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重构企业运营管理应对建筑、地产行业“营改增”营改增影响“狠”大！税负增加收入下降抵扣不足利润下降制度要变信息化升级业务模式调整刑事犯罪账务复杂前言2015年地产、建筑、金融、生活服务业等行业将由增值税彻底取代营业税。原则上增值税将对房地产行业的税负降低带来政策红利，但其结果是否能够达到这个目标，取决于企业的管理水平。未来对整个建筑、房地产行业的运营模式、财务架构、企业内部机制以及行业的利润水平都会有一个翻天覆地的变化。因此对建筑、房地产企业来说“营改增”不仅是税务问题，深层次是企业经营和管理问题，在大多数地产企业管理依然粗放的情况下，负担加重是无疑的，把“营改增”看作是倒逼自己加强自身管理、提升管理水平的良好机遇。因此企业只有改革和完善内部体制机制，进而提高企业内控水，才能应对这一严峻形势。营改增对企业运营的影响是全面的，IT系统应随需而变，从价税分离、进项税管控（设计完整的抵扣链条）、增值税纳税管理三个维度满足和支撑需求，制定系统升级改造行动计划，从而成为用户的好伙伴。营改增后行业面临问题分析01重构企业业务模式02信息化解决方案03推行营改增的实质营改增，一个关键词是集权，第二个关键词是抵扣。第一，增加中央财政集权，现行制度国税收国税，地税收地税，地方政府近年因土地出让获利颇丰，这就给中央增加了财政管理难度，通过营改增，将税收渐渐移交到国税，由国税局征管，收入按75：25在中央与地方之间分配；国家征收后再用由中央用财政拨付方式财政下发给地方，这样中央就掌握了主动权。第二，杜绝偷漏税，单个经济组织为了少缴增值税，就必须要拿到抵扣票，抵扣票由上游供货商开出，如此上溯，从生产到销售，为了少缴增值税，都要开抵扣，便都要缴增值税。第三，为了得到抵扣，商业交流过程中的交税行为会大量增加，原因是政策将收缴矛盾由税务部门与经济组织之间的矛盾转化为了经济组织自己之间的矛盾，如果你是一个企业主，你肯定会向上游供货商要抵扣，这就非常有效的敦促上游企业纳税，而上游又向原材料供应方要抵扣，如此一来，整个商业链都得纳税。营改增理解：增值税变化：收入下降：不含税的销售额成本下降：不含税的购进价损益：隐形的影响风险影响：抵扣不足经营模式征收管理增值税难点税务筹划复杂收支不匹配经营地域三合统一建筑/地产行业营改增面临问题分析地产行业分析及疑问？①流转税负会不会增加？②土地可不可以抵扣？③建安、材料成本会不会增加？④土地增值税会不会取消？⑤对其他如契税等会不会产生影响？⑥期初留抵及政策过渡？基于以上问题，行业管理部门应在政策制定过程中充分考虑房地产、建筑安装业的行业特殊性，如土地出让金、税源等因素的影响。房地产开发企业应根据自身情况，建立相应的应对机制。房地产行业营改增影响分析1/2一、房地产业的期初库存和固定资产将不能被抵扣。按前期“营改增”的行业交通运输业、电信业等有巨额营改增前固定资产和存货的企业未被许可抵扣的经验。预测房地产业的期初存货和固定资产一样不能抵扣。二、土体出让金、拆迁补偿费、市政配套费不能取得进项税票目前的版本是政府允许房企凭财政部门监制的土地专用收据将土地出让金冲减销项额，也就是说随着建筑业、金融业的“营改增”试点展开，房企的税负将有所减轻。“营改增”后，若土地成本不能抵扣，企业税负较之前上升2个百分点。而土地成本可以抵扣，税负较之前下降0.6个百分点。三、税费的提高将有一部分体现在房价中，另一部分将会由上游的建筑业供应商来消化，当然还会由地产企业消化一部分。房地房地产业的供求关系发生了变化。未来房地产业将于制造业一样进入一个买方市场。考虑到建筑业等上游行业的弱势地位税收的一部分将会转嫁给上游行业。房地产业通过提高效率降低利润等会消化一部分。但最终购买者将会负担一部分。房地产行业营改增影响分析2/2四、甲供材：房地产开发企业新税收筹划思路发生改变，甲供材会越来越多，那施工企业变成了纯劳务公司了，那这样施工企业是按百分之六还是按百分之十一计算啊？