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1xx—丽都玉园项目质量计划前言xx●丽都玉园是xx公司和xx公司强联手之后开发的第一个高档项目。项目总建筑面积约为8.4万平方米。由于三环路的硬性分割，此项目分A、B两个区域开发。A区（外侧）为5层、6层的花园洋房和4层的叠拼别墅，B区（内侧）为12层小高层电梯公寓。此项目由于位置、配套、周边环境较差，离市区较远等诸多原因，想做成高档社区，需付出更多努力。因此，本项目要在产品设计、推广定位和销售定位方面做足功夫。本案的重点在于产品力、环境、营销策划、卖场执行等4个关键环节。项目的开发思路要围绕“花园洋房收藏玉质空间”做文章，重点做好项目的品质，将玉园做成真正的高品位社区。整个项目的运作要点在于：尽最大可能提高销售价格，降低开发成本，缩短营销周期，达到利润最大化的目的。第一部分项目概况xx●丽都玉园位于光华大道和三环路交界处，清水河边。项目总用地（含绿化用地）约148亩，其中A区总用地约94亩，净用地30.8亩；B区总用地约54亩，净用地约27亩。总建筑面积约84020.4平方米。A、B区的经济技术指标如下：玉园A区（外侧）主要经济技术指标——●规划建设用地：20531.05平方米。●规划总建筑面积：29432.3平方米。其中：住宅：22974.6平方米。2社区服务及物管用房：370平方米。地下车库：6037.7平方米。垃圾房：50平方米。●总户数：110户。180平方米以下40户，180平方米以上70户。●容积率：1.14。●建筑基底面积：5331平方米。建筑密度：26%。●绿地率：32.5%。●机动车位：170辆。地上22辆，地下148辆。●非机动车位：250辆。●道路及其他面积：4890平方米。道路：3690平方米。室外停车：330平方米。游泳池：450平方米。健身用地：250平方米。入口广场：165平方米。玉园B区（内侧）主要经济技术指标——●规划建设净用地面积：18132.5平方米。●规划总建筑面积：54588.1平方米。其中住宅：47183.94平方米。物管用房：120.3平方米。架空层面积：820.2平方米半地下建筑面积：6026.9平方米。3●居住户数：278户。●容积率：2.68。●建筑基底面积：4518.82平方米。●建筑密度：25％。●绿地率：30.8％。其中：总绿地面积：5574.8平方米。●人均居住用地指标：16.4m/人（户均4人）。●机动车位：208辆。●道路及其他面积：8038.88平方米。其中道路：4525.28平方米。室外停车：1280平方米。游泳池：268平方米。健身用地：280平方米。入口广场及铺地：1685.6平方米。建筑风格：建筑以简洁、现代建筑风格为主，显露出优雅、端庄的从容气派。考虑与周围环境的结合，建成后成为三环路一景。建筑结构：结构拟采用钢筋混凝土框架结构，基础采用独立基础。第二部分项目质量目标1、所有工程一次交验合格率100%。2、顾客满意率95%以上。3、及时交付率100%。4、顾客投诉处理率100%。第三部分机构设置和资源配备4本项目机构按工程、预算为项目部、策划和行政两大块设置，各部门按部门岗位职责执行，管理制度按公司行政、人力资源管理制度执行。策划、技术、行政、销售和报建工作分别由xx策划部、技术部、行政部、销售部和发展部负责，各部门主管为主要负责人。前期项目可行性研究分析、规划设计和园林设计由xx战略策划中心提供技术支持。工程部：A区：工程项目主管1名，兼现场甲方代表及土建监理工程师；现场土建监理工程师1名；现场水电监理工师1名；现场园林监理工程师1名；工程内业1名。B区：工程项目主管1名，兼现场甲方代表及水电监理工程师；现场土建监理工程师2名；现场园林监理工程师1名（由外侧园林监理工程师兼任）；工程内业1名（由外侧工程内业兼任）。预算部：预算部主管兼土建预算师1名，土建预算师1名，水电安装预算师1名。策划部：策划人员1名，平面设计1名。