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华润置地华润置地橡树湾系列产品研究橡树湾系列产品研究及平谷项目洋房产品探讨及平谷项目洋房产品探讨2010年5月天润置地集团设计部房地产智库平谷项目规划有花园洋房产品。依据集团领导指示，设计部对华润橡树湾系列产品进行了专项分析、研究，并针对平谷项目的具体情况对洋房产品进行探索与反思。房地产智库“联庭别墅”产品的特点以及不足（以福建项目为例）PART4华润橡树湾项目对平谷项目的借鉴PART2上海、福州橡树湾“联庭别墅”产品的介绍房地产智库品牌理念：学院系列经典品牌线中国学院住宅风格学院系列风格的品牌路线会所—连廊围合组成庭院房地产智库拓展城市：7座城市成都武汉沈阳厦门上海福州北京橡树湾系列产品7座城市房地产智库拓展城市：北京橡树湾建筑类别：板楼,楼塔组合容积率：2.25建筑面积：76万（住宅56、商业20）交通位置：北五环上地站东1公里万开发周期：现开盘3期在售第3期房地产智库拓展城市：成都橡树湾建筑类别：6+1多层洋房、高层容积率：4（洋房1.7）建筑面积：66万洋房车位比1：1.6双层地下车库，一期车位460辆房地产智库拓展城市：武汉橡树湾建筑类别：小高层,高层容积率：2.74建筑面积：47.6万绿化率：42%总套数：4000（总）1632（一期）套高层示意图房地产智库拓展城市：沈阳橡树湾建筑类别：高层、联排别墅、叠庭别院容积率：2.0（一期0.82）建筑面积：约100万绿化率：35%叠庭别墅：首层送地下室，二楼以上一梯两户，平层设计，不跃层在售第1期第1期总平面房地产智库拓展城市：厦门橡树湾建筑类别：多层、高层容积率：3.27建筑面积：31万由3栋33层、1栋32层、1栋30层、4栋18层的高层，以及1栋9层、3栋6层的多层组成售楼处示意项目位置示意房地产智库拓展城市：上海橡树湾建筑类别：联庭别墅、高层公寓容积率：1.6建筑面积：23万绿化率：40%别墅采用“联庭”形势，上海项目是“联庭”概念的第一代产品第1期总平面房地产智库拓展城市：福州橡树湾建筑类别：联庭别墅、高层公寓容积率：1.7建筑面积：80万绿化率：30%别墅采用“联庭”形势，福州项目是“联庭”概念继上海项目后升级改进的第二代产品实景相片建筑类别：联庭别墅、高层公寓建筑面积：80万房地产智库规划由低容积率的多层或别墅+高容积率的高层组成橡树湾项目规划特点总结：一期开发低容积率的多层或别墅产品，用高层平衡用地容积率的指标，利用一期开发的多层或别墅产品树立整个项目高品质楼品的形象。房地产智库中国学院住宅风格橡树湾项目规划特点总结：采用学院系列风格会所由连廊围合庭院，更加体现学院风格上海会所立面上海住宅立面房地产智库拥有良好的教育配套橡树湾项目规划特点总结：A.项目在名校附近B.引进当地有名的中小学、上海橡树湾附近学校幼儿园作为配套房地产智库上海、福州橡树湾“联庭别墅”产品的介绍房地产智库橡树湾项目产品创新：上海橡树湾福州橡树湾“联庭”别墅上海橡树湾、福州橡树湾的别墅产品采用了“联庭”别墅的概念上海橡树湾为第一代产品，福州橡树湾在上海项目的基础上进行了升级房地产智库“联庭＂别墅特点：产品创新5层3户（一层+地下室、二层+三层、四层+五层）特点一：每户独立入户特点二：每户4个独立庭院特点三：15.4米面宽三个主要特点：房地产智库上海橡树湾（第一代）中央式集中停车联庭别墅：产品升级部分设置电梯卧室较小后勤区不完善福州橡树湾（第二代）分户式就近停车全部电梯入户卧室较小后勤区不完善每户赠送地下室首层赠送地下室房地产智库联庭别墅：产品升级（二跃三为例）车库入户1.分户停车2.电梯入户3.每户赠送地下室（升级）上海橡树湾福州橡树湾房地产智库项目概况：福州特色创新符合福州生活的特色创新提高地平：福州气候潮湿，为了避免这类问题，橡树湾联庭别墅将地坪提高5.8米，这样可以使地下室处于相对干燥的环境中直接入户：华润在橡树湾的别墅中加装了电梯，方便住户可以从地下车库直接入户整体南偏东15度：福州冬短夏长，橡树湾地处乌龙江边，为了照顾风向、日照及观景需求，橡树湾联庭别墅整体南偏东15度房地产智库户型分析：A户型（首层+地下）3花园首层3南向开间16.25进深15.4开间1+地下室层数3室2厅2卫房型160m2建面房地产智库户型分析：B户型（二层+三层）房地产智库户型分析：B户型1露台二跃三5南向开间13.55进深15.4开间2+地下室层数3室3厅3卫房型207-224m2建面房地产智库户型分析：C户型房地产智库户型分析：C户型2阳台/露台四跃五5南向开