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长葛项目产品策划郑州远见营销策划有限公司第一部分市场调查一、许昌市概况许昌市位于河南省中部。东经113°03′～114°190′、北纬33°16′～34°24′。东邻周口市，西交平顶山市，南界漯河市，北依省会郑州市，距离省会仅80公里。京广铁路、京珠高速公路、107国道纵贯南北；311国道、地方铁路横穿东西；新郑国际机场在北50公里。2000年，许昌市辖3县（许昌县、鄢陵县、襄城县）2市（禹州市、长葛市）1区（魏都区），总面积4996平方公里，总人口447万人：其中许昌市区建成区面积45.8平方公里，市区人口48万人。2006年河南18市GDP对比（亿元）05001000150020002500GDP200213321201717699678672646645633586560472456412377219180郑州洛阳南阳许昌焦作周口平顶山商丘安阳新乡信阳驻马店开封濮阳三门峡漯河鹤壁济源（数据来源：河南省统计年鉴2006）第二经济集团许昌市经济实力位于河南省第四位，属于第二经济集团首位，经济基础较好。许昌市经济运行简况许昌城镇居民人均可支配收入情况（元）64256959901077698.80%12.70%12.60%11.60%0100020003000400050006000700080009000100002003年2004年2005年2006年0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%许昌市GDP快速增长，全社会固定资产投资近四年以平均40%以上的增幅在高速发展。城镇居民人均可支配收入2006年达到了9010元，在全省18市中处于中等水平。410.2515.8605717.2105163239.431136.90%54.90%47.20%22.40%12.70%13.50%14.60%12.80%2003年2004年2005年2006年GDP增幅固投增幅二、长葛市概况长葛位于豫中平原腹地，南邻魏都许昌，北接省会郑州，东观汴京开封，西望古都洛阳，总面积648.6平方公里，总人口67.7万人，是河南省18个改革、开放、发展特点试点县（市）之一。2006年综合经济实力居全省第16位。长葛区位优势明显，北距省会郑州50公里，京广铁路、107国道、京珠高速公路穿境而过，市内有火车站两处，经高速公路北上25公里即达郑州国际机场。全市路网设施发达齐全，是河南省公路建设先进县（市）之一。长葛有着较为发达的工业基础，是河南省乡镇企业、民营经济发展起步早、速度快、规模大、档次高的城市之一。现有年销售收入500万元以上的企业200多家，初步形成了以金刚石制造及制品、农用车及机械配件，高压电瓷电器、高中低档卫生建筑陶瓷、棉毛纺织加工，有色金属加工冶炼、塑料编织、食品加工及保鲜、木质板材等为主的九大工业体系和以黄河、葛天、奔马、电厂、宇龙、众品、森源、希望、洁达、康隆等为主的骨干企业群体，产品4000余种，年销售收入200亿元。其中农用运输车、金刚石制品、高压电瓷电器、活性炭、染料、焊料、锌金合金等40多种产品获国家、省、部优质产品称号。拥有黄河旋风、众品食业等数家上市公司。长葛市工业基础雄厚，交通优势明显，综合经济实力强。1、生产总值长葛市2003-2006年生产总值情况及涨幅2006年，长葛市完成生产总值156亿元，增幅20%。近四年长葛市GDP平均增速高达15.4%，保持较高的增长速度，增幅高于周边县市。和周边县市相比，长葛市生产总值在许昌的“三县两市”中仅次于禹州，居全市第二位。长葛市2006年生产总值与周边县市对比（亿元）17015610895102020406080100120140160180禹州市长葛市许昌县鄢陵县襄城县近四年长葛市GDP平均增速高达15.4%，保持较高的增长速度，2006年完成生产总值156亿元，增长20%，增幅高于周边县市。