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至诚至心至行……全国服务热线：400–611–5199【漯河项目产品优化建议沟通案】提案号：CANDO-A-LUOHE-20110307-1境德地产首先，结合项目自身情况对项目系统梳理分析，对项目进行定性与定位.其次，站在市场的角度，对项目进行系统思考，从产品市场和客户市场中对项目进行机会论证。最终，得出项目定位及整体运作规划。提案思路4项目背景区域市场研判项目定位产品优化产品市场分析客户市场分析开发战略销售周期内容框架认识自我发现机会认识项目项目分析区位分析区位属性区位前景经济指标项目四至交通及道路景观资源项目属性界定项目界定项目分析概况四临地貌环境物业位置：汇源区北京路与107国道交汇处物业类型：多层+小高层+高层占地面积：20亩地上建筑面积：40034㎡（商业9945㎡）项目概况项目四临北侧：豫中南建材批发市场西临：107国道南临：北京路西侧：豫中南汽贸城占地112.5亩占地1200余亩项目地貌基本无拆迁，基本已达到三通一平条件，保留的建筑显较陈旧；地块内无可利用资源项目环境生活配套缺失，商业娱乐欠缺，环境欠佳；客流量小，消费购买力较弱区位分析区位规划资源价值老城片区沙北片区东北片区金山片区沙澧片区铁东片区后谢片区召陵片区澧南片区本案项目区位物流商贸汇集，遥望一线河景本项目位于107国道与北京路交汇处，从整个城市来看，属于澧南片区。西靠107国道，南依南洛高速，西有石武高铁，交通四通发达。紧临沙澧产业集聚区和沙澧公园澧河景区。沙澧产业集聚区用地规划图沙澧产业集聚区位于漯河市西南部，东起107国道、西至京广高速客运铁路、北靠沙河、南临南环路，总规划面积12.59平方公里，其中建成区3.46平方公里，发展区4平方公里，控制区，5.13平方公里。采用一区、两片、二带、三廊、四新、五轴的规划格局。澧北片区澧南片区沙河水域景观保护带澧河水域景观保护带居住用地沙澧产业集聚区：项目周边规划本案本案非传统住宅发展方向项目周边独特资源豫中南汽贸物流城豫中南建材批发市场本案豫中南建材批发市场占地112.5亩，总建筑面积9.6万平方米，共有营业房1368间，标准仓库158间，现进驻商户420户。主要经营地砖、洁具、厨具、木地板、油漆、五金、板材、型材等各类建筑装饰装修材料，辐射能力达到平顶山、驻马店、周口等地市，是豫中南地区规模最大、竞争能力最强、功能最齐备的建材行业专业市场。豫中南汽贸物流城占地1200余亩，总投资15亿元。建成后包括4S店群、名车广场、货运结算、物流配送等十大功能区，将成为豫中南地区首家能提供新车上牌、旧车过户、税费缴纳、车辆年审、汽车贷款、汽车保险等“一站式”服务的汽贸物流中心。现已有近三十家汽车4S店入驻。本案目前，沙澧公园澧河景园一期已正式面向全漯河市开放，已成为漯河市民的重要休闲娱乐场所，作为漯河市重点民生工程，绿化改造工程将进一步实施，按照规划沿河两岸形成大量高端住宅区。项目周边独特资源沙澧公园澧河景园——向北距离本项目1000米处本案规模较小，边际成本高。环境因素：周边环境欠佳，居住舒适性受一定影响。配套缺失：周边少有商业、金融、教育等生活设施。资源优势：紧临市两大品牌专业市场（汽贸园区、建材市场），北1公里为沙澧公园。交通优势：西靠107国道，南依南洛高速，交通四通发达出行便捷。抢占市场空白差异化定位突出项目产品和自身特色依附自身独特的资源，突出项目特色；因地制宜，充分利用地块现有资源；快速启动，把握商机合理规划，实现产品突破。定位上具备战略高度,实现区域特性价值，突破区域局限性。迅速开发市场稀缺物业，抢占市场至高点。发挥优势，抢占机会发挥优势，转化威胁利用机会，克服劣势减少劣势，避免威胁优势劣势机会威胁战略高度抢占市场空白独特的定位主张宏观政策：国家不断出台严厉的房地产相关政策，未来受到一定影响。市场竞争较激烈。行业机会：房地产市场持续升温市场机会：周边两公里区域内相关产品缺失。规划设计机会：针对潜在客户，打造叫座产品。