搜索
宗地投资前期工作简述一、出让的土地用途分类和现行土地出让政策简述二、项目用地的信息来源三、项目用地取得的一般方式四、项目用地开发的一般方式五、项目用地开发的土地证照、规划证照六、项目用地的初步分析七、可行性研究报告的编写八、项目用地的评审流程目录1一、出让的土地用途分类和使用年限(一)出让用地的用途、国有土地使用权使用年限1.居住用地70年；2.工业用地50年；3.教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；4.商业、旅游、娱乐用地40年；5.综合、办公或其它用地50年。2土地用途分类和使用年限•国有土地使用权使用年限以《国土证》载明的为准，一般以签署《国土证》之日起计;•土地用途分类以《建设用地规划许可证》和《国土证》所载明的为准，两证所载明的土地用途基本上是一致的.3现行土地出让政策(一)国有土地公开出让规则(一级市场)1.下列国有土地使用权的出让应当在交易部门公开进行：1.1商业、旅游、娱乐、写字楼、宾馆和商品住宅等各类经营性用地的国有土地使用权出让。1.2工业厂房用地的国有土地使用权出让。4现行土地出让政策《中华人民共和国土地管理法》规定，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：（一）国家机关用地和军事用地；（二）城市基础设施用地和公益事业用地；（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；（四）法律、行政法规规定的其他用地。5(一)国有土地公开出让规则(一级市场)2.国有土地使用权公开出让可以采用下列方式：2.1公开招标，即通过发布招标公告，进行公开招标，由投标人进行投标，经评标后确定中标人的行为。2.2公开拍卖，即通过发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，出价最高者为竞得人的行为。6(一)国有土地公开出让规则(一级市场)2.3公开挂牌，即交易部门发布挂牌公告，在公告规定的期限内将拟出让土地的条件在交易部门挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定竞得人的行为。7•2.4公开上网竞价，即交易部门在网上发布挂牌公告，在公告规定的期限内接受竞买人的网上报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定竞得人的行为。8(一)国有土地公开出让规则(一级市场)(二)国有土地公开转让规则(二级市场)1.下列国有土地使用权的转让须以公开方式进行：1.1国有企业、集体企业和公有经济成分占主导地位的公司、企业土地使用权转让(含以土地使用权为条件进行的合营合作的)。9(二)国有土地公开转让规则(二级市场)2.国有土地使用权公开转让的方式与土地公开出让的方式一样采取招、拍、挂的形式。10二、项目用地的信息来源1、政府国土部门对用地公开出让的信息披露2、司法部门对司法程序中用地处理的信息披露3、拍卖行对用地、物业的拍卖信息披露4、社会人士对用地、物业信息的提供11三、项目用地取得的一般方式1、通过参加国土部门的项目用地公开出让，以招、拍、挂的方式2、通过原土地使用权合法占有方（非国有）的用地使用权转让方式3、通过股权收购方式4、通过房产收购方式5、通过合作开发方式12四、项目土地开发的一般方式1、土地的一级开发对用地只进行土地平整、大市政配套建设，将“生地变成熟地”，用地整理后一般由政府储备，在适当时候由政府上市公开出让。如：北京地区公司的张家湾项目、马驹桥项目前期土地开发整理132、土地的二级开发在合法取得用地使用权后，按规划进行用地的开发建设，并按规定对用地上建设的构筑物进行使用、销售、转让、租赁和其他符合法律规定的行为；对用地享有法律规定的处置方式。如：广州珠江罗马项目、北京马驹桥居住项目、深圳珠江广场项目等14四、项目土地开发的一般方式五、土地开发规划证照(一)规划方面1.建设用地选址意见书2.建设用地规划许可证（规划设计条件）3.总体规划方案批复4.单体规划方案批复5.建设工程规划许可证(建设工程施工许可证--建设主管部门)6.建设工程规划验收合格证15五、土地开发土地证照(二)国土方面1.建设用地预审报告书2.建设用地通知书3.征地/拆迁结案函4.国有土地使用权出让合同5.建设用地批准书6.国有土地使用权证7.商品房预售许可证(商品房买卖合同)8.权属证明书(房地产权证)16六、项目用地的初步分析（一）大环境因素结合项目用地的环境因素进行分析：如所处的城市状况、市场状况、政策支持度、区域规划17六、项目用地的初步分析（二）用地条件因素1、用地性质是否符合我方对项目发展的要求2、用地面积是否符合我方对项目发展的需求3、用地的规划指标、规划条件4、用地的地理位置、地形、区域5、用地的现状6、用地的证照7、取得用地的成本18六、项目用地的初步分析（三）取得用地的可行方式结合该用地取得的可能方式进行比较：1、如果是转让的，是采用股权收购方式还是用地直接交易的方式，或者房产交易的方式；2、合作建设的，是适宜采取法人股份公司模式，还是合伙型模式；3、由政府公开出让的，按公告规定是招标、拍卖、挂牌方式中的一种。19六、项目用地的初步分析（四）收益1、通过对项目用地进行综合的考察和综合评估，结合项目的经营方案，从销售、成本、税费、工程等多方面进行项目综合测算；2、在是否符合集团公司经营发展战略、要求和项目经营收益要求的基础上取舍项目用地。20七、可行性研究报告的编写内容：（一）项目投资环境分析（二）土地性质及操作方式（三）区位价值分析（四）法律风险分析（五）房地产市场分析（六）项目发展定位（七）财务分析（八）结论21