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五洲集团山西临汾师大地块项目整体发展战略建议（初步）山西【2011】临汾〔师大商业项目〕GW/02版权申明：本报告仅供客户内部使用，版权归属﹛恒达世行房地产顾问有限公司﹜所有，未经恒达世行有限公司书面许可，不得擅自向其他任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。PACEMAKER做中国地产行业领跑者专业服务行业领先密级：AAA不可传播/复制谨呈：山西临汾五洲集团临汾五洲城建开发有限公司顾问服务工作模块及分项工作体系1价值咨询4实施咨询3策略咨询2战略咨询Step1A土地资源盘点及价值评估Step1B拆迁补偿安置成本分析Step1C项目（土地）获取研判Step2A开发目标体系设计Step2B项目整体发展战略Step2D管理组织模式设计Step2E规划设计任务书Step2F项目营销战略定位Step2G政策研究Step3A开发经济模型与经济评价Step3B开发模式研究Step3C拆迁安置及土地运营研究Step3D投融资策略Step3E地块划分与开发方案Step3F成本控制研究Step3G产品设计任务书Step4A项目营销推广计划Step4B招商方案Step4C销售控制方案Step4D驻场顾问服务Step2C项目整体发展定位四个层面共计21个模块根据要求灵活订制我们常常听到的问题•通常，在没有任何前提下、在没有任何总体目标下，我们被诸如此类的问题所困扰我们应该做多大规模的商业？我们应该做什么业态？每种业态做多大规模？各种业态之间的关系是怎样的？地标性物业靠什么手段来打造？现在集中式商业有什么创新形式来实现销售？商业采用什么形式保证规模最大，同时能确保顺利销售？从提升持有商业物业价值的角度，应该引进哪类商家？主力商家对产品的要求？启动区怎么快速回收资金？怎么在后续开发中提升价格？现在针对房地产金融支持以短期信贷为主，而持有长期收益的方式运作商业地产的首期投入大，资金回收周期长，这个矛盾如何处理？我的自有资金只有1.5个亿，如何进行项目开发？开发商业地产是否一定要做招商、经营管理？这些并不是本公司擅长的，怎么处理？商业项目很难有绝对的成功，我们只有先界定阶段性或基于某种方向的成功标准，才能对成功与否做出评估；1总结目前商业物业市场的现状不难看出：开发商和投资者对于商业物业的开发和投资均表现出极大的热情。许多开发商在项目前期就聘请专业公司从建筑结构、主题定位、消费人群定位、行业组合、店铺划分等方面进行详细策划。面对越发挑剔的投资者，专业化分工必然引入商业地产竞争之中。商业地产的发展与成熟，意味着消费型地产正向生产型地产裂变。商业地产是“三高产品”：——高风险、高回报、高技术含量。所以，选址成功、设计成功、建设成功、招商成功、开业成功、培育期实现盈利……作为开发机构，究竟需要哪些成功，必须提前界定清楚，才更利于在项目初期明确研究及资源投入方向。模拟定位原则：建议考虑对部分物业持有，按照主流城中心商业项目开发获取项目的全面成功；1项目整体规划、设计未最终定稿；项目位于临汾市核心区域，是城市未来发展主要交点；未来发展前景十分乐观。临汾市人口结构及临汾市商业现状分析；现代人“一站式”购物特点及零售业态发展趋势；传统的购物场所在业态组合上及产品丰富程度上都有限；将项目建成临汾标志性商业建筑；将特定的人文景观、历史古迹与零售消费场所有机结合项目本身规划条件；临汾市消费者调查结果；临汾商业调查及竞争对手的调查结果；超市、特色餐饮、娱乐行业有较强人气聚集力；综合性的购物广场应考虑各种业态及各种年龄层消费者需求；零售业态租金回报较餐饮、娱乐高，但零售业态需要餐饮、娱乐、超市等业态的人流支持，所以两方面比例适当；各行业各种零售业态的租金承受力水平；实现开发商利润最大化。定位背景定位思路定位依据临汾是山西省重心城市，城市历史悠久，是以能源、重化工为主的工业基地、是山西的财富中心。