉汇集正好印证了遂宁在这次战略中所面临到的机遇。14发展枢纽经济，让四川辐射西部、面向全国、融入世界，建设西部经济发展高地——枢纽建设：“蜀道难”将变“蜀道通”四川将全面打通北南西东四个方向的出川铁路大通道。北通道是连接四川与西北地区、京津冀地区、东北等地区的客货主通道。通道内现有：宝成线、达成线(含在建的达成扩能)、襄渝线(含在建的襄渝二线)，拟建兰渝线。规划拟新增成都至甘肃哈达铺到兰州、成都至江油延伸至西安客运专线的建设，可形成成都至北京和成都至兰州大通道，进而与中亚铁路相接，融入欧亚大陆桥通道。建成后形成年输送能力可达客车200对，货运3亿吨，比目前增加客车170对，增加货运能力2.7亿吨，旅客旅行时间成都到北京约缩短到8小时、成都到兰州约4小时。南通道是连接四川与北部湾、珠三角地区乃至东南亚的重要铁路通道。通道内现有成昆线、内昆线。规划拟新增成都至贵阳铁路的建设，加强与北部湾、珠三角地区乃至东南亚的联系，是四川连接泛亚铁路和出海的对外进出口货物主通道。建成后将形成年输送能力可达客车160对，货运1.7亿吨，比目前增加客车145对，增加货运1.4亿吨，旅客旅行时间成都到广州缩短到8小时。“一枢纽、三中心、四基地”15西通道是四川连接西藏、青海、新疆地区的铁路通道。规划拟新增成都至拉萨等铁路建设，将填补川西北、藏东南、甘南地区没有铁路的空白。建成后将形成年输送能力可达客车30对，货运2000万吨。东通道是四川连接重庆、长三角地区的重要通道。通道内现有成渝线、达成线(含在建的达成扩能)、襄渝(含在建的襄渝二线)、遂渝线、达万线。规划拟新增成渝城际铁路建设，加强四川与华中、华东地区客货交流。建成后将形成年输送能力可达客车250对，货运1.5亿吨，比目前增加客车230对，增加货运1.3亿吨，旅客旅行时间成都到上海约缩短到9小时。建西部物流、商贸、金融中心随着西部综合交通枢纽建设的同时，四川以第三方物流为突破口，整合现有资源，培育物流市场，通过引进一批、培育一批、提升一批，提高物流服务水平，推进物流业发展，降低物流成本。着力建设西部物流中心、商贸中心和金融中心“三中心”，以及建设重要战略资源开发基地、现代加工制造业基地、科技创新产业化基地、农产品深加工基地“四基地”。交通枢纽建设是保障，而“三中心”、“四基地”又将促进枢纽发展。16“一枢纽、三中心、四基地”三、遂宁市城市区位分析17遂宁在我国的地理位置珠三角经济区长江三角经济区环渤海经济区成渝经济区遂宁小结：遂宁市地处成渝经济区中的节点城市。路、空交通网络，遂宁在成渝经济区中起到了重要的作用。四大经济区的呼应和交流，为遂宁城市在未来的发展中带来了前所未有的发展机遇。18遂宁在四川省的位置重庆区域遂宁19遂宁的交通网络优势小结：遂宁是四川第二大交通枢纽，与成都、重庆两个特大城市等距140公里，是川渝经济区的中心节点城市，被誉为“川中明珠”和“成渝之心”。中国西部四大高速铁路、五大高速公路网络在此交汇，“一环六射”的综合立体交通网络初步形成。目前正在实施的广州-贵阳-重庆和上海-武汉-成都高速铁路建设工程，未来遂宁将成为成为连接沪汉蓉、渝贵穗，贯通长三角、珠三角、京津冀的重要城市。20小结：国家大西部开发战略中，四川作为一个重要的开发省份，在区域性经济发展中，成渝经济区必然成为继长三角、珠三角、京津冀之后的中国经济区域性经济增长极。