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PRIVATE&CONFIDENTIAL一、宏观环境与物业市场研究1、宏观环境分析3南京城市概况南京位于江苏省西南部，长江下游沿岸，东距上海约300公里，华东地区重要的交通枢纽城市。土地面积6582平方公里，辖11个市辖区、2个县，2010年末全市常住人口779万，户籍人口631万。2010年全市实现地区生产总值5086亿元，增长13%。南京都市圈苏锡常都市圈杭州宁波上海合肥火车站鼓楼新街口数据来源：南京市2009年国民经济和社会发展统计公报4城市空间布局空间布局：中心城＋新城＋新市镇中心城：承载南京中心城市服务职能。仙林副城：长三角重要的科技创新中心、南京高新技术产业基地、南京都市圈东部区域服务中心、南京都市高品质宜居新城。东山副城：长三角重要的交通枢纽、创新基地、现代服务业基地、国际化三水宜居城区。江北副城：全国重要的高新技术产业和先进制造业基地，长三角辐射中西部地区的先导区和综合服务中心。新城：龙潭、汤山、禄口、板桥、滨江、桥林、永阳、淳溪。整体定位为国家历史文化名城、国家综合交通枢纽、国家重要创新基地、区域现代服务中心、长三角先进制造业基地、滨江生态宜居城市，通过“城市中心-城市副中心-新城”三级城镇体系不断优化城市格局。资料来源：《南京市城市总体规划（2007——2030）》（公众意见征询）江北副城仙林副城中心城东山副城5城市发展格局新街口城市中心河西新城中心南部新中心（预计十年初步成型）（预计三十年成型）未来南京，将形成新街口城市中心、河西中心、南部新中心的“金三角”格局。南部新城以南京火车南站为引擎，改写南京城市格局。南站建成后有望成为全国最大的铁路枢纽客运站，8个小时从南部新城能到任一省会城市，南京地铁一号延长线、三号线、六号线、机场轻轨也将在这里设站。新街口城市中心发展较早，南京传统CBD,也是目前最为成熟的CBD。河西新城中心近年来新打造的城市CBD，奥体中心拉动发展，发展速度较快，正趋于成熟的CBD。6“两纵一横”的轨道交通骨干网络2号线1号线3号线轨道交通一号线：贯穿主城区南北轴线的交通线路，2005年9月，地铁一号线一期正式建成运营，16站，从奥体中心站至迈皋桥站；南延伸段由一号线安德门站向南延伸至东山新市区，穿越雨花区和江宁区，已通车。一号线线西延过江线共设8站，已开工建设。轨道交通二号线：贯穿主城区东西轴线的交通线路，东连仙林大学城，西通河西新城区，中间穿过新街口中央商务区，共设19站；二号线由马群站向东延伸至仙林新市区，共设7站。轨道交通三号线：南北向主要干道，连接主城、江北副城和东山副城，连接京沪高速铁路南京南站、南京火车站以及江北火车站等最重要的对外交通枢纽，共设28站，目前已开工。资料来源：南京市地下铁道工程建设指挥部312鼓楼新街口河西新城火车站城市轨道交通根据城市总体规划，到2030年，南京市轨道交通线路将建设由17条规划轨道线路构成655公里的网络。其中1、2、3号线是城市近期内建设的的骨干网络。宏观经济运行——经济总量及增长率7南京历年GDP及年增长率长三角城市GDP横向比较(2009)单位：亿元2003-2009年间南京GDP均保持平稳快速增长，年均增速达到11％以上资料来源：南京、上海、苏州、无锡、杭州、宁波历年统计年鉴南京市GDP总量在长三角几大城市中处于偏低水平。宏观经济运行——商业市场规模8南京历年社会消费品零售总额及增幅南京位于长江沿岸，是京沪线的重要节点，周边城市对于当地消费市场的促进作用明显，近年社会消费品零售总额持续上涨。由于近年来住房贷款以及医疗教育费用带来的压力，南京城市居民的日常消费能力放缓。南京历年城市居民人均可支配收入及增幅资料来源：南京历年统计年鉴宏观经济运行——商业市场规模9南京城市居民消费结构（2009年）南京近年城市居民消费结构变化南京居民消费结构中，居前三位的依次是食品、教育文化娱乐、交通和通讯。