正华文苑房地产项目风险管理研究

精品文档.2013届分类号：F293.2单位代码：10452毕业论文（设计）正华文苑房地产项目风险管理研究姓名孙茜学号200904170120年级2009级专业房地产经营管理系（院）建筑学院指导教师李文军2015年3月26日精品文档.摘要本文从国际及国内对房地产开发项目风险管理的研究现状入手，结合房地产项目风险管理相关理论；随后结合山东省聊城市了正华文苑房地产开发项目的环境分析、聊城市房地产市场供求分析以及正华文苑房地产项目的定位及其优势劣势分析；然后借助盈亏平衡分析、敏感性分析及模糊数学理论与层次分析法相结合的综合分析方法，对正华文苑房地产项目识别出的风险因素进行定量分析；最后依据东丽湖房地产开发项目风险分析的结果，提出了可供该项目选择的风险控制策略和方法，旨在为我国房地产项目风险管理实际过程提供借鉴和指导，以推动我国房地产行业长期稳定的健康发展。关键词：房地产；房地产项目；风险管理；控制精品文档.ABSTRACTThisarticlefromtheinternationalanddomesticstatusofthestudyofrealestatedevelopmentprojectriskmanagement,combiningwiththerealestateprojectriskmanagementrelatedtheory;Thencombinedwiththeshandongliaochengc-combeautifulenvironmentoftherealestatedevelopmentproject,liaochengcityrealestatemarketsupplyanddemandanalysisandc-combeautifulrealestateprojectspositioninganditsadvantagedisadvantageanalysis;Thenwiththehelpofbreak-evenanalysis,sensitivityanalysisandfuzzymathematicstheoryandhierarchicalanalysismethodofcomprehensiveanalysismethod,thec-combeautifultoidentifyriskfactorsforquantitativeanalysisofrealestateproject;Finallyonthebasisoftoraylakerealestatedevelopmentprojectriskanalysis,putforwardfortheprojecttochoosetheriskcontrolstrategiesandmethods,aimingatactual?projectriskmanagementofrealestateinourcountry.Keywords:Realestate;realestateproject;riskmanagement;control精品文档.目录摘要.................................................................................................................................................IABSTRACT....................................................................................................................................II引言..................................................................................................................................................11城市土地集约利用的基本理论..................................................................................................11.1城市土地集约利用的概念和内涵...................................................错误!未定义书签。1.2城市土地集约利用研究的理论基础...............................................错误!未定义书签。2临沂市城市土地利用概况...........................................................................错误!未定义书签。2.1临沂市地理概况..............................................................................错误!未定义书签。2.2临沂市城市土地资源利用现状.......................................................错误!未定义书签。3临沂市城市用地特点及存在问题...............................................................错误!未定义书签。3.1临沂市城市用地特点......................................................................错误!未定义书签。3.2临沂市城市用地存在的问题...........................................................错误!未定义书签。4制约临沂市城市土地集约利用的原因.......................................................错误!未定义书签。4.1地租地价与土地集约利用...............................................................错误!未定义书签。4.2管理制度与土地集约利用...............................................................错误!未定义书签。5临沂市城市土地集约利用措施...................................................................错误!未定义书签。5.1树立节约用地的观念......................................................................错误!未定义书签。5.2严格按规划搞好城市用地管理.......................................................错误!未定义书签。5.3开展城市存量土地挖潜工作...........................................................错误!未定义书签。5.4建立和完善城市建设用地综合开发机制.......................................错误!未定义书签。5.5深化土地使用制度改革，培育规范的土地市场...........................错误!未定义书签。5.6改革政府绩效评估制度，建立土地供给监督与约束机制...........错误!未定义书签。结论...................................................................................................................错误!未定义书签。参考文献...........................................................................................................错误!未定义书签。致谢..............................................................................................................................................16精品文档.引言随着我国经济社会发展和人民群众生活水平的提高，特别是1999年全国全面推进住房制度改革、取消住房实物分配以来，人们对住宅和房地产的需求迅猛增长，极大地促进了房地产行业的发展，有力地推动了群众居住水平的提高，房地产业逐渐成为我国国民经济的基础性、先导性产业，成为促进我国国民经济发展的重要推动力量。在目前社会上出现的所有投资项目中，房地产行业扮演着非常重要的角色。作为全世界固定资产的重要组成部分之一，它的发展优劣将直接影响世界资产是否稳定，国民经济发展是否正常。房地产行业作为国民经济的基础组成，它的投资失误不仅影响的是它本身，还不可避免的将这种风险扩展到其他行业，比如说是建筑、施工、金融、能源、运输等。这种连带反应可能发生的可能性使我们不得不投入到对房地产投资方面的研究中去。为了保证国民经济的健康快速发展，我们必须有效降低房地产开发和投资项目的风险，这也必然会对整个宏观经济的发展速度和质量带来正向的影响。1项目风险管理的理论基础2.1项目及项目风险2.1.1项目与风险在人类历史与社会经济不断发展的过程中，项目表示为了取得特有的产品或创造特定服务所努力进行的一次性任务，这个任务是一个唯一的事件，抑或是在特定的预算或规定的时期内所期望取得或达成的预期目标，也可以说项目是一个系统的、动态的过程。到目前为止学术界还没有对风险进行统一的界定，对其主要存在以下观点：其一，认为风险即为从事某一项或多项特定活动时存在由不确定因素致使的自然破坏或经济损失的可能性；其二，将风险定义成具有不确定性且不愿意发生的客观事件体现；其三，从统计学的角度理解，把风险定义成为某种事件所产生破坏的机率；其四，认为风险即遇到损失或是破坏的危险或是机会。2.1.2项目风险项目风险即为项目在其寿命周期内发生的导致经济损失的可能性，是各种相关因素导致的项目可能发生的损失，或发生损失的可能性。而项目的风险分析就是对项目风险可能性的分析，即分析在项目实施的时间和空间内存在的导致经济损失的因素发生可能精品文档.性及其变化程度。项目风险主要包含了风险规律性、风险全面性、风险持续性、风险多样性等特点，其中风险规律性是由于同类项目具有相同或相近的规律，风险的发生及其影响也具有一定的规律；风险全面性是由于项目具有整体性和程序性特性，各个环节相互联系、相互制约，项目风险一旦发生，就会对整个项目的进展情况造成全面影响；风险持续性是由于项目侧重于过程，项目的实施必然经历一个或长或短的时期，在项目实施的整个过程中都将面临或相对稳定、或随过程变化的风险，风险将持续地存在于项目的整个生命周期内；风险多样性是由于一个项目中可能发生的风险有很多种，各种风险因素之间也存在着复杂的内在联系。所以说在充分认识和把握风险规律的基础上，风险可以进行预测和防范。2.2项目风险管理的要点2.2.1项目风险识别风险识别就是辨别项目在实施过程存在哪些风险，各风险因素产生的原因是什么，哪些风险因素是主要的，以及各风险变量是否相关等，还要分析风险可能引发的后果或可能对项目造成的损失情况。风险识别的方法有很多种，既可以用结构化和非结构化来划分，也可以用经验性或