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海尔方庄项目可行性研究报告谨呈：青岛海尔房地产开发投资有限公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。本报告是严格保密的。2本项目主要工作内容世联主要工作内容：从市场角度对本项目进行定位和价值测算客户问题世联工作内容1、项目是否可收购?2、收购/合作的话，项目价值是多少？3、收购/合作后的项目发展方向是什么？4、收购/合作后的项目运营模式是什么？持有经营？出售？持有+经营？项目整体定位；项目价值评估；项目发展建议及可行性分析收购的风险提示：如果海尔的收购标的物为本项目，除对本项目进行价值评估外需重点关注两个问题：１、项目的产权是否为100%产权；２、完全产权有没有瑕疵？即有无担保、抵押等不确定因素。本报告是严格保密的。3本次报告研究思路¶第一部分：项目本体分析¶第二部分：投资环境分析¶第三部分：项目整体定位¶第四部分：经济测算与可行性分析本报告是严格保密的。4项目本体分析4本报告是严格保密的。5项目位于城南方庄南路和三环路交界处，紧邻方庄核心区，在未来宋家庄经济圈辐射范围内本项目位于三环路南侧，方庄南路西侧，项目位置优越。项目所在地块紧邻方庄核心区，并在未来的宋家庄经济圈辐射范围之内，位于北京南部发展的枢纽。项目所处位置介于CBD中心区和亦庄经济开发区之间，且因交通便捷，与这两个区域联系紧密，地段优势显著。CBD中心区亦庄经济开发区本项目二环三环四环五环N方庄核心区宋家庄经济圈京津塘高速本体条件本报告是严格保密的。6项目紧邻南三环、地铁5号线和10号线，通达性好，距离办公积聚区CBD及产业积聚区亦庄开发区均可通过轨道交通直达项目在三环路南侧，周围有3条地铁线：地铁5号线、10号线、轻轨11号线；和10多条公交线：17、39、830、957、43、特8、63、300、352、366支路等。与已开通的地铁5号线刘家窑站和宋家庄站步行距离约20分钟，距10号线二期步行距离10分钟左右。地铁10号线二期和轻轨11号线预计开通时间为2010年。南三环地铁5号线地铁10号线二期方庄南路轻轨11号线地铁5号线N17396383036695743300特8地铁10号线一期352本项目亦庄经济开发区宋家庄CBDDD刘家窑本体条件本报告是严格保密的。7周边以建成小区为主，居住氛围成熟，生活配套主要依赖于方庄核心区内的区域级配套方庄片区方庄内餐饮一条街方庄内餐及其他配套方庄片区区域配套完善。商业配套有：家乐福超市、物美超市、购物中心、方庄市场、美食一条街，各种商业配套设施一应俱全。教育配套有：第十八中学、芳城园小学、芳古园小学，光明外语学校、第三幼儿园等。医疗配套有：东方医院、方庄第一医院、体坛医院、五一医院等。本体条件本报告是严格保密的。8项目现状及地块指标本项目地块现状分成3个地块，地块1是一座6层小白楼，地块2是已建成酒店式公寓，地块3是已拆除空地方庄南路地块1：小白楼，地下1层，地上6层，占地面积：1400平米建筑面积：7015.9平米土地性质：国家划拨土地，属办公用地地块3：空地总用地面积：6687平米代征城市公共用地面积：2632平米建设用地面积：4055平米用地性质：商业金融用地容积率：1.0-2.9建筑密度：≤30%绿地率：≥35%建筑限高：60米地块2：酒店式公寓占地面积：7078.77平米建筑面积：44290.8平米土地性质：商务办公用地使用年限：50年规划路N地块3地块2地块1本体条件本报告是严格保密的。9南侧道路项目地块四至东侧小白楼西侧空地北侧住宅本体条件东侧方庄南路南侧本报告是严格保密的。10地块1：六层小白楼，属国有划拨办公自用房项目概况：占地面积：1400平米，建筑面积7015.9平米。建筑结构：钢筋混疑土框架结构，地下一层，地上六层；经营状况：地下一层至五层全部出租，租金年收入250万，六层自用。