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中国.宏业房产宏业·壹号公馆项目定位提报2010年3月9日中国.宏业房产1、区位特点分析台州是一座美丽的滨海城市，位于浙江沿海中部，上海经济区的南翼，是中国黄金海岸线上一个新兴的组合式港口城市。南邻温州，西与金华、丽水接壤，北通宁波、绍兴，总面积9411平方公里。台州市现辖黄岩、椒江、路桥三个区及临海、温岭、天台、三门、仙居、玉环六个县（市）。人口569万，其中市区人口144万。自古以“海上名山”著称的台州，兼得山海之利，物产丰富，人文荟萃。是中国股份合作制经济的摇篮，中国重要工业生产出口基地，中国著名的渔区、水果之乡，华东重要能源基地，中国重点风景名胜区，武术、围棋之乡，中国重要的商品集散地。台州依山傍海，陆海空交通便捷。境内公路交通以甬台温高速公路、上三线高速公路、104国道、14条省道和101条县道构成主要公路网。台州对外公路交通4大口子，除金华方向的台金高速公路基本建成外、其余至杭州、宁波、温州均已由高速公路贯通，台州至省城杭州已进入3小时公路交通圈。2005年10月，甬台温铁路正式动工，甬台温铁路是国家中长期铁路网规划“四纵四横”中宁波--福州--深圳快速客运网的重要组成部分，也是一条以客运为主，兼顾货运，连接长三角、珠三角，串联我国沿海经济发达城市的沿海铁路快速通道。该铁路建成后，除了大大方便浙江乘客的出行外，还将在浙江境内与沪杭线、宣杭线、浙赣线南段、温福线形成“一环四射”的总体格局，并与杭甬、温福、福厦、厦深等铁路组成沿海铁路，形成贯穿我国东南沿海的便捷大通道。预计于2009年建成通车。台州市城市未来概况中国.宏业房产一、前景预测台州市域城镇体系空间发展结构为“一个发展核、三条发展带”。①一个发展核——指台州城市群，是台州城市与产业发展的核心地带，包括椒江、黄岩、路桥及温岭市区等重点发展城区；②三条发展带——城镇群空间的联系轴“北部城镇发展带”：以天台、三门为依托，形成沿上三高速、326省道、224省道的东西向北部城镇发展带；“西部城镇发展带”：通过322省道，沿永安溪（椒江上游）河谷形成以仙居、临海为依托的西部城镇发展带，其中，临海是该发展带上的核心城市；“东部沿海城镇发展带”：以规划台州沿海大通道和各港口为依托，以东部沿海产业带的建设为导向，形成南到玉环大麦屿港口、北到三门健跳港（含椒江大陈岛）的大中小城镇相结合的城镇密集发展带，这是台州市未来的重要发展方向和重点建设内容。中国.宏业房产2、区域楼市前景预测（1）开发区都市的繁华、便利、城市文化品位无一不在这里得到体现。台州市政府、市民广场、台州大剧院、台州书画院、市文化艺术中心、耀达国际酒店、新台州大厦等诸多大型政务、文化、休闲场所共同支撑起了物业价格的主体框架，符合地段理论的基础。2008年—2010年住房建设总量为930525平方米，经济适用住房、限价房和廉租房建设量为190725平方米。（2）绿心区块绿心位于台州市区中心，椒江，黄岩，路桥三区的结合部，总面积约63.4平方公里。绿心交通便捷，距三区中心约为5公里，州大城市柜架的核心生态景观区，文化休闲区，旅游渡假区，高档住宅区。绿心的投资开发前景十分广阔，绿心首期项目东方太阳城主题公园总投资逾20个亿，已建成的欢乐岛、水世界等游乐项目产生了较好的社会效益和经济效益。2008年—2010年住房建设总量为624075平方米，经济适用住房、限价房和廉租房建设量为92287平方米。（3）椒江区作为政治、经济、文化、教育、金融、科研中心的椒江，是台州城市发展的核心区域，而市政机构和重要职能部门坐镇的椒江新城区，更是重中之重。在以市民广场为中心的辐射区域内，形成了相当完善的生活配套设施，周边楼盘形势也一路看好，在寸土寸金的黄金地段，鲜有新明•半岛这样的大手笔项目，兼具地段、规模与品质的绝对优势。2008年—2010年住房建设总量为1155544平方米，经济适用住房、限价房和廉租房建设量为121200平方米。