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LOSANGELESCOMMERCIALPROPERTYGROUP2011年8月新桥卖新路商业项目策划暨招商方案LOSANGELESCOMMERCIALPROPERTYGROUP目录项目区位及商业环境分析1项目定位及招商策略2招商代理合作要点3LOSANGELESCOMMERCIALPROPERTYGROUPPART1.项目区位及商业环境分析1.1新桥镇概况1.2商业环境概况PART1宏观分析LOSANGELESCOMMERCIALPROPERTYGROUP新桥镇地处上海市西南，松江区东部，东邻闵行区莘庄镇，西接国家级松江工业开发区，是松江区离上海中心城区最近的镇。新桥是上海西南地区的经济重镇，地理位置优越，文化底蕴深厚，经济基础稳固，综合实力强劲，是现代工业与生态文明交融的规模集镇，是上海市郊大地上的一颗璀璨明珠。新桥城镇概况PART1新桥镇概况新桥镇LOSANGELESCOMMERCIALPROPERTYGROUP全镇行政区域39.8平方公里，辖有2个行政村、10个居委会，1个外来人口居住中心管理委员会，总人口22.88万，其中户籍人口3.55万。2010年全镇实现增加值62.4亿元、三业总产值271.5亿元，实现财税收入15.59亿元，其中地方财政收入3.88亿元，农村居民人均可支配收入16195元。新桥城镇概况PART1新桥镇概况LOSANGELESCOMMERCIALPROPERTYGROUP工业强镇地位日趋巩固2010年，全镇实现工业增加值55.25亿元，工业产值208亿元，工业固定资产投入7.01亿元。工业经济占全镇经济的比例达80％以上。全镇规模以上工业企业270户，处于上海市郊乡镇前列。亿元产值工业企业38户，工业企业实现利润13.6亿元。新桥经济概况PART1新桥镇概况LOSANGELESCOMMERCIALPROPERTYGROUP外向型经济如日中天历年累计批准外资项目389个，总投资21.5亿美元，合同外资12.3亿美元。2008年全镇外资经济产出155亿元，实现税收7.5亿元。世界著名企业３Ｍ、日红钢板、复盛龙工集团等外资企业在新桥投资落户。新桥经济概况PART1新桥镇概况LOSANGELESCOMMERCIALPROPERTYGROUP民营经济蓬勃发展上海新闵经济园区致力于服务民营经济发展，以其服务周全、管理规范、政策优厚诚招天下客商。2008年全年完成内资招商180户。至2008年底共注册民营企业2356户，其中实体型企业560户，实现销售收入75.29亿元，实现税收4.1亿元。新桥经济概况PART1新桥镇概况LOSANGELESCOMMERCIALPROPERTYGROUP房产经济稳步发展新闵综合园区，地处新桥镇东部，与闵行区相接，规划面积1198公顷，已建成单体别墅3798幢，联体别墅4180余套。以绿洲比华利、浅水湾花园、雅士居、丽水华亭等为代表的高档别墅区吸引了众多来自世界各地的人士入住，成为东南亚规模最大、环境幽雅、设施一流的别墅群之一。新桥经济概况PART1新桥镇概况LOSANGELESCOMMERCIALPROPERTYGROUP交通快速便捷，已经形成水、陆、空立体交通网络距虹桥国际机场仅16公里，距浦东国际机场50公里。沪杭高速公路（A8）、嘉金高速公路（A5）贯穿镇区，正在改扩建的沪杭高速公路使新桥与市内高架直接相连，市郊铁路客运金山支线、沪杭铁路副线、京沪铁路在镇内设立客运站，交通物流便捷通畅。水上航道有北泖泾河、砖新河等，可保障重吨级船只自由通行。新桥区位交通PART1新桥镇概况LOSANGELESCOMMERCIALPROPERTYGROUP新桥镇商业概况—新南街新北街新南街－九新公路－新北街：形成了一条U形小型商业街，涵盖了日常生活方方面面。