香港悦华置地物业公司管理、运营系统研究

香港悦华置地物业公司管理、运营系统研究第一节1.管理人员配置原则及任免权限本着“精简、高效”的原则，同一级管理人员因尽量减少，做到职能清楚、职责分明、分工专业。原则上参照管理面积确认部门级别，20万平方米以上可组建公司（含分公司）、20万平方米-10万平方米以内称地区（片区）、10万平方米-5万平方米以内称管理部、5万平方米以下称管理处。1）一级部：定义：各职能中心、下属各公司（含分公司）、片区；配置原则：经理1名，必要时可设副职1名；任免权限：执行董事批准并任免。2）二级部：定义：各职能中心下属部门，各公司（含分公司）、片区下属部门（管理处）；配置原则:主管（主任）1名，必要时可设内勤1名；任免权限：由所在一级部经理批准，人力资源部考察并任免。3）、基层班组：定义：各公司、片区下属部门（管理处）根据业务需求和三定（定编、定岗、定员）文件确认的基层组织（如：对、班、组等）；配置原则：一个组织配1名管理人员任免权限：由所在二级部主管批准，人力资源部考察并任免；二级部主管也可根据实际情况指定各基层班组临时负责人或召集人，但应报人力资源部备案，一级部经理知晓。4）、特殊岗位：直接涉及人、财、物的关键岗位，如会计、出纳、采购、收银等，以及其他特殊岗位，均由执行董事批准，人力资源部考察并任免。2、管理规则悦华置地管理之核心任务是建立人，财、物的管理秩序，促进物业管理服务，并奉行以下管理原则：1）、先预算、后开支的财务原则悦华置地实行财物预算管理制度，各级人员在资金的收支使用前均应按照财务制度申报预算，并严格按预算努力开源节流。财务管理中心有权拒绝办理所有一切事先无预算的财务资金流出手续。2）、统一指挥，分工负责、责权利相符的管理原则：各级员工都必须执行“全员参与策划，执行董事统一决策，项目经理分级执行”的民主管理机制。在工作中必须听从直接指挥或执行授权人员的命令，各级管理人员原则上只对直接下级拥有指挥权。每一个员工按照分工对自己分担的业务工作负全面的责任，并按照“过错责任追究制”承担管理过错，其责任、权限、利益三方面连带生效。3）、命令服从和接受监督的督导原则：每一个员工必须执行直接上级命令，接受并配合授权监督部门或人员的督察、指导，对工作中的偏差要及时采取措施进行纠正改进。4）、民主参与和团结友好的协作原则：每个员工对本部门及悦华置地经营管理均享有建议权和监督权。在本部正常工作前提下，有尽可能为其它部门提供协作的责任。5)机构精简和任人唯贤、因事设职的人事原则：建立机构合理，层次分明，职责明确的管理体系。3、重大事项决策制度1）、集体领导与个人分工负责相结合。总裁/执行董事负责悦华置地全面经营管理工作，各只能中心及项目公司经理按照分工对其主管职能中心/项目公司负责。具体分工由总裁/执行董事办公会研究，总裁/执行董事批准后执行。2）、悦华置地的经营方针、长远规划、重大改革方案、年度工作计划及完成目标的制订必须由总裁/执行董事办公会研究，总裁/执行董事批准后执行。3）、凡悦华置地投资5千元以上投资项目和商贸活动，必须由总裁/执行董事办公会研究，总裁/执行董事批准后执行。4）、各部室设置、编制、撤销或调整，必须由总裁/执行董事办公会研究，总裁/执行董事批准后执行。5）、员工招聘、调动、辞退或除名，由所在部门提出并拟定书面申请，由人事行政部统一实施，其审批权限按“管理人员配置原则及任免权限”执行。6）、工资调整、年度奖金分配、下属项目承包方案或经营目标责任的制订，必须经总裁/执行董事办公会研究，总裁/执行董事批准后执行。7）、总裁/执行董事认为应由总裁/执行董事办公会研究的其他重大事项。第二节董事会/董事局/执行董事1、主要职责：履行股东会授予的权利并承担责任和义务。对下一级部门实施管理及监督。2、日常事务：决定人事任免。审批预决算并监督其控制情况。审批各项投资经营计划，监督投资经营情况及风险控制情况。