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市场不同产品特征研究市场供应量价格实现能力销售速度中高端产品高层市场主力产品，涵盖产品全部档次梯度7000~12000；凤凰新城毛坯均价7500~11000元/m250-60套/月小高层目前中高端市场供应量相对较少，未来万科金玉华府涉及此类产品与高层产品基本无差价，由于其容积率低，产品形态与高层差异不大，溢价能力一般销售速度略低于高层产品洋房尚属于市场稀缺产品，相对供应较少相对高层产品，该类产品具有一定的溢价能力，但由于市场中洋房产品价值未被充分展示（退台洋房未出现）大部分洋房项目均售罄，去化速度快于高层产品类别墅该类产品对项目周边自然环境要求较高主要集中在南湖片区凤凰新城板块有少量分布联排产品最终成交价格与洋房甚至部分高层产品相比并未实现强溢价能力；凤凰板块该类产品销售速度相对较慢；南湖板块销售速度良好独栋产品溢价能力较高，但基于南湖板块整体别墅氛围8套/月基础产品根据项目自身条件以及该档次产品溢价能力差，本案对该类产品不做深入研究不同面积区间产品供销特征产品类型面积区间供应量占比成交量占比供销比余量占比高层110以下30.90%41.50%39.60%22.30%110-14021.90%18.40%24.70%25.50%140-18028.00%26.80%28.20%31.10%楼王、跃层、洋房180-24011.80%4.80%12.00%9.60%洋房240-3002.10%1.50%22.20%2.50%联排300-4003.30%6.40%57.20%5.30%双拼、独栋400以上2.00%0.70%10.60%3.80%基于供应的关系，市场中供销主力仍以110平米以下的户型为主；在成交的占比上，180平米以上的大户型产品也占到了近15%的比例，尤其是240平米以上的户型在市场供应上仍属稀缺产品，且多以洋房及别墅类产品为主，高层大户型豪宅产品暂处于市场空白的阶段；既有余量中，占比最大的仍是140-180平米区间的产品，未来也将是竞争最为激烈的区间。不同总价区间产品供销特征产品类型总价区间供应量占比成交量占比供销比余量占比高层100万以下22.10%33.10%65.00%19.50%100-15044.30%37.60%36.80%22.30%150-20018.90%15.90%36.40%22.90%楼王、跃层、洋房200-2500.70%1.50%100.00%5.60%洋房250-3003.30%1.50%20.20%9.40%联排300-4003.00%3.30%47.40%9.30%双拼、独栋400万以上7.8%7.1%39.4%10.1%同样基于供求关系的原因，目前市场中的供销主力依然集中在150万以下的产品；200-400万之间的产品供应相对稀缺，尤其是200-250万的产品，目前仅绿城南湖春晓存在供应，400万以上的产品供应量有明显增加；从成交的去化程度上来看，200万以上的产品的整体供销情况要优于100-200万的产品；后续市场余量也集中在100-200万的总价段，将是未来市场竞争的主要市场区间。唐山中高端市场整体竞争态势示意瑞宫别墅金隅山墅万科南湖别墅茂华南湖一号中骏南湖香郡亿城项目嘉里项目唐城101楼王及别墅绿城南湖春晓万科金域华府中水电首郡梧桐大道华润橡树湾总价：100-300万，单价：0.9-1.1万元/m2唐城101高层400万以上联排：2万元/m2左右；双拼：2.6万元/m2独栋：3.5万元/m2左右300-400万，1-1.2万元/m2唐山中高端市场整体竞争态势示意瑞宫别墅金隅山墅万科南湖别墅茂华南湖一号中骏南湖香郡亿城项目嘉里项目唐城101楼王及别墅绿城南湖春晓万科金域华府中水电首郡梧桐大道华润橡树湾供应量：415万m2消化量：93万m2余量：322万m2唐城101高层供应量：48万m2消化量：7.4万m2余量：40.6万m2供应量：112