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精装修全程管理文化产业园项目部：李洋威目录精装修全程管理引言管理架构营销策划设计管理合同管理技术管理施工管理移交入伙管理售后服务管理起因发展历程全面施工现状发展趋势精装修小组工程架构岗位职责合同模式承包范围队伍甄选施工前准备质量管理材料管理成品保护管理竣工验收管理精装修引言篇随着居民生活水平的提升，房产消费理念趋于理性成熟，对于居住品质的需求提升及细分。企业高效运营的管理理念，使工作者的时间越来越集中，没有过多的时间安排装修。因此“精装修”市场风生水起。其产品市场份额逐步增长、产品类型渐趋高端化、相关政策导向也日益成熟。精装修成品房作为一种现代化的房地产开发在市场中正在扮演着越来月重要的角色。精装修——起源原因•发展历程：发展历程品牌化运作1998年，商品房市场竞争激烈，产生精装房即样板间简单模式的拼凑2001—2006年，精装修出现在中高档楼盘，针对较强精装修大众化2007年，房价飞速上涨，业主负担过重，无力精装西安精装房发展历程部分装饰的毛坯房西安精装修发展菜单式装修毛坯房全配置式精装修房一次性精装房精装修将成为房地产开发的大趋势精装修向中高端、高性价比产品迈进打造低碳节能环保的装修市场•精装修现状与发展：精装修现状开发商操控难度大，风险大管理成本高业主：缺乏自主性：自主规划性受限精装修缺乏标准，质量和售后服务难以保障精装修发展精装修管理架构篇发展经理项目经理精装修经理精装修工程师水暖安装工程师电气工程师售后服务工程师合约部营销部设计部发展管理部协助外援对外、对外总协调精装修管理架构售后服务工程师：全面负责协调各施工单位的维修，至之移交物业及业主精装修专业工程师：分管各栋楼和标段的精装管理对分管单位全面协调，且负责设计、材料、设备的对口管理精装修经理：全面负责精装修的策划与管理，对各单位进行总体协调，对施工质量、进度、安全文明整体把控。岗位职责项目经理：对内、对外总协调精装修合同篇精装修合同模式开发商总承包土建总承包精装修总承包精装修施工管理篇进场知会管理精装修专题会议制编制施工总计划、移交计划、物资配备计划精装修施工前精装修全面施工前管理质量管理物资材料管理竣工验收管理精装修施工全面成品保护管理样板先行制•目的：样板作为实物的技术交底，使工程项目施工质量目标和验收标准一目了然。•作用：1、稳定与深化设计2、确定主要材料3、确立施工工序标准4、保证工程质量样板验收流程精装小组验收施工单位施工完成自检合格监理、精装修工程师验收会签样板效果确认单全面开工精装修全面施工质量管理缺陷N次交叉复式过滤示意图检测单位：分户检测监理单位：按图纸、规范要求过程检查施工单位：完工后填写报验单监理单位：按检验批验收准备工作完成施工单位填写《施工令》申请甲方签发施工令施工单位：按设计图纸、国家规范要求施工甲方抽查施工单位整改、返工YesYesYesYesYesYesYesNoNoNoNo上道工序施工完成（专业）施工单位本道工序工作内容监理单位检测单位甲方单位转入下道工序020406080100120一月二月三月四月亚洲区欧洲区北美区精装修全面施工质量管理九步走施工流程图现场施工工序吊平顶龙骨施工吊平顶封板施工卫生间淋浴墙面地面防水施工厨房、卫生间墙砖施工平顶涂料施工厅房顶、墙面批腻子施工窗台、门坎大理石施工厨房、卫生间地砖大理石铺贴成品保护施工精装修全面施工质量管理停止检查点管控制目的：确保功能及面层质量作用：对施工隐蔽工程及基层施工质量的确认与监督停止检查点的设置现场施工停止点设置预留预埋线管完成吊平顶龙骨完成放线完成卫生间淋浴墙面地面防水和预留预埋完成厨房预留预埋完成设备安装木地板完成及产品保护窗台、门坎大理石施工墙面腻子并封闭基层完成卧室地面找平完成或木龙骨精装修全面施工质量管理工作面移交管理制•目的：•加强过程监控、明确质量责任、减少中间移交纠纷，从而提升最终工程质量。。•作用：1、查缺补漏2、匹配施工进度3、避免反复维修现象4、保证工程质量•注：详见工作面移交管理制度•移交管理流程图：装饰单位、监理、甲方验收施工单位施工完成自检合格监理、分管工程师验收会签移交确认单开工精装修全面施工质量管理•移交集中检查的主要点：•1.天棚的平整度；•2.水电安装功能是否齐全•；•3.铝合金门窗；（划伤和安装的标高问题）•4.卫生间防水是否合格•5.墙面的平整度,及室内的净标高•主要点的预控：•1.天棚的平整度，要求土建抹灰，天棚的平整度误•差控制在5mm•2.为统一铝合金门窗的进出线，建议以内抹灰为基准80～100mm；•3.室内防盗门、铝合金门、电梯门的标高统一标准控制：•预控入户门防火防盗门的门口标高与阳台铝合金门窗的标高•预控室内不同功能房间的标高精装修全面施工质量管理•材料管理•目的及作用：•1.确保材料品质、推动施工进度•2.计算材料损耗，避免结算时扯皮•；•3.合理计划材料，有利于公司资金流动•4.确保产品质量•主要管控流程：•精装修全面施工材料管理材料供应商供货到场报验甲方、监理、施工单位验收施工单位接收并施工样板施工单位报验报验设计合约工程监理确认全面施工•成品保护•目的及作用：•1.确保成品与半成品的交叉污染•2.保证施工成品的感官质量•3.降低劳动消耗，节约维修•成本•4.确保产品质量成品保护实例地面：地毯和木地板防潮垫保护，接缝处透明胶带密封精装修全面施工成品保护管理•电梯轿厢：•除灯具、电梯呼叫按钮、风口其他用细木工板或饰面密度板满封电梯门套用细木工板或密度板根据电梯造型满封，高度为1.5米精装修全面施工成品保护管理•进户门和铝合金门框：用细木工板或密度板根据造型满封卫生间镜子用泡沫保护膜满贴精装修全面施工成品保护管理•卫浴龙头及五金件：用原包装袋包裹卫生间马桶用原包装箱覆盖精装修全面施工成品保护管理•厨房橱柜：用防潮纸满铺电气面板用美纹纸满贴保护精装修全面施工成品保护管理竣工验收精装修全面施工竣工验收管理检测单位：1.验收2.分户出具《室内装修质量检测报告》工作内容：开荒、保洁、局部修补甲方：验收签署意见施工单位位：监理单位：全数验收分包单位：分户验收记录表甲方、物业：全数验收施工单位：自检合格报验填写：1.报验单2.全套竣工资料监理单位：1.验收2.按户整理全套资料分批移交物业初开荒、保洁、验收设备安装整改1、整改21施工单位自检合格报验2填写竣工报验表3分户质量验收表验收工作内容：1.开关、插座面板2.洁具、龙头3.灯具4.空调5.厨房设备6.热水锅炉••管理过程，今后将是最复杂、最具风险性、最不能确定的行为。•来自管理的挑战是非常困难的、是永恒的。•——迈克尔·哈默••谢谢聆听