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2015年项目营销思路2015.6.12方舟一号我们是基于什么环境谈产品？市场/桂城写字楼我们是基于什么前提谈营销？剖析/产品分析针对本案的营销解决之道？思路/营销策略提案架构/Contents本案面临的市场情况和竞争是如何？PART1：市场/桂城写字楼佛山写字楼主要集中在五大区域，其中又以季华路及南海大道片区最为集中；一些新型的现代写字楼项目主要分布在季华路及千灯湖区域，桂城东主要以都市型工业写字楼为主；禅桂中心城区的写字楼按项目档次及区域划分，租金以千灯湖区域及季华路区域最高，其次为南海大道及汾江路，桂城东的都市型工业办公物业租金较低。禅桂区域写字楼按整体板块划分，主要分布于6大片区，表现为集中性强，对产业基础、行政中心依附性强。季华路中央商务带核心区祖庙商务区桂城东都市型产业片区千灯湖金融高新区片区南海大道片区禅西新城都市型产业园区片区中心城区整体写字楼市场情况禅城+桂城+佛山新城目前在营中的写字楼面积约114万平方米在建的写字楼面积约364万平方米在规划中潜在的写字楼规模约211万平方米三者相加，预计禅桂中心区+佛山新城的写字楼面积规模将达约690万平方米桂城主要写字楼竞品情况千灯湖片区万达广场销售产品：在售58-68㎡SOHO公寓（带1500元/㎡装修），6梯23户设计；写字楼在售。均价：14400元/m²销售率：59%万科金色领域销售产品：公寓面积涵盖31-63㎡。现主推2座31、39㎡的一房单位，6梯36户设计。均价：11299元/m²（带装修）销售率：56%天安中心销售产品：项目目前在售写字楼产品，面积涵盖130-400㎡，目前项目已对外开放约300㎡写字楼样板间。均价：10209元/㎡销售率：11%方舟一号销售产品：主推50-248㎡的写字楼，整体楼高23层，每层面积约1500㎡。均价：6909元/m²销售率：9%创越时代文化创意园销售产品：在售40-267㎡写字楼产品，部分复式结构，层高5.8米，可设计为两层使用。均价：10976元/m²（3.6m平层8200元/㎡；loft公寓11300元/㎡）销售率：45%越秀·星汇云锦销售产品：在售D栋公寓，楼高46层，面积为41-91㎡带装修，写字楼未开售。均价：15000元/m²（带装修）销售率：47%丽日广场销售产品：在售写字楼及公寓产品，面积主打44、56㎡，部分层高4.5米，可作复式，买一层送一层，无产权。均价：6000元/㎡销售率：15%嘉邦国金中心销售产品：在售写字楼面积涵盖130-330㎡，楼高23层，共有7部电梯。带装修发售，预计2015年年底可交付使用；物业管理费为3.89元/月/㎡。均价：9679元/m²(带装修)销售率：35%桂城东片区季华东片区金融高新区项目名方舟一号创越时代万达广场金色领域星汇云锦天安中心地址佛山市南海区桂城夏南路58号佛山市南海区桂城夏南路61号（与佛平三路交汇处）南海区海八路与桂澜路交汇处（广佛地铁金融高新区出口）南海区桂城街道佛平三路1号南海区南海大道与南桂东路交界处南海区桂城季华东路31号规模占地：2.9万m²占地：2.1万m²占地：9.7万m²占地：5万m²占地：3.1万m²占地：5万m²建面：17.8万m²建面：12万m²建面：70万m²建面：35万m²建面：29万m²建面：30万m²网签均价6909元/m²10976元/m²14400元/m²11299元/m²（带装修）15000元/m²（住宅性质公寓带装修）10209元/m²在售产品主推50-248㎡的写字楼，整体楼高23层，每层面积约1500㎡推售层高3.6m平层及5.8m复式写字楼在售写字楼和58-68㎡的SOHO单间，6梯23户设计，带精装修现楼发售，物业管理费为3.2元/月/㎡涵盖31-63㎡公寓，6梯36户设计在售D栋公寓，楼高46层，1-6层为商场，7-46层为住宅，四梯12户，面积涵盖41-91㎡。