XXXX年项目推进计划报告

【扬州】明发商业广场2011年项目推进计划报告扬州明发商业广场鸟瞰图扬州明胜管理团队全家福序====================================商业地产是任何国家在城市化进程中最重要的推动力量，很明显，在未来的三五十年内，城市化建设必将成为中国区域经济发展的主旋律，新型的商业地产形态和开发模式将在中国城市化进程得到无限的发展。新兴的城区需要综合体的发展来带动区域经济的繁荣，这就需要综合体尽可能复合各种城市配套服务打造一个功能完备的经济拉动点，从城市综合体的基本功能来说，商务办公和公寓住宅的功能相对单一，商业零售和酒店餐饮的功能就会演变出不同的业态。综合体未来的价值大小，在很大程度上取决于建造设计之前对后期营运中业态的需求分析和优化组合，这就要求综合体商业运营领域的操盘者必须具备对综合体发展运营的前瞻性和计划性的能力。2011年，是扬州明发商业广场筹建的关键性的一年，是一个必将载入扬州明发商业广场大事记的划时代的年份，该计划报告的制定对整个项目的平稳推进和成功营运都具有重大的意义，各环节制定的整体计划安排将会对今后的综合体保持持续的盈利能力具有关键的作用。由营销、招商、行政、物管、客服五大专业领域部门奠基的扬州明发商业广场营运管理团队，在深刻总结各自实战中的经验教训后制定的计划报告，对今后的项目整体建设和管理具有相当重要的借鉴意义和应用价值，该计划报告之所以能做到这一点，原因在于：扬州明胜管理公司各职能部门中的核心成员均是相关行业中资历深厚而又年富力强的高端人才，他们在商业地产领域积累了丰富的经验和实践知识，在更高的层次上把控项目的推动。因此，对本计划报告内容的制定和选择，各部门均有一个实践和经验的标准，这是成功编制这本具有高度使用价值的计划报告的难得而可贵的条件。作为扬州目前最大的城市综合体的缔造者来讲，我们不仅要不遗余力塑造企业的精神文化，更要把城市的历史文化融入到产品品牌的塑造中去，让有型的城市综合体产品承载着扬州瑰丽的历史文明成为现代城市灵魂的光辉梦想。是为序洪斌2010年12月于扬州明发商业广场目录====================================第一篇行政篇…………………………………………………………1第一节完善日常行政招聘与配备……………………………………2第二节建立健全扬州公司各项流程制度…………………………….3第二篇招商篇……………………………………………………4第一节总体目标………………………………………………………5第二节计划内容………………………………………………………9第三篇推广篇…………………………………………………23第一节项目定位……………………………………………………24第二节推广计划……………………………………………………27第四篇物业篇…………………………………………………40第一节客服部计划……………………………………………………41第二节安防部计划……………………………………………………42第三节绿化保洁计划…………………………………………………70第四节工程部计划……………………………………………………71第五节人员架构及培训计划………………………………………74第六节配合模式资质申报…………………………………………76第七节费用分析……………………………………………………78目录====================================第五篇商管篇…………………………………………………78第一节广场各项规章制度、公约的制定.....................79第二节广场运营管理方案…………………………………………82第三节建立、实施进场服务流程…………………………………84第四节配套套软件系统的计划、落实……………………………84第五节与政府会晤落实明发广场各项优惠政策…………………84第六节实施商户服务项目…………………………………………85第