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2019/9/8郑州橄榄城集中商业项目终稿汇报稿谨呈：中联创房地产开发公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2Q1：微观区域消费研究Q2：橄榄城整体商业关系Q3：核心主力业态探讨Q4：开发时序Q5：财务评价与经济分析Q6：内部空间规划建议Q7：商业招商、运营模式Q8：公寓产品定位3经实地勘察，项目核心商圈范围内（北：航海路—西：大学南路—南：柴郭村、战马屯—东：铁路线）人口分布如下社区名城人口社区名城人口上元4500春晖小区2400中心花园360亚新美好佳苑4000丽城3100晨曦小区4000绿岛港湾2100冯庄小区6000大学名郡4800健达世纪园2400花都港湾11000锦龙小区1200台胞小区2800贾砦村4000代庄小区4000柴郭村3000富华佳苑2800十八里铺3000洁云星苑2000站马屯3000外阜花园1200南刘庄1000铁路家属社区3200共计：约7.5万人市场名称人口市场名称人口万客来5000华中酒批发城1200中陆商贸城10000冯庄农贸市场1000鞋城50000百货批发市场1200华中商业城1500盈合万贸城1600摩配城1500五金塑料城2000共计：约7.5万人加上周边学校，共计：约18万人经初步统计，本项目周边2.5公里以内居民及各市场人员共计：18万人左右居民社区批发/商贸市场沿街商业设施2.5公里4橄榄城项目未来将有3-5万的居民数量，回迁安置区与经济适用房将带来2万居民，王胡砦项目规划将有10万居民规模总人口数回迁安置区约30万8500人天擎花园约11万2000人经济适用房（B-5-01/02)约13万5000人待开发安置区/经适房（B-6-01、B-8-02)约20万8500人橄榄城90-100万3-5万人总计5-7万人►橄榄城项目未来将有3-5万的居民数量，回迁安置区与经济适用房将带来2万居民；►本项目周边区域未来将存在5-7万的消费人群。待开发安置区\经适房经适房回迁安置天擎花园安置区安置区南三环►王胡砦城中村改造项目，安置房及商品房总规模达到251万平米，未来居民总数将达到10万人左右。王胡砦改造项目规划经济指标总建筑面积：400万平方米安置面积62.5万平方米酒店3.5万平方米商品房189万平方米市场40万平方米社区商业7.5万平方米学校6万平方米城市商业79万平方米医院4.5万平方米办公6万平方米其他2万平方米5根据深入访谈及问卷分析，本项目所在区域的消费者主要分为以下四类客户类型数量客户特征原社区、村砦居民约7.5万人（约1-2万村民、5万城市居民）以区域内社区居民以及原村砦居民为主初步统计，现状人口约15-18万人周边大型批发商贸市场的商户及从业人员约7.5万人（航海路鞋城2万商户，中陆商贸城3000商户，万客来1000商户）日常生活主要在各市场周边完成，多在市场附近租房居住，活动半径较小。有部分商务往来，收入水平较高。学生黄河科技大学2.5万人黄河科技大学及区域内院校新迁入居民约15-17万人（橄榄城项目约3-5万人，以及回迁安置、经济适用房2.5万人左右;王胡砦项目约10万人,其中安置房2万人左右）购买本区域内的住宅物业而迁入本地，经济收入稳定未来新增人口约15-17万人考虑到市场内从业人员在周边居住、及未来在区域内买房较多，核减重复性计算，核心商圈范围内现有居住人口约为15-18万人，未来可预期消费人口将约为30万人。根据2007年郑州人均消费支出（8716元），区域现状可实现消费总量约为13.1亿—15.7亿元，未来可达到30亿元，消费潜力巨大。6核心商圈消费者研究小结从目前来看，区域内消费需求主要有以下三类：原社区、村砦居民——生活型商业；商贸市场从业人员——生活型商业，餐饮、休闲等商务交往类商业；学生——低端餐饮、休闲、服装类商业。