五、不动产租赁将如何征税：已建成的项目可按3%简易征收，其中老租赁合同可选择继续缴纳营业税。新项目可选择采用一般计税办法。税率或参照有形动产租赁的17%执行，建设期间的进项票据可全部形成留抵税额，出租后，按租金的一定比例分期抵扣。六、老项目、老合同将如何处理：参考财税【2013】106号文相关规定：营改增前已开盘的在建项目，可选择继续缴纳营业税；未开盘的在建项目，可选择继续缴纳营业税，也可选择由由当地税务机关对已发生成本（含已签合同未支付部分）核定一个抵扣率形成期初留抵税额，新发生的成本按新办法执行；新项目按新办法执行，即已开盘在建项目按老办法，未开盘在建项目新老办法结合，新项目按新办法。七、现金流：营业税构成房地产企业不可忽视的现金流出。而改征增值税后，一般房地产项目建设、材料等先购入，多数时间，进项税额大于销项税额，因而开发之初较长的时间内无税可缴，减少企业流动资金的占用，扩大企业现金流。甲供材税负的影响分析第一，谁采购？谁抵扣？由于甲供材一般为大宗材料，金额大、税款多，谁采购谁将享受税款抵扣的好处。但在建筑市场中甲方居于主导地位，这种强势的地位，或可导致甲方将易于取得增值税专用发票的材料、设备、构配件等自己来采购，而将难于取得发票的砂、土、石料等交由乙方采购。这样对甲乙双方的税负将产生很大的影响。所以营改增后要解决好谁采购、谁抵扣的问题。第二，如何抵扣？虽然谁采购谁将抵扣税款，但能抵扣税款并不意味着税负一定降低。假定建筑业和房地产业的增值税税率都定为11%。那么采购17%、13%税率的货物、劳务，将获得6%、2%税差收益；采购6%税率、3%征收率的货物、劳务，将损失5%、8%税差；采购11%税率的货物、劳务，进项销项税差将维持平衡。全部由甲方采购，则甲方可直接抵扣税款100万元。如果甲方决定只采购钢筋，商品砼交由乙方采购，则甲方可抵扣的税款为：甲自采钢筋的税款和乙方开来的商品砼部分的建筑业11%税率的税款：140万元（85500×11%），这样甲方可多抵扣40万元。同样道理，对于钢筋乙方采购，乙方将获得30万元[500×（17%-11%）]税差，而乙方采购商品砼则乙方将损失40万元[500×（11%-3%）]税差。哪方采购、采购何种货品涉及到实实在在的利益，所以“营改增”后双方需要在商务谈判、合同签订等过程中协商好，以达到双方税负的大体均衡。例：某房地产开发公司与一建筑工程总承包公司签订了建筑工程承包合同，工程总造价为5000万元，其中商品砼500万元，钢筋500万元，约定由房地产公司负责供应。建筑行业营改增影响分析建筑业财税疑难问题解析及税改风险控制1、人工费用的处理问题2、甲供材料的处理问题3、自制材料的处理问题4、工程分包的处理问题5、BT项目的税务与会计核算及其税改影响6、BOT项目的税务与会计核算及其税改影响7、EPC总承包项目的税务与会计核算及其税改影响8、营改增对企业经营管理的影响建筑营改增面临问题1/3一、经营模式：营改增将对建筑企业的税负、毛利以及现金流情况产生重大影响，而不同的经营模式将决定影响方向与程度。①建筑行业存在较多的违法转包和挂靠现象。目前建筑施工企业的主要经营模式有五种——自管、直管、委管、挂靠和联合体施工。要符合的增值税链条规定，必须在中标方和施工方之间要完善相关合同以及增值税的链条在这几种种模式下，纳税主体与实际经营主体有的存在分离，使得整个项目经营过程中的采购、收货、资金支付等各主体关系十分混乱。②在营业税模式下，这种情况很难被发现。而在增值税模式下，对于“是否存在真实交易”以及“交易各环节主体是否一致”的稽查十分严格，不符合条件的情况下，即使真实的增值税专用发票也不允许进行抵扣，导致抵扣链条中断，税负急剧上升。要特别注意建筑企业联营a)（实质类似于挂靠经营）的开票问题，挂靠经营双方虽然貌似利益共同体，但在实践中，被挂靠方对挂靠方的管理通常是松散的，挂靠方实际上处于个体经营状况，由被挂靠人对外开出发票，但成本对应的进项税额扣税凭证与销项税额无法配比时，会造成税负的激增，可能远远超过收取挂靠方的管理费。