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金地国际广场项目定位报告呈交:金地地产2007年11月CBRichardEllis|Page2项目开发建议商业市场办公楼市场酒店市场公寓市场宏观经济环境分析城市规划分析地块研究需求分析竞争/SWOT分析第一阶段：背景分析第二阶段：市场分析第三阶段：项目策划总体市场定位结合发展商发展战略各类型物业开发建议财务评估研究方法研究思路规划及分期开发建议CBRichardEllis|Page3服务内容此次服务的总体目标是通过以下核心内容的建议，提出符合市场、风险小、可实施性强的发展方案，为贵司呈现一个新颖且具操作性的发展蓝图。把握项目发展主题与方向构建项目物业种类、功能及规模明确各个物业产品类型及规模配比明确商业物业的功能、规模、业种业态布局及经营管理模式建议提供项目分期开发建议，建议各期开发物业类型、规模等为了达到上述目的，我们将分析以下内容：分析天津、开发区及周边的宏观社会经济环境，这将包括对项目所依赖的社会经济基础、产业发展环境、房地产市场环境的分析、城市整体规划分析；分析项目用地的特点并且分析项目发展的机会和局限性研究市区及周边区域各公建类物业类型市场的发展特征及未来发展趋势。选定项目潜在的竞争对手，并确定本项目相对于竞争性项目的优势研究并确定项目发展内容的需求情况并为项目确定适宜的市场定位为项目明确适合的定位方案后，并针对这些方案进行财务分析在基于分析市场供应、需求情况以及在财务分析的基础上，最终确定项目的发展方案，这些开发内容将体现开发商最大化的财务收益CBRichardEllis|Page4宏观环境分析地块分析整体市场研究区域市场研究需求分析定位分析经济测算CBRichardEllis|Page5宏观环境分析天津市全社会固定资产和房地产开发投资额04008001200160020002000200120022003200420052006亿元010203040百分比%全社会固定资产投资额房地产开发投资额固定资产投资额增长率房地产投资额增长率经济概况经济高速发展。天津GDP从2000年的1639亿元增长到2006年的4338亿元，期间年均增长率约为14%，明显高于全国的同期增长水平人均GDP突破5,000美元。2006年天津市人均GDP达到5177美元，按照世界银行2002年标准，天津市经济发展已达到上中等收入国家平均水平，在全国31个省(自治区、直辖市)中，成为继上海、北京之后第三个人均GDP达到5000美元以上的地区固定资产投资稳步上升。2006年前9个月天津市全社会固定资产投资达到1334.9亿元同，与去年同比增长27%，2000年到2005年期间，年均增长率达到18%，显示了天津全市固定资产投资保持了高位平稳运行的态势在国家大力发展政策、奥运会、滨海新区建设、金融创新政策等诸多利好因素的推动下，天津经济有望在今后5－10年进入高速发展阶段CBRichardEllis|Page6宏观环境分析2000-2006消费品零售额与价格指数走势0400800120016002000200120022003200420052006亿元30405060708090100110社会消费品零售额居民消费价格指数2006年天津社会消费品零售额构成住宿餐饮业,5.4%其它行业,0.4%批发零售贸易业,84.2%批发零售贸易业住宿餐饮业其它行业经济概况天津社会消费品零售总额从2000年至2006年的平均年增长率为10.7%。