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昆之门项目产品建议报告分析思路原方案分析产品定位建议办公酒店式公寓裙楼商业产品定位平面规划户型建议配套建议其它结合市场情况比较产品规划建议方案财务分析原来的方案规划由写字楼、酒店和商业裙楼组成.写字楼酒店式公寓商业原来的方案规划由写字楼、酒店和部分商业裙楼组成.产品组合楼层总面积标准层面积层高写字楼3-24层3000012003.8米酒店式公寓3-25层3120013003.4米裙楼商业1-4层200005000一层5.4二层4.5地下空间2层22000110003.4-3.6米总建筑面积：104000平米地下：22000平米地上：82000平米调整后的产品和面积组合原方案由写字楼、酒店和商业裙楼组成，经过深入市场研究，我们认为从市场和开发商自身情况考虑，原方案有待调整。兴建酒店资金要求高、对专业管理水平要求高、资金回笼慢、同时对政府资源要求高。市场风险相对较大。从目前市场情况来看，裙楼部分商业项目体量稍大，规划安排也需要调整。原方案问题点首先是将办公+酒店的组合调整为办公+酒店式公寓的组合。其次是裙楼商业项目的组合优化。建议方案解决的问题点建议产品组合方案：办公+酒店式公寓+特色商业高铁城铁高速区域规划吸引的客户交通规划影响的客户经济环境带来的投资类型客户产业结构调整催生的客户新生的企业客户区域辐射力决定客户的流向中华产业园区昆山进出口加工区昆山高新区企业客源客源分析写字楼+酒店式公寓中小面积办公可自由组合和间隔写字楼最为畅销同时也是目前城南客户最为需求的写字楼形态市场依据竞争依据主要竞争区域城南商务区定位单一，其它项目基本都以销售完毕，酒店式公寓租赁市场相对稳定。市场前瞻城南的产业发展将衍生出大批成长型小公司，从而增加对小面积写字楼和酒店式公寓的需求。产品定位会议中心新闻中心商务中心昆之门核心业态链特色商场运动娱乐中心酒店公寓餐饮美食亮点一：昆之门一站式国际化商务服务产品打造文化艺术本项目写字楼市场定位国际5A生态型智能写字楼昆山城南CBD核心区办公办公产品表现总面积楼高楼层分布标准层面积层高写字楼约3万㎡99.99米3-24层1300㎡3.8写字楼定位与规划城南首座——昆之巅会呼吸生态型写字楼关键词：低碳会呼吸生态型空中花园顶层直升机停机坪科技与创新专业化商务服务配套综合化科技方面体现在办公、通信传输、消防及安保的智能化，楼宇自动化，真正达到5A标准。创新方面体现在建筑设计和建筑功能的创新上。软件服务方面不仅体现在高效的物业管理，还有对入驻企业专业化的商务服务上。本项目不只是单纯的写字楼，而是集写字楼、商住、会展、休闲娱乐及购物中心于一体的大空间。市场定位描述参考项目玻璃幕墙安联大厦LOW-E玻璃配合金属遮阳板，解决西晒问题国际商会中心中空镀膜LOW-E诺德中心弧形LOW-E玻璃幕墙，现场加工产品打造亮点1：LOW-E玻璃幕墙目前最为主流LOW-E玻璃幕墙，具有隔热、保温、防噪音等功能，且有效降低空调负荷和室内灯具耗电量。产品建议普通办公楼标准层建议修改标准层电梯间改为南北向，动线更加合理。相邻户型间可分可合，方便客户选择与使用．还可采用高低区不同面积组合北面户型面积缩小，南面户型面积增大，便于去化。产品建议亮点2：增大南向面积产品建议亮点2：高区低区不同面积分割1-15低区采用小面积为主策略16-24高区采用中大面积满足不同客户户型面积（㎡）户数（户）备注大200两户增大朝南户型的面积，有利于提高售价和实现迅速去化中100-125四户规划部分中等户型满足不同要求小60-80四户其余规划为较小面积户型，有利去化高区面积建议大户型中等户型小户型建议聘请国际知名专业大师设计，提升大堂的档次与品味。大堂用材上采用高级石材与体现现代感的玻璃、金属组合营造或典雅豪华、或现代时尚的风格。