搜索
1@@@大厦商业定位及建议!!!!企划机构2012年6月2目录前言第一部分：走进龙泉第二部分：产品概况第三部分：SWOT分析第四部分：酒店市场分析第五部分：写字楼市场分析第六部分：商业市场分析第七部分：项目定位建议第八部分：项目推广建议第九部分：项目招商与销售建议3前言※针对@@@大厦项目特性，根据目前龙泉驿区酒店、写字楼、商业总体市场供求状况，并结合项目所在成都以东区域的特性，就本案的运作思路提供参考意见。※为实现本项目的快速去化，降低市场风险，根据龙泉驿区同类产品的实际配置、销售情况，为本项目的产品提供建议。※根据目前龙泉驿区同类型项目的实际案例及销售情况，为本案在取得销售许可之前的运作模式提出建设性意见。※本报告为项目前期报告，重点为整体市场的把握、产品价值提升建议、项目前期推广建议，相关细节将在后续提供给贵方。4走进龙泉第一部分5龙泉驿区整体概况及未来规划■城市概况⊙龙泉驿区位于龙泉境中南部，总面积558平方公里，总人口70万人(2011年)。龙泉驿区现辖4个街道、7个镇、1个乡。即世纪广场道、大面街道、十陵街道、同安街道、洛带镇、西河镇、洪安镇、柏合镇、茶店镇、黄土镇、山泉镇、万兴乡。区人民政府驻世纪广场道。⊙有北周文王碑、蜀僖王陵。有石经寺、湖广会馆、广东会馆、长松寺、龙泉湖、龙泉花果山、百工堰公园等风景名胜旅游区。⊙素有“四时花不断，八节佳果香”之美誉，是国务院正式命名的“中国水蜜桃之乡”，全省经济综合实力十强县（区）之一。⊙其西端紧接龙泉成华区、锦江区，北端与龙泉新都区、青白江区为邻，东端连接龙泉金堂县和资阳市的简阳市，南端与龙泉双流县、资阳市的简阳市接壤。区人民政府所在地世纪广场道城区距市中心约12.6公里，距双流国际机场约28公里。⊙区域交通道路：世纪广场道距市中心天府广场约22公里，距成都双流国际机场28公里，距火车北站24公里，距火车东客站14公里。成渝、成昆铁路，成渝高速公路贯境。公路方面，以横向干道驿都大道、成龙大道（及延伸线成简快速路）、成洛大道、成渝高速、成南高速、成安渝高速公路（在建）和纵向干道东三环路、蜀王（洪河）大道、绕城高速、新双龙路、汽车城大道、成环路、第二绕城高速（在建）等纵横交错的路网贯穿全区。公交：龙泉驿区现已开通7条龙泉驿城区对接龙泉中心的城市公交线路：218路、223路、313路、332路、854路、854A路和856路；3条龙泉驿主要场镇对接龙泉中心的城市公交线路：219路（洛带场镇），858路（西河场镇），858A路（洪安场镇），858B路、869路（同安城区）；多条成都中心城区内（绕城高速内的十洪组团）的市区公交线路：12路、80路、94路、97路、108路、122路、136路、301路、336路、534路、537路、855路、855A路、857路、857A路等。地铁：成都地铁2号线直通龙泉东站⊙行政区划：龙泉驿区位于龙泉东部，紧邻龙泉山西侧龙泉驿区辖4个街道（龙泉、大面、十陵、同安）、7个镇（洛带、西河、柏合、黄土、茶店、洪安、山泉）、1个乡（万兴）。河西新区6成都东进龙泉驿天府新区行政区天府新区所辖乡镇、街办龙泉(1293KM2)高新区南区中和街办、桂溪街办、石羊街办(3个)双流县东升街办、胜利、西航港街办、华阳街办、万安街办、黄甲、公兴、正兴、永安、籍田、兴隆、煎茶、白沙、新兴、太平、合江、永兴、三星、大林、黄龙溪(20个)新津县普兴、金华(2个)龙泉驿区大面街办、山泉、茶店、世纪广场办、柏合(5个)资阳市（191KM2）简阳市老君井、五指、武庙、丹景、新民(5个)眉山市（94KM2）彭山县青龙（1个）仁寿县视高（1个）总计37个乡镇和街办■天府新区规划范围：1578平方公里人口：近期325万人，中期500-550万人，远期600-650万人；现状地区生产总值：约771亿元。现状城镇建设用地规模：约190KM2。7成都东进国际汽车城■成都国际汽车城龙泉驿，成都市城东副中心、龙泉驿区主城区，是国务院批准的成都城市向东发展主体区域、成都经济技术开发区(国家级)所在地。