三、长葛市经济运行情况94.08112123.6615612.00%15.00%14.60%20%0204060801001201401601802003年2004年2005年2006年0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%2、城镇居民人均可支配收入情况507258076501747513.40%14.50%14%15.00%0100020003000400050006000700080002003年2004年2005年2006年12.50%13.00%13.50%14.00%14.50%15.00%15.50%2006年，长葛市城镇居民人均可支配收入达到了7475元，除比禹州稍低外，高于周边其他县市，这说明长葛市居民已快速富裕起来，对改善住房条件的需求也会随之增强，同时购买能力也逐渐增强。2005年，长葛市城镇居民人均可支配收入实现6501元，同比增长14.2%，2006年，长葛市城镇居民人均可支配收入达到了7475元，增幅达到了15%,农民人均纯收入达到了4635元，增长18.9%。但长葛市民贫富差距较大，大周、后河等乡镇居民比较富裕。3、固定资产投资情况长葛市完成固定资产投资情况（亿元）21.732.647.235713.40%49.80%45%20%01020304050602003年2004年2005年2006年0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%长葛市近几年在固定资产投资方面投资力度较大，处于高速增长阶段，2006年完成固定资产投资总额57亿元，比上年增长20%.从2003年开始长葛市每年完成社会固定资产投资都处于高速增长阶段，尤其是2004年、2005年增幅都超过了40%，2006年长葛市完成全社会固定资产投资总额57亿元，增幅20%。四、楼盘个案分析项目分布地址：长葛市八七西路清溢河畔明珠桥边开发商长葛市宏宇房地产开发有限公司规模占地120亩，三期共40栋楼，分为兰、桂、梅、竹、桃五个组团，建筑面积14万㎡。建筑风格简约欧式建筑风格户型面积130㎡——330㎡推广语江南韵味的亲水社区智能化小区可视对讲系统、录像监控、电子巡更、背景音乐、公告信息视屏……均价1800元/㎡1、锦绣江南地址：铁东路与金桥路交叉口东100米开发商长葛市保盛房地产开发有限公司规模占地近50亩，总建筑面积7万平方米，17栋多层2栋小高层建筑风格现代简约风格全程营销泰迪·三联地产服务机构推广语城市中的花园洋房配套底层风情商业街均价1350元/㎡2、城市花园户型面积两室两厅一卫96.7㎡三室两厅一卫113.9㎡三室两厅两卫126.7-145.7㎡复式六室两厅三卫245㎡户型分析：主力户型为两室一厅和三室两厅，户型设计方正实用，均为经典户型。南北通透主卧带卫生间全明设计地址：铁东路与颍川大道交汇处（实验中学东侧）开发商长葛市世纪鑫视野发展有限公司规模总建筑面积25万平方米，三期共29栋建筑。建筑规划珠海艺蓁工程设计有限公司全程营销深圳龙腾盛世房地产顾问机构推广语都市品味高尚生活智能化24小时电子监控、可视对讲系统……均价多层1600元/㎡高层2100元/㎡3、世纪鑫·尚城户型面积两室两厅一卫110.5-111.6㎡三室两厅一卫113.9㎡三室两厅两卫151.78-143.04㎡四室两厅两卫182.43㎡五室两厅两卫206.08㎡户型分析：主力户型为三房，但有部分两房的户型出现，且面积较大；部分户型通透性和私密性差，卫生间小且没有设计干湿分离的卫生间。