中国.宏业房产（4）黄岩区台州市重要的工业基地和陆路对外交通枢纽，包含东城、南城、西城、北城、江口、新前、澄江、高桥等街道。近年来，黄岩城市化进程不断加快，城市建设日新月异，城区框架日益拉大，金顶大厦、汇丰大厦、交通大厦、电力大楼等一批城市标志性高层建筑拔地而起，城区亮化、美化、绿化、净化不断得以完善。百合小区、大环家园、蓝色多瑙河、委羽山新区等一批住宅小区的建成，使城乡居民生活条件进一步改善。2008年—2010年住房建设总量为1120000平方米，经济适用住房、限价房和廉租房建设量为276800平方米。（5）路桥区城市形象日益彰显。刚泰艺鼎广场、玉宏现代城、商城石化大楼等十多幢高楼形象凸现，建成水天一色、香樟湖畔等一批高档次的住宅小区，中国民营经济发展论坛、世纪大厦等建设项目进展顺利。旧城二期改造规划编制完成，石浜、龙头王、辽洋等“城中村”改造稳步推进。“多城同创”和“数字城管”取得良好成效。2008年—2010年住房建设总量为1142200平方米，经济适用住房、限价房和廉租房建设量为201000平方米。来投资建设。中国.宏业房产五、结语回望近几年，房地产市场风云迭起，房地产政策空前猛烈，频出的变动，激烈的竞争，为房地产市场进行了一场场的洗礼。然而，历次宏观调控，台州楼市均表现出了较强的抗跌性。台州前几年房价微幅上升，基本在5%以下，和全国其他城市一般的10%以上（甚至20%-30%的上升幅度），台州的房价上升相对非常迟缓和低下。比如开发区的“城市之光”，04年均价4200元左右，到今天大约在万元左右，四年时间也就增长120%，每年的增长率25%。从台州房价的情况来看，总体来说没有像上海这些地方泡沫这么大，加上台州良好的经济基础，房价自然不会下降。即将建成的甬台温铁路，对于台州今后的发展有着重要的战略意义：一是完善立体交通网络，加快物资、人员、信息的流通；二是扩大集聚辐射效应，加快城区发展战略的进程；三是改善投资环境，提高城市品位，为加大对外开放步伐增设一条通道。与全国铁路联网，增强包括大麦屿港区在内的台州港向浙西南和皖、赣、湘、鄂、川等地的辐射能力，也必将吸引更多的人到台州中国.宏业房产提案流线从设问开始。首先确立我们需要解答的问题。走进市场深层。这个市场在昭示着什么。剖析自我，建构定位。缔造具有超越意义的价值模型。从0-1的突破。目光长远扎根当下方能叫好又叫座。营运关注。值得我们慎思慎行一些事务。观局，识局，而后破局。中国.宏业房产解决问题的办法有很多，重要的是把问题找出来。从设问开始越是大型项目，越是复杂形势，我们越需要理清思路，而不是一开始就进入操作层面。中国.宏业房产我们需要让这些模糊的区域清晰起来市场环境模糊区城市角色模糊区建筑规划模糊区当前的国际形势、调控政策和需求压抑对项目的影响究竟如何？当下昭示未来吗？我们的身边环绕着怎样的资源？我们在这个城市的未来居于何种地位？我们树立的是怎样的生活标准？如何在规划与建筑层面加以完全体现？园区风貌模糊区创新概念模糊区基地优势资源何以深入融合？园区景观的价值何以颠覆性放大？在后概念时代的公共认知渠道上，如何缔造新的价值观？平和而磅礴的魅力何以创设？核心价值模糊区主导购买诱因单纯的基于性价比吗？在硬件的构筑上，DNA何在？长效传播模糊区项目一期特质是什么？任何急功近利都不可取，我们如何传导？中国.宏业房产属性理解指导决策方向。走进市场深层城市，政策，行业，人群，绝非流于表面的数据罗列，也不驻足当前市场的表层。中国.宏业房产何以确立我们行走的方向。剖析自我，建构定位认识自己当从骨子里，乐观存于谨慎中，藉此确立的定位原则方能成为全局发展方针。中国.宏业房产片区市场分析片区未来1-2年市场分析项目客户分析宏业.壹号公馆市场分析总结概况价格销售供求片区内片区外基础主线补充片区置业客户欧式住宅客户项目认筹客户未来竞争分析中国.宏业房产本次市场调研被访者最喜爱排屋这种物业形态。对别墅及高层住的选择也有较大比例，从中不难看出，椒江市民对新的物业形态还是很容易接受的。