中规院把遂宁市确定为物流、交通枢纽，从上图分析中，遂宁区域区位优势突出，相当于京津塘之间的廊坊、长三角的苏锡常和珠三角的东莞。遂宁在川渝经济圈中的特殊区位遂宁市重庆市成都市成渝经济区在川渝经济圈的成渝经济区中，遂宁的城市发展必然成为区域性经济的补充。21遂宁在成渝经济圈的交通优势——机场双流国际机场江北机场重庆南充机场绵阳机场小结：上图为遂宁1.5小时车程范围内，涵括37座城市共1.14亿人口，便利的交通优势，为遂宁城市发展城市提供良好的先天条件。在成渝经济圈中，服务型城市功能将越显突出。五大机场作用，为遂宁市在旅游、物流方面提供了便利的快速交通网络，必将加速城市产业升级。22遂宁机场遂宁区位总结与项目机遇思考遂宁位于四川省东部区域，东临成都，南靠重庆，在整个成渝经济区中，起到了节点城市的作用。便利的交通网络（陆、空交通动线），推动了遂宁产业不断升级，城市产能不断增大，居民收入不断增高，人均消费力增强，当前在商业消费层已逐步偏向中高端消费。遂宁是一个新兴的发展中城市，各行各业正面临着极大的机遇。在成渝经济圈中，虽然具备了良好的发展时机，但是，遂宁是农业生产所占比例很重，因此整体经济实力不高，产业发展还需基础。因此，对于本项目同样面临着城市在增加过程中，产业升级、消费层面升级等所带来的商机，因此本项目商业业态必然能弥补市场空缺。23四、遂宁市城市发展态势分析24城市简介遂宁市位于四川盆地中部，涪江中游。东西宽90.3公里，南北长108.9公里，总面积5326平方公里。东邻重庆、广安、南充，西连成都，南接内江、资阳，北靠德阳、绵阳，与成都、重庆呈等距三角。历史上，遂宁曾以其深厚的文化底蕴、迷人的灵性山水和发达的农工商贸而成为川中政治、经济和文化中心，尤以纺织食品工业闻名，素有“东川巨邑”、“川中重镇”、“小成都”之称。1985年2月，经国务院批准，设立省辖遂宁市，现辖船山、安居两区和射洪、蓬溪、大英三县。人口383万，其中农业人口260万。市城区建成区面积42平方公里，聚集人口52余万。交通条件：遂宁作为规划建设的成渝经济圈高速公路网络中心和铁路枢纽城市，正在围绕“构建盆中交通枢纽”的总体目标，实施“高速骨架”、“干线畅通”、“通乡通村”三大工程和铁路网络建设，加快交通基础设施建设步伐。高速骨架工程。形成310公里“一环六射”的“木”字形高速公路网络，与国家高速公路网络连接，东达宁、沪,南通黔、桂,西连藏、疆,北接陕、甘。“一环”：利用高速公路在遂宁交汇，形成环城高速公路，其中，西北半环即将形成，东南半环高速公路将在“十五”末期开工建设。“六射”：指遂宁至成都、重庆、绵阳、南充、内江、广安的高速公路。25干线畅通工程。以国、省道为主干，构建市内“三个环形”和“三横四纵”公路网络。“三个环形”公路网络：“内环”16公里，利用涪江二桥、涪江三桥和国道318线、省道205线围成市内小环，形成城市交通主干。“中环”210公里，形成连接船山、安居、大英、射洪、蓬溪、船山五县区之间的县际快速环形通道，提高干线路网的综合服务能力。“外环”380公里，形成连接市周边乡镇的环形通道，提高公路网络的辐射能力。旅游景点：八大景观1、皇帝赐封著名观音道场——广德寺。2、中国最早的著名观音道场——灵泉寺。3、中国第五大发明：大英卓筒井。4、大英新开发建成旅游景点：中国死海。5、各具特色的人文景观:子昂故里——金华山、川中西子湖——赤城湖、川北迷宫——高峰山、佛中之圣——宝梵寺。26城市简介射洪县大英县