项目价值分析项目SWOT分析项目属性定位项目分析区位分析区位属性区位前景经济指标项目四至交通及道路景观资源项目属性界定本项目属于沙澧产业园区与源汇区原行政中心区交接地带的小型楼盘。19项目背景区域市场分析项目定位产品优化产品市场分析客户市场分析开发战略销售周期站在城市高度，分析市场、洞察需求城市城市区位区位优越、交通较发达基本情况豫中经济圈核心“双十字”交通枢纽北距离郑州140KM，西距平顶山78KM南离驻马店66KM东离周口55KM城区面积42.9平方千米地处河南省中部偏南，现辖三区两县；城市发展规划现阶段，漯河市规划以东西方向为发展轴线，整体呈现“东扩西移”的城市格局。本项目所在地并非漯河市主流发展规划区！淞江新区向北拓展建设现代商务区；向南集聚发展专业市场，仓储、货运周转和生活小区；向东、西规划发展工业区。漯河市城市规划的思路为“北优，西阔，南控，东进”：澧南片区：现代交通物流基地，面向豫中的货物集散中心；源汇区产业基地。377.01138.7115446.6187.6159.7550.3246.2213.3593.6324283.501503004506002006年2007年2008年2009年2006年-2009年漯河国民生产总值(单位：亿元)生产总值固定资产城镇投资1486917517222372372205000100001500020000250002006年2007年2008年2009年2006年-2009年人均生产总值（单位：元）城市经济发展903438831073245671236452301339056220500010000150002006年2007年2008年2009年2006年-2009年居民人均收入（单位：元）城镇居民农村居民2156663225247460286087773172984002000400060008000100002006年2007年2008年2009年2006年-2009年人均消费支出（单位：元）农村居民城市居民漯河近几年呈快速平稳发展阶段，居民收入稳步增长，购买力日益提升。25项目背景区域市场研判项目定位产品优化产品市场分析客户市场分析开发战略销售周期区域市场分析当前宏观政策二套房房贷首付比例提高至60%对个人购买住房不足5年转手交易，统一按销售收入全额征税本地2套房和外地1套房家庭将停购商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款囤地捂盘房企将停发股票债券停贷落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制36个规定城市中20多个已出台限购细则·······目标抑制房价打击投机初次和二次以上置业者观望，投资客退出影响郑州住房限购政策自2011年3月4日起，对在本市市区（含市内五区、郑东新区，下同）限购如下：对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭和（持有本市居住证1年以上、在本市缴纳社会保险或个人所得税1年以上的）非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房，下同）；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，无法提供1年以上本市居住证或社会保险缴纳证明或个人所得税纳税证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市区向其售房。区域市场分析当前区域政策产品市场0.0050.00100.002007年-2009年漯河商品房销售图例（单位:万平方米）现房42.2814.6410.81期房96.8271.2465.992007年2008年2009年2007年-2010年漯河商品房开发统计（单位：万平方米）050100150200250施工面积189.31230.84188.83195.1住宅面积164.78215.92162.72177.4销售面积139.185.8876.883.42007年2008年2009年2010年189.31230.84188.83138.76191.38162.7226.0224.549.6424.5313.2715.930.061.650.470.00500.00施工面积住宅面积经济适用房商业办公楼其他2007年-2009年漯河市房地产开发施工面积（单位：万平方米）2007年2008年2009年区域市场分析房地产开发现状从开发量上来看，整体较平稳。