XXXX年唐山凤凰新城项目定位研究1

中能源.凤凰新城项目定位研究报告不同工作阶段的内容与成果说明2011/7/92011/8/320个工作日14个工作日2011/8/20工作内容研究成果第一阶段（方向研究）项目方案判定及定位第二阶段（产品深化）物业发展建议第三阶段（后期顾问）产品设计顾问唐山城市与经济背景研究唐山土地市场研究区域房地产市场及客户调研唐山房地产业内人士访谈项目开发分析及策略研判规划尝试及定位专题研究项目本体条件与地块解析项目发展宏观背景研究竞争性市场研究项目市场专题研究规划形态研究及方案尝试项目定位及发展战略项目产品设计要点研究物业配置标准研究项目开发计划与策略研究项目财务分析总体规划设计要点建议建筑单体设计要点建议园林景观设计要点建议配套设施设计要点建议精装修要点建议开发分期和策略建议项目经济性分析与评价参与项目现场设计例会设计过程中相关市场及产品要点评估的书面建议项目设计任务书设计推进过程中策划内容的修订工作2-3个月不同工作阶段的工作目标说明2011/7/92011/8/320个工作日14个工作日2011/8/20工作目标第一阶段（方向研究）项目方案判定及定位第二阶段（产品深化）物业发展建议第三阶段（后期顾问）产品设计顾问理清项目的开发思路，确定项目的开发策略与定位方向实现产品定位的细化及确定产品的设计标准实现项目产品定位方向的设计落地2-3个月目录一．项目本体分析二．项目核心问题和市场方向研判三．唐山房地产市场研究与分析四．市场机会的深度挖掘与判断五．不同市场方向的规划方案研究六．项目初步市场定位建议目录一．项目本体分析二．项目核心问题和市场方向研判三．唐山房地产市场研究与分析四．市场机会的深度挖掘与判断五．不同市场方向的规划方案研究六．项目初步市场定位建议城市宏观发展背景唐山整体经济发展平稳，城市未来发展空间较大依靠资源型产业，城市整体购买力强劲区位环境：核心板块的核心区域新华道长宁道建设路凤凰新城区域的地质条件、基础设施与整体城市面貌均十分良好，已成为市场广泛认可的城市中高端居住、生活板块；本案位于凤凰板块核心，在多家品牌开发商集中进入以及香格里拉酒店的拉动下，项目腹地已形成排他性的高端居住区认知；传统核心区凤凰新城友谊路大里路本案唐城101金域华府嘉里梧桐大道水电项目北新道边界条件：东侧现状稍弱，西南北均为高档物业环绕项目周边均为新建楼盘，南至即将开盘的万科.金域华府，西至在建未开盘的嘉里.香格里拉，北至尾盘荣泰尚都，东面为待开发的地块。本案西面嘉里香格里拉南面万科.金域华府东面待开发用地北面天景美地地块资源条件分析：商业价值香格里拉酒店唐城101商街万科集中商街天景美地底商集中商业写字商业最大价值是环绕地块南、西和北侧，呈“C”字型分布；其中价值最高的是与香格里拉酒店、唐城101及万科商街围合成“金十字”商业街区；实际规划指标分析：用地为规划道路切分，相对零散用地为规划的两条南北和东西向切分，分为三个相对独立地块；东部地块北侧为现状居住区，为V字形异型，在规划和形态中影响较大；在实际项目用地中，仅西南侧地块相对完整，能有较为完整的营造空间。实际规划指标分析：路网及配套占地大，项目实际容积率为2.8由于地块被两条市政道路划分，道路占地约1.5万平米，再加上内部需配套36班小学，占地达2.5万平米；住宅和商业占地面积只剩约16.75万平米，实际容积率达到2.8。类别占地面积容积率建筑面积道路15128配套设施小学2500011500幼儿园40000.62400物业管理200居委会200文化活动中心600卫生服务站400老年活动站400公共厕所60垃圾转运站100配套及道路小计4412815860住宅373606.2商业97366.56住宅及商业小计167538.442.81470972.8宗地整体211666.442.3486832.8唐山中高端住宅容积率情况项目类型项目名称容积率同类型项目梧桐大道2绿城南湖春晓2.18唐城壹零壹2.38橡树湾2.5万科金域华府2.5本案2.81嘉里凤凰新城3（含酒店）中低密项目金隅山墅1.3瑞宫别墅0.5中骏.