产品打造亮点3：豪华现代大堂外部广场环境：提升办公楼外环境的关键通过水景与园林绿化的结合与大堂内环境遥相呼应产品打造亮点4：内外部园林广场•轻钢龙骨吊顶•高级乳胶漆内墙涂料•走廊地面采用大理石面砖•中央分户计量空调•OTIS高速升降电梯产品打造亮点5：现代环保精装电梯厅产品打造亮点6：昆山首个带直升机停机坪办公楼办公楼顶层：昆山首个带停机坪办公物业高端办公物业象征昆山首座空中商务舱现代简约式外观设计，充满现代感和科技感。采用竖向构建和线条，使整座建筑显得高大挺拔。双塔式构造，写字楼和酒店式公寓两座高楼互为映衬。外立面风格建议（部分写字楼外立面参考）酒店式公寓建议本项目服务公寓核心价值昆之艺现代艺术家*占位城南发展前沿*具备浓厚城市意向*享有综合配套优势*高品质居住功能*精装修精致空间*品质物业和酒店管理共享每间客房都可以融入各国现代和传统艺术的文化元素。酒店式公寓酒店式公寓规划建议产品表现总面积楼高楼层分布标准层面积层高酒店式公寓约3万㎡99.99米3-25层1200㎡3.2（标准层建议示意图）酒店式公寓标准层平面建议配套用房平面规划建议说明电梯及配套用房靠北，减少北面公寓户数，并适当缩减户型面积，增大南面两边户型面积。南北分开，电梯分开，增加居家氛围，减少长廊带来的冷漠和疏离感。配套用房大户型中等户型小户型户型面积（㎡）户数（户）备注大100-1202户两边规划较大户型，利用景观资源中60-808户南面中间规划中等户型小40-456户北面规划小面积户型，有利于迅速去化精装修建议空调分体式进口空调，一个室外机组配室内个室内机组，使温控均匀燃气灶樱花抽油烟机樱花燃气热水器史密斯浴霸奥普灯具进口品牌灯具墙面高级壁纸装饰地板客厅和卧室为实木复合地板厨房、餐厅和卫生间铺设高级地砖卫生间铺设高级防滑地砖装修费用控制在1300元/平米，减少客户二次装修的周折，业主只要购置少量家具即可方便居家。装修建议因为是双子星座，酒店式公寓和写字楼要求风格统一，同时富有变化对比，两座高楼互为映衬。（部分酒店式公寓外立面参考）外立面风格建议商业裙房部分商业商业业态及楼层分布建议产品表现面积㎡层高各层业态分布4层约50004.2商务会议会所3层约50004.2餐饮娱乐2层约50004.2儿童天地1层约50005.4特色商业整体定位之商业定位功能分区说明F1：零售功能区品牌快餐、年轻服饰类、男士、女士分类品牌店。此处形象好、人流量大，因此适合安排租金水平较高、形象好的业态，此处可设置品牌店等零售业态，充分利用人流。F2：儿童娱乐零售功能区：儿童天地，儿童用品、儿童娱乐、儿童教育培训以品牌儿童店为主此处与F1的零售功能区和女性休闲购物区可相互联动。F3-4：家庭娱乐、成人娱乐区中型特色主题餐饮，KTV、游艺厅等业态对楼层的要求不高，可安排在高层。同时成人娱乐等营业时间较晚，要求相对独立，同时设置单独垂直电梯。由于3-4F一半面积是挑空部分，可以考虑影院、剧场、演艺中心。F4：行政会议层此处可以安排大型会晤中心，小型会议厅，商务休闲场所。F4顶层平台区：可以设置顶层屋顶绿化景观，增加绿化覆盖率，配以屋顶咖啡吧等、网球场、健身设施，提供一个天然空中商务运动空间。分层业态定位及说明一层共享中庭女士精品馆服饰化妆品男士运动休闲专区个性化零售店电子产品音像制品沿街轻餐饮时尚超市整体定位之商业定位二层儿童培训博士蛙儿童专卖精品儿童服饰散铺儿童娱乐中心整体定位之商业定位特色主题餐饮KTV娱乐中心电影院线会议中心电影院线演艺中心三层整体定位之商业定位商务会馆健身会所影院会议中心影院会议中心四层整体定位之商业定位功能分区配置同时利用了地块的各个有利因素，回避了不利因素功能分区业态设置说明F3:餐饮功能商务餐厅、西餐厅、主题餐厅此处人流相对不大，环境较好，宜设置相对独立的中高档餐厅F1:服务功能银行、邮局、超市、服饰、礼品店、移动营业厅等形成一个服务设施聚集区，可利用地下通道过来的人流，并吸引周边居民F1:零售功能以服饰品牌专卖店为主，配套1-2家快餐厅。树立项目形象，提升租金收益，利用人流。F2：儿童娱乐零售功能区：儿童游乐场、儿童培训、玩具店、童装店。吸引家庭型消费者，驻留人流。