XXXX年郑州世航之窗项目商业定位

世航之窗商业定位世航之窗项目商业定位报告谨呈：河南爱港置业有限公司2013年8月世航之窗商业定位1、项目价值解读3、核心问题研究2、市场研究判断4、商业定位体系5、物业发展建议报告目录世航之窗商业定位项目价值解读核心问题研究市场研究判断商业定位体系本体价值解读板块价值解读商业市场研究写字楼趋势判断如何实现商业快速销售客户定位垂直交通建议铺位分割建议产品定位整体定位价格定位经营方式建议物业发展建议报告框架世航之窗商业定位PART.1项目价值解读板块价值解读本体价值解读世航之窗商业定位PART1项目价值解读项目解读板块价值解读国家级战略导向、价值投资高地、全复合功能城市2013年3月7日规划面积为415平方公里的郑州航空港经济综合实验区发展规划获国务院批复，成为我国首个上升为国家战略的航空港经济发展先行区。规划提出：郑州航空港经济综合实验区的战略定位为国际航空物流中心、以航空经济为引领的现代产业基地、内陆地区对外开放重要门户、现代航空都市、中原经济区核心增长极。世航之窗商业定位PART1项目价值解读项目解读板块价值解读区域概况20公里郑州航空港区位于郑州市的东南部，是郑州都市区“六城十组团”的重要组成部分，是全省经济社会发展的核心增长极和改革发展综合试验区之一，也是河南省对外开放的重要窗口和基地。规划面积415平方公里，户籍人口约6.8万人，入住富士康员工约9.6万人。从距离上看：距离郑州主城区20公里，相对其他组团距离较远，但是作为政策导向最为明确的南部卫星组团，起到了南拓的带头作用，成为郑州南部的一个明星组团；从政策上看：由于航空组团上升至全省及国家战略的高度，因此全省及郑州政府对于港区的政策支持力度将会逐渐增大；从地产市场上看：短期内仍为组团产业人群为主力及投资客，未来随着交通和配套的完善，有可能会承载部分郑州外溢人群。短期内组团产业人群为主力及投资客将是区域内置业的主力客群，未来随着交通和配套的完善，将会承载部分郑州主动外溢人群。世航之窗商业定位PART1项目价值解读项目解读板块价值解读区域规划2008~2035年，在27年的时间里，郑州将分三步，打造全国大型复合枢纽机场和国际货运枢纽。航空港区规划发展已成趋势，在产业支撑的驱动之下，航空港区将会成为最新的投资热土。到2035年，郑州航空港经济综合实验区将成为“大枢纽”——航空货邮吞吐量达到200万吨左右，跻身全国前列，国际航空货运集散中心地位显著提升；“大产业”——形成创新驱动、高端引领、国际合作的产业发展格局，与航空关联的高端制造业主营业务收入超过10000亿元；“大都市”——营商环境与国际全面接轨，建成进出口额达到2000亿美元的现代化航空都市，成为引领中原经济区发展、服务全国、连通世界的开放高地。世航之窗商业定位PART1项目价值解读项目解读板块价值解读区域交通随着区域经济的快速发展，在郑州航空港地区内，将云集航空、城际轨道、轻轨、高速公路、公交、社会车流等多种交通方式。城际轨道：郑州至许昌城际轨道线经过郑州新郑国际机场，在航空港区规划设5个站点，分别是机场航站楼枢纽站，北部片区航城中心站、会展中心站，南部片区梅河站、牛村站。对外道路交通打造“三纵四横”路网：包括京珠高速公路、机场高速公路、“四港联动”快速路、龙中公路、登封—机场—商丘高速公路和机场迎宾大道及延伸线等。内部道路形成规则方格网：除现有的两座互通式立交外，将来，航空港地区将在高速公路、快速路、主干道交叉处再规划新建18座立交桥；在航空港地区北部片区和南部片区各规划一个长途客运站。本区域为郑州近郊区域，集高速、国道、轻轨等各种交通道路为一体，路网发达，通达性好，区域内部交通网络逐步完善，通达便利。