地址：八七路中段市政府对面开发商长葛市卓越房地产开发有限公司规模共1层，1-4层商业，5-12层电梯洋房建筑设计机械部第六设计院建筑结构1-4层商业部分4.6米层高，全框架结构户型面积172㎡—202㎡地下车位40000元/个价格商业一层1.32万/㎡；2层5000/㎡三层；4300/㎡；4、卓越城市广场五、项目对比分析1、规划对比：项目风格设计锦绣江南简约欧式有组团的排列世纪鑫尚城普通简约组团设计比较好，有良好的天际线城市花园简约现代简单的兵营式排布2、户型配比：项目户型面积主力户型单价总价范围锦绣江南130㎡—330㎡三室140-160㎡四室180㎡以上1600元/㎡22.4-26.4万元28.8万以上世纪鑫尚城110㎡—207㎡三室151.78-143.04㎡四室182㎡多层1600元/㎡高层2100元/㎡30-32万元38万元左右城市花园96㎡—205㎡二室96.7㎡三室126.7-145.7㎡1400元/㎡11.6-14.3万元17.7-20.4万元从目前市场上户型的供应与消化情况看，三房和四房是目前长葛市消费者需求的主力户型，面积范围三房在140平米左右，四房在180平米左右。3、景观设计项目风格设计评价锦绣江南江南园林风格水景、树木等绿化率高在长葛市场上处于领先水平，但设计还比较简单，江南园林的营造不到位世纪鑫尚城现代风格水景、草皮、植被等绿化率高景观设计上富有一定的层次性，但实际效果还需期待城市花园简约现代简单的树木、植被、中心广场绿化率低设计比较简单，中心700平米小广场和简单的树木草皮整体设计水平一般，但客户对景观的期待越来越高，景观已成为提升项目价值的一个重要手段。楼盘个案小结1、从建筑类型上看，多为多层和小高层住宅，但已经出现了像世纪鑫·尚城这样的高层住宅。2、从项目位置上看，主要分布在以长社路为中心的老城区附近。3、从规模上看，现有几个楼盘的规模都不大，最大的在100亩左右。4、从景观上看，都开始注意小区的景观建设，但总体设计水平一般，相比之下锦绣江南略好。5、从户型上看，户型设计基本合理，面积较大，三房在130平米以上，四房在180平米以上，说明长葛市民比较喜欢大户型。6、从付款方式上看，大部分为一次性付清，占到80%以上；按揭贷款受欢迎程度低。7、从价格上看，目前价格在1500—1700元/平米左右，总体价格较高，高于一般县市，说明长葛市存在很强的购买力。8、从小区配套内上看，由于规模普遍较小，区内配套较少，最多底商。第二部分项目分析一、项目宗地现状二、ＳＷＯＴ分析一、项目宗地现状122.3993.31129.624.6713.285.055.7463.70115.7545亩左右二、项目周边概况二、ＳＷＯＴ分析优势教育：项目周边教育资源丰富，成龙幼儿园、双语小学、一中分校、一高分校。规模：70亩的占地面积，配以完整的规划将有一定的竞争力。（待完成）景观：景观设计丰富，大量的植物，中心水景，雕塑、小品在长葛独树一帜。（待完成）交通：人民路、建设路均为长葛的形象主干道，且临近许昌到长葛的快速路。劣势：位置：位于老工业区，周边多个倒闭或频临倒闭的工厂，整体形象差，区域形象对市区客户来说有一定心理阻隔。地块：临街面小，商业价值不大。居住氛围：周边环境污染严重，尤其是对面的热电厂排放大量的烟尘。交通：周围交通不便且路况差。区域：项目所处区域目前不是商品房开发的热点区域，需要市场培育。机会新区建设以后该区域将成为新老城区的交接处，区域价值前景比较好。2008年奥运会为中高档住宅带来的发展契机。长葛市房地产发展还处于起步阶段，竞争项目比较少，长葛市经济基础良好，私营企业等个人手中民间游资、个人存款丰富。威胁位置：位于老工业区，周边多个倒闭或频临倒闭的工厂，整体形象差。地块：临街面小，商业价值不大。居住氛围：周边环境污染严重，尤其是对面的热电厂排放大量的烟尘。交通：周围交通不便且路况差。客户分流：城市非商品楼房或个人开发的小项目分流部分消费者。第三部分产品定位拿地开发商目标及核心问题土地价值最大化如何将土地价值最大化？什么样的产品是能与土地成本相匹配的高收益如何将利润最大化？什么样的产品能赋予更多附加价值开发商目标核心问题相对低风险如何把握市场供需脉搏，找到差异化空间和有效需求，提供具有特色的产品，为区域物业品质升级作出贡献，成为保证顺利销售的重点。奥运效应时间价值从1984年以来历届奥运主办城市的经验来看，奥运会对基础设施建设、旅游产业带动等方面的影响力达