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PRIVATE&CONFIDENTIAL广汉广信北京路商业项目中期报告致：广汉市广信臵业有限公司2012年4月2广汉市场研究目录•广汉发展研究•宏观经济研究•各物业类型市场研究国家园林城市国家卫生城市全国文明城市中国十大魅力城市（2004）广汉北京上海广州成都3广汉概况地理位臵地处川西平原腹地，南距成都市23公里，北靠德阳18公里行政区划全市幅员面积538平方公里，辖18个乡镇，183个行政村，总人口60万历史背景广汉因“广至汉水”而得名，秦朝为雒县，汉朝为广汉郡，是三国时期军事重镇“雒城”广汉为成都都市圈、半小时经济圈的重要组成部分，是西部最具投资潜力百强县之一数据来源：DTZ调研整理4广汉概况文化风俗广汉是中华文明发祥地、农村改革起源地，传统民俗“保保节”延续了300余年，被誉为“中华一绝”，列入省级非物质文化遗产保护名录，可带动广汉儿童家庭类消费旅游资源广汉境内拥有三星堆古文化遗址、明代古寺龙居寺、文庙、房湖公园等众多处名胜古迹路网交通广汉拥有108国道、京昆高速、宝成铁路、成绵乐城际高铁、成都二绕，是连接中国西南与西北的重要交通枢纽广汉历史久远，古迹众多，素有“川西明珠”美誉数据来源：DTZ调研整理5广汉区位分析广汉区位优越，位于成都与德阳的过渡点，距离双流国际机场和金堂第二机场车程约1小时11KM31KM20M38KM18KM广汉位于成都、德阳的中心位臵，作为两个城市的交通节点，具有一定的枢纽作用数据来源：DTZ调研整理与周边县市中心直线什邡德阳中江县金堂县青白江区广汉彭州市20KM成都40KM双流国际机场金堂第二机场广汉广汉距离双流国际机场直线距离54公里，车程约1小时广汉距离金堂第二机场直线距离42公里，车程约1小时54KM42KM6至德阳至成都至成都至成都至德阳至德阳本案广汉拥有两条在建高铁线，通车后将进一步增加广汉与成都的经济联系，进一步增强成都的辐射能力广汉交通分析广汉市高级别道路主要为南北向，连接成都和德阳成绵乐高铁将连接广汉和成都东客站、双流国际机场，大大提高广汉同我国大城市的联系成兰高铁目前处于建设初期，呈现时间相对成绵乐高铁较晚成都第二绕城高速经过广汉，连接12个区市县，2013年通车，届时将进一步增强成都的吸附能力，广汉将可能成为成都周边的“副中心”成都1小时经济辐射圈数据来源：广汉市规划局7成都“北改”工程概况区域规模：主要涉及成华、金牛、新都三区，涉及85万人口，195平方公里土地，其中重点区域104平方公里发展目标：产业升级、生态文态产业规划：现代商贸业、文化旅游业、科技服务业、商务服务业，形成商品批发物流高地、国际商贸物流中心、综合商社（会）和贸易总部聚集区、电子商务创新基地和特色商品价格发现中心发展思路：交通先行，2012年拟启动交通基础设施建设43个，约建46.5公里道路，总投资约138.34亿元打造优质生态环境，利用山体、湿地、湖泊等城市生态空间，形成城市最大的都市绿岛发展高端商业和现代服务业，初步形成北部城市级商业中心、火车北站商圈、各城市组团或板块的商业商务中心“北改”为成都最大规模的民生工程，北改工程项目约360个，总投资约3,300亿元数据来源：北改工程工作汇报会成华区金牛区新都区8成都“北改”工程影响“北改”大型工程，推动中心城区向北扩张，大大缩短了广汉与成都中心城区距离“北改”工程交通先行，将优化城北至广汉的道路，实现两地快速联通，可能出现“广汉住，成都工作”类候鸟人群，有利于区域住宅市场发展“北改”工程将为城北带来大量居住人群，为避免城区拥堵，城北居民有机会驱车至广汉消费，成为区域商业的目标客群“北改”工程大力发展文化旅游产业，将可能串联部分广汉旅游景点，形成多条旅游线路，带动广汉旅游市场发展，有利于区域商业、酒店发展“北改”区域重点发展高端商业和现代服务业，有助于带动广汉市第三产业的发展，提升区域竞争力沙西