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宏扬综合体项目整体概念定位报告Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,201021世纪不动产商业地产综合地产部2010.09汇报结构及主要内容——概略分析本项目所在区域及自身特点，说明本项目能做什么Part1.本项目特性梳理与基本设想——研究判断本项目所能获得的市场支持条件Part2.本项目市场供需环境分析——阐明我们的理念，描述本项目要做什么Part3.本项目概念定位——说明我们需要用什么样的规划来实现理念Part4.项目初步概念规划方案本项目特性梳理与基本设想Part1辐射发展带环渤海经济圈借助自身资源和发展优势，唐山经济立足本地区辐射环渤海经济圈，经济发展逐渐向周边区域扩散。北京秦皇岛天津唐山区域经济中心唐山作为环渤海区域（京津唐）的一个重要经济发展区域，其重工业的发展在环渤海区域具有中心城市地位，承担了环渤海经济发展的重要角色，城市外向型经济的发展是城市升级释放的窗口。因此，唐山经济发展逐渐从内需经济型城市逐渐向外向型经济发展转变。本项目特性梳理与基本设想唐山的城市地位唐山城区本项目特性梳理与基本设想唐山的城市地位丰润迁西遵化玉田宁河唐海滦南乐亭古冶滦县卢龙迁安唐山作为环渤海区域（京津唐）的一个重要经济发展区域，其重工业的发展在环渤海区域具有中心城市地位，承担了环渤海经济发展的重要角色，城市外向型经济的发展是城市升级释放的窗口。关键结论：唐山是京津唐城市群东部支点唐山是环渤海中心城市之一本项目特性梳理与基本设想唐山城市化进程年份人均GDP（元）增长率20042267914.2%20052846614.4%20063294713.9%20073773413.9%20084819013.0%20095070610.7%01000020000300004000050000600002004年2005年2006年2007年2008年2009年元0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%人均GDP增长率唐山人均GDP指标0%10%20%30%40%50%60%2004年2005年2006年2007年2008年2009年0.00%0.50%1.00%1.50%2.00%2.50%3.00%3.50%4.00%4.50%5.00%城市化率增长点年份城市化率增长点200442%1.5%200543.7%1.7%200648%4.3%200749.1%1.1%200851.2%2.1200953%1.8%唐山城市化率关键数据：人均GDP超过50000元城市化率超过50%本项目特性梳理与基本设想唐山城市化进程城市化进程“诺瑟姆—S曲线”时间城市化率（%）20406080100起始阶段城市化率20—30停滞阶段城市化率60—80加速阶段唐山城市化率53%，正处在加速发展阶段加速阶段的关键特点：第三产业强劲上升，快速发展城市结构与形态调整，生产部门迁往城市边缘，知识密集型企业向市中心集中，催生新的城市需求城市消费由活跃期向成熟期迈进，由“必需型消费”转变为“富足型”、“体验型”、“高消费型”提出思考：人均GDP超过50000元城市加速发展催生城市结构哪些变化？哪些迎合城市发展的需求？哪些城市板块支持新需求？哪些地产项目承载需求？本项目特性梳理与基本设想唐山城市结构的演变方向城市结构演变的四种形式单核生长扩展方式轴向生长带状扩展方式多核（双核）生长延连扩展方式多核（双核）生长结构重组方式通过对唐山城市格局演变的过去、现状进行对比分析，我们可以判断并建立唐山的未来城市演进模型关键思考：唐山的城市格局演变存在着怎样的过去、现状、与未来？