间13.55进深15.4开间2+地下室层数3室3厅2卫房型211-234m2建面房地产智库“联庭别墅”产品的特点以及不足（以福建项目为例）房地产智库特点庭院：一宅四庭院入口：独立入户大面宽：15.4米面宽地下停车场：5.8米双层地下空间电梯入户：地下室直接入户不足没有明确的后勤空间卧室较小没有豪华感（主卧的卧室区约16平米、次卧15平米）大开间带来的进深较小，对节能有了更高的要求交通面积过大造成每户公摊的增加（三跃四户型230平米，交通面积公摊约40平米）房地产智库庭院：一宅四庭院A户型庭院房地产智库庭院：一宅四庭院B户型庭院房地产智库庭院：一宅四庭院C户型庭院房地产智库入口：独立入户北侧入口南侧入口房地产智库大面宽：15.4米面宽房地产智库户型进深约：16米3.大面宽：15.4米面宽42005900房地产智库大面宽：15.4米面宽B户型进深约：13米42005900322517755300房地产智库大面宽：15.4米面宽C户型进深约：13米4200590032255300420059004200房地产智库地下停车场：人车分流全面引入人车分流体系，所有住户全部都能从地下车库直接入户，这样不仅大大提高了项目的安全性和舒适性地下室层高约5.8米，空间可以改成2层使用所有户型都带有地下室，并有采光井房地产智库电梯入户：所有户型均能从地下车库乘电梯入户或由1层电梯厅入户每一户均设置独立楼梯，从楼梯开始到入户空间都是专属自我的领域房地产智库橡树湾“联庭”别墅产品设计的不足PART3结合平谷项目橡树湾“联庭”别墅产品设计的探讨房地产智库1。花园洋房叠拼化，每户均有独立的入户花园，户户有大面积花园/露台与地下室，大大增加了别墅感。（二层跃三层户型花园、露台面积约50平米）2。二跃三、四跃五的设计解放了南向空间，增加了南向空间的个数与面宽，提高了居住舒适性与空间品质。起居室、卧室全部朝南，只有部分后勤功能布置在北向，彰显居者尊贵身份。1.1\2橡树湾设计借鉴：独立入口、大面宽房地产智库3。人车分流体系，所有住户全部都能从地下车库直接入户，这样不仅大大提高了项目的安全性和舒适性，但相对于集中布置地下停车费用会有所增加。1.3橡树湾设计借鉴：人车分流A户型地下室B户型地下室C户型地下室入户入户入户房地产智库4。利用精致的园林烘托有品质大盘的氛围，通过有层次的绿化设计弱化楼与楼之间的距离感1.4橡树湾设计借鉴：园林洋房之间洋房与高层公寓房地产智库洋房之间规划模型（规划的楼间距离较近）1.4橡树湾设计借鉴：园林房地产智库橡树湾设计借鉴：园林房地产智库5。并不刻意追求底层产品与高层产品的立面手法统一，在风格一致的基础上适当的对比、映衬，同样取得了很好的立面效果。1.5橡树湾设计借鉴：立面“联庭”别墅与高层公寓对比房地产智库高层公寓立面“联庭”别墅立面1.5橡树湾设计借鉴：立面房地产智库6。抬高首层地平，提高洋房部分观河的视野，减小地下车库的土方开挖量，但平谷项目处于亏方状况，建议地下室采用部分开挖部分垫高覆土的方法，降低开挖成本的同时提高洋房视野。1.6橡树湾设计借鉴：视野、停车常规做法，地下室在实际地平之下，首层视线被河坝挡住通过覆土抬高洋房地基，使首层抬高，机动车直接从实际地平进入地库首层的视野同时抬高房地产智库橡树湾“联庭”别墅产品设计的不足房地产智库1。橡树湾项目大面积的花园洋房未设置合理的后勤区域，未能考虑用人房，西厨等服务空间的设置。2。主卧面积较小3。其大开间、短进深的设计手法法：a。造成土地的利用率下降b。多变的体型造成外墙面积增大，带来体形系数的增加、对保温和防水的要求的提高、土建成本的增加、节能成本的增加等一系列问题。2。橡树湾“联庭”别墅产品设计的不足：房地产智库结合平谷项目橡树湾“联庭”别墅产品设计的探讨房地产智库1.其大开间、短进深的设计手法符合平谷项目高端品质的定位,可以创造出有吸引力的卖点。但其自身的特变不利于集约用地,会造成土地利用上的浪费。结合平谷项目特点建议部分户型采用此种形式。2.橡树湾福州、上海项目均为四层跃五层户型设计了独立小院，经过设计部内部讨论我部门认为此种做法不适合平谷项目，建议不要采用。3。结合平谷项目橡树湾“联庭”别墅产品设计的探讨：房地产智库3.橡树湾福州、上海项目通过减小首层面积来控制首层户型的总价，对于平谷项目首层户型的价值希望与集团领导及销售中心探讨。4.四层跃五层户型有没有必要设计独立入户，希望与集团领导及销售中心探讨。5.北方地区北面朝向的私家小院的价值希望听取销售中心的意见并与集团领导探讨。3。结合平谷项目橡树湾“联庭”别墅产品设计的探讨：房地产智库