关于土地性质：该地块是国有划拨土地，属办公自用房，没有土地使用年限，建筑时间1993年。产权：拥有70%的产权，30%在农工商。单元地下层首层二层三——五层六层使用功能网吧餐饮歌厅写字楼自用年租金（万元）506040100总计（万元）250本体条件本报告是严格保密的。11地块2：已封顶的酒店式公寓——金方商贸大厦项目概况：占地面积：7078.77平米，规划批准建筑面积是44290.8平米，实际图纸面积是52992平米，超规划许可8701.2平米。项目性质：商务办公用房，主要户型为30-60平米的小户型，但每层有300平米左右的无窗房。项目现状：目前工程已经封顶，还没有外部装修，内部也没有装修，电梯、水电暖电气设备等均未安装。现状南立面建成后效果本体条件现状北立面本报告是严格保密的。12地块3：已拆平的空地，属金方商贸大厦的二期用地，07年11月挂牌交易，价格7010万元该地块于2007年取得土地使用权，用地性质为行政办公用地，总用地面积：6687平米。其中建设用地面积（商业金融用地）4055平米，代征城市公共用地面积2632平米。规划审批的建筑指标为：容积率：1.0-2.9，建筑密度：≤30%，建筑限高：60米，绿地率：≥35%，建筑使用性质是：写字楼办公楼，可兼容使用性质是：商业服务业。宗地名称宗地位置起始价土地面积(平方米)规划建筑面积(平方米)交易方式规划用途成交日期成交价楼面地价受让单位开发程度(万元)合计建设用地面积代征地面积(万元)（元/平米）南方庄71号商业综合楼项目用地丰台区成寿寺南方庄71号2781.156687.5114055.4622632.04911715挂牌行政办公2007年11月1日70105984李世东三通一平本体条件本报告是严格保密的。13本体条件分析小结•项目总占地面积不足13000平米，开发规模小。•紧邻南三环，北临方庄核心区，到达CBD及亦庄经济开发区交通便捷，地理位置优越。地理位置规模因素•区域配套成熟，生活氛围浓厚。配套资源本报告是严格保密的。14投资环境分析14房地产宏观市场研究所在区域市场分析本报告是严格保密的。15北京十一五发展规划中构建“两轴－两带－多中心”的城市空间结构，南城区域处在城市发展的南北主轴上北京十一五发展规划：“两轴－两带－多中心”的城市空间结构。两轴指沿长安街的东西轴和传统中轴线的南北轴；两带指包括通州等地的“东部发展带”和包括门头沟等地的“西部发展带”；多中心：指在市域范围内建设多个城市职能中心，提高核心功能和综合竞争力。南城区域处在城市发展的南北主轴上，北京市第十次代表大会上市政府明确提出：要积极推进南城及南部地区发展，使之成为新北京富有活力的地区的发展目标。N房地产宏观市场研究西部发展带南城区域亦庄通州顺义东部发展带本报告是严格保密的。16五号线、十号线的贯通以及北京南站的建成将为南城的发展带来新的契机地铁交通改善：5号线的贯通北京中轴线，缩短南北城时间距离，将改变南北城发展不均衡的现象；10号线未来将本区域与中关村、亚奥和CBD三大区域联通；亦庄线和大兴线等轨道交通的建设都将为南城带来彻底的改善；宋家庄商业中心多条地铁的贯通将使得宋家庄成为南城最大的交通枢纽站；丰台区未来将重点打造以零售业、商务服务业和生活服务业为主的宋家庄商业中心。北京南站经济圈规划为城南重要交通枢纽，是沟通丰台与京津冀都市圈合作发展的重要节点；未来形成以商务办公、物流为主，并与其他重点区域优势互补、功能衔接、联动发展的北京南站经济圈。房地产宏观市场研究大红门服装商贸区南站商圈南四环南二环南三环京开高速亦庄L11号轻轨五号线十号线本项目五环亦庄宋家庄商业中心本报告是严格保密的。17项目所在的方庄区域近年土地供应稀缺，目前开发项目较少，且多在三环以外方庄核心区内开发强度大，建筑密度高，现在已经基本没有了可供开发的土地，2007年方庄核心区内出让地块仅两处，且权威世纪风景小区配套公建用地。