新南街：品牌零售和餐饮为主购物：华联超市，农工商超市等浴场：豪景浴场，惊涛骇浪浴场等银行：农行，建行，上海农商行等餐饮：洞天食府，千岛湖鱼味馆等市场：新桥花卉苗木交易中心新桥商业概况PART1新桥镇概况结论：知名品牌不多，大众消费为主，商业氛围较浓但都是小型商家居多，不成规模。专业类市场较少利于本项目推广。LOSANGELESCOMMERCIALPROPERTYGROUP新桥镇商业概况—新南街新北街新桥商业概况PART1新桥镇概况本案新镇路LOSANGELESCOMMERCIALPROPERTYGROUP新桥镇商业概况-租金新桥商业概况PART1新桥镇概况新南街商铺位置与房型参差不齐，房东心态的不一致等因素导致租金价格比较混乱，故以上价格只是在主力街上的平均单价。新桥镇商铺空置率：9%商铺位置平均日租金1F3-5元左右2F～3F2-3元左右4F～6F1-1.5元左右LOSANGELESCOMMERCIALPROPERTYGROUP项目及周边商业状况小结居民消费水平新桥居民的整体消费意识强烈,消费欲望较强,追求实惠,尤其是餐饮类消费旺盛.总体来说目前中低层次的消费群体还占有较大比例,经济实力强的人大多选择去浦西市中心购物消费流动人口消费水平：主要为工厂、苗木基地等产业务工人员中档消费水平为主，新桥商业概况PART1新桥镇概况LOSANGELESCOMMERCIALPROPERTYGROUP项目及周边商业状况小结商业氛围新桥镇区的商业主要集中在新南街段、新北街段及九新公路段；商业业态目前新桥已有了商场,超市及专卖店等并存的新兴业态,但在规模及市场份额方面,依然以传统的沿街店面为主营业态,新兴业态模式更多的只是在形式上实现了丰富性,尚未真正成熟,依然存在着规模化水平不高,发展不平衡的问题,同时传统商业在规范化,档次,产品内容方面有较大局限,也制约了整体商业的发展,使新桥目前的商业水平仍处于中低档次.新桥商业概况PART1新桥镇概况LOSANGELESCOMMERCIALPROPERTYGROUP项目及周边商业状况小结值得注意：当地的商铺所面对的消费者仅限于新桥镇范围以内，按照当地的消费习惯，购物娱乐都集中在松江镇上。还有需要注意的是松江新建房屋的空置率比较高。新桥商业概况PART1新桥镇概况LOSANGELESCOMMERCIALPROPERTYGROUPPART2.项目定位及招商策略2.1项目现状分析2.2项目定位及招商策略2.3业态布局建议PART2项目定位及策略LOSANGELESCOMMERCIALPROPERTYGROUP项目地址：卖新公路2068号总层：8层分层面积：单层各965-1500平方米左右整体项目：约16000平方米左右备注：以上建筑面积为暂估项目分析基本概况PART2项目概况LOSANGELESCOMMERCIALPROPERTYGROUP本案为新桥镇当地最大体量商业广场。标准8层商场办公结构，层高均较高达4米以上，门幅宽敞，进深适度，业态布局无局限性，结构甚为理想。本案现状为毛坯；项目分析项目现状PART2项目概况目前由于九新公路卖新路拓宽前夕，项目已经有大半年的时间在外墙改造和相关物件加固工程，副楼正在脚手架，将导致承租户的档次及出价无法拉升。LOSANGELESCOMMERCIALPROPERTYGROUP项目案名**商业广场以项目公司名字命名商业广场，具有冠名推广、提升企业知名度的作用。新桥卖新路项目服饰轻纺城突出服饰礼品城专业特点，直击目标消费人群，有看点，有卖点,错位竞争。项目定位项目案名PART2项目定位LOSANGELESCOMMERCIALPROPERTYGROUP招商策略SWOT分析PART2项目招商策略优势本项目地处新桥商业中心位置有成熟商圈的支撑依托较好的地理位置劣势本项目卖新路有个大型变电站，影响项目商业昭示面无法提升整体形象。