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产业地产市场运营方案重庆工业服务港·工业地产延展1目录重庆工业服务港·产业地产营销体系……………………………31、外部产品市场体系……………………………………………42、企业营销运营体系……………………………………………5总部基地的发展研究……………………………………………81、总部基地释义………………………………………………92、总部基地开发模式…………………………………………103、我们对Businesspark(商务花园）的认识…………………114、Businesspark的演变历程…………………………………125、国外案例研究………………………………………………136、国内案例研究………………………………………………197、重庆总部基地………………………………………………5623重庆工业服务港·产业地产营销体系1、外部产品市场体系4工业园区管委会工业地产投资商生产性企业（自有房产）客户对象工业园单一厂房、工业用地、仓库等写字楼宇商贸物流中心配套商业配套公建代理产品类型（涉及到工业、商务、商业地产领域）投资性研究地块及投资环境调查分析宏观、中观、微观市场调查分析拟进入行业走势预期与分析消费需求分析竞争性因素分析营销策划广告媒体包装推广策略开业及推盘策略选择各类公关活动策划价格体系及优惠政策建议招商及销售方案建议招商及销售服务销售、承租、招商代理培训销售、承租、招商进程控制销售、承租、招商代理实施工业地产会展及媒体平台信息发布服务服务领域规划设计行业选择及园区功能定位建议专家论证会建议融资规划及资源整合建议战略合作伙伴前提推荐环境及污染控制提议行业选择及总体动能确定研讨项目分类功能定位建议项目投入产出财务分析规划设计要点建议园区规划设计规划设计定案审定协作项目建设招投标方案建议物业管理咨询从我们所面对的客户对象、可代理的产品类型以及可为其提供的服务领域，来诠释重庆工业服务港产业地产的市场体系。52、企业营销运营体系•各类型产业地产代理项目的寻找、收集、洽谈、承接、合同拟签。•招募项目开发承接的外包团队或人员，洽谈及协议签订。•监督管理项目开发和拓展板块的外包团队或人员的业务执行开展。项目开发拓展•已签“咨询策划类”代理合作项目的合同信息汇总、分类存档管理。•已签“咨询策划类”代理合作项目的内部可执行公示及执行方对接。•已签“招商销售类”代理合作项目的合同信息汇总、分类存档管理。•已签“招商销售类”代理合作项目的内部可执行公示及执行方对接。•已签“招商销售类”代理合作项目的信息推广宣传发布。（内外宣传平台）•各类市场需求信息汇总、分类存档管理、内部公示（以便项目对接）。•各类市场需求信息的推广宣传发布。（内外宣传平台）项目信息管理•根据已签“招商销售类”代理合作项目，定向招商。•即时采集市场需求信息。•根据已签“咨询策划类”代理合作项目，执行策划管理。•招募和管理项目执行外包服务团队和个人，洽谈、协议签订、监督业务开展。项目执行实施①运营职能架构注：3大运营职能涉及到的文件表格及协议合同书⑴代理项目信息采集表；⑵咨询策划服务（项目承接）协议书；⑶招商销售代理（项目承接）协议书；⑷项目拓展开发外包协议书；⑸咨询策划代理服务项目的合同信息汇总表；⑹招商销售代理合作项目的合同信息汇总表；⑺代理项目的信息公示表；⑻各类市场需求信息的汇总表；⑼各类市场需求信息的公示表；⑽市场需求信息采集表；⑾项目执行外包服务协议书。将招商部划为3大职能体系，使工作开展模块化，工作目标更明确，职能体系更清晰。同时，各工作模块又通过表格化管理，实现工作开展的具体化，从而达到数据信息的采集与发布更流畅，加强了信息整合力度。