2006年天津社会消费品零售总额达到1356.79亿元，占同期天津国内生产总值的31.3%天津市GDP近年来快速增长，但对于北京50％的比例，其社会消费品零售总额占GDP比例较低，天津市消费品零售市场具有较大的发展潜力天津居民消费价格指数从2000年至2006年，平均在100以上，尤其在2003年后，连续四年高于100，这说明，天津市经济已经迈入快速发展轨道，市场消费价格表现日趋活跃天津社会消费品零售额整体快速上升趋势，并且发展潜力巨大，同时批发零售成为天津商业市场的主要发展支柱CBRichardEllis|Page7宏观环境分析餐饮业零售总额0501001502002502000200120022003200420052006亿元餐饮业零售总额2000-2006天津恩格尔系数走势34.9%36.7%37.2%37.7%36.2%37.0%40.1%0%10%20%30%40%50%2000200120022003200420052006经济概况天津市餐饮业零售总额额平均每年以16%的速度增长，2006年达到209.97亿元，比2000年增长1.66倍，增速居各行业之首。餐饮业的发展反映了天津市居民的消费水平的提高按照联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数达到60%以上，处于贫困阶段；50%-60%，处于温饱阶段；达到40%-50%，进入小康；当达到20%-40%时，将进入富裕阶段；20%以下，属于极端富裕天津的恩格尔系数在2000年后平稳下降，2006年综合恩格尔系数为34.9%，表明天津市居民总体上实现小康，进入了比较富裕阶段居民生活水平不断提高，居民的消费水平相应随之提高，将促进餐饮娱乐业持续快速发展CBRichardEllis|Page8宏观环境分析2000-2006天津城镇居民家庭人均收支情况02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,0002000200120022003200420052006元0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%人均年可支配收入人均年消费性支出支出—收入比经济概况2000-2006天津城市居民人均家庭食品支出情况050010001500200025003000350040002000200120022003200420052006元0%5%10%15%20%25%30%人均食品消费支出人均在外饮食消费支出比重天津城镇居民人均可支配收入和消费性支出持继增长，2006年分别达到14,283元/年和10,548元/年，同时，天津城镇居民的消费性支出占其可支配收入的比例基本稳定，长期在75％-78％之间。天津城市居民家庭人均用于食品类支出稳步增长，2006年比2000年增长49.9%。其中，2006年城市居民家庭人均在外用餐支出比2000年增长1.43倍，占食品总支出的比重达26.6%。预计未来，随着天津居民生活水平的不断提高，居民更加注重生活质量和生活品位，家庭在外用餐支出明显增长，餐饮消费需求将快速增长CBRichardEllis|Page9宏观环境分析资料来源：天津市规划局本案城市规划分析《天津市城市总体规划(2005━2020年)》正式确立天津”国际港口城市、北方经济中心和生态城市“的城市定位城市中心区的功能依托于城市空间布局“一轴、两带、三区”的发展格局向外围延伸CBRichardEllis|Page10宏观环境分析中心城区滨海地区城市规划分析滨海新区的建设和海河的整体开发步伐的加快，是本项目开发的利好因素之一。本项目所处位置作为连接市区和滨海新区的重要交通干道，未来发展潜力较大。本项目依托于海河开发的规划，位于海河节点之一智慧城板块的西北侧，优先于智慧城大板块开发，具有时间优势。CBRichardEllis|Page11宏观环境分析本案交通设施分析本项目所在位置临近天津东南半环和地铁9号线，优越的交通优势无可比拟。未来柳林桥的贯通，拉近了河西和河东之间的距离，增加了本项目的可达性。