世航之窗商业定位机场核心区，规划面积48平方公里，主要发展机场运营功能；物流商贸区，规划面积16平方公里，以航空物流、IT产业研发、商业贸易以及休闲居住为主要功能；临空产业区，规划面积26平方公里，重点发展航空器材及相关零部件制造加工、技术资金密集型产业和高附加值出口加工业，打造现代加工制造产业基地。国家及全省战略支持，郑州南拓明星组团；航空港区规划发展已成趋势，在航空经济及物流经济等产业支撑的驱动之下，航空港区会成为最新的投资热土，同时也将为本区域带来大量的产业人群，完成区域共建。PART1项目价值解读项目解读板块价值解读产业支撑规划的航空港区分为“一核两区”，航空港是机场核心区的一部分，在其北部和南部分别是物流商贸区、临空产业区。世航之窗商业定位PART1项目价值解读项目解读板块价值解读区域人口航空港区目前约有人口8万人左右，主要是周边原住居民及港区内企业员工。区域至2020年预计人口将达到50万人以上，根据郑州市11月30日召开的《郑州航空港总体规划评审会》，预计未来郑州航空港区人口将达到150万左右。在政府主导和政策利好以及产业支撑的情况下，港区人口将呈现快速上升，势必提高航空港区的房地产需求与投资热情，同时为港区房地产发展提供了潜在的更大的容量。世航之窗商业定位PART1项目价值解读项目解读板块价值解读板块总结国家级战略导向、价值投资高地、全复合功能城市国家级战略导向板块未来价值卓越综合投资价值高，目前为郑州热点投资区域全复合功能城市定位，商业业态必然呈现多元化特征港区迎来了前所有未有的高价值投资时代世航之窗商业定位PART1项目价值解读项目解读本体价值解读区位价值项目航空港区核心区边缘区域，小环境交通弱势，昭示性可达性阻隔。项目位置短期内属于核心边缘区，中长期将会变成航空港区交通枢纽的核心区域。项目位于物流商贸区与机场核心区交汇处周边商务资源行政资源丰富，未来对写字楼与商业需求量较大，有升值空间。项目区位属性：项目位置短期内属于航空港区核心区域的边缘区，商业属性较弱，但中长期将会变成航空港区交通枢纽的核心区域，商业价值将会有一定的提升，升值空间较大。世航之窗商业定位本案教育行政商业综合体PART1项目价值解读项目解读本体价值解读项目周边资源：行政资源方面：航空港国土局、地税局、海关、工商局等，行政资源丰富。教育：航空港第三实验小学、航空港实验小学。商业综合体：蓝天商务花园、华美龙金融广场、润丰悦尚、东方港汇。约30-40万平米；富士康员工为项目提供普通消费群体。医疗资源：航空港区人民医院、航空港区英港医院交通：干道价值不显性道路通达性较差，但具有一定的便利性交通项目地处物流商贸区与机场核心区交汇处，临近航空港核心区；周边商务与行政资源丰富，在提升本项目行政商务价值的同时，将为本项目商业产品带来近距离的目标消费群体和潜在的部分投资客群。世航之窗商业定位项目总建面5.9万㎡，该项目为中小规模；•写字楼体量3.06万㎡，占比52%；•商业2F为1.03万㎡，占17%；•地下建筑面积：1.8万㎡，占比31%本案为中小体量的商务属性项目PART1项目价值解读项目解读本体价值解读经济指标世航之窗商业定位PART1项目价值解读项目解读本体价值解读地块现状地块内为绿色附着物，尚未进行基本的场地平整，正式开工还需一定时间，在项目正式开工入市期间或将出现竞品。本案世航之窗商业定位PART1项目价值解读项目解读本体价值解读地块四至云港路华美龙项目云港路单边交通机场高速围合死角，交通的导入性极弱；地块东侧规划道路级别低、连接性有限，对外通达性不高，，客户进入性与商业存活性弱。世航之窗商业定位华美龙项目云港路本案蓝天商务花园PART1项目价值解读项目解读本体价值解读地块四至方向名称道路等级备注北侧云港路小区域次级干道双向四车道西侧为尚未开发区域，但由于有铁路阻隔，无发展空间西侧机场高速延长线区域主干道高架桥阻隔方向名称备注东侧华美龙项目商务办公物业，临四港联动大道，阻隔本案的昭示性北侧蓝天商务花园成熟的居住型商务社区，但办公氛围没有形成道路条件：项目分布：云港路单边交通机场高速围合死角，交通的导入性极弱；地块东侧规划道路级别低、连接性有限，对外通达性不高。