技术部：建筑设计1名，结构设计1名，资料管理1名。行政部：主管1名，人力资源、行政管理、采购各1名。销售部：主管1名，销售代表6名、销售助理1名。办公室：主任1名，员工4名。财务部：设现场收银员1名。第四部分项目实施流程项目策划市场调查可行性研究财务报告设计意向书5前期报建6第五部分项目总体时间进度安排A区总体时间安排表——◆2003年12月3日市场调查（出市场调查报告）。◆2004年4月15日开始编制项目质量计划。◆2004年5月25日编制项目营销策划方案。◆2004年7月27日质量计划会审。◆2004年9月16日开始进入营销推广阶段。◆2004年1月——2004年9月A、B区外围环境景观方案设计。◆2004年1月——2004年10月总平方案设计。◆2004年9月23日开始进入营销推广阶段。◆2004年9月接受诚意金。◆2004年9月上旬——2004年12月中旬方案报建。◆2004年11月下旬——2004年12月下旬施工图设计。◆2004年12月31日确定A区总平环境景观设计方案。◆2004年12月10日调整质量计划。◆2004年12月底以前完成开发贷款所需资料的收集、撰写。◆2004年12月上旬——2004年12月中旬地质勘察。◆2004年12月底以前完成总承包单位招标选择，确定施工单位。◆2004年12月31日取得施工图。◆2005年1月4日施工图报审。办理产权和国土分户手续7◆2005年1月底以前，将开发贷款所需资料递送到银行。◆2005年1月31日完成A区环境施工图设计。◆2005年2月4日取得施工图审查合格证。◆2005年2月11日计算完销售面积。◆2005年2月11日前拿出投资概算。◆2005年2月25日确定销售价格、户型面积、交房标准、物管协议、业主公约。◆2005年2月银行内部上会、审查。◆2005年2月底以前完成临建搭设。◆2005年3月4日办理招投标手续。◆2005年3月11日办理规划许可证。◆2005年3月18日办理施工许可证。◆2005年3月15日前基本完成销售资料制作。◆2005年3月中旬接受预订，具体确定房屋位置。◆2005年3月，四证齐全，银行放款。◆2005年4月29日办理预售许可证。◆2005年4月30日正式销售。◆2005年3月15日——5月31日为强销期，销售率达到90%。◆2005年10月31日交质监站验收。◆2005年12月31日交房。B区总体时间安排表——◆2004年1月——2004年10月方案设计。◆2004年9月接受诚意金。8◆2004年11月下旬——2004年12月下旬施工图设计。◆2004年9月上旬——2004年12月中旬方案报建。◆2004年12月上旬——2004年12月中旬地质勘察。◆2004年6月下旬——2004年12月底环境设计。◆2005年1月20日取得施工图。◆2005年1月21日施工图报审。◆2005年1月31日确定B区总平环境景观设计方案。◆2005年3月11日取得施工图审查合格证。◆2005年3月18日计算完销售面积。◆2005年3月25日确定销售价格、户型面积、交房标准、物管协议、业主公约。◆2005年3月25日办理招投标手续。◆2005年3月31日完成B区环境景观施工图设计。◆2005年4月完成临时销售部设计。◆2005年4月5日办理规划许可证。◆2005年4月11日办理施工许可证。◆2005年4月B区四证齐全，银行放款。◆2005年6月28日办理预售许可证。◆2005年6月底以前建好临时销售部。◆2005年4月1日以前完成施工前的准备工作。◆2005年4月11日——5月21日基础土方开挖和地基处理。◆2005年5月22日——6月22日地基施工。◆2005年6月23日——9月23日主体施工，穿插进行砌体施工，完9成主体验收。◆2005年6月28日正式销售。◆2005年4月28日——7月31日为强销期。◆2005年9月24日——2006年3月24日，室内外装饰工程。◆2006年3月25日——2006年5月25日，单体竣工验收和总平施工。