2011年，龙泉驿区世纪广场道、大面街道、柏合镇、山泉镇、茶店镇被规划为成都天府新区的范围，其发展定位为成都国际汽车城。8产品概况第二部分9地块分析地理位置•本项目隶属于龙泉驿区，位于龙泉的原世纪广场，是龙泉新兴商业、居家、办公区域；•项目处于世纪广场市级商圈内，可以分享成熟商圈所带来的巨大人流；•座落于龙泉驿都大道中路，距离龙泉主城区2公里，距离成都市三环路11公里；•前面临驿都大道，后为龙泉区政府服务中心。•项目西部是御源大湖区新盘，距离约100米；项目东部为银河城市综合体，有50米；南部是皇冠国际、艺锦湾、果壳里的城等中高端大型楼盘，有200左右。•本项目距离地铁站与汽车总站较近，但又保持一定的区隔，距离龙泉汽车站约500米。进出成都主城区的车辆均从该项目所在的驿都大道经过；便利的交通为本项目开发打下坚实基础。龙泉汽车站世纪广场经济技术开发区10地块分析用地条件■项目用地为商业用地，使用年限为40年。■项目用地呈长方形，两面临街，后面为龙泉区政府服务中心。■地块目前处于围墙隔离，地块为原世纪广场的广场大坝。可视性■本项目北侧、西侧看，项目具有很好的可视性，建成后将成为龙泉地标性建筑物；本案地块现状图11地块分析周边在售物业果壳里的城御源大湖区皇冠国际首创东公元炜岸城地铁2号首创东公元建筑面积393061平米规划户数3383户车位数3410个(1:1)容积率公寓:4.20绿化率30%小户型5300元/平米大户型4800元/平米果壳里的城建筑面积959494平米规划户数7746户车位数7746个(1:1)容积率公寓:4.20绿化率40%住宅售价5500元/平米御源大湖区投资商成都御源置业有限公司物业类型普通住宅建筑类型多层小高层高层价格区间5000-5500元/平米恒禾皇冠国际社区投资商七匹狼物业类型普通住宅建筑类型多层小高层特价房惠后5600元艺锦湾艺锦湾投资商四川君信房地产开发公司物业类型普通住宅建筑类型多层住宅7000-12000元/平米未上市12地块分析•现有商业项目主要集中在老城区，目前世纪广场商圈商业气氛不浓；本项目所在的世纪广场，除临驿都大道，基本为空地，商业氛围尚未形成；•区域内有皇冠国际、果壳里的城、御源大湖区、东公元等大型综合性项目，为龙泉中高档项目，住宅价格在6000-12000元/㎡，商业在20000-25000元/㎡。•区域内商务酒店较多、各酒店主要以茶饮、餐饮和休闲为主要业态，各酒店房间数量72-150间不等，标间房价128-328元/天；•该区域业主入住率极低，主要是大部分项目未交房，但3-5年后这里的入住率将大幅度提升，商业气氛随之提升。•本项目所在区域为新开发区，将来这里将是龙泉城区中高端收入者集中地，相应商业氛围也是龙泉驿区中高端集中地带。•整体而言，项目所在区域将是龙泉驿区未来中高端社区、中高端商业区、中高端消费区。131栋，27层，单层面积约1755㎡，总建面积为47360.70㎡，酒店客房数约318套1栋，32层，单层面积约1490㎡，总建面积为47698.9㎡连层，共5层建筑面积约37272.83㎡写字楼部分商业部分产品分类酒店部分14项目经济指标总用地面积总建筑面积建筑占地面积建筑密度容积率绿地率总停车位平方米平方米平方米％％辆建设单位设计单位产品构造酒店经营单位酒店星级竣工时间自行车位项目经济指标15项目特点：※地块面积不大(约31亩)，市场定位及产品设计局限性大。※地处龙泉驿区原世纪广场，整体商业氛围不高，仍处于发展阶段。※产品属于综合性商业地产，包括标准酒店、写字楼、商业部分。※本案的重点在于商业部分的运营发展和销售。※周边配套还处于完善之中，短期内招商、销售难度加大。16SWOT分析第三部分17优势（Strength）劣势（Weakness）机会（Opportunity）威胁（Threat）1.交通条件好，成龙大道、驿都大道及成都地铁2号直达。2.