项目目前在售写字楼产品，面积涵盖130-400㎡项目配套项目临街商铺、物业管理服务中心、天际泳池、健身室会议室、培训室、展览中心、商务中心、餐厅、便利店、医务中心咖啡厅、健身室、瑜伽室、电玩减压室等。大型商业中心、商业步行街、甲级写字楼、soho公寓、高档住宅空中泛会所、商业特色商业街顶尖商业购物中心、港式酒店式公寓甲级写字楼、总部大楼、高级商务酒店、连廊式休闲商业和高端专属总裁会所优势广佛核心，平洲大型建筑产业载体；交通便利，邻近轻铁站；政府扶持的新型产业基地。地铁上盖，公共交通方便大型综合体，自身有商业、生活配套。临近地铁站，公共交通比较发达周边商业比较完善。投资潜力较好临近地铁，周边公共交通发达，出行方便。周边商业、学校、公园配套齐全。交通便利，邻近轻铁站；劣势周边商业及办公氛围有待提升周边工厂较多，环境一般；交通及配套不完善周边有较多工业区，交通及配套尚未完善。商务办公氛围弱周边交通有待提高密度高，居住舒适度一般。周边车流较大，可能有噪音影响。靠近一环，噪音及交通拥堵管理费偏高。桂城主要写字楼竞品对比本项目与区内外主要写字楼项目对比，在规模和地段上处于弱势，但是在产品配套及价格上占一定优势。项目名丽日广场佛山市电力科技产业中心嘉邦国金中心国际创智园地址南海区季华东路（万科金域蓝湾对面）南海区桂城街道季华东路33号佛平四路与石龙南路交汇处南海区三山新城港口路与长江路交汇处东侧规模占地：5.5万m²占地：4万m²占地：5万m²占地：26万m²建面：30万m²建面：12万m²建面：35万m²建面：70万m²网签均价6000元/㎡（无产权公寓）9831元/m²9679元/m²(带装修)7537元/m²在售产品在售面积44-56㎡公寓产品，部分层高4.5米，可作复式。主打4座写字楼，楼高20层，其中1-4层为商业裙楼，5层以上为办公塔楼，面积涵盖40-600㎡。涵盖130-330㎡写字楼，楼高23层，共有7部电梯，物业管理费为3.89元/月/㎡。写字楼面积涵盖100-3000㎡，可打通，物业管理费为4.35元/㎡/月。项目配套高级写字楼、特色购物中心、商业步行街商业街、体育公园配套、会所、泳池1500㎡生活馆、约2万㎡的立体空中花园、约500米长的商业街3个多功能商务中心、1个无边际泳池、1个可同时容纳150人的大会议室及超过5.6万㎡的商业配套优势近一环，有万科金域蓝湾消费群体支撑。交通方便。交通路网发达，快速上佛山一环、禅桂中心等。产业集群优势明显。周边配套齐全自身配套充足。区位发展潜力较大。劣势有噪音影响。临近路边有噪音影响。板块内商务办公氛围弱。周边配套尚未完善。桂城主要写字楼竞品对比在售写字楼产品上，各项目均在拼配套、拼产品、拼展示、拼价格，各具优势。【市场小结】1、桂城写字楼分为两大区域，以千灯湖、金融高新区高端写字楼集群板块，代表项目是万达广场、地铁金融城等，以及季华东、桂城东都市型产业园为主的写字楼板块，代表项目瀚天科技城、天安数码城、创越时代、鸿晖产业城等。2、本项目所处的桂城东板块，由于周边厂房聚集，商务氛围薄弱，周边配套分散，公共交通相对弱势，主要以产品与价格取胜。3、从价格上看，位于千灯湖金融高新区写字楼商务办公聚集区域售价位于1万/㎡以上的水平，而地处季华东及桂城东板块写字楼价值普遍在1万/㎡以下水平。4、面临写字楼严重供过于求、客户可选择范围广的市场情况，只有在配套完善、展示面提升，从而增加项目附加值，同时价格占绝对优势才能实现突围。项目名称创越时代文化创意园地理位置佛山市南海区桂城夏南路61号开发商佛山市南海区创越地产开发有限公司项目规模占地面积：21445平方米建筑面积：120000平方米物业类别写字楼交楼时间预计2013年年底项目概况项目座落于佛山市南海区桂城佛平路，紧邻佛山一环，位处广佛核心RBD区中心地段，15分钟畅达禅城中心区或广州荔湾区，5分钟接驳广佛地铁，交通便利。受千灯湖广东省金融高新区、佛山一环都市型产业带双重发展辐射，项目区位优势明显，发展价值极高。