审批各项管理制度及细则，监督公司管理体系和经营状况。检查督促企业高管人员勤勉、诚信地履责情况。定期召开会议组织实施或安排落实股东会的各项决议。其他股东会授予的权力第三节市场拓展体系根据企业发展方向，拓展公司业务，扩大公司经营管理范围，其核心实施部门为市场拓展部。主要职责：根据公司发展需要，拟定市场拓展阶段性计划，按计划开展市场拓展工作。收集房地产项目开发有关资料，整理、分类、并提炼出对公司市场拓展有用的信息，存档备用。拟定扩展项目的物业管理方案，物业管理服务委托合同，按招标单位要求制作投标文件并完成投标所需的全部工作。制定阶段性的招商计划第四节品质管理体系控制企业服务质量，提升人员素质和管理水平，其实施部门为品质管理部。主要职责：根据企业要求，组织进行各类培训活动。按照公司实际，结合IS09001/IS014001标准，制定企业标准并组织推广。检查、考核标准实施情况，找出品质管理改进方向。第五节核算考评体系成本控制，对从事经营的部门进行独立核算，其核心实施部门为财会核算部。主要职责：对经营性部门进行严格的财务核算，主要包括核心企业、各专业公司。控制公司运营成本。工作要求：对独立核算部门的核算，通过预算/匡算和决算/结算来实施。具体可按照集团制定的核算制度和标准进行。决算结果作为考核员工及部门的直接依据。第六节后勤保障、考核、考评体系公司对每一位员工进行月度、年度考评，对非经营性部门进行考核。其核心实施部门为行政管理部门、人力支援部。1、后勤保障为公司的各项经营管理活动提供后勤保障，确保公司现在资源的充分、有效利用，控制公司管理成本。2、绩效考核对非经营性的部门和个人，公司采用绩效考核办法，具体考核内容；对员工的考勤。对员工/部门的工作记录：一般员工每日的工作日志管理人员每周的工作总结高管人员每月的工作报告集团；领导每季度的情况汇总各部门每周/月/年度的工作总结3、考评体系根据员工/部门的核算和考核结果，集团对每位员工、部门/核心企业/专业公司进行半年/年度的考评并作出评价。考评包括以下方面；独立核算/经营性部门的经营业绩。考核部门视工作性质不同，分三种情况：管理和监控、监督部门：上级领导/部门的评价服务性部门:服务对象的评价协调性部门：同事及合作伙伴的评价员工/部门履行基本工作职责，完成基本任务、工作计划情况。对工作的评价；服务/工作对象的评价上级主管的评价下属员工的评价同事的评价综合评价考核原则考核应遵循客观、公正和有效，避免教条和形式，应将考核内容数字化、标准化，对管理部门/个人重点在上级主管的意见；对服务性部门/个人重在服务对象的意见；对于协调性部门/个人重在同事和下属的意见。部门员工考核重点在于完成任务的数量及质量，同时兼顾失误、过失及责任事故。第七节监控监督体系对公司各类资源及经营管理活动进行监控监督，其核心实行部门为董事会/董事局/执行董事、董事会（总裁）办公室、财务管理中心。1.监控监督机构各分/子公司、专业公司第一负责人对本公司内的经营管理活动进行全面/授权范围内监控监督，并承担相应责任。董事会/董事局/执行董事对公司的经营范围、经营管理活动进行全面监控监督。各分/子公司、专业公司配合董事会（总裁）办公室，对各项日常经营管理活动进行监控。各分/子公司、专业公司可视需要，设立审计监察不对本公司内部进行监控。2.原则各分/子公司、专业公司应及时向执行董事、董事会（总裁）办公室汇报/汇总。充分利用信息手段进行监控/监督。充分发挥各个部门、每个员工的作用。严格执行公司的各项规章制度。董事会（总裁）办公室可对各类经营管理行为进行事中和事后的检查，对犯规行为进行查处。3.监控监督包含内容经营监控及监督无形资产、市场资源、客户资源的监控经营人员违规行为的监控和监督经营决策的监控和监督资产监控及监督董事会应设专人负责对会计、财务及资本的监控和监督财务体系规范化和信息化严肃财务纪律，强化内部财务制度的规范性控制各类成本支出和费用开支