近年居民吃、穿支出比重明显下降，教育文化娱乐等服务消费支出比重则逐年上涨。资料来源：南京历年统计年鉴10南京历年房地产投资完成额房地产整体市场——房地产投资南京房地产投资完成额近年波动较大，04年受十运会、轨道1号线等利好因素推动，其增速接近60％，05年快速下降后近年逐渐平稳，年增长率维持在20%左右的水平。长三角典型城市房地产投资额历年增长率资料来源：南京历年统计年鉴11房地产整体市场——房地产投资南京房地产投资构成（2009年）南京历年办公楼、商业营业用房投资额在房地产投资中，住宅投资比例最高，2009年达到74％，办公楼和商业比例分别为5%和11%。近年办公楼投资情况较为稳定，而商业投资增长明显。资料来源：南京历年统计年鉴12宏观经济分析与判断华东地区重要的政治、文化中心与交通枢纽城市，09年常住人口约800万城市空间布局由单一核心模式向“中心城＋新城＋新市镇”的模式过渡远期规划将建设成由17条规划轨道线路构成的655公里轨交网络南京具备良好的发展客观环境，正处于向多核城市过渡的阶段。但现有经济总量及产业层级仍存在较大的提升空间。居民非日常消费意愿有所萎缩，但文化娱乐业需求逐步提升。目前城市非居住房地产市场发展相对滞后，但近期受商业发展的影响，商业投资增幅明显。城市概况小结南京GDP长期保持平稳快速增长，09年受宏观经济环境影响增速明显放缓较其他长三角主要城市相对，其GDP明显处于偏低水平，较苏州差距较大城市第三产业比重较高，处于长三角领先水平，但其功能层次相对较低经济环境社会消费品零售总额持续上涨，但近年来城市居民日常消费能力有所放缓居民消费结构中，居前三位的依次是食品、教育文化娱乐、交通和通讯居民吃穿支出比重明显下降，教育文化娱乐等服务消费比重逐年稳步上涨居民消费房地产投资完成额05年快速下降后逐渐平稳，年增长率在20%左右的水平在房地产投资中，住宅占据绝对优势，其投资比例在2009年达到74％办公楼投资情况相对较为稳定，而受商业发展影响，商业投资增长明显房地产投资13一、宏观环境与物业市场研究2、写字楼市场分析宏观写字楼市场——历史供需142006年起，南京甲级写字楼市场新增供应与吸纳量均快速增加。受全球经济不景气影响，09年需求有所萎缩，2010年伴随着宏观经济复苏，需求又逐步回升。未来市场供应量超过190万平方米，将面临较大的竞争压力。供应方面：2005年起，南京甲级写字楼新增供应快速增加。未来新增供应主要集中在中山路沿线和河西CBD两大板块，根据初步统计，已知在建及规划中写字楼项目后续供应量将超过190万平方米，市场竞争压力较大。需求方面：2005年起，南京写字楼市场进入上升通道，市场吸纳量稳步增长；2008年以来，由于受金融危机等因素的影响，市场需求萎缩。金融危机影响逐渐衰退后，市场需求又逐渐复苏。资料来源：DTZ研究部，新增供应与吸纳量根据业主提供数据整理15近年来，南京甲级写字楼空置率持续上升，租金则在稳定增长后受金融危机和新增供应压力影响出现一定程度的波动。至2010年第四季度空置率水平为26.22%，租金平均报价约为3.27元/平方米/天。宏观写字楼市场——租金及空置率走势资料来源：DTZ研究部，空置率来源于实地勘查，租金根据业主提供报价整理162009年南京市重点企业集团数量达到103个，国有企业及国有独资企业个数约占总数的40%，重点企业集团经营行业主要集中于工业，占到总企业集团数的一半以上，此类企业一般以自建办公为主。南京重点企业集团企业集团的统计范围包括：一是由国务院批准的国家试点企业集团；二是国家重点企业(包括520户国家重点企业、重组为集团公司的原512户国家重点企业和国务院确定的建立现代企业制度原百户试点企业)；三是由国务院及国务院主管部门批准的企业集团；四是由省政府及省级主管部门批准的企业集团；五是列入全省产业经济结构调整规划的市重点企业集团；六是年营业收入和资产总计均在5亿元以上的其他各类企业(集团)；七是营业收入在十亿元以上的其他各类企业(集团)。