规划总建筑面积超过12万㎡，包括“GCP概念”LOFT创意办公空间、分享式公共休闲空间等，设计风格大气、简约，富于现代感，未来将成为广佛核心区极具个性和文化内涵的标志性创意商务领地。直接竞争对手个盘分析直接竞争对手分析：创越时代文化创意园根据地缘性、产品和价格水平来看，创越时代文化创意园为本项目直接竞争对手，在地理位置、规划设计、配套环境、产品、推广等方面，具有以下特点：1、在地理位置上，由于处于佛平路与佛山一环交界处，昭示性及公共交通更优，相较于本项目，地段优势更鲜明。2、在项目规划设计、配套上，项目外立面设计时尚，园区环境成熟，美宜佳、员工餐厅、咖啡厅、露天花园等展示完善，环境舒适。3、在产品上，涵盖3.6m高、5.8m高写字楼产品，灵活多变，产品丰富和实用率高。4、在客户群上，入驻园区企业以广告、策划、电商、工程等企业居多，主打创意型及产业型办公单位。5、在定位推广方面，推广力度非常大，涵盖禅桂，线上线下结合，主打“创意空间+价格”两个价值点，吸纳客户。创越时代文化创意园整体设施环境的成熟度较高，由于入驻企业已经办公，商务氛围更浓厚，内部配套相对完善，咖啡室，饭堂以及露天花园，能满足员工平常需要。层高3.6m、5.8m多样化写字楼产品，满足不同需求。项目名称嘉邦国金中心地理位置佛山市南海区桂城街道-平洲开发商佛山市嘉邦置业有限公司项目规模占地面积：50000平方米建筑面积：350000平方米物业类别写字楼交楼时间预计2015年6月项目概况嘉邦·国金中心，华南新加坡城的核心。35万㎡恢宏规模，引入新加坡生态、健康、休闲、生活化的办公理念，首创“EAE办公方式”，开启SG商务综合体时代，为华南新加坡城注入全“芯”力量。嘉邦·国金中心首创的“EAE办公方式”,“享受工作、享受生活（EnjoyYourWorkAndEnjoyYourLife）”的实现平台！在售写字楼单位面积涵盖130-330㎡，均价9000元/㎡。楼高23层，共有7部电梯。带装修发售，预计2015年年底可交付使用。此外，物业管理费为3.89元/月/㎡直接竞争对手个盘分析与竞品对比，本案的优劣势在哪里？PART2：剖析/产品分析项目优劣势分析优势：•开发商实力雄厚，建筑产业载体；•处于季城广佛交界，未来有轨电车开通，30分钟直达广州南站，伴随广珠城际轨道的铺建形成“1小时交通圈”。•产品和配套优势。大气的装修和产品设计，集酒店、会议中心、员工餐厅、天际泳池与一身。•价格优势。桂城写字楼价格洼地。•项目总建筑面积为17万平方，内部设施完善，集健身、休闲、酒店于一身，园区建筑产业聚集，打造产业中心资源平台。劣势：1、地处于桂城东片区，整体商业配套较分散，且片区内写字楼聚集少。2、公共交通配套有待进一步提高，周围交通线路较少。3、片区整体商务氛围不足，周边以厂区为主，气氛较为冷清，商务氛围薄弱。4、与创越时代对比，产品以市场常规产品为主，loft写字楼以实用率高备受客户青睐。5、竞品配套和办公环境比较成熟，展示面和展示效果比较充足，而本项目由于受限于实际工程进度，展示空间有限，整体的商务氛围略低于竞品。F（Features/fact）：项目本身的特性/属性A（Advantages）：相对于竞争对手项目的优势•3.8m层高写字楼；•7部垂直电梯设计，提升写字楼工作效率；•建筑产业聚集，打造产业中心资源平台；•价格洼地，相对其他项目具有一定价格差。•开发商实力雄厚，行业影响力大；•处于季城广佛交界，未来接通轻轨；•11米高豪华酒店式大堂设计，气度不凡；•集天际泳池、酒店、健身会所于一身。•舒适智能办公环境，配套齐全；•高性价比写字楼产品，升值潜力；•建筑装饰行业集群，利于企业成长。FAB法则B（benefit/value）：楼盘带给用户的利益/价值本体分析：核心价值梳理卖点提炼：广东世纪达装饰工程有限公司已经发展成为具备建筑装饰装修工程专业承包壹级资质，建筑幕墙工程专业承包壹级资质，机电设备安装工程专业承包壹级资质，金属