b)挂靠经营必须将挂靠人的经营收支全部纳入被挂靠方的财务会计核算，并且利益分配以被挂靠方的利润为基础，只有这样被挂靠人相应进项税才能得到抵扣，而这实质上已经是自营行为，改变了挂靠经营个体经营的状况。c)营改增之后会自然地杜绝个人挂靠经营承揽工程项目的行为，更加规范建筑企业之间的总分包关系，更加有利于建筑行业的健康发展。建筑业营改增影响分析2/3一、市场营销的影响：“营改增”后要求对建筑企业现有投标方式进行调整，将投标报价调整为不含税价格；呼吁主管部门调整投标报价，同时企业内部做好市场营销模式的梳理和调整。二、外部采购的影响：“根据住建部对66家建筑施工企业的调研结果，能够拿到抵扣的专用发票的企业大概只有3成。”实际的情况是，大部分企业都拿不到增值税票，开发商没办法抵扣，所以要么涨价，要么压缩成本，但压缩成本的可能性不大，“对开发商来讲，成本肯定要增加，所以价要涨。三、对合同管理的影响：增值税为价外税，“营改增”需要对合同条款中价格标准、发票取得、付款方式等涉税重要事项进行修订，特别是垫资模式下的分包分供管理。明确分包业务付款和发票开具的条件和时间。四、对机构管理的影响：增值税抵扣要求企业法人对分支机构和项目集中管控，目前各建筑单位分支机构众多。建议裁短链条，减少分支机构数量，上收税务管理权限。五、对资质共享的影响：税务机关不认可内部分包形成的税款抵扣链条，将大大增加集团整体税负。建议对现有资质共享模式进行梳理和调整。资质共享：资质借用是一般均以中标单位名义与业主签订工程承包合同，并向业主开具发票，但是施工主体为子公司1、自管模式：建筑企业以自己名义中标，设有指挥部管理项目，下属子公司成立项目部参建的模式。2.代管模式：子公司以母公司名义中标，中标单位不设立指挥部，直接授权子公司成立项目部代表其管理项目的模式。3.平级共享模式：即平级单位之间的资质共享，如二级单位之间、三级单位之间，中标单位不设立指挥部，直接由实际施工单位以中标单位的名义成立项目部管理项目的模式。-资质共享1/2房地产、建筑企业营改增后不能抵扣进项税金的七种特殊增值税专用发票（一）没有供应商开具销售清单的开具“材料一批”、汇总运输发票、办公用品和劳动保护用品的发票。（二）获得按照简易征收办法的供应商开具的增值税发票1、建筑用和生产建筑材料所用的砂、土、石料。2、以自己采掘的砂、土、石料或其他矿物连续生产的砖、瓦、石灰（不含粘土实心砖、瓦）。3、商品混凝土（仅限于以水泥为原料生产的水泥混凝土）。因此，建筑企业购买的沙、石料，如果是从按照简易征收办法的供应商采购的，则建筑企业只能获得增值税普通发票，则不能抵扣进项税金。（三）购买职工福利用品的增值税专用发票（四）发生非正常损失的材料和运输费用中含有的进项税金（例如，工地上被小偷偷窃的钢材、水泥）（五）建筑施工企业自建工程所采购建筑材料所收到的增值税专用发票。（六）房地产公司开发的开发产品，例如商铺、商场、写字楼自己持有经营，以上开发产品所耗用的建筑材料和建筑公司提供的建筑劳务部分的进项税额不得从销项税额中抵扣。（七）获得的增值税专用发票超过法定认证期限180天营改增面临问题一、难以获取增值税专用发票税负加重：虽然增值税可以抵扣相应进项税额；由于房地产开发企业的业务特殊性与复杂性，在实际操作中很多项目往往难以抵扣；建筑施工企业作为房地产开发企业的直接上游企业，其受“营改增”制改革的影响必然会波及甚至转嫁至房地产开发企业，进而造成对房地产开发企业的税收负担与经营成本的一系列影响。甚至有逼迫房地产企业进行转型的危险二、假发票的管理：因为增值税可以抵扣的特性，使它在税改以后，假发票，虚假抵扣等问题难以管理，甚至还会有一些企业进行不合法的偷税行为，造成企业的侥幸心理，纳税人取得的增值税扣税凭证不符合法律、行政法规或者国家税务总局有关规定的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。增值税下，发票管理更加规范和严格，如