本项目特性梳理与基本设想唐山城市功能板块演进的比较分析——城市核心交通-新华道；北新道新华道建设路唐山站唐百商圈城市交通功能——新华道；——建设路；——唐山火车站/长途汽车站交通载体——唐山百货大楼——唐山饭店标志唐山过去城市功能最密集板块：唐百商圈（过去的城市中心）——城市商业（城市消费需求）——酒店（对外形象展示）城市功能本项目特性梳理与基本设想唐山现状多个功能密集板块唐百商圈仍是功能最密集板块北新道新华道建设路唐山站唐百商圈远洋商圈八方商圈凤凰新城——城市核心交通-新华道/建设路；城市交通功能——三利购物中心——唐山百货大楼——华联商厦标志——城市传统商业（一般性城市消费需求）——城市高端商业（城市高端消费需求）——酒店（对外形象展示）——办公（城市商贸发展需求）城市功能南湖区域唐山城市功能板块演进的比较分析本项目特性梳理与基本设想北新道新华道建设路唐山站唐百商圈远洋商圈八方商圈——依然为最重要的城市功能商圈；——延展八方商圈、远洋商圈；——再开发空间有限、城市交通效率下降唐百商圈——政府重点扶持打造——唐山新城市发展的多元化服务板块——板块功能多元（城市政务、高端居住、高端商业、城市公园、产业化办公、总部基地型办公、星级酒店）凤凰新城唐山城市功能板块演进的比较分析唐山现状最重要的两个城市功能板块凤凰新城链接分析——唐山汽车保有量年份汽车保有量（万辆）增长率200533.557.3%200636.659.2%200745.5624.3%200850.7511.4%200963.4925.1%自2007年起，唐山汽车保有量开始成倍数增长本项目特性梳理与基本设想比较对象：唐百商圈—凤凰新城唐山城市功能板块演进的比较分析比较维度：——适应城市化升级的能力；——板块内部物业档次与形象；——板块内部物业功能多元化程度；——板块内部可开发空间；——板块内部城市交通效率比较参数：——适应城市化升级的能力（唐百商圈-较弱）（凤凰新城-强）；——板块内部物业档次与形象（唐百商圈-新老物业混杂、形象弱）（凤凰新城-城市新城、环境好、形象好）；——板块内部物业功能多元化程度（唐百商圈-传统城市功能为主）（凤凰新城-功能更完善、新兴产业链、体验化元素多）；——板块内部可开发空间；（唐百商圈-开发空间少）（凤凰新城-开发空间多）——板块内部城市交通效率（唐百商圈-交通效率较低）（凤凰新城-交通效率高）比较结果：0123456789适应城市升级能力内部物业档次与形象内部物业功能多元化程度内部可开发空间内部城市交通效率唐百商圈凤凰新城唐百商圈仍是唐山重要的城市功能集中板块，但无法承载全部的城市功能新需求凤凰新城才是适合快速发展阶段城市功能新需求的板块012345678适应城市升级能力内部物业档次与形象内部物业功能多元化程度内部可开发空间内部城市交通效率本项目特性梳理与基本设想唐山城市中心演进的比较分析唐山重要城市功能板块：唐百商圈代表性标志：唐山未来最集中的城市功能板块：凤凰新城——新华贸中心；——唐山万达广场新华贸中心唐山万达广场关键思考：凤凰新城的代表性标志在哪里？本项目在凤凰新城中，处于什么样的地位？本项目特性梳理与基本设想凤凰新城的核心位置分析城市规划的理论告诉我们，真正的城市核心区域，必然是“高度聚合的商务、商业或行政办公区”。长宁道沿线，具备形成凤凰新城核心区的条件建设路远洋城商圈长宁道凤凰新城高端居住区凤凰新城居住区高教工业园区凤凰新城总部办公区行政商务区本项目永旺集团购物中心（约10万平方米）凤凰新城核心区本项目地块在凤凰新城核心区范围内本项目特性梳理与基本设想本项目位于凤凰新城枢纽位置凤凰新城核心区域中的“枢纽”位置占据凤凰新城三条城市核心干道，长宁道、学院路、大里路居住、商务、行政、高教各功能区之间的承接区域；也将是凤凰新城核心区中的枢纽位置。。建设路长宁道凤凰新城本项目凤凰新城高端居住区凤凰新城居住区总部办公区行政商务区高教工业园区枢纽区域最重要的是，以本项目为核心，10分钟交通圈内，涵盖了总部商务区、行政办公区、高端居住区、高教科技园区，以及传统商圈；从这个意义讲，本项目地块将是凤凰新城核心区最具“兼顾性”价值的地块。