项目低区的主力租赁面积较少影响整体收益机会可以借助本项目为新桥最专业服饰商业项目的推广适时增加项目知名度；醒目高档的项目外立面和地理位置，形成区域亮点威胁如商业业态定位及经营方式选择不慎，将对项目成功产生重大威胁；整体区域内商业面积总量大，商家生存挑战；项目相对不成熟，认可度尚待增强，存在一定的潜在风险SWOT分析LOSANGELESCOMMERCIALPROPERTYGROUP鉴于新桥板块的特点，人群基本上依靠本地及流动人口的消费需求，所以本项目的推广如果光集中在当地客户的再开发则基本失去先机，利用我司渠道优势吸引外来客户的投资。整合目前网络优势，大量进行网络渠道的优势招商。整合中介资源，由我司牵头拜访同行，至浦西定点拜访宣讲，吸引大量中介介入该项目进行实际操作。联合相关我司合作方及新桥镇招商办及联盟商家至现场集体参观，提高签约率。招商策略招商手段PART2项目招商策略LOSANGELESCOMMERCIALPROPERTYGROUP重视利用新桥的消费人群和消费习惯，该地消费人群习惯有其独特之处，消费水平总体水平不高，以休闲消费为主。项目招商建议从高区到低区，主力与非主力商家阶段性招商回避松江城区中高端商户招商、紧密连接中端消费主体。招商简单直接迅速，尊重周边传统商业布局，顺势而为，不能为商业模式的创新而创新，它必须给经营方带来利润。招商策略招商策略重点PART2项目招商策略LOSANGELESCOMMERCIALPROPERTYGROUP招商策略业态布局建议PART2项目业态布局建议1F中小型品牌餐饮及休闲食肆，饮料果汁吧等，为服饰轻纺市场配套商用。2F服饰轻纺市场4-6F娱乐3FA：家纺礼品市场：B:轻纺市场7-8F本地竞争旅店（和对面九新广场豪泰错位竞争）楼层业态定位汽车4S电器\家具主楼副楼娱乐LOSANGELESCOMMERCIALPROPERTYGROUP招商策略业态布局建议PART2项目业态布局建议业态定位说明以上单列业态本公司均有长期储备合作品牌客户，但是针对本案所处具体区域及目前周遍商圈，客户有一定抗性。在保证同等品质客户的前提下，本公司保留对同业态其他客户的遴选及引进，经出租方同意作适当的调整。LOSANGELESCOMMERCIALPROPERTYGROUP招商策略业态布局建议PART2项目业态布局建议楼层业态布局建议汽车4S餐饮配套一楼业态布局LOSANGELESCOMMERCIALPROPERTYGROUP招商策略业态布局建议PART2项目业态布局建议楼层业态布局建议电器／家具服饰轻纺二楼业态布局LOSANGELESCOMMERCIALPROPERTYGROUP招商策略业态布局建议PART2项目业态布局建议楼层业态布局建议家饰纺织三楼业态布局LOSANGELESCOMMERCIALPROPERTYGROUP招商策略业态布局建议PART2项目业态布局建议楼层业态布局建议娱乐四－六楼业态布局LOSANGELESCOMMERCIALPROPERTYGROUP招商策略业态布局建议PART2项目业态布局建议楼层业态布局建议酒店七－八楼业态布局LOSANGELESCOMMERCIALPROPERTYGROUPPART3.项目招商合作要点3.1项目招商服务要点3.2收费标准PART3项目服务LOSANGELESCOMMERCIALPROPERTYGROUP合作进度及招商人员安排招商期：六个月（如经营方要对房屋进行整改及相关工程延期则另行协商延长招商期）前二个月为招商蓄水第三个月集中签约，项目去化率达到50%第四-五月，项目去化率达到80%第六个月尾盘清盘案场招商：现场在1楼沿街处设立招商处，由经营方简单装修，招商案场配置3人：案场经理一人，招商人员二人，除国庆春节有2天短假连休，其余时间均正常招商。项目服务合作要点PART3项目服务LOSANGELESCOMMERCIALPROPERTYGROUP前期开办费用（前期运营管理费用）：3.5万/月内容包括：①项目调研费用②项目周边宏观及微观经济分析③协调政府相关部门的对接工作④全程参与项目改造方案顾问工作⑤项目营销广告费用⑥其他不可预见费用★该笔前期开办费用于成交佣金结算中抵扣。项