未来三年内，将因经济适用房、安置房以及商品房等因素，为本区域带来规模较大的城市中端、中低端消费人口（5-10万），这将加大区域内城市社区特征消费的比重。就现在及未来来看，区域消费水平整体处于中档偏下的层次，中高端生活型消费需求较小且二七商圈竞争力强；餐饮、休闲类消费需求高中低端都有，以中低端为主，中高端餐饮、休闲消费中的一部分具有在本区域完成的需求。核心商圈内的消费人口以南三环以北为主，南三环以南相对较少，由于环线阻隔以及市内商业吸引，核心商圈内的消费需求更难以吸引而易于流失，需要后期更高的经营水平来实现商圈的培育，项目商业宜逐步开发，根据市场反应及时调整，不宜为占取市场先入优势而冒进。7Q1：微观区域消费研究Q2：橄榄城整体商业关系Q3：核心主力业态探讨Q4：开发时序Q5：财务评价与经济分析Q6：内部空间规划建议Q7：商业招商、运营模式Q8：公寓产品定位8橄榄城内部商业概况——未来橄榄城内部商业总规模将达到13万平米左右，以冯庄路两侧最为集中编号地块商业面积(平米)1A-2-012006.002A-3-0121616.003A-4-014753.004B-2-041263.005B-4-01/0211072.006B-9-032692.007B-11-01/0229678.208B-11-04(检察院)7215.009B-8-025831.2910C-3-0122418.0011C-3-045324.0012C-4-0115913.24合计129781.73213459116107812本项目本项目规模：80930平米9“整合商业模式”——满足消费者一站式消费服务整合商业模式实现商品、服务和地理位置的互补方便用户消费行为日常生活型消费及服务为主核心功能区，核心磁力业态整合多种业态、经营范围组合各商业设施合理布局消费者需求发展模型过去现在未来(本项目)目的：购物目的：休闲目的：一站式要求：丰富的产品品类产品搭配良好的购物环境方便的购买地点合理的的价格选购方便时间快捷氛围店面声誉……要求：业态组合经营范围的组合休闲空间和氛围要求：减少空间转移和时间成本，对于一站式个人日常消费的需求10橄榄城商业整体规划——整合商业模式，四大商业体系LifestyleCenter（生活体验式商业中心）►核心主力店+1-2家次主力店（电器、软饰等）；►大型超市；►餐饮、休闲娱乐(商务会馆)。邻里中心►次主力店(家居建材、电器IT、餐饮、休闲娱乐及相关业态)；►一期地块可设置中小型家居建材等，10号地设置餐饮、KTV、网吧、美容SPA等设施）。学府商业►针对学生群体消费，时尚服装服饰、运动服装、体育用品、IT数码、书店等。社区商业►社区服务型商业为主，便利店、蛋糕房、洗衣店、药店、小商品等、家政服务；►周边500米居民的日常消费。LifestyleCenter邻里中心：次主力店►如：东方家园社区店，小型家居店等邻里中心：次主力店►如：特色餐饮、KTV、网吧、美容SPA设施等学府商业：►如：时尚服装服饰、运动服装、体育用品、IT数码、书店等11Q1：微观区域消费研究Q2：橄榄城整体商业关系Q3：核心主力业态探讨Q4：开发时序Q5：财务评价与经济分析Q6：内部空间规划建议Q7：商业招商、运营模式Q8：公寓产品定位12本项目的角色与发展方向——LifestyleCenter（生活体验式商业中心）►整个橄榄城项目的核心功能区；►区域商业价值峰值点；►带动区域商业氛围形成，促进区域价值提升；►与其它部分（邻里型、社区型）商业形成互补。LifestyleCenter本项目发展方向建议方向1：LivingMall大型超市餐饮（餐饮街）休闲娱乐（商务会所）方向2：品牌折扣店(OUTLETS)大型超市餐饮（餐饮街）休闲娱乐（商务会所）橄榄城集中商业（本项目）思考专业市场大型超市餐饮（餐饮街）休闲娱乐（商务会所）方向3：13本项目弹性考虑——商业发展方向的弹性Outlets方向：Outlets市场辐射能力强，将能辐射整个郑州以及中原城市圈，市场需求规模足够，后期运营能力要求相对不高；但由于二三线城市品牌资源不够丰富，Outlets的渠道建设相对困难，将成为工作的重中之重。