路成彭高速北新大道川陕路新成华大道成绵乐高速蜀龙路三环路交大立交老成灌路一环路二环路2.5环路三环路北改工程主要涉及金牛、成华、新都三个区数据来源：DTZ调研整理新都区成都广汉金牛区成华区9城市发展目标广汉目前主要发展第二产业，远期规划二、三产业并重，并逐渐过渡到第三产业主导政府重点招商引资项目第二产业•机械设备制造及机械零部件研发与加工•医药制药、植物化学原料、生物技术开发•交通系统专用设备及器材、配件制造•新材料、新能源、电子信息技术研发及生产•环境保护与资源节约综合利用•食品饮料生产第三产业•现代服务业及旅游、卫生、教育、文化领域的建设投资•三星堆文化旅游产业综合开发•国家鼓励发展的其它产业广汉市城市总体规划（2001-2050）经济发展目标规划期内，力争国民生产总值达到280亿元，第一产业达到15亿元、第二产业达到43亿元、第三产业达到49亿元，人均国内生产总值达到44500元/人数据来源：广汉市城市总体规划（2001-2050）、广办发„2011‟12号城区12346510城市规划广汉未来规划为组团式发展，形成“一城•三区•六镇”格局数据来源：规划局访谈规模：48平方公里建设目标：形成现代产业、现代生活、现代都市三位一体协调发展的示范区备注：区域由德阳主导，近年可能修规建设目标：依托三星堆博物馆，形成文化产业和旅游的综合效益备注：近年可能修规建设目标：石油装备、制药食品的产业集群，承接成都的产业转移123小汉镇：机械设备、零部件加工等连山镇：机械、轻工、观光农业、商贸流通、文化休闲业等三水镇：机械、医药、轻工纺织、物流等向阳镇：石油钻采设备、交通设备（高铁）等南兴镇：钢铁、机械、花卉业、旅游业等高坪镇：建材、轻工、物流等456本案城东片区老城区城北西区说明：由于目前正处于广汉市修规节点，最新规划尚未制定，本次报告中所涉及的方案规划、城市发展思路方向等均来源于政府相关部门访谈或政府规划过程稿，最终方案以政府公布的规划为准11广汉经济开发区概况数据来源：开发区政府沿国道108线纵向产业发展轴沿台北路横向产业发展轴沿韶关路横向产业发展轴沿中山大道纵向产业发展轴广汉经济开发区将目标定为“国家级开发区”，未来将逐步从生产型园区转变为研发型园区，从而直接推动广汉市现代服务业发展广汉经济开发区已被定为“省级经济技术开发区”，园区企业总量460户，其中规模企业163户，截至2011年底总产值达416.7亿元，总就业人数2.8万人，其中高收入的管理及技术人才6,976人开发区大型企业的入驻，可带动上下游产业中小型企业，带来中心城区办公物业需求大型企业商务活动频繁，带来高星级的酒店需求众多大型企业管理人员常驻广汉，催生市区高品质住宅、公寓需求大型企业管理层具有较强消费能力，将推动广汉的商业市场升级12广汉文化产业园区概况数据来源：规划局、旅游局访谈广汉文化产业园区位于本项目西侧，主要发展旅游业、教育业和房地产业，大量的游客和学生可带动广汉市的商业发展三星小镇主打三星堆文化，吸引游客长住小镇旅游住宅片区规划由企业投资主推区域发展，未来形成高尚居住片区校园区目前已引进四川师范大学、航天职业学院、法官培训学校，未来还将引进更多大中学校三星博物馆遗址区旅游度假区小高层住宅区校园区13旅游业发展规划广汉规划未来五年集中打造旅游市场，将广汉建成国际旅游目的地，主要发展思路为增加过夜消费，将直接拉动广汉市酒店市场的外部需求数据来源：旅游局访谈发展方向：建设自行车专业赛道发展目标：吸引自行车赛事组织者在此处举办相关赛事发展方向：三星堆博物馆遗址区、三星堆文化产业园、三星小镇（共规划15,000亩）发展目标：吸引游客在景区驻留2天以上发展方向：将原沙石开采区域“易家河坝”改造为垂钓旅游观光地和湿地公园发展目标：吸引垂钓爱好者度假消费本案备注：以上距离均为车行距离12.5KM23KM19.5KM本项目同三个规划中的大型旅游项目车程均在20分钟内，具有一定的辐射能力高铁站点14城市未来发展趋势广汉城