②人员架构项目开发拓展岗（在编人员：2人）•招募项目拓展开发商务团队；•招募项目拓展开发商务个人；•人员编制：不定；项目信息岗（在编人员：1人）•无项目执行实施岗（人编人员：2人）•招募从事投资分析、规划设计、营销策划、培训等各类咨询服务团队及个人；•招募从事招商销售等从事商业或工业地产的营销团队及个人；•人员编制：不定；6外部兼职团队在职定编团队工业地产营销板块的人员架构分为：在职定编团队与外部兼职团队，两大人员体系架构。外部兼职团队的工作执行管理，由相对应职岗的在职定编团队负责监督管理。③奖励机制收益个体咨询策划设计类招商租赁类销售转让类工港项目承接总收益个案协议价1-3个租赁金1-4%的总销额提成项目开发拓展岗在编人员承接咨询总收益的10%招商总收益的5%销售总收益的5%管理的外部团队承接咨询总收益的1%招商总收益的1%销售总收益的1%项目执行实施岗在编人员完成咨询总收益的30%招商总收益的25%销售总收益的25%管理的外部团队完成咨询总收益的1%招商总收益的1%销售总收益的1%项目信息管理岗咨询总收益的1%招商总收益的1%销售总收益的1%项目拓展开发兼职商务团队咨询总收益的10-15%招商总收益的8-10%销售总收益的8-10%项目实施执行兼职商务团队咨询总收益的40-60%招商总收益的40-50%销售总收益的40-50%工港项目毛收益率咨询总收益的22-59%招商总收益的37-69%销售总收益的37-69%7本奖励机制通过利益链将在编团队与外部兼职团队有效的串联，形成利益共同体，借以提高相关的业绩效能。注：①上表之奖励办法为建议稿，未进行财务核定。②在编人员岗位提成分配标准，则根据项目承接或执行的参与人员数量进行平均分配。总部基地的发展研究8（资料来源：互联网、其他研究报告）1、总部基地释义“总部基地”是发展和建设总部经济的重要载体和具体体现，在总部基地中不仅有品质优良、环境优美、配套完善、功能齐全的现代化办公楼作为企业和公司总部的办公硬环境；同时在基地中还蕴涵着深厚的总部文化，这需要一种国内外成熟、高端企业之间能够交流互动、资源共享、共同发展的软环境。9“总部经济”是指某区域由于特有的资源优势吸引企业将总部在该区域集群布局，将生产制造基地布局在具有比较优势的其它地区，而使企业价值链与区域资源实现最优空间耦合，以及由此对该区域经济发展产生重要影响的一种经济形态。2、总部基地开发模式总部基地商务花园CBDBusinessParkBusinessPark(中文直译为“商务花园”)理念，选择在低密度、低容积率、高绿化、环境佳的地方，其园区内为规划有序的工作室或厂房的有机组合；是提高生活质量、并以优美的绿色园林景观激发工作人员灵感的地方。窗口/营销中心总部/研发等分支机构企业总部基地的选址的趋势。一些以总部经济定位的商务花园代表了未来总部选址的潮流。103、我们对BusinessPark的认识我们将从以下几个方面阐述对BusinessPark的认识从产业类型来看:BusinessPark的产业以智力密集型产业为主，如软件、研发、生物医药、信息服务业等。从产业结构来看：截取了不同产业链的高端，使各产业链不同部分在同一个区域密集分布。通过分工、协调达到信息互动、资源共享的效果，最终形成经济学上所说的“内聚效应”。从地理区位来看：主要坐落在城市的边缘地带，相对中心城市既有一定的独立性，又有很好的可达性。从园区功能来看：已将传统的生产功能剥离开来，主要集中在研发和商务功能上，同时生活与休闲功能也表现明显。从园区规划来看：表现为低容积率、高绿化率，建筑多以小体量、多层为主。从园区环境来看：园区风景优美，注重对生态环境的保护，注重人与自然的和谐发展，并从一定程度上发展生态。114、BusinessPark演变历程第一代：工业园的演变第二代：商务与社区第三代：发展邻里关系第四代：NEWTOWN基本情况城市边缘，由多组小规模的建筑组成城乡结合部规模较大，交通便利大型综合社区入园企业偏重基于科学研发的企业商业型企业出现商业型企业为主大型综合型的跨国企业承担功能研发、仓储、办公办公、部分商业设施办公、商业、银行办公、商业、居住、教育、休闲场所特点建筑标准较低，但比工业园有所提高营造出共同生活的社区气氛，融合进城市生活的元素与城市的联系也越发紧密，成为城市功能的一部分。