数据来源：南京市2010年统计年鉴宏观写字楼市场——主要商务区分布格局17南京写字楼分布较为集中，形成“三大板块”空间格局，即鼓楼区域、新街口区域以及河西CBD区域。新街口板块发展较早，商务氛围最为成熟；鼓楼板块次之，河西CBD一期品质略差，二期建成后将显著提升区域商务氛围。鼓楼板块空置率：25%平均租金：3.5元/平方米/天新街口板块空置率：34%平均租金：3.6元/平方米/天河西CBD板块空置率：36%平均租金：2元/平方米/天“三大板块”格局示意图南京主要商务区位于鼓楼、新街口及河西CBD区域，呈现“三大板块”的空间分布格局。资料来源：DTZ研究部，空置率来源于实地勘查，租金根据业主提供报价整理18宏观写字楼市场——写字楼驻户特征鼓楼板块新街口板块河西新城板块资料来源：项目组实地勘查整理宏观写字楼市场——近年发展特征19近年来，南京写字楼市场较为活跃，区域发展特征显著，整体市场呈现以下几个特征。南京写字楼分布较为集中，区域差异明显南京写字楼供应量不断增长，且主要集中于鼓楼、新街口及河西CBD新兴商务区等三大板块，其中新街口最为聚集。高品质写字楼在新街口相对集中，金融类和专业服务类公司聚集；河西CBD目前已建写字楼多为商住两用楼，品质明显低于上述其他区域。写字楼平均销售价格持续增长近年来，南京经济的不断发展，大量外资及本地企业的巨大需求推动写字楼销售价格持续上涨。新街口及鼓楼区域增长态势较为平稳；河西CBD写字楼售价偏低，但增速最为迅猛。高品质写字楼运作模式由销售模式向租赁模式转变长期以来，南京主要商务区大量写字楼均以销售为主。然而，近年高品质项目运作模式发生变化，金鹰天地珠江1号及国际金融中心等选择只租不售，绿地紫峰选择租售并举模式，预计未来高品质写字楼将可能多采取持有租赁运作模式，保持物业高品质，吸引更多优质客户。2371617131411204615198181912520宏观写字楼市场——市场后续供应已知在建及规划中写字楼项目后续供应量将超过200万平方米，自2010年至今的商办土地成交共9块，也将提供约50万平方米的写字楼潜在供应量1.南京嘉里中心2.长发薛家巷3.凯润金城4.劳动村地块5.中城国际广场6.金陵饭店二期7.德基广场二期8.金鹰三期9.南京中心10.苏宁项目11.南京万达广场12.苏宁睿城慧谷13.雨润国际广场14.金奥大厦15.许矿明星商务中心16.新鸿基项目17.世贸中心项目18.苏宁博爱大厦19.华新丽华商业广场20.江苏饭店21.紫合国际广场22.东铁管巷项目分布：未来新增供应主要集中在中山路沿线和河西CBD两大板块。品质：整体品质将大幅提升，多为超高层甲级写字楼。开发商：多由知名公司开发，包括嘉里、新鸿基等港资和绿地、万达等国内企业。租售：写字楼开发模式逐步转变，预计租赁型办公楼项目将有所增加。备注：并未统计自建自用的办公楼。102221宏观写字楼市场——市场后续供应21南京写字楼市场未来供应预测南京2011年及以后写字楼新增供应分布数据来源：项目组实地勘查整理、上市公司年报，部分项目交付时间为我司根据项目目前开发状态推测所得，与实际情况可能存在一定出入；由于部分项目处于前期阶段，未来供应项目体量为初步预估，实际体量可能会有所变化。•南京写字楼市场在2011年之后将迎来交付高峰，未来三年的年均供应量约20万平米，在此影响下，南京写字楼整体市场空置率水平将快速上升，而租金则面临较大的下调压力。•未来供应主要集中于河西，预计在以后几年中将有大量写字楼供应交付，区域入驻率和租金仍将保持在较低水平。22写字楼市场分析与判断05年起城市写字楼发展进入活跃期，供求两旺，但整体而言处于供大于求已知在建及规划体量约200万平方米，存在市场风险，但供应区域相对集中受较低产业层级以及政府/大型企业自建办公楼影响，南京早期写字楼市场发展滞后，但近年来随着外资企