万m2消化量：13万m2余量：99万m2唐山中高端市场整体竞争态势示意项目名称总价区间（万元）供应量（万平米）余量（万平米）去化速度华润橡树湾150-3505042.1325套/月（开盘销售期）梧桐大道100-1501044580套/月唐城壹零壹100-40073.346.940-50套/月绿城南湖春晓100-30012611980套/月万科南湖别墅联排460~600，双拼800~1000，独栋150012.56.940套/月瑞宫别墅900-2000一期658套/月唐山中高端住宅市场研究总结市场现存和即将入市的中高端方向供应量巨大，超过400万平米，总量已明显超出城市主流购买承受能力。恶劣的竞争环境之下,绝大部分发展商均采用各种类型全产品线的开发策略和思路，用更多覆盖客户面的方式，扩大市场占有比例，解决市场销售问题在市场现有和潜在的供应量必然大幅入市的背景下，不可避免的，或已开始呈现高开发品质下的，纯价格性价比竞争。目录1.城市发展基础概述2.宏观地产市场分析3.中高端居住市场研究与分析4.商业及写字市场研究与分析5.市场发展方向与判断一．项目本体分析二．项目核心问题和市场方向研判三．唐山房地产市场研究与分析四．市场机会的深度挖掘与判断五．不同市场方向的规划方案研究六．项目初步市场定位建议商业市场情况：现状商业格局凤凰新城远洋城商圈八方购物广场唐百商圈小山商圈新城区新兴商圈老商圈唐百商圈是唐山市传统的商业核心，这一商圈云集了唐山市众多商家名店，形成了一个在唐山市具有领导地位的核心商圈，是市级商业中心；远洋商圈和八方购物广场是唐山市的市级商业副中心，商业的集中度较高；凤凰新城的远期规划利好，商业发展潜力巨大;小山商圈是唐山商业的发源地，当前针对中低端专业市场，商业地位受到冲击，逐渐没落。商业分布：商业集中度高，新旧商业区域化明显商业市场情况：现有商圈分析城市级商圈：辐射全城的商业市场小山商圈：唐山商业的起源地，逐步走向低端专业市场唐百商圈：唐山的长安街，繁荣的象征，依托百货的商业群区域级商圈：辐射片区的商业体远洋城商圈：唐山第一个SHOPPINGMALL，新型商业综合体八方商圈：区域型商业中心的代表商业市场特征小结唐山中高端商业发展较为滞后，高端消费外溢现象较为明显；唐山中高端市场主要集中在核心区域，以唐百为主。其他商圈消费档次主要以中低端消费为主，与唐山实际消费水平存在一定差距；商业品牌引入较为匮乏，除唐百经营高端品牌外，其他区域高端品牌商业供应较弱；核心区域集中商业租金水平较高，凤凰区商业氛围尚处于起步阶段；核心区域高端商业能实现10元/平米/天以上的租金，唐百能达到20元/平米/天以上；凤凰区内商业配套尚不完善，无大型商业经营，但随着嘉里、万科品牌地产的运营，未来凤凰新城内将形成较高档次的商业氛围；底商投资市场发展较好、市场购买度高，实现较高销售价格；目前底商投资在唐山市场受到较高追捧，销售价格实现度较高，万达广场临街商铺达到4万元/平米售价，且销售情况良好；凤凰片区在售底商售价在1.4-1.8万元/平米之间，唐城101底商预计售价2.50-3万元/平米。小结写字楼市场情况：档次低，租金低，需求不高甲级写字楼独栋办公商住混合型乙级及以下写字楼运营模式销售为主目前唐山大型企业和生产型企业的主要办公物业目前唐山小型企业集中地点目前市场存量主力产品，租赁情况良好销售价格价格偏低----与公寓类产品相近租售价格较低预期供给未来5年内大量综合体出现，会提供大量销售型甲级写字楼供给新规划的总部基地和金融街为主要供给项目未来潜在供应较多，分布较为分散未来并不构成开发商产品组合的主力项目名称开发商销售价格租金（含物业）物业类型项目所处地块位置世博大厦北京嘉德恒信环保投资只租不售3元/㎡/天（含物业费）甲级写字楼唐山市新华西道2号金凯悦商务中心振兴房地产起价4000多现售价5000-70001.2元/㎡/天写字楼唐山市路北区站前路188号金槟酒店中外合资只租不售3.7元/㎡/天商务写字楼路北区建设南路48