出现私人空间和公共空间之分，但企业无法真正拥有优美景致的独立小环境一个可以自己自足，以及可以提供足够内部交流空间的综合社区Businesspark目前已在国外经历了四代发展，形成了成熟的理念。125、国外案例研究——后工业服务园区的成熟模式“商务花园”⑴欧州商务花园案例——杜柏林Parkwest西区商务花园PW西区商务花园概况：PARKWEST位于都柏林市西部的NANGOR大街旁，占地面积91公顷（约合230英亩），是爱尔兰最大的商务花园，其景观花园内布满了各式各样的雕塑，水景，道路两旁树木林立，配套的娱乐休闲设施一应俱全。PARKWEST拥有一座市郊通勤火车的侯车站、专业的公交运输设施、宽敞的停车位以及能够快速到达M50与NASS公路的快速通道，无论从市中心还是周边地区，都可以便捷的进入商务花园。14，000，000英镑，用于园区先进的基础设施建设。PW拥有世界先进水准的光纤通信技术，这些完善的通信设施恰好满足了园区内大型跨国企业的需求。以下几种行业的：数据处理，呼叫中心服务，软件开发，医疗保健及研发进入园区都可以享受到优厚的税收政策。园区内的办公楼面积大小的灵活多变性，其面积从3000到1，000，000平方英尺不等。到2003年为止，PW吸引了30000人来这里就业。所涉及的行业也包罗万象，包括：信息技术、医药与保健、计算机、电子与软件等。13新加坡商务花园概况：新加坡位于马六甲海峡，成为连接欧亚的重要国际贸易口岸和节点；为了更集约、更有效的为国际企业总部提供相关服务，新加坡政府积极规划并建设了国际商务花园，带有强烈的政府色彩。商务花园的位置选择方面：注重与城市规划紧密结合——城市边缘区，土地成本相对较低；注重与城市交通的紧密联系，均有城市轻轨与其他区域连接，且在商务花园所在区域设有复合化交通转换点；注重与边缘居住组团的联系，有助于完善城市功能，保持区域持久活力；注重对商务花园的配套设施的规划——为了避免商务花园建设成为变相的商业开发，新加坡城市促进经济发展委员会对配套设施的类别及比例做出了详细规定：独立于写字楼外的配套设施，其规模最多不超过商务花园总建筑面积的15%；写字楼内部配套设施（如底层商业），其规模可以为总建筑面积的15-40%。商务花园的内部规划中注意地块划分的均好性——保证每个地块都能临近内部道路，有很好的交通可达性，保证地块内的建筑具有自身的展示面，这样的规划方法同时保证了每个地块都具有良好的商务价值；⑵亚洲商务花园案例——新加坡商务花园裕廊樟宜14⑶美国商务花园案例——美国硅谷SiliconValley美国硅谷SiliconValley概况：硅谷位于旧金山湾南端，距旧金山市区50英里。硅谷地区集中了近万家大大小小的高科技公司，其中约60%是以信息为主的集研究开发和生产销售为一体的实业公司；约40%是为研究开发、生产销售提供各种配套服务的第三产业公司，包括金融、风险投资等公司。目前硅谷的商务花园商务群落规模已经超出城镇（NEWTOWN）的概念，而成为商务花园的区域概念。如今的硅谷商务花园已经全部独立于城市之外，其所形成的群落已经成为该地区高科技产业带的载体。在硅谷地区，Oracle的独家商务花园依shoreline湖建造，规模庞大，风景优美。整个园区内建筑风格统一，具有很强的现代感。Intel的商务花园规模与Oracle园区相仿，且其园区内设有其生产基地，这使得Intel园区的整体更为独立和完整，显示出宏伟的气魄。1998年，硅谷地区的GDP总值约为2400亿美元，占美国全国的3%左右，相当于中国GDP总值的四分之一左右，约为海淀开发区GDP总值的140倍。15⑷国外商务花园研析——所吸引的客户类型入住商务花园客户特征中心城区浓厚的商业氛围依赖度低相对较低多数企业依靠智力创造财富对便捷的交通依赖性较强比较看重自身的形象对生态环境的追求孜孜不倦以主流企业为主要业务对象的服务企业企业类型IT类公司医药公司医疗设备生产公司