永旺集团购物中心（约10万平方米）关键结论：本项目位于凤凰新城枢纽地带在地段条件上，有具有成为真正的城市核心的条件本项目特性梳理与基本设想本项目位于凤凰新城枢纽位置凤凰新城核心区的“启动地块”地块周边绝大多数城市功能未成型关键结论：本项目是目前凤凰新城内唯一有条件塑造成为新城“代表性标志”的项目。建设路长宁道凤凰新城本项目凤凰新城高端居住区凤凰新城居住区总部办公区行政商务区高教工业园区初步启动未启动较为成熟较为成熟在本地块所发挥“枢纽”价值的凤凰新城核心区，初南部居住区初具规模发展较为成熟外，绝大多数功能区都未形成规模。永旺集团购物中心（约10万平方米）未启动00.511.522.533.544.55服务城市新需求城市升级凤凰新城是服务新城市功能板块有效利用周边交通完善内部产业链城市级影响力规模本项目位于凤凰新城枢纽区域条件项目自身本项目特性梳理与基本设想本项目基本设想大唐山区域（唐山市区+周边城市）新城市层级多元化功能支持高端服务新城市名片级都会综合体本项目特性梳理与基本设想基本设想大唐山区域（唐山市区+周边城市）都会综合体?竞争环境如何?供需条件怎样?开发价值几何将通过后续章节具体讨论市场供需分析Part2项目概念定位商务办公市场供需分析商业消费市场供需分析酒店消费市场供需分析公寓市场供需分析市场供应市场需求供需比较项目概念定位市场供应市场需求供需比较宏观视角中观视角(区域)微观视角（案例）近期（在销）中观视角（潜在）商务市场供需分析市场供应-宏观视角近期（在销项目）长宁道北新道新华道卫国路建设路东方广场二期新华一号世博广场办公类样本地产项目金安硅谷国际福地大厦新华贸中心尚唐国际唐山市办公类地产项目主要集中于新华道和建设路沿线，老城与路北区新城结合处，以唐百商圈为中心的辐射区及城乡结合处；另外，建设路北部远洋城商圈区域在未来的规划及建设方面也相应成型；北部区域商业建设发展逐步完善，商业商务市场发展空间逐渐显现；城市各区域规划建设逐渐明确，未来区域商业商务发展的将是城市经济发展的动力源。关键结论：公建及办公商业地产项目不断增加，商务板块重心北移。商务市场供需分析市场供应-宏观视角办公类样本项目体量（万平米）售价（元/㎡）标准层面积（平米）销售户型面积（平米）写字楼类型市场去化率备注新华一号--8700-13000120050-270商务办公200套/月4500平米/月新华贸中心31200015001505A写字楼低于40套/月6000平米/月尚唐国际5.5------SOHO、LOFT--大陆王府国际5.9135001300270-13005A写字楼8套/月5000平米/月2-4层有小面积分割，其余为整层金安硅谷国际6.310000200050LOFT办公--福地大厦4.788001800180----SOHO阳光3.38000--中小户型100%soho产品总计28.7------------均值4.810525----------近期（在销项目）商务市场供需分析市场供应-宏观视角关键结论：写字楼产品为市场主力产品，soho及独栋产品较缺乏近期（在销项目供应比例）目前唐山市在销商务办公产品中，主要类型为写字楼和soho，独栋办公产品在唐山市基本没有；写字楼市场供应量占比91%，占商务市场产品供应绝大数，市场主要商务产品类型；soho产品占比9%，市场供应量较少；独栋办公产品由于在唐山市场中无在销产品，相对空白。商务办公市场产品类型比例分析91%9%0%写字楼soho独栋商务市场供需分析市场供应-宏观视角写字楼产品标准层面积为1200-2000平米，其中1500平米以下为主力标准层面积；soho办公产品以中小户型为主；户型及竞争力办公类样本项目标准层面积（平米）销售户型面积（平米）写字楼类型新华一号120050-270商务办公新华贸中心1500150纯商务办公尚唐国际----SOHO、LOFT大陆王府国际1300270-13005A写字楼金安硅谷国际200050LOFT办公福地大厦1800180--SOHO阳光--中小户