七节开业前培训计划……………………………………………85第八节建立台帐管理流程…………………………………………87第九节拟定多种经营计划指标……………………………………87第十节团队建设……………………………………………………87展望………………………………………………………………89·明胜（扬州）商业管理有限公司第一篇行政篇·明胜（扬州）商业管理有限公司1行政篇=====================================================根据本年度工作情况与存在不足，结合目前公司发展状况和今后趋势，行政部计划从下几个方面开展2011年度的工作计划。一、完善日常行政招聘与配备2011年行政部需要完成的行政招聘配置目标，是在保证公司日常招聘与配置工作基础之上，作为日常工作中的重要部分和特定情况下的工作内容。行政部将严格按公司需要和各部门要求完成此项工作。行政的招聘与配置，不单纯是开几场招聘会如此简单。行政部要按照既定组织架构和各部门各职位工作分析来招聘人才满足公司运营需求。也就是说，尽可能地节约人力成本，尽可能地使人尽其才，并保证组织高效运转是行政的配置原则。所以，在达成目标过程中，行政部将对各部门的人力需求进行必要的分析与控制。考虑到公司目前正处在发展阶段和变革时期，行政部对人事招聘与配置工作会做到三点：满足需求、保证储备、谨慎招聘。◆具体实施方案：1、计划采取的招聘方式：以现场招聘会为主，兼顾网络、报刊、推荐等。其中现场招聘主要考虑：还可以在2、3月份考虑个别大型人才招聘会，6、7月份考虑各院校举办的应届生见面会等；报刊招聘主要以专业媒体和有针对性媒体如21世纪人才报等；熟人荐才视具体需求和情况确定。2、具体招聘时间安排：1—3月份，根据公司需求参加1至3场现场招聘会；6—7月份，根据公司需求参加3至5场现场招聘会，平时保持与相关招聘机构的联系，以备所需；根据实际情况变化，行政部在平时还将不定期参加各类招聘会。3、为规范行政招聘与配置，行政部将人员招聘情况以进度表的形式进行说明。◆实施目标注意事项：1、招聘前应做好准备工作：与用人部门沟通,了解特定需求；招聘广告（招聘职位与要求）的撰写熟悉；公司宣传品；一些必需的文具；招聘用表单。招聘人员的形象。第一篇·明胜（扬州）商业管理有限公司22、安排面试应注意：面试方法的选定；面试官的选定；面试题的拟定；面试表单的填写；面试官的形象；面试结果的反馈；二、建立健全扬州公司各项流程制度加强内部管控。加强公司法律事务的管理，规范各类合同的上报工作，认真执行合同审批流程，预防经营管理中的法律风险。三、强化车辆管理、确保公司及领导正常用车，保证行驶安全，精心维护车辆，节约油耗。四、根据集团证件、印章管理办法，保证用章严格控制、规范使用。五、按时制定执行绩效计划及绩效考核，建立公平的竞争机制，持续不断的提高组织工作效率，培养员工工作的计划性和责任心，及时查找工作中的不足并加以调整改善，从而推进企业的发展。加强绩效沟通，促进个人和组织绩效共同提升，确保激励机制在绩效考核中的运用。如能持之以恒的的贯彻执行，使员工不断进步提升，必然能促进企业的发展和进步，而企业的发展也必定可以给员工提供更好的发展平台和福利，这样以来，企业的管理就会进入一个良性循环。行政部将会从以下几个方面来促进绩效考核的进行：建议对销售业务主管的绩效考核体系中加入客户对督导的评价，通过这种沟通反馈机制来达到业绩改善和提升的目的。后勤部员工的考核不单有部门主管的对其的考核，还应有主要沟通协作部门的综合评价，从各方面来综合考核员工的工作绩效。绩效考核工作牵涉到各部门各职员的切身利益，因此行政部在保证绩效考核与薪酬体系衔接的基础上协助部门主管做好绩效考核的宣传和释疑。绩效考核工作本身就是一个沟通的工作，也是一个持续改善的过程，行政部在操作过程中会注意纵向与横向的沟通，注重听取各方面的意见和建议，及时调整和改进工作方法，确保绩效考核工作的顺利进行。