◆2006年6月30日交房。第六部分各部门具体实施时间策划——◆2003年12月3日市场调查（出市场调查报告）。◆2004年4月15日编制项目质量计划。◆2004年5月25日编制项目营销策划方案。◆2004年7月27日质量计划会审（会审纪要）。◆2004年9月23日正式推广。◆2004年12月10日召开质量调整会议。◆2005年3月15日前基本完成销售资料制作。◆2005年4月30日A区正式销售。◆2005年3月15日——5月31日为A区强销期，销售率达到90%。◆2005年12月31日A区交房。◆2005年6月28日B区正式销售。◆2005年4月28日——7月31日为强销期。◆2006年6月B区交房。工程——A区工程进度安排：10◆2004年12月底以前完成总承包单位招标选择，确定施工单位。◆2005年2月底以前完成临建搭设。◆2005年3月15日，拿到施工许可证，同时开始施工。◆2005年5月1日，施工到地下室0米，拿预售许可证。◆2005年10月31日交质监站验收。◆2005年12月31日，竣工后通水、通电调试以及转交物业、完成交接资料、交房。B区工程进度安排：◆2005年4月1日以前完成施工前的准备工作：地质勘查，水电通，施工临舍搭建。◆2005年4月10日取得施工许可证时开工。◆2005年4月11日——5月21日，基础土方开挖和地基处理。◆2005年5月22日——6月22日，地基施工。◆2005年6月23日——9月23日，主体施工，穿插进行砌体施工，完成主体验收。◆2005年9月24日——2006年3月24日，室内外装饰工程。◆2006年3月25日——2006年5月25日，单体竣工验收和总平施工。◆2006年5月26日——2006年7月30日，竣工后通水、通电调试以及转交物业，完成交接资料，交房。◆2006年8月30日，综合验收完成。销售——A区销售时间进度：◆2004年9月接受诚意金。11◆2005年3月中旬A区接受预订，具体确定房屋位置。◆2005年4月30日A区正式销售。◆2005年7月A区销售达90%。◆2005年12月A区交房。B区销售时间进度：◆2004年9月接受诚意金。◆2005年6月28日B区正式销售。◆2005年12月B区销售达90%。◆2006年6月B区交房。预算——◆2004年10月~12月编制初步投资概算。◆2005年2月20日前完成主体工程单位及材料采购。◆2005年3月~2006年3月动态成本控制。◆2005年3月~2006年3月竣工验收后的竣工结算分析。办公室——A区报建时间进度：◆2004年12月31日取得施工图。◆2005年1月4日施工图报审。◆2005年2月4日取得施工图审查合格证。◆2005年3.月4日办理招投标手续。◆2005年3月11日办理规划许可证。◆2005年3月18日办理施工许可证。◆2005年4月29日办理预售许可证。12B区报建时间进度：◆2005年1月20日取得施工图。◆2005年1月21日施工图报审。◆2005.年3月11日取得施工图审查合格证。◆2005.年3月25日办理招投标手续。◆2005年4月5日办理规划许可证。◆2005年4月11日办理施工许可证。◆2005年6月30日办理预售许可证。技术——A区设计时间进度：◆2004年1月——2004年10月方案设计。◆2004年9月上旬——2004年12月中旬方案报建。◆2004年11月下旬——2004年12月下旬施工图设计。◆2004年12月上旬——2004年12月中旬地质勘察。B区设计时间进度：◆2004年9月——2004年12月方案设计。◆2004年11月——2004年12月方案报建。◆2004年12月——2005年1月施工图设计。◆2005年1月下旬——2005年3月底施工图审查。◆2004年12月底——2005年1月初地质勘察。财务——◆2004年12月底以前，完成开发贷款所需资料的收集、撰写。◆2005年1月底以前，将开发贷款所需资料递送到银行，与银行商谈贷款金额、13期限等。◆20