CBRichardEllis|Page12宏观环境分析地块分析整体市场研究区域市场研究需求分析定位分析经济测算CBRichardEllis|Page13地块分析地块位置东南半环•地块所在位置是当前天津地产市场的热点区域，位于天津市东南部，地处东丽、河东两个区的交汇处•本地块位于津塘路的南侧，东至规划武当路，南接规划住宅区，西至规划龙岗路•西北角紧邻津塘路和地铁9号线（津滨轻轨）一号桥站，便利的交通设施是本地块突出优势之一•目前地块周边主要以老的居民区和厂房为主，商业存在市场空白点•处于天津未来城市发展的主动脉上，是连接市区和滨海的主要干道之一•区域配套设施的极度缺乏为项目的商务办公及商业配套提供了较大的发展机会CBRichardEllis|Page14居住区中山门居住区、富民路居住区、一号桥和二号桥居住区、张贵庄居住区商业区一号桥的万客隆和苏宁、东丽利津路商业街政务区东丽区政府交通枢纽距东南半环快速路约为1公里，距中环线约为3公里，津滨轻轨/地铁9号线将通过天津站交通枢纽完成与全市地铁系统的联通。规划地铁7号线也将在项目东侧设詹庄子站商务区周边商务氛围较低，仅有少量的商住楼工业园目前为企业用房未来规划二号桥都市工业示范区未来项目区域内未来规划主要是智慧城板块，主要以会展经济、商业商务、居住用地为主地块分析•地块周边三公里范围内，业态类型较为单一，主要包括：居住区、企业用房和产业园区•地块周边主要是居住区和未来潜在的地块，商业设施比较缺乏•由于区域周边的老居民区较多，目前消费能力不强•未来潜在地块智慧城规划为公建和居住用地，此板块的兴建将带动此区域的商业商务氛围•项目位于津滨走廊的主要通道上，商业商务业态的空白点，为本项目发展公建物业提供了较大的市场机会•产业园区的飞速发展和产业结构的调整将对发展商务办公物业提供了契机地块周边物业环境本案CBRichardEllis|Page15地块分析主要物业物业类型对本项目影响1朝阳绿茵住宅增加了区域高端人群，对发展商务和商业提供好的人文条件2新津小区住宅3格调竹境住宅4融科金月湾项目住宅5米兰新干线住宅6万客隆、苏宁超市家电卖场主要服务于周边居民，但由于其自身定位不准确，目前经营状况一般借助原有商业载体，能够快速提升区域的商业氛围7利津路商业街商业街自发形成的传统商业街区，将会分流本项目的部分客源8鼎基大厦商住商住两用的15层独体建筑，有助于培育区域的商务氛围可开发地块规划用途对本项目影响9汪庄子地块可建设用地22.6公顷，容积率2.0为本项目商业部分提供稳定的客源10吉安道地块占地面积1.3公顷，目前土地性质未定11糖精厂地块占地54亩，目前土地性质未定12天钢地块总占地面积544公顷，在该功能区规划建设4个项目。在河东境内占地面积127.5万平方米，建筑面积219.4万平方米，规划性质：公建、住宅公建和住宅物业的有机结合，提升区域的地块价值•地块周边物业环境主要以居住为主，且目前整体的档次不高，物业环境不是很好，存在很大的提升空间地块周边物业环境21378111249105CBRichardEllis|Page16由于本项目位于天津市中心区域，周边的交通环境良好，尤其具有临近火车站和通达多条公交线路的交通优势，方便居住在全市各个方向的人口上班和进行商业消费。本项目1号线3号线9号线2号线2号线1号线天津火车站1号线：已竣工9号线：20087号线：未定资料来源：天津市规划局地块分析地块可达性•交通便利及与外部区域的连通性好，为本项目的商务办公需求带来潜力•道路、地铁及与机场的距离对于本项目发展商务办公提供了交通的便利及人流量的支撑•城市交通体系的完善使得城市向多中心发展，本区域作为城市重点发展方向，将最有可能成为新兴的综合功能区机场距离滨海国际机场14公里，走外环非常便利火车站距离市中心8公里，距离火车站约7公里轨道交通地铁9号线部分已通车，其余市区部分正在修建当中，一号桥站在本地块的西北侧规划中的地铁7号线位于地块的东侧，并在詹庄子设站东南半环快速路，位于地块西侧1公里处，便捷的城市交通轨道将拉近各个区域到达地块的距离公交至少24条公交线路通过津塘公路本项目CBRichardEllis|Page17地块分析地块可达性海河•车流主要沿地块北侧和东侧进入地块•城市交通的主干道快速路——东南半环快速路和大沽南路快速路距离本地块较近，分别仅有1公里和3公里，能够为本地块快速