F3-4：家庭娱乐、成人娱乐区特色餐饮、电玩城、KTV，健身中心等。利用娱乐将人流向上吸引，为酒店式公寓提供生活娱乐配套，利用餐饮配套驻留人流。F4：商务层结合屋顶空间双会议中心商务会馆。为办公楼提供完善的商务配套。F1、F2：女性休闲购物区：SPA馆、瑜伽馆、女子会所等补充性商业。利用聚合，吸引女性消费者。整体定位之商业定位强化餐饮、服务、娱乐，弱化零售功能分类面积总数（平米）比例餐饮500025%娱乐400020%休闲400020%零售500025%服务400020%零售仅占25%，餐饮、休闲、娱乐合计占55%，此种比例结构反映了家庭生活方式中心偏向餐饮、休闲、娱乐的定位方式。此外，服务功能占20%，所占比例比一般项目较高，主要是因为此区域社区商业不甚成熟，以及为办公、酒店式公寓服务的需要。整体定位之商业定位根据功能分区和目标客群，将项目在整体定位的前提下，划分为3个主题概念主题定位：新城市---生活一步馆。主题强调氛围：轻松、愉悦、娱乐、享受、小资情调、感受生活。主题表现形式：亲切、人性尺度、明快、鲜亮。1F休闲购物主题强调休闲购物、建筑、人三者之间的融合。形成移步换景的效果。提高购物环境，绿化率和广场的空间面积。2F3F：家庭欢乐主题强调家庭各成员的满足和互动，提供一种供家庭成员娱乐互动的空间。关注交流和互动。增加空间的开敞性。体现娱乐体验元素。4F：商务行政主题强调商务功能，提供一流的会议、商务私享空间。增加空间的休闲性和一定的私密性。为酒店式公寓和办公楼提供高品质商务配套。整体定位之商业定位主入口设置广场，提供过渡空间主出入口前设置500-1000平米左右的下沉式广场或者公共空间。主出入口和首层标高不宜过高，外部台阶控制在4阶左右。整体定位之商业定位外立面要颜色鲜明，造型体验娱乐元素，同时安排好墙体广告本区定位为家庭欢乐主题，因此本区外立面要体现此主题。建议外立面考虑以下几点：（1）以人的尺度为主，体现与人互动和交流。（2）外立面色彩、造型要体现娱乐元素，色彩鲜明，线条丰富活泼。（3）虚实方面，要保持一定的通透性，为商业展示服务。同时灵活设置墙体广告。整体定位之商业定位内部门厅和中庭合二为一，建议形式独特，同时防止空间过大内部建议门厅和中庭合二为一，设置1-3层通透中庭。在此集中设置垂直交通。同时中庭设计不宜采用百货典型的方型中庭，建议采用圆形、椭圆形或不规则形等富有创意的中庭，以体现本区的欢乐、娱乐主题。整体定位之商业定位中庭顶层设玻璃幕窗和遮阳层。充分利用自然光线。同时，此处应根据家庭欢乐主题设计景观，充分体现欢乐和娱乐的元素。整体定位之商业定位中庭利用自然光线，将注意力和人流向上引导沿长江路一侧采用玻璃幕墙，加强通透性和展示性项目东侧临长江路主干道，具有很好的可见性。因此建议商业外立面以玻璃幕墙为主，具有良好的通透性和展示型。整体定位之商业定位室内步行街，建议室内步行街室外化设计类似室内步行街，通道宜设置为3m左右。层高宜设置4.5米，净高3.5米以上。整体定位之商业定位空间设计：在入口、通道等处要精心安排，融入体验娱乐元素，引导人流空间设计“体验元素”建议体现“娱乐”与。在次出入口和相互连接通道设计时，要运用宽窄变化、颜色变幻、灯光等元素组合，增强消费者的体验，起到缓解疲劳和增强吸引和引导的作用。如右图所示的无限度广场出入口通过灯光的运用，有效的缓解了出入口通道过长的弊端。整体定位之商业定位空间设计：内部墙面、柱等构件宜采用灯光等手法加强体验性在内部空间设计中，关于墙和柱的处理，建议采用灯管幕墙的处理方式，通过灯光颜色的变化，体现娱乐元素。如右图，正大广场采用这种处理方式，有效化解了大面积墙壁和多柱可能带来的单调感，增强了娱乐体验感。整体定位之商业定位空间设计---导示系统是关键所在，两者设计方式可结合使用建议在导示系统设计上，采用大比例、单色调的设计手法。或者根据分区功能的不同，分别采用不同的导示系统设计。整体定位之商业定位招商建议-----建议项目开工之前进行招商摸底，特殊物业最好可