本案为复合商业地产，酒店、写字楼和商业部分可捆绑或分散提升区域价值，提升商业氛围。3.周边新建中高档楼盘较多，未来商业前景看好。4.成都城东发展的副中心，消费群定位范围较广。5.天府新区的着力打造，对本区域经济具强有力提升。6.龙泉区域内，首个独立性复合商业项目，空间发展大。1.短时间内人流不足，商业气氛淡。2.地块较小，市场定位及产品设计局限性大。3.周边没有吸引消费者的场所或旅游景点。4.离主城区较远，人气较弱。5.虽周边未来业主人口较多，短时间内入住率较低，项目期间项目运营较难。1.“皇冠国际”有50亩纯商业项目即将启动。3.区域内新楼盘商业面积体量较大，分散人流较强。4.龙泉4星级酒店已有几家其他商务型酒店分布较多。5.商业口岸需要时间培育，短时间商业氛围较淡。6.政府规划落实慢或其他政策风险1.龙泉主城区尚无大型商业服务中心。2.政府正作力打造新龙泉。3.项目未来人口入住较大(5年内将新入住3万人左右)。4.龙泉综合性或复合型大型商业体缺乏，办公、购物、休闲形式单一或不足。建议：“错位营销、错位推广(如区域优势、空白填补)建议：放大优势，结合区域发展节奏，引导消费者和商家提升项目商业气氛。@@@大厦SWTO分析建议：做好区域内本项目宣传、积极引导市民消费，彰显本项目在龙泉区域的领头风范。建议：在其他商业未上市前，抓紧产品建设，强势抢占市场份额；利用天府新城、成都东城副中心优势，放大消费群体提升项目商业价值。18项目威胁分析1※市场供应量大、竞争加剧：酒店方面，龙泉驿区各区近几年大幅推出高标准、具有知名品牌管理团队的星级酒店（如龙威大酒店），商务酒店、主题酒店逐年增加(目前达到20多家)；酒行业的客户竞争已经进入白热化状态。商务楼方面，龙泉驿区未来3年内写字楼供应量将超过50万平方米，而年均消化量目前无参考数据，写字楼供过于求的形势将不可避免。商业方面，龙泉驿区近年规划建设的商业中心增多，总面积已经超过100万平方米，如音乐广场、洛带旅游商业圈、西河商业专业市场、本案区域内的皇冠国际等，势必将争夺龙泉驿区市区有限的客户资源，未来商业市场的竞争形势同样不可乐观。19项目威胁分析2※同区域写字楼产品竞争激烈：原有：成都百货大楼、花海酒店等，在建的有锦上时代，32000㎡左右。※同类写字楼产品竞争威胁：锦上时代，32000㎡左右，预计2013年8月入伙。20星级酒店商业写字楼1.区域认同问题2.同质竞争问题3.价值创造问题项目三大类产品前期问题小结@@@大厦4.市场培育问题5.持续经营问题21酒店市场分析第四部分22龙泉驿区星级酒店资料名称区域规模餐饮设施服务设施娱乐设施星级成都博瑞花园酒店阳光大道11号客房217间中餐厅西餐厅商务中心票务服务鲜花店冲印店医务室部分房间有宽带上网棋牌室游泳池保龄球场健身室按摩室桑拿浴室等四星级成都天伦酒店龙都北路客房154间中餐厅西餐厅客房送餐服务会议厅商务中心票务服务理发美容室部分房间有宽带上网咖啡厅酒吧舞厅卡拉OK厅棋牌室健身室桑拿浴室等四星级龙威酒店龙都南路198号客房242间中餐厅西餐厅客房送餐服务会议厅商务中心票务服务理发美容室部分房间有宽带上网咖啡厅酒吧舞厅卡拉OK厅棋牌室健身室桑拿浴室等四星级星光花园酒店阳关大道13号客房164间中餐厅西餐厅客房送餐服务会议厅商务中心票务服务理发美容室部分房间有宽带上网咖啡厅酒吧舞厅卡拉OK厅棋牌室健身室桑拿浴室等四星级航天宾馆航天路181号客房100间中餐厅西餐厅客房送餐服务会议厅商务中心票务服务理发美容室部分房间有宽带上网卡拉OK厅棋牌室健身室桑拿浴室等三星级23龙泉驿区星级酒店分析※品牌酒店管理团队经营：如龙威、博瑞、星光等，均依托具有专业的酒店管理团队进行日常运营。※重视个性化配套：如博瑞重视商务会议和娱乐设施，以其为特色；如新兴重视康体设施，并以其为重点进行服务特色经营。※重视商务服务：配备满足商务需要的软、硬件服务。24龙泉酒店营销策略通过前期对企业客户的推广，配合后期的价格优势，开拓了企业会议