，客户进入性与商业存活性弱。世航之窗商业定位PART1项目价值解读项目解读本体价值解读商业价值分析商业布局价值一级商业价值二级商业价值三级商业价值云港路沿线商业价值相对最高，其次是地块东侧规划路沿线，而机场高速延长线沿线和内铺在现有条件下商业价值最低；世航之窗商业定位PART1项目价值解读项目解读本体价值解读项目价值认知同行专业人士访谈——区域投资热度高，商业体量大，地段不好，操作性差，活不下去……港区现在是投资热土，尤其是4月份以来，港区发展上升为国家战略后，国家政策的导向对港区的投资影响太大了，港区未来的投资升值前景还是不错的，这也是郑州及周边县市投资客看好港区的原因……虽然港区发展前景不错，但是目前紧靠一个富士康的支撑，是有些力不从心，尤其是现在港区商业体量太大了，不管是集中商业还是街铺，基本上都是把富士康员工作为最终的消费群体，富士康员工根据淡旺季不同流动性大，另外这些人的消费能力和消费档次是有限的，基本员工的工资2000多元，加上加班费也就3000多，这些收入不可能全部都在港区消费，所以现在港区商铺太多，有一定风险，我个人觉得投资写字楼比投资商铺好……你们那个地块说实在的不怎么好，尤其是做商业，难度很大，周边消费群体和其他商铺有很大区别，关键是地段不好，人流难以到达和滞留，没有人，商业活不下去……世航之窗商业定位PART1项目价值解读项目解读本体价值解读项目价值认知商铺经营者访谈——商铺体量大，常住人口有限难支撑，位置太偏，不考虑在此置业港区现在商铺还是不少的，没有开业的店铺和商场更多，虽然这段时间来港区投资的人比较多，但港区常住人口有限，富士康的人流动性比较大，还没有开业的店铺和商场都想着让富士康的人去消费，这有点不现实，再说了富士康的工人都是出来打工的，谁也不会把每个月的工资都花在这些商场里……商铺活下去还得靠比较稳定的消费人群，我这个铺子就不是针对富士康员工的，比较稳定……港区现在都被炒热了，现在租金也涨了不少，商铺经营的压力也随之增加……你们那个项目，位置太偏，也没啥人，周边还是别墅，买东西的就更少了，我是不会考虑在那个地方开商铺的，和旁边的润丰相比，我还是会选润丰的店铺，相对而言位置好，人流量大……谁要在那个地方开商铺的话，我觉得卖早餐不错，周边甚至再往北，早上吃早餐真难，好多上班的都来这边吃早饭……世航之窗商业定位项目位置属于核心边缘区，短期内价值有限，长期将会变成航空港区交通枢纽的核心区域，升值空间较大。项目总建面5.9万㎡，该项目为中小体量，规模优势较弱；项目临近航空港核心区，周边具备一定的商务、行政资源；地块素质较差，通达性可进入性弱，消费者认知度弱，商业素质较弱；地块素质较弱，不具备高商业价值。PART1项目价值解读项目解读本体价值解读本体价值世航之窗商业定位PART1项目价值解读项目解读本体价值解读投资热土·未来发展空间大地块素质弱·商业价值有限世航之窗商业定位PART.2核心问题研究世航之窗商业定位PART2核心问题研究核心问题研究VS板块高价值项目低商业价值国家级战略导向投资热土综合复合城市定位现有城市框架边缘单边交通，机场高速围合死角内铺缺乏自然存活机会点板块高价值国家级战略导向投资热土综合复合城市定位如何实现“高投资板块下·低商业价值·商业产品的成功销售”将是我们的核心问题。世航之窗商业定位PART.3市场研究判断商业市场研究写字楼趋势判断世航之窗商业定位PART3市场研究判断市场研究判断在售商铺分析项目分布格局东方港汇2.5万元/㎡富康广场1万元/㎡蓝天商务花园只租不售中央金地1.6万元/㎡裕鸿世界港2万元/㎡港城7932.5万元/㎡空港森林1.3万元/㎡润丰悦尚2-2.6万元/㎡山顶时代2.1万元/㎡•目前港