LivingMall方向：LivingMall作为区域的生活配套设施，对区域居住价值增值最大；核心商圈有足够的市场消费需求，同时，作为城市主流商业业态，招商资源丰富；但招商尤其是后期经营能力要求高。专业市场方向：在准确的选择专业内容的基础上，专业市场招商及后期运营要求相对不高；但本项目存在以下困难：①项目规模小，难以形成市场垄断地位；②项目物流仓储及交通配套不足，目标市场向全省、全国拓展有一定阻碍；③专业市场形象对区域居住价值有一定负面影响。橄榄城集中商业（本项目）思考OutletsLivingMall专业市场14本项目弹性考虑——商业空间规划的弹性规模增加的弹性考虑：超市部分在规划设计时留出未来增建两层的空间；Mall部分若商业方向选择Outlets或专业市场，规划建设时增加2层地下空间，规模可增加9000-18000平米。业态变更的弹性考虑：集中商业的基本空间结构以满足购物中心为标准，为未来留足空间的灵活性，二次结构分割及装饰根据业态确定；超市部分采用钢结构，未来内外装修可根据形象需求进行改造；橄榄城集中商业（本项目）思考15商业形象定位聚集都市活力……展现国际时尚……共享便捷生活……LifestyleCenter郑州首席生活体验式商业中心橄榄商业广场16•一个整合购物、超市、餐饮、休闲娱乐、家居生活的全业态魅力生活港17•一个全方位演绎现代城市生活、24小时活力四射的全天候国际商业城18Q1：微观区域消费研究Q2：橄榄城整体商业关系Q3：核心主力业态探讨Q4：开发时序Q5：财务评价与经济分析Q6：内部空间规划建议Q7：商业招商、运营模式Q8：公寓产品定位19项目开发时序解析项目开发时序2009年2010年2011年2012年超市商务会馆/餐饮主力店Mall/公寓住宅餐饮街超市是区域商业氛围最关键的业态；商务会馆、大型餐饮目的性及生存能力强，容易招商进驻，两者尽早建设，以树立商业形象，提供宣传支点，启动区域商业氛围的培育回笼资金，尽量早开发启动区销售基本完成，避免内部竞争超市建成开业，商业配套价值成为现实与其他项目的竞争核心磁力商业入驻，区域商业氛围初步形成，建设风情餐饮街，以打造区域特色商业形象区域商业氛围基本形成，习惯性消费规模较大，具备区域商圈建设条件项目开发进程开发时序考虑20项目开发时序及分期示意超市商务会所南三环冯庄路寒山东路餐饮街Mall公寓酒店式公寓月光路123项目分期建议21Q1：微观区域消费研究Q2：橄榄城整体商业关系Q3：核心主力业态探讨Q4：开发时序Q5：财务评价与经济分析Q6：内部空间规划建议Q7：商业招商、运营模式Q8：公寓产品定位22本项目总体指标汇总：总占地为5万平米，总建面12.5万平米项目整体经济评价商业用地技术指标数值占地面积32372.00平米容积率2.5总建筑面积80930.00平米住宅用地技术指标数值占地面积17718.58平米容积率2.5总建筑面积44296.45平米总指标数值单位占地面积50090.58㎡容积率2.5总建筑面积125226.45㎡其中：占比商业街10000㎡8%超市/会所20000㎡16%MALL30000㎡24%酒店式公寓10000㎡8%LOFT公寓10930㎡9%住宅42000㎡34%住宅底商2296.45㎡2%住宅及商业地块指标汇总：23项目建设期安排及测算假设说明项目整体经济评价施工安排2009年2010年2011年项目名称总计（平米）上半年下半年上半年下半年上半年下半年商业街10000.005000.005000.00超市/会所20000.0020000.00MALL30000.0030000.00酒店式公寓10000.0010000.00LOFT公寓10930.0010930.00住宅42