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太原“南堰”项目提案概要项目总论：项目所处地段正处于发展中，目前缺少人文、缺乏配套、城市生活氛围不足，但由于地块较为规整，给本案产品的塑造留了较大的发挥空间。战略思路：以产品塑造作为价值基础；以产品差异化营造核心竞争力；以地缘客户和城市新贵作为消化主力；以区位发展前景和产品利益作为营销诉求；总体定位：打造具有高性价比、大升值空间的理想生活区3我们的目标通过本项目提升开发商知名度，树立品牌形象，为开发商的后续开发做好铺垫。项目前期担负着迅速、大量回笼资金的目标，从而为后期开发奠定坚实基础。由于项目强调对资金回笼的要求，在项目工程形象展示不全的条件下必须进入市场销售。资金回笼提前销售品牌塑造以降低风险为前提，以地缘性需求为基础，做合理产品分级，满足不同层次客户需求，提高项目竞争力。产品分级4项目背景及约束条件也是我们研究考虑的重要因素！5定位采取何种定位既能满足发展商前期的回款要求，又能在控制风险的同时最大化利润？核心问题的界定本项目面临着两大抗性：1、如何赢得区域外的客户对这一发展中区域的快速认同？2、如何通过产品打造和形象塑造，消除客户对村建房的印象？战略规划如何适当升级产品，适当创新细节，赋予产品附加值增加项目吸引力？如何通过营造概念差异化，树立项目在客户心目中的独特气质和鲜明个性？营销6Thinking思路项目本体研究项目整体定位营销战略与策略安家9大营销优势73个部分项目本体研究▲项目整体概况▲项目地块解析▲项目SWOT分析1地块位置图本案位于和平南路与旧晋祠路之间，南接南堰村。地块图主要技术经济指标：总用地面积：7.09558公顷地上总建筑面积：323784.34平方米住宅建筑面积：298924.87平方米公建总建筑面积：24859.47平方米地下车库总建筑面积：131500平方米容积率：4.563绿化率：37%建筑密度：26.9%地下车库车位：2500辆社区规划有8栋32-33层的高层、1栋16层中高层，1栋8层的小高层，1座2层的幼儿园，在和平南路、旧晋祠路、规划路三面临街的部分规划有3层商业。地块周边配套图本案周边5分钟内配套缺乏，目前，10-20分钟的生活配套依赖义井的生活配套设施。但义井生活圈的配套相对比较老旧，中高档次的商业配套设施缺乏。1113个部分项目本体研究▲项目整体概况▲项目地块解析▲项目SWOT分析12地块基本为净地，南部尚待拆迁。地块平整，整体呈梯形。地块四至：规划路，待建大型项目和平南路，南堰村规划路、南堰村旧晋祠路、万水商贸城北涉及拆迁13进入性：临旧晋祠路、和平南路，进入性良好，昭示性强。公交线路有：308路、463路、839路、848路、858路、5路、606路、618路、619路、832路等公交线路。旧晋祠路入口和平南路入口地块资源条件综合分析1、配套缺乏、区域形象落后5分钟生活圈各项配套缺乏。10-20分钟生活配套老旧，能满足基本生活需要；区域内缺乏中高档的商业服务设施，区域形象落后老旧，暂时对中高端客户吸引力不够；2、交通便利临和平南路、旧晋祠路、规划中的南中环路；十几路公交线路通行该区域，出行方便。1、地块规整，利于规划，便于施工；2、少量地块有自建房及居民，需要拆迁；3、地块临街，昭示性强。4、项目紧邻村子、对面是万水五金市场，地块周边形象差外部环境自身条件1513个部分项目本体研究▲项目整体概况▲项目地块解析▲项目SWOT分析16•区域内居民购买能力一般，区域外客群短期内形不成有利的认同，局限了项目的定位。•未来片区供应量会增加，市场竞争加大；威胁Threateness充分利用地缘优势，抓住地缘客户需求主力，打造项目核心价值；抓住市场空白点和机会点，通过产品创新，迅速占领市场制高点，树立项目特色品牌与形象；合理的户型配比，避开直接竞争，塑造差异化，规避市场风险；选择合适的销售时间节点，制定合理的价格策略，打时间差，在市场供应剧增之前，快速销售，快速回款结案；通过项目的产品品质及宣传展示，提升企业品牌形象，为后续开发做好铺垫。