六、大力加强员工岗位知识、技能和素质培训，加大内部人才开发力度。员工培训是将员工自身提高和绩效提高的重要方式之一。2011年培训主要工作是加强员工对行业或企业文化、公司价值观以及各项规章制度的职前培训。其次，适当开展拓展培训和知识、技能方面的培训。通过培训不仅能增强员工的工作技能，提高工作绩效，更能深化企业文化对员工的影响，增强员工的凝聚力和归属感，从而未企业创造一种宝贵的无形资产。七、企业文化的塑造，企业文化的形成是一个不断累积，不断传承、不断发扬光大的过程，在一个拥有良好企业文化的企业，员工的向心力和凝聚力会不断增强，企业的团队精神和拼搏精神也会非常明显。未来的一年将会从以下几个方面来努力：将企业理念，企业精神，企业发展简史，企业宗旨，企业的奋斗目标对前进员工进行宣导。对所有新进员工，在正式上班前做好人事培训和企业文化的培训。调动公司所有员工的主观能动性，建立和谐融洽的企业内部关系，集思广益为企业服务。加强对优秀员工，优秀团队的宣传力度，鼓舞士气，弘扬企业拼搏精神。加强行政部员工晤谈力度，员工晤谈主要在员工升迁、调动、离职、学习、调薪，·明胜（扬州）商业管理有限公司3绩效考核或其他因私因公出现思想波动时进行。七、做好人员流动率的控制与劳资关系、纠纷的预见与处理。即保障员工合法权益，又维护公司形象和根本利益。2011年主要是从人事招聘、培训、薪酬及考评方面进行改进和完善，规范人事管理工作的各环节，减少和杜绝风险的发生。我们将不断改进行政部对其他部门的支持能力、服务水平。遵守公司内部规章制度，维护公司利益，积极为公司创造更高价值，力争取得更大的工作成绩。4第二篇招商篇·明胜（扬州）商业管理有限公司5招商篇=====================================================一、总体目标：制定招商方案、招商目标及招商计划，根据招商类别制定招商工作倒计时计划（包括招商区域、重点目标、任务指标等）。1）招商正式启动——2010年9月1日到2011年3月30日(主力商家∕品牌店接洽)——2010年9月1日到2011年9月30日（散铺招商到位）各阶段分别以主力商家接洽/散铺招商为抓手，同时开展项目卖场的外立面装修，初步树立卖场硬件形象。2）主力店试营业：2011年5月1日本阶段以试招商为基础，最终确定项目发展定位，据此全面铺开大力度招商工作，扩大项目影响。3）广场试营业2011年10月1日根据前阶段的市场积累与客户积累，正式开业经营，确立项目在扬州商业市场的中高端形象，同时为下项目一阶段招商工作做准备。附招商计划表第二篇·明胜（扬州）商业管理有限公司6·明胜（扬州）商业管理有限公司7截至2011年6月，招商进度图示A-11、A-12（图A-11）·明胜（扬州）商业管理有限公司8（图A-12）截至2011年12月，招商进度图示（图A-12）·明胜（扬州）商业管理有限公司9二、具体计划内容1、根据集团最近指示，重新制定价格体系表，制定所有租赁合同文本，参与制定广场商业管理公约1）根据2010年11月30日集团招商会议上总裁的最新指导思想，重新制定价格体系表，严格执行售价8%的年回报率，做到一铺一价。另一方面，保持与销售部的联络，随时根据最新售价调整租金价格，做到与市场同步发展。附分区域的简表：扬州明发商业广场散铺位租金汇总表编号经营品类建筑面积(㎡)占比（%）租金平均单价(元/㎡/天)年租金(万元/年)1品牌购物中心区24822.3317.654.373647.382餐饮业（西餐，咖啡厅等）31620.1522.483.263730.123休闲娱乐业23632.0316.803.663175.914数码手机专区3745.522.664.43593.115时尚潮流（小名店）24439.9917.383.933457.156影视配套（风味小吃）2044.441.451.94142.497超市配套（知名餐饮、家居）22487.2415.994.413574.388小区配套7857.115