项目周边区域集中了目前大方庄范围大部分的在售项目，已经成为了大方庄区域内的开发热点。方庄核心区宋家庄片区24.1204.440.670510152025302004年2005年2006年2007年公顷近年方庄片区住宅用地供应量数据来源：北京市土地储备管理中心房地产宏观市场研究本报告是严格保密的。1804-07年方庄片区土地供应情况宗地名称位置面积（公顷）规划用途取地方式取地时间规划建筑面积（平米）楼面地价(元/平米）土地价款（万元）世纪风景经济适用住房（三期）丰台区左安门外成寿寺4.25住宅配套划拨2004.04世纪风景经济适用住房（四期）丰台区左安门外成寿寺4.47住宅划拨2004.09丰台区南苑乡成寿寺住宅楼项目丰台区南苑乡成寿寺于家坟0.42住宅配套划拨2006.05紫芳园四区丰台区方庄东紫芳园四区4.22住宅配套地下车库协议出让2004.08紫芳园六区一组团丰台区方庄东紫芳园六区一组团3.99住宅配套地下车库协议出让2004.08紫芳园五区丰台区方庄东紫芳园五区6.09住宅配套地下车库协议出让2004.08印铁制罐厂住宅小区用地丰台区成寿寺甲1号4.02住宅公建挂牌2006.0576900443434100南方庄71号商业综合楼项目用地丰台区成寿寺0.67商业金融挂牌2007.111171559847010房地产宏观市场研究本报告是严格保密的。19房地产宏观市场分析小结•项目所在的方庄区域近年土地供应稀缺，目前市场供应量很少•南城北京南站的规划建设、宋家庄经济圈的规划建设将带动南城的快速发展，促进区域升级。区域价值土地供应•轨道交通所带来的便利性有力的促进了南城的发展，作为连接未来5号线、10号线、11号轻轨线的枢纽中心宋家庄站未来发展会进一步提升项目所在区域的价值。交通状况本报告是严格保密的。20投资环境分析20房地产宏观市场研究所在区域市场分析–商务办公市场–商业市场–住宅市场本报告是严格保密的。21北京未来规划六大重点产业功能区，形成以CBD、中关村、金融街为代表的三大办公聚集区２００５年１月《北京城市总体规划(2004-2020)修编》提出北京未来规划六大重点产业功能区的规划方案；北京CBD、中关村科技园区、金融街规划为北京市内三大写字楼集中开发区，与奥运村，空港工业区，亦庄开发区既有侧重又相互交叉；亚奥区域、亦庄开发区、顺义临空经济区未来也将由于产业的聚集形成办公区的聚集；金融街CBD中关村亚奥顺义亦庄五环四环三环二环商务办公市场本报告是严格保密的。22CBD、中关村、金融街写字楼租金水平最高，入住企业以大型知名企业为主名称企业类型销售价格（元/平）租赁价格（元/平米/天)CBD金融、传媒、咨询、会计等行业世界500强及跨国公司聚集2万-3.3万7-10中关村IT及网络相关的高科技企业、研发中心1.7万-2.6万5-8金融街以金融机构、通讯、网络公司为主，法律、咨询、评估等配套服务机构为辅1.7万-2.5万6-8望京电子科技园网络电子、信息类企业1.5万-1.8万2-2.5中关村软件园软件企业——3亦庄国际企业大道（BDA）制造业研发企业7580——三大办公区售价及租赁价格最高，入住企业以大型知名企业为主CBD是发展成熟的城市涉外型核心商务聚集区；中关村科技园是全国科技智力资源最密集的地区，区域内以研发和商贸为主要功能；金融街是国内金融机构总部基地，全国金融管理中心。商务办公市场本报告是严格保密的。23包括三环在内的内城商务办公沿环线分布，主要集中在东、西二环，东三环沿线，其他沿线零星分布内城商务办公沿环线分布：沿二环路商务办公聚集在东、西二环沿线和长安街沿线，其他沿线和内城商务办公聚集度低；沿三环路商务办公区主要集中在东三环沿线，其他沿线零星分布；金融街CBD西单王府井广安门中关村南区西北三环东二环沿线东三环沿线西二环沿线崇文门项目所在区域商务办公市场本报告是严格保密的。24本区域目前商务办公集聚程度较低，商务办公氛围较淡，写字楼项