•周边存在着较大的地缘型购房需求；•长风商务区、晋阳湖风景区的建设带动区域发展；•晋阳湖北岸、义井往南，正逐渐成为开发热点。•目前区域竞争烈度不大，可以进入。利用机会克服劣势避免威胁发挥优势抢占机会转化威胁机会Opportunity•地块四至形象差。•村民安置工程，证件手续不全，有销售抗性；•四至没有配套、没有人文、缺少城市生活氛围；•旧晋祠路大车过往、车流量大；•毗邻的义井生活圈生活配套设施老旧、缺乏现代气息的中高档商业服务设施，对中高端客群没有吸引力。•地块规整，利于规划；•交通便利，出行方便；•从区位的角度，毗邻长风商务区、晋阳湖风景区、义井生活圈。SWOT劣势Weakness优势Strength17Thinking思路项目整体定位项目地块解析营销战略与策略安家9大营销优势184个部分项目整体定位▲项目市场定位▲项目客群定位▲项目产品定位▲项目价格定位2周边主要楼盘一览圣湖观澜国际圣湖万年花城绿地长风世纪城万国城MOMA富力现代广场琳龙苑公元2010荣泰花园华城都市e线本案万象城富力现代广场位置和平南路与长风西街交汇处西北角基本情况建筑面积：305500平方米占地面积：157亩绿化率：40%容积率：3.30产品规划：10栋高层住宅，1所幼儿园，会所，游泳馆，网球场，临街商业。户型户型范围：39~180平米在售主力：2室2厅1卫，85-90㎡；3室2厅1（2）卫：110-140㎡交房标准：精装修项目价值要素价格及销售情况均价6500元/㎡，6#、7#楼共816户，已经售完。3#在售均价6800元/㎡、5#楼尾房20余套。（主推3#楼；3#楼认购阶段；1、社区规划、园林、配套；2、位置地段，临长风西街；3、发展商品牌。万国城MOMA位置长风西街16号（丽华苑对面）基本情况建筑面积：650000平方米占地面积：186亩绿化率：40%容积率：5.20产品规划：结合商业、办公、酒店、餐饮、文化娱乐及居住一体化的现代化城市综合体。户型户型范围：100~300平米主力户型：230~330平米交房标准：精装修项目价值要素价格及销售情况均价12000元/㎡，一期6栋楼1、地段占优势，背靠长风商务区、临长风街，毗邻汾河公园；2、科技住宅：恒温、恒湿、恒声、恒氧；3、现代城市综合体，一流的高端商业配套；4、发展商品牌。万象城位置千峰南路与长风西大街交汇处北500米基本情况建筑面积：100万平方米占地面积：428亩绿化率：40%容积率：3.50产品规划：一期为6栋32层二期为10栋高层户型一期主力户型：95-146平米交房标准：毛坯项目价值要素价格及销售情况均价4800元/㎡，在售一期，2栋楼村民回迁，剩余对外销售；城中村项目。1、千峰南路、长风西街、长风商务区；2、百万平米规模；3、未来新市府区。香悦澜溪位置和平南路十二院城与富力现代广场之间基本情况建筑面积：10.1万平方米占地面积：2.4万平米绿化率：容积率：产品规划：共6栋楼，8-26层。户型一期主力户型：83-117平米交房标准：毛坯项目价值要素价格及销售情况价格未定，预计8月份开盘。现有土地、规划两证。1、西山万亩生态园、和平公园、温泉；2、社区园林规划；3、户型。千泓花苑位置千峰南路与南内环西街交叉处基本情况建筑面积：5万平方米占地面积：35亩绿化率：31%容积率：2.2产品规划：共4栋高层。户型户型：46㎡--146㎡热销户型：120㎡-150㎡交房标准：毛坯项目价值要素价格及销售情况5390元/平米，现销售1#、2#两栋楼。1、河西核心扩展地段；2、城市配套相对全；3、周边学校多。荣泰花园位置和平南路与西峪西街交汇处十六中向西100米基本情况建筑面积：160000平方米占地面积：64000平方米绿化率：30%容积率：2.50产品规划：6栋18层高层。户型户型：88㎡--130㎡交房标准：毛坯项目价值要素价格及销售情况3300元/平米，现销售1#、4#两栋楼。北堰村的地，有区政府的批文。