物业形态上来看，住宅仍是开发主流，但从销售情况看近几年明显出销量递减现象，总体情况供大于求。195.1177.417.7104.292.4050100150200新开工面积住宅开工非住宅开工商品房竣工住宅竣工2010年漯河房地产开发图例（单位：万平方米）区域市场分析规模及类型分析漯河在售楼盘规模比例50%33%17%10万平米以下10-20万20万平米以上规模分析：随着城市改造、土地价格攀升及行业竞争加剧，目前在售项目多以15万平方米下的中小规模项目为主，未来市场供应量较大。建筑类型：未来开发以小高层、高层为主。项目建面（万）建筑类型花漾年华2高层汐岸3多层、高层兴和苑小区3小高层、高层峻峰华庭3.5高层都市枫林4多层、小高层鑫海·碧水轩4多层、小高层、高层良河雅居4高层丽水康城5小高层宏昌新苑7多层沙田锦绣天地7多层、高层盛世嘉园8多层亚泰名仕公馆8.3高层上城公馆11多层、小高层金域蓝湾11.5多层、高层清华园福源铭居12多层、小高层泰赢紫金城15多层、小高层、高层双汇·西班牙玫瑰16多层、小高层天明第一城18多层、小高层昌建·外滩18高层金地兰乔圣菲18.4高层建业森林半岛21高层双汇国际花园22多层、小高层、高层、别墅双汇欧洲故事30多层、小高层建业壹号城邦62小高层、高层2010年漯河房地产成交价格数据来源：漯河房管局230023401790170005001000150020002500源汇郾城召陵经济开发2010年漯河各区多层均价图例（单位：元）18352560320001000200030004000多层小高层高层2010年漯河各形态价格图例（单位：元）区域市场分析市场价格经济适用房及保障性住房的大量投入，拉低了漯河房地产市场总体价格。目前，漯河市多层销售均价呈现区域化分布，区域价格不平衡，中高档多层总体均价在3100元/平米左右，底档价格2600元左右；高档小高层、高层均价在3500-3900元/平米左右；中低档小高层、高层均价在2900元-3100元左右。从市场供应量来看，中高档的项目高于中低档项目，中高端市场竞争激烈。从目前在售楼盘的体量来看，高品质已然成为房地产行业发展的必然趋势，就本项目而言规模较小，要求我们从产品同质化中走出来，做出更符合目标消费者的高品质产品。项目名称建面（万）均价（元）宏昌新苑72500汐岸32900都市枫林42986上城公馆113000丽水康城53100鑫海·碧水轩43100双汇国际花园223200兴和苑小区33200清华园123200峻峰华庭3.53200良河雅居43200泰赢紫金城153300花漾年华23400天明第一城183400金地兰乔圣菲18.43500沙田锦绣天地73500双汇·西班牙玫瑰163600金域蓝湾11.53600双汇欧洲故事303700亚泰名仕公馆8.33750建业壹号城邦623900建业森林半岛214000昌建·外滩18预计4000-5000区域市场分析主流楼盘投放量3300元以下总建面积占32%3300元以上总建面积占68%中端产品是市场的一个机遇点。项目名称两室及以下三室四室及以上天明第一城42%54%4%银河湾15%66%19%丽景苑42%58%0%福源名居14%72%14%壹号城邦26%57%17%森林半岛20%80%0%金色里程9%83%8%兰乔圣菲37%63%0%蓝湖小区16%78%6%塞纳春天24%76%0%文萃苑43%49%8%丽江花园17%73%10%区域市场分析在售主流项目户型配比漯河市在售项目户型分布一房5%三房60%两房20%四房及以上15%户型分析：主要在售项目户型中，三房占60%左右，其中110-130平方米之间的三房最受欢迎，拥有景观资源的130平米以上的大