号雅园SOHO唐山银安房地产5500-6200均价58002元/㎡/天住宅soho路北区西山道协和医药超市东100米天元大厦唐山天元房地产3900-5000；4500均价2.8元/㎡/天5A级写字楼路北兴源道天元大厦景泰御园唐山景泰房地产8000-10000写字楼龙泽路57号阳光大厦唐山宏达房地产现售价7000左右0.75元／㎡／天写字楼北新道与学院路口高新技术创业中心唐山市科委和唐山市高新技术开发区管委会只租不售1.3元/天•㎡办公楼建设北路大陆海鲜对面火炬大厦高新区管委会只租不售3元/㎡/天写字楼建设北路东侧东方国际大厦唐山东方房地产集团9800均价9300-104002.5元/㎡/天对外，对内2元/㎡/天5A级写字楼路北建设路与龙富南道交叉口,唐山国际会展中心对面唐山写字楼市场出租率较高，但租售价格不高，大业主持有出租和散售的写字楼租金水平无差异，市场对写字楼的品质认知度不够；最新落成的综合项目内写字楼售价和租金有上升的趋势。写字楼市场情况：以中低端产品为主，租金普遍不高写字楼市场情况：在售项目报价相对较高，但实际销售情况不佳项目名称所属商圈总体量写字楼面积销售状态竣工日期销售均价项目定位万达广场唐百商圈24.5万㎡14万㎡在售2011年底8800一次性98折中高档新华贸唐百商圈7.2万㎡3万㎡售罄2011年底130009..9折5A渤海新世界唐百边缘商圈8.5万㎡2万㎡在售2011年底9300起中高档天一广场八方购物商圈15万㎡2.03万㎡在售2012年下半年9500起中高档隆泰商务中心凤凰新城1.8万㎡1.8万㎡在售2011-10月11000起5A大陆王府国际远洋商圈5.88万㎡5.88万㎡在售2011-10月均价142005A未来供应主要集中在凤凰新城区域和八方区域，单体面积均在3万平米以上，总体供应量较大，定位主要为中高档，短期内唐山中高端写字楼市场竞争将渐趋激烈。项目名称所属商圈总体量写字楼面积项目进程竣工日期售价项目定位开发商冀东物贸大厦凤凰新城4.1万㎡4.1万㎡规划阶段---待定中高档庞大汽贸集团晨辉大厦友谊路以西，长虹道以南3万㎡3万㎡规划阶段---待定中高档宝业集团名仕国际大厦凤凰新城4万㎡4万㎡未开工---待定中高档银基地产金色国际八方购物商圈3.5万㎡3.5万㎡未开工2012年末待定中高档唐山市昌隆地产福地大厦八方购物广场4.7万㎡4.7万㎡2011.4月2012年底待定中高档唐山福星地产龙脉国际大厦凤凰新城15万㎡15万㎡规划阶段2012年底待定5A唐山市南北地产写字楼市场情况：未来供应量35万平米左右，竞争渐趋激烈写字楼市场特征小结产业结构导致对写字楼需求较弱，商务氛围寡淡由于唐山特殊的产业结构，以能源为主导的企业对市内中心区写字楼需求几乎为零；到目前为止，唐山没有形成一个真正“集群相促的商业氛围”，凤凰新城只是规划中的“CBD”，主要仍以居住为主；档次低，数量少，后期管理与物业服务水平低唐山的写字楼市场还处于一个初级发展阶段，现有的写字楼数量不多，并且高低档次混杂，零散分散，呈现混乱局面；销售对象多以零散中小企业客户或个人投资客为主，未形成普遍性的市场投资购买习惯户型产品上大多都是针对中小企业，户型面积都在40-200平米左右，市场目前对写字楼产品的投资热情不高。商用物业市场总结集中式商业：唐百、八方等核心商圈的商业价值度高、经营状况较佳，其他区域经营状况明显偏弱，高端品牌消费的外溢现象较为严重；社区配套商业：市场既已形成普遍的住宅底商等社区配套商业的购买习惯，市场销售状况好，实现价值度高；写字楼市场的产业需求基础弱，投资价值较低，在售物业的销售量价情况不佳，未形成规模性的购买基础。目录1.城市发展基础概述2.宏观地产市场分析3.中高端居住市场研究与分析4.商业及写字市场研究与分析5.市场发展方向与判断一．项目本体分析二．项目核心问题和市场方向研判三．唐山房地产市场研究与分析四．市场机会的深度挖掘与判断五．不同市场方向的规划方案研究六．项目初步市场定位建议初