1、十六中；2、义井西路、西中环；3、户型。华景苑位置和平南路中段-和平装饰家园对面基本情况建筑面积：7166平方米绿化率：30%容积率：2.50产品规划：小区共17栋楼，16栋已入住3年，在售最后1栋12层小高层，2梯6户，准现房；户型户型：60㎡--80㎡交房标准：毛坯项目价值要素价格及销售情况3700元/平米，沙沟村的地。1、小户型、低总价；2、和平南路；3、准现房。紫荆假日位置和平南路大商浴乐园南行200米基本情况建筑面积：68000平方米占地：约34亩绿化率：40%容积率：3产品规划：4栋高层、小高层户型户型：80㎡--140㎡主力：89-126平米交房标准：毛坯项目价值要素价格及销售情况5000元/平米均价，2#、4#楼售完，在售3#楼。1、准现房；2、五证全；十二院城位置南内环西街与和平路交界口西南角100米处基本情况建筑面积：845000平方米占地：338000平方米绿化率：35%容积率：2.48产品规划：里坊架构，12个组团。户型户型：70㎡--300㎡交房标准：精装修项目价值要素价格及销售情况6500元/平米均价，一期叠院（A4座34层、A5座18层，共319套）、合院（ABC座11层，430多套）基本售完，剩余169-300㎡大户型；二期合院C2\C3组团7月底8月初开盘。1、发展商实力品牌；2、产品设计、社区规划；3、五证全；4、精装修。西岸位置千峰南路140号旧晋祠路省警校学校西侧基本情况建筑面积：426666平方米占地：106666平方米绿化率：35%容积率：4产品规划：17栋高层、小高层。户型户型：97㎡--177㎡交房标准：毛坯项目价值要素价格及销售情况5500元/平米均价，在售二期准现房。1、项目品牌时间沉淀；2、五证全\准现房社区；3、地段；御景苑位置和平南路(省六建对面）基本情况产品规划：两栋19层。户型主力户型：70㎡--90㎡交房标准：毛坯项目价值要素价格及销售情况价格待定，项目处于展示阶段。1、小户型；2、地段；绿地长风世纪城位置新晋祠路山西阳光装饰广场南侧基本情况建筑面积：120万平米占地面积：770亩绿化率：40%容积率：2.33产品规划：大型滨河住宅区。户型户型范围：93-189平米二居93-101.95㎡，小三居为119-123㎡，大三居为131-137㎡，豪华型三居为164㎡主力：122-189平米交房标准：毛坯项目价值要素价格及销售情况均价5800元㎡，1期推1-5#五栋楼，1#、3#、5#内部认购已售罄（5300元/㎡），2#、4#楼正接收预约。1、长风商务区；2、滨河景观；3、发展商品牌；公元2010位置义井西街与和平南路交汇处基本情况建筑面积：227937.69平方米占地面积：100亩绿化率：41.3%容积率：3.49产品规划：15栋高层住宅组成的大型纯剪力墙结构的简欧式社区。户型1#尾房，80-100㎡户型交房标准：毛坯项目价值要素价格及销售情况3700元/㎡，2#即将推出。1、西中环和万亩生态园；2、社区园林规划、健身休闲会所，游泳馆，幼儿园等商业配套；琳龙苑位置和平南路与义井街交汇处往北200米实验小学基本情况总建筑面积:20万平方米占地面积:110亩容积率：2.72绿化率：40%产品规划：9栋高层户型户型：68-135㎡主力：80~120㎡交房标准：毛坯项目价值要素价格及销售情况3600元/㎡均价，在售1#、2#楼1、长风西大街、西中环；2、万亩生态园；3、便宜和升值空间。华城位置长风街与旧晋祠交叉口往南200米基本情况总建筑面积:13万平方米占地面积:46亩容积率：3.80绿化率：40%产品规划：5栋高层户型户型：69-103㎡主力：69㎡两居，86㎡、89㎡、103㎡三居交房标准：毛坯项目价值要素价格及销售情况不到3000元左右入市，强销70%后，价格涨至3800，随后尾房涨至4200元/㎡均价，目前已售罄。1、长风商务区；2、紧凑型户型，低总价。3、便宜和升值空间。都市e线位置旧晋祠路与西峪东街交汇处基本情况总建筑面