市未来将向周边扩散发展，由于老城区旧城改造难度大，将逐渐转变为单一的传统商业功能，新兴区域将承载更多的城市升级使命老城区老城区人口将向城北西区和城东片区迁移，未来老城区将仍然承担传统商业中心的功能城北西区共7.2平方公里，新政务中心所在地，引入多个大型开发商，未来将成为高收入人群的居住聚集区城东片区共3.2平方公里，规划定位为“运动休闲新东城”，由汉龙集团进行土地整理，目前尚处开发初期经济开发区经济开发区将向东南方向延伸14公里，延伸区域将主要发展航空产业本案数据来源：规划局访谈广汉近期重点项目15广汉未来2年将有一批大型项目建成，将极大的促进广汉现代服务业发展数据来源：发改委项目名称建设规模及内容建设年限总投资（万）广汉西南糖酒城建设工程包括中国糖酒食品交易博览城会展区、营销总部区、交易市场区、民俗特色区、物流仓储区、商务配套区、生活配套区等，一期建设产业博览园、国际会展中心、糖酒食品交易市场群，营销总部基地、原酒交易中心等项目2011-2013300,000广汉西部石材城建设项目石材生产交易区2011-201297,000广汉天旭城际物流项目包括办公大楼、信息中心、仓储物流中心、商住服务中心、停车场及相关附属设施2010-201235,100广汉浪度建材家居产业园建设项目包括家具生产区、配套设施区、材料供应区、家具及建材市场区、仓储物流区和家具文化广场，项目占地1,169亩2010-2014150,000广汉—正泰德医药贸易物流项目包括医药展览交易中心、医药现代立体仓储中心、物流、综合配套中心及其他配套辅助设备等2011-2014250,000广汉华地财富大型商业中心项目商城2011-201355,00016广汉市场研究目录•广汉发展研究•宏观经济研究•各物业类型市场研究60.3143.124.843.551.3020406080100120140160广汉市中江县罗江县什邡市绵竹市17广汉人口情况分析德阳市各扩权县户籍人口对比（2010年）广汉市人口增长情况截至2010年，广汉人口达60.46万，在德阳各扩权县中排名第二截至2010年，广汉城镇人口达21.37万，城市化率达35.35%政府规划2015年，广汉城区人口将达到40万，主要靠城市化实现广汉市人口基数基本稳定，城市化率增长较快，有利于商业和住宅市场的发展59.3759.7560.0660.3160.4613.8515.6618.7020.5721.3723.33%26.21%31.14%34.11%35.35%0%5%10%15%20%25%30%35%40%01020304050607020072008200920102011总人口(万人)城镇人口(万人)城市化率单位：万人数据来源：2010德阳市统计年鉴、广汉市历年统计年鉴、规划局访谈备注：“扩权县”是指扩大管理权限的县，四川共有59个扩权县，德阳市拥有广汉市、中江县、罗江县、什邡市、绵竹市5个扩权县由于部分县市未公布2011统计结果，因此横向对比选取2010年数据进行比对180.02161.9148.28135.78118.10119.62179.88108.79203.36178.01050100150200250广汉市中江县罗江县什邡市绵竹市峨眉山市仁寿县宜宾县简阳市江油市18广汉经济发展分析四川省代表扩权县GDP对比（2010年）广汉市GDP增长情况截至2010年，广汉GDP达190.02亿元，超过什邡、绵竹等德阳其他扩权县2011年，广汉GDP首次突破200亿元，达223.5亿广汉经济发展水平较高，在四川59个扩权县中排名第二，GDP的高速增长，有利于写字楼、酒店和公寓市场的发展单位：亿元110.3136.6152.6180.0223.520.68%23.84%11.71%17.96%24.17%0%5%10%15%20%25%30%05010015020025020072008200920102011GDP总额(亿元)增速备注：四川共有59