1►临汾市位于山西省西南部，东倚太岳，与长治、晋城为邻；西临黄河，与陕西省隔河相望；北起韩信岭，与晋中、吕梁毗连；南与运城市接壤。►全市土地总面积20275平方公里，现辖2个县级市及14个县。2007年末，全市常驻人口417.2万人，其中，城镇人口151.7万人，占36.4%；乡村人口265.5万人，占63.6%。►临汾以煤炭、焦化、冶金、电力、装备制造为骨干，煤化工、旅游、农副产品加工、物流业为配套的多元产业体系，是山西省新型能源和工业基地建设的重要组成部分。经济总量和财政收入位居全省第二，在中部六省同类城市中排名第16位。临汾市是山西省以钢铁及能源为支柱产业的重工业中心，未来将实施“特色农业、工业优化、科教兴市、城镇扩张、民营经济、可持续发展”六大战略。1以临汾市为市域中心、侯马市为市域次中心，以中部五个重点县域中心和东西十个山区县城及重点中心镇为增长极点；以连接中部平川七县市的交通干线，引导各种生产因素和产业向增长极点和发展轴线集中布局，形成中部、东部、西部三个经济区，促进全市经济社会协调发展。1.大区位：为陇海——兰新地带成员城市，处于太原、西安、郑州等特大城市的多重辐射影响范围内；2.中区位：地处山西省南部，为晋南地区中心城市之一，同时也是晋南地区的首位城市，是山西与西北、西南、中原联系的重要“节点”；3.小区位：位于汾河下游、临汾盆地中部，是晋南北部中心和交通枢纽，是临汾市域的经济核心。市区“东改、西扩、北引、南优”的全面扩张战略，西扩扩大了城市的范围，东改提升了城市的居住品质1(1)河西区河西区是未来新城为市区的行政办公中心、商务中心、文娱中心和公路客运中心。新城总面积约15平方公里。(2)汾河生态区总面积约9km2，该区域将规划把城市生态、科教、旅游、娱乐有机结合起来，形成城市新的经济增长点。形成生态文化旅游产业区。(3)老城区（铁西区）铁西区为现状城市中心区，形成以商业服务、教育科研、文体娱乐为主的城市中心组成部分。充分展示城市历史文脉。(4)城东区（铁东区）铁东区现状以临钢、临纺等大中型企业和部分高校组成。规划除保留临钢、临纺等大中企业用地外，拓展高校用地，以支撑铁东区的进一步发展。市区“东改、西扩、北引、南优”的全面扩张战略，西扩扩大了城市的范围，东改提升了城市的居住品质1西至铁路、东至108国道，共计10平方公里，将108国道以东7平方公里统一进行了规划，目前东城区规划范围为17平方公里。尧都区政府迁移：现阶段，党政机关的东迁，已经实现了行政中心的转移。行政中心的转移必将带来商业贸易、文化娱乐中心的转移。未来发展方向：规划的东城区将是一个功能齐全、设施完善、特色明显、环境优美的全新城市，是尧都区政治、经济、文化的中心。城市未来配套：(1)搬迁铁路货场以及铁路沿线仓储用地至北站，形成北站铁路货运中心。(2)搬迁第三监狱，原址调整为公园用地。(3)铁东染料厂改为公共设施用地。(4)城南机床厂等企业改为生活居住用地。(5)搬迁五一路油库。(6)铁东区小麦研究所实验用地改为商业设施用地。规划建设2万平米市政广场突出未来河东四个工业园区，改造升级，逐步向生态型、环保型方向发展1(一)段店机电制造园区规划面积10000亩。主要发展机电、装备制造等行业，具体包括精密铸造、不锈钢深加工、铝镁合金深加工、法兰、玛钢、汽车零部件、重型机械产品、煤矿机械产品、纺织机械、电子机械及电子仪器等科技含量较高的领域。重点发展1000万元以上的高科技项目，到2010年入园企业达到20户以上，入园企业固定资产投资总额达到18亿元。(二)尧庙轻工物流园区规划面积5000亩。主要发展农产品深加工、木器制造、食品、药品制剂及汽贸物流等行业，具体包括乳制品加工、肉制品加工、果品加工、粮食加工、饲料工业、木器加工、酿酒、酿醋、饮料、成药及药品制剂、商贸物流等领域。重点发展500万元以上的轻工、物流项目，到2010年入园企业达到20户以上，入园企业固定资产投资总额达到12亿元。(三)贾得铸造化工园区规划面积10000亩。