南湖香郡0.56万科南湖别墅0.6南湖壹号0.7项目的综合容积率属于市场高密度水平，不具备容积率和密度优势。项目成本结构分析本项目地价水平低；市场常规项目地价成本一般占到开发总成本的40%以上，本项目地价较低，仅不足总开发成本的25%；建安成本比重高，约占到开发成本的一半。序号项目单方造价(元)占成本比例1地价款198024.6%2前期工程费1501.9%3基础设施费1001.2%4园林环境设施费2002.5%5建筑安装工程费396349.3%6配套设施费801.0%7不可预见费1301.6%8企业管理费871.1%9财务费用4765.9%10营销费用2783.5%11销售契税5096.3%12增值税预征931.2%项目本体分析总结核心区位核心位置，用地位置优越，具备相对优势项目用地的实际规划容积率高，同比不具竞争优势城市规划道路将开发用地划分零散，土地实际利用不佳地价在开发成本中相对比例较低，有一定的地价成本优势目录一．项目本体分析二．项目核心问题和市场方向研判三．唐山房地产市场研究与分析四．市场机会的深度挖掘与判断五．不同市场方向的规划方案研究六．项目初步市场定位建议项目市场研究解决核心问题在特定的竞争环境下，整体的市场发展策略、方向和项目定位问题中大规模项目的各类型物业的开发思路和开发强度项目大体量商业与主力住宅之间的开发匹配和关联度关系市场初步方向梳理从项目的区位基础用地条件来分析，最为基础的开发方向为：中高端主流精品住区据于此我们面临的市场竞争关系如何我们的市场机会在哪里？能否安全、低风险的解决上述核心问题目录1.城市发展基础概述2.宏观地产市场分析3.中高端居住市场研究与分析4.商业及写字市场研究与分析5.市场发展方向与判断一．项目本体分析二．项目核心问题和市场方向研判三．唐山房地产市场研究与分析四．市场机会的深度挖掘与判断五．不同市场方向的规划方案研究六．项目初步市场定位建议我国北方重要的沿海城市，资源矿产储备丰富唐山是中国重要的沿海港口城市，河北省域中心城市，是中国北方重要的的对外门户；也是东北亚重要的国际航运中心、国际物流中心、环渤海新型工业化基地、京津冀都市圈的核心城市。唐山矿产丰富，已发现的49种矿产资源中，有近30种正在被开发利用，主要有煤、铁、金、石油、天然气、石灰石等。唐山能源资源也非常丰富，已探明的石油储量达到9.1亿吨，天然气储量达到1400亿立方米。区位条件较好，是与京、津相互呼应的环渤海都市圈中重要一环北京、天津、唐山沿海经济带构筑起环渤海都市圈，唐山成为都市圈工业增长的中心城市。京津唐城市圈发展规划唐山湾战略规划唐山京唐港和曹妃甸港两大港口，年吞吐量规划达到5亿吨，相当于世界第一的上海港规模。唐山湾整体规划2143平方公里，到2015年生产总值达到唐山50%，成为中国的东京湾。经济发展稳定，GDP总量指标在区域中仅次于京津唐山市GDP增速在近十年来基本高于全国增长水平，持续保持了较高的增长势头，2010年，GDP增速为13%，仅落后于天津（17%）；2008-2009年，受全球金融危机影响，能源行业对国内外的依赖度较高，受挫较大，2010年开始回暖。20282362277935613781446915.1%14.6%15.0%13.1%11.3%13.1%0%5%10%15%20%02000400060002005年2006年2007年2008年2009年2010年唐山市地区生产总值生产总值（亿元）生产总值增速4469137789109340120509301331966234213.1%10.2%17.4%12.2%14.0%12.3%12.5%14.1%13.1%0%5%10%15%20%050001000015000唐山北京天津石家庄保定秦皇岛廊坊张家口邯郸2010年生产总值情况生产总值（亿元）生产总值增速城市发展脉络清晰，为城市的未来发展奠定了良好的空间格局重点新城的打造为城市发展提供空间，未来城市综合实力将得到快速提升曹妃甸新城空港新城南湖生态城凤凰新城唐山未来将重点建设空港新城、凤凰新城、南湖生态城及曹妃甸新城；地处中心城区的凤凰新城，是城市扩展的新增长极。