别墅属于高档物业，其消费者无论从经济实力、购房目的、面积需求等各方面，都与普通物业有所不同。下面我们就别墅、普通物业（高层、多层、排屋）分别展开分析。中国.宏业房产购房迫切性我们把消费者希望在1年之内购房定义为“近期潜在消费力”。相应地把1-2年之间定义为“中期潜在消费力”，把2年之后定义为“远期消费力”。则各期的消费力比重如下图：远期潜在需求旺盛，近期则比重最少，中期又有所上升。椒江别墅消费者把购房要么以一件急事对待，要么认为尚是一项长远之事。这种购房的迫切性情况是我们开发过程中决定分期推市与销售周期及入市时机的重要依据之一。若将近期的21.5%再进一步拆细看，我们将进一步了解迫切性的强烈程度——“尽可能快”占了21.5%中的半数：中国.宏业房产购房目的70.6%的消费者购房目的是改善居住环境。中国.宏业房产面积需求：最受欢迎的排屋、别墅总面积为250-270m2，250m2以下的排屋别墅也有广泛的接受程度：◆家庭居住人数一定程度上也影响消费者对面积的需求，下表为别墅消费者购房后计划居住人数：计划居住人数2人3人4人5人6人6个以上比例9.8%40.2%30.4%12.7%4.9%2%◆别墅消费者希望的别墅层数层数2层2.5层3层4层其它比例13.5%42.3%40.3%2.9%1%中国.宏业房产◆别墅消费者理想中的花园面积◆别墅消费者对功能房的需求（多选题）别墅消费者对书房（工作间）的设置是最为看重的，有80.4%的选择率，其次为客房69.6%，健身房60.8%，洗衣房和音像视听房也受到部分别墅消费者的喜爱，分别有46.1%和41.2%，佣人房、棋牌室选择人数分别占22.5%和25.5%。中国.宏业房产面积需求多层、高层最受欢迎的住宅总面积为110-140㎡，而排屋最有市场的总面积为200-250㎡。100㎡以下100-110㎡110-120㎡120-140㎡140-160㎡160㎡以上高层11.6%5.8%20.9%38.4%15.1%8.1%多层17.5%20.3%22%27.1%6.8%6.2%200㎡以下200-220㎡220-240㎡240-260㎡260-280㎡280㎡以上排屋7.5%15.6%19.8%22.5%22.5%12%各物业形态对总面积需求的变化是我们对房型设计的重要依据之一。中国.宏业房产对房子室内结构的选择：错层跃层平层高层20.9%41.9%37.2%多层14.7%33.3%52%排屋17.3%53.9%28.8%对于房子的室内功能空间配比意见，各普通物业消费情况基本相同，总体如下表：主卧室面积15㎡（20.9%）20㎡（58.6%）25㎡（18.5%）厨房面积7㎡（11%）7-9㎡（48%）9㎡以上(41%)客厅面积20㎡以下(9.7%)20-25㎡(34.4%)25㎡以上(55.8%)朝向南(69.8%)东(10.1%)北(5.3%)无所谓(14.8%)被访者认为主卧室够用就可，适中的面积是最好。而客厅显然是大的好，小面积的客厅基本没有市场。过小面积的厨房同样不被看好。当然，各功能空间的面积都应是在室内总面积框定情况下才能定量的。这里给出的消费信息是给了我们一种消费取向上的认识，并要求我们去迎合甚至引导这一种消费取向。中国.宏业房产居住氛围对基地所在区域未来的繁荣信心，只有极少数人持负面认识。69.20%1.80%29%越来越好越来越差很难判断中国.宏业房产楼市价格信心大多数被访者认为椒江区总体的房价将持平。楼市信心21.40%50%28.6%持平下降上涨中国.宏业房产◆房产信息来源（多选题）被访者接触到房地产信息最多的途径是报纸。中国.宏业房产◆喜爱的报纸（多选题）在台州当地各报中，最受欢迎的是台州日报和台州晚报。中国.宏业房产喜爱的版面/节目中国.宏业房产价支付意愿在消费者心中一套符合自己的经济能力且又是理想中的别墅，他们希望用多少钱来得到它呢？调查显示，选择150万以下占到60.8%。中国.宏业房产我们就有选择率的七类人