主要发展冶金铸造、化工建材等行业，具体包括各类铸造产品、生铁冶炼、精细化工(主要包括日化、涂料、染料、油墨、橡塑助剂、食品添加剂等)、电石乙炔化工、尿素、甲醇及下游产品、焦油加工及新型墙体材料等领域。重点发展1000万元以上的标准化精细化工项目，到2010年入园企业达到16户以上，入园企业固定资产投资总额达到25亿元。(四)屯里仓储加工园区规划面积10000亩。主要发展仓储业、加工业。重点发展500万元以上的仓储、加工项目，到2010年入园企业达到10户以上，入园企业固定资产投资总额达到5亿元。东城区现状以临钢等大中型企业和部分高校组成1•临汾钢铁公司：太钢集团临汾钢铁有限公司（简称临钢）是以中厚板为主导产品的大型钢铁联合企业，为山西省重点工业企业和临汾市营业额最大、上缴税金最多的企业，现有资产总额58.2亿元，职工1万余人。•山西师范大学：创建于1958年，学校设有20个学院，全日制本专科生20000余人，研究生2000人；有涉及10大学科门类的46个本科专业，62个硕士学位点，2个博士学位点；现有教职工2000人,专任教师1000人，师资队伍数量充足。是临汾市唯一一所正规本科以上正规院校。临汾GDP受国家大势影响，出现短暂的下调阶段，但工业增加值由负转正。人均可支配收入与固定资产投资保持高速增长1GDP：09年上半年全市GDP完成330.3亿元，按可比价计算，同比下降12%，比一季度降幅缩小6.5个百分点。工业增加值：从规模以上工业企业4、5、6三个月当月实现的增加值看，分别为19.1亿元、24.2亿元、35.4亿元，月均增加8.2亿元。6月份当月同比增长0.7%，结束了自去年9月份以来连续9个月的下降趋势，首次转负为正。全市固定资产投资：需求持续稳定上升。上半年，全市固定资产投资累计完成153.8亿元，同比增长47.2%，增速比同期提高1.6个百分点，比一季度提高28.8个百分点。全市城镇居民人均可支配收入：今年以来全市城乡居民收入稳步增加。上半年，全市城镇居民人均可支配收入达到6358元，同比增长9.1%；农民人均现金收入2368元，同比增长9.2%。矿产能源业的限制发展影响了临汾GDP的整体上升，但同时，工业产值，固定投资额以及人均收入的迅速增加。为临汾房地产的发展奠定了基础。人均GDP的增长与社会消费品零售额、人均商业面积飞速增长，未来市场潜力巨大。并得以迅速释放。反映出临汾市的消费水平的迅速提高。消费意识在发生着潜移默化的变化1临汾市是山西产煤第一大户，是山西GDP发展的重要能源城市。长期以来，城镇人口的收入现状为贫富差距拉大的市场局面。但城市仍然处于低端消费力的表现现状。随着国家政策的进一步引导，未来消费呈现上升趋势。从人均商业面积的角度来说临汾市人均商业面积达到了0.8，与内蒙省会城市相当。这从侧面反映出当地的消费力强劲，消费需求旺盛。以2008年的数据为准，2008年，临汾市人均GDP数据约为2576美元，山西省人均GDP排名第三位，快速上涨的人均GDP标准是消费力上涨的重要基础。2009年上半年，商业营业用房施工面积由08年的14.14万平方米增加到32.21万平方米，增长127.79%。全市社会消费品零售总额累计完成134.4亿元，同比增长21.1%。部分城市人均商业面积00.511.522.5上海北京呼和浩特包头临汾据世界银行研究结果，住宅需求与人均GDP有着密切的联系，当一个国家人均GDP在1000-4000美元时，房地产进入高速发展期；当人均GDP进入4000-8000美元时，房地产进入稳定增长期。2008年临汾市人均GDP已经达到17912元人民币，按人民币汇率计算，约折合2576美元，为巩固“煤炭霸主”地位，山西引导煤炭和焦炭行业同业并购，推进优势产业的横向整合，打造航母级企业，加快产业链条延伸1•山西08、09两年将向煤炭行业投入1800亿元，这是全省6500亿元经济刺激方案中的一部分，将用于48座大型矿井和206个循环经济项目建设；•山西有4046家煤矿，其中国有200家，要关闭3000家，只留1