曹妃甸生态城及南湖生态城是重中之重。新的城市总体规划将城市等级提升到“国家级”规划地位唐山城市总体规划（2010-2020）：国家级基础工业生产基地和创新中心培育依托高新技术支持的国家级重工业企业集群；培育重工业研发集群，引进国家和国际研发机构，成为国家重工业研发基地；京津冀城镇群专业性国际门户城市环渤海内湾国际海运枢纽，与天津、沧洲等城市共建自由贸易区；京津冀国际客运通达节点，加强与天津和北京机场的城际捷运联系；国家科学发展示范城市和环渤海生态宜居城市改善社会人口结构，提高中等收入人口比例；改善城市服务能力，促进商贸繁荣；改善人居环境，创建生态友好城市。凤凰新城将成为唐山CBD，最具价值潜力的城市核心板块地区级的金融中心：辐射环渤海沿海地区和河北省北部的地区级金融中心，北京国际金融市场的重要组成部分；地区级的商务中心：同时依托港口和产业优势，以及高铁站点，发展为具有特色的地区级商务中心，承接与北京、天津商务相关的部分商务功能；区域型的总部基地：成为民营企业和河北省驻唐企业总部，以核心产业为依托，发展跨国公司的分支机构、本土企业总部及国内大企业集团的区域性总部或某些职能性总部。凤凰新城是中心城区商务功能的主要承担者目录1.城市发展基础概述2.宏观地产市场分析3.中高端居住市场研究与分析4.商业及写字市场研究与分析5.市场发展方向与判断一．项目本体分析二．项目核心问题和市场方向研判三．唐山房地产市场研究与分析四．市场机会的深度挖掘与判断五．不同市场方向的规划方案研究六．项目初步市场定位建议整体供应情况：2009以来土地供应量巨大，达到1000万规模2009年至2011年6月唐山商品房住宅土地成交的规划建筑面积面积达1037.25万平米，供应量巨大，特别是2010年土地成交成爆破式增长；2009和2010年凤凰板块集中放量，进入2011年后有所放缓；2009年至2010年大宗土地成交主要以知名大开发商拿地为主，其中包括，万科、华润、中水电、绿城和任恒和美为主；2009年-2011年上半年唐山土地成交情况唐山住宅规划建筑面积统计2009年2010年2011年1-6月城东工业区(万平方米)6.3520.8420.90凤凰新城区(万平方米)141.81195.9779.05高新区(万平方米)11.4821.265.71核心区(万平方米)13.45197.4860.02南湖板块(万平方米)2.71193.0167.19合计(万平方米)175.81628.57232.87整体供应情况：主要供应集中在凤凰新城和南湖2009-2011年6月各个板块土地成交面积及比例唐山住宅规划建筑面积统计规划建筑面积占比城东工业区(万平方米)48.14.64%凤凰新城区(万平方米)416.840.19%高新区(万平方米)38.53.71%核心区(万平方米)271.026.12%南湖板块(万平方米)262.925.35%合计(万平方米)1037.3-----2009年至2011年6月唐山住宅土地成交面积供应量主要集中在凤凰新城板块，其次和南湖及核心区板块；2011年土地成交中，南湖外围新天地美域项目占33万平米，根据其规划后续潜在供应约400万平米，南湖金地项目后续计划供应300万平米；2009年1月-2010年11月唐山住宅市场价格基本处于平稳态势，2010年12月价格增长是由于南湖板块别墅成交的影响。2010年全年销售面积为144万平米，较2009年上涨24%；2011年第二季度价格抬升主要是受凤凰新城中高端项目以及南湖别墅产品销售的带动；2011年上半年销售84万平米，第二季度销售量较第一季度出现为明显的下滑。整体销售情况：年成交规模1