房地产的供给与需求

房地产的供给与需求摘要：房地产是构成整个社会财富的重要部分,它的发展是推动工业化和城镇化的重要力量。房地产价格决定着社会和居民的财富,它的波动影响着金融体系的安危,也影响着宏观经济的稳定和发展。近几年来,房地产的快速发展一方面推动了我国国民生产总值的增长,改善了人们的居住环境,另一方面也暴露出一些问题,其中最主要的问题是房价的攀升。房价的攀升,既影响居民的生活质量,也影响着国民经济平稳发展。从商品交易角度出发,商品的供求决定着商品的均衡价格。因此，本文从房地产的供给与需求的角度来分析房地产的价格。关键词：供给需求房地产价格一、当前房地产市场的供给当前房地产市场的供给主要呈现出两个特点：（一）政府垄断土地供给我国房地产市场的特殊性在于-一土地垄断供给制度,即房地产开发需要的土地由政府提供的,而政府控制土地的行为会影响房地产市场的预期,从而进一步推动城市房地产价格的上涨。由于地方政府垄断土地供给为房价提供上涨的引擎。于是,体制下,中国地产商就不再是简单的生产企业,而是土地银行,其获利模式是靠经营大量土地储备并从土地未来升值中获利。只要银根不紧,地产商几乎没有任何压力,拿地和开发的钱几乎可以全部来自信贷。更关键的是,地方政府与开发商高度的利益同向,政府为了获得更高的财政收入,就会自觉地控制供给为开发商保值,这也就是现实中尽管出了那么多“地王”,地产商却不用担心有一天“面粉比面包贵”,因为现在“土地财政”成为地方财政收入的主要称谓。“土地财政”,属于预算外收入,又叫第二财政,是指一些地方政府依靠出让土地使用权的收入来维持地方财政支出。据国务院发展研究中心的一份调研报告显示,在一些地方,土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的40%,而土地出让金净收入占政府预算外收入的60%以上。2009年,全国土地出让金高达1.6万亿元,占当年地方财政收入的48.8%。最近,有学者研究发现,如果计入土地出让金收入,2009年中国全口径政府收入实际已突破10万亿元,约占GOP的32%。2001年,全国土地出让收入占地方财政收入的比重只有16.6%。到2009年,该比例已上升为48.8%。期间有几年,该比例甚至一度超过50%。地方政府严重依赖土地出让金等相关收入,是为“土地财政”。在“土地财政”上,一些地方政府最核心的做法是土地整理,就是政府运用行政权力把集体所有或其它用途的土地整合后,进行招拍挂,价格就会翻几番。所以,房地产商“痛痛快快地拿地,有节制地开发”是中国房地产业稳赚不赔的金科玉律。从目前的土地供应格局来说,开发商的囤地行为是客观存在的。但以此说明高房价的原因却是舍本逐末,因为房价高企和开发商囤地其根本原因其实是地方政府垄断土地供应。（二）房地产供给出现高速增长首先是房地产业开发投资在不断增长。从国家统计局提供的数据分析来看,从1998年开始,我国固定资产投资额每年都在增加,同时房地产的投资开发额也在增加,1999一2004年,房地产开发的增长高于固定资产投资增长,2005一2009年中,除了在2007年房地产开发投资增长的速度高于固定资产投资增长的速度外,其余的年份房地产开发投资增长的速度均低于固定资产投资增长速度。另外,房地产开发投资占固定资产投资的比例1998一2004年一直在稳步上升,2005~2009年几乎保持在18%的比例上。房地产投资增长率从2000年开始,基本上都在20%以上,远远高于国民生产总值的增长,房地产投资依然处于高速的发展阶段。其次是房地产销售在全国也出现高速增长现象。1997年,房地产开发企业只有21286个,但到了2008年已经增至87562个,12年增长了3.11倍。而且开发企业中主要是内资企业,内资企业所占比重逐年提高,从1997年内资企业占所有房地产开发企业比重80.5%,一直增长到2008年的92.8%的比重。尽管近年来商品房价格飞速上涨,但是每年商品房的销售面积也在增长,而且不同用途的商品房销售情况不同。其中商品住房销售最好,经济适用房销售并不理想,在2001年己经超过了4000万平方米,但到了2008年销售面积仅仅3627.25万平方米。从数据中也可以看出,在2008年商品房屋销售面积较2007年大幅下降,这表明2008年房地产业在萎缩。房地产业萎缩的主要原因是政策调控和国际金融危机影响。2009年后,房地产市场开始反弹,房地产销售价格和销售面积有了大幅的增长。二、当前房地产市场的需求在房地产供给出现高速增长的情况下,当前房地产市场的需求也在高速增长,主要表现为两方面:（一）商品房销售价格在连续上涨根据微观经济学的理论,商品的价格是由供给和需求决定的。供大于求,最终均衡价格会下降,供等于求,均衡价格会稳定不变,而供小于求,则均衡价格会上升。从我国商品房的平均售价来看，全国商品房的销售价格是上升的,因此,尽管我国商品房的供给在增加,但是同时社会对商品房的需求也在增加,并且商品房的需求的增加要远远高于商品房供给的增加。(二)投资性需求挤出消费性(自主性)需求消费性需求是由人们的居住需要而形成的房地产需求,主要是住房房地产需求,其需求的主体是居民家庭。投资性需求是指人们购置房地产是作为一种价值形式储存,在合适的时候再出售或出租,以达到保值增值的目的。中国商品房销售价格一直上涨,与此同时,城镇居民收入也在上涨。但是房价的增幅远远超过了收入的增幅。这从近几年房价比的数据可以看出。“合理的住房价格”的房价收入比应该为3一6(世界银行专家的说法为4一6)。即房价的“合理的价格水平”,应该是相当于每户居民3一6年的平均收入。全国2007年为7.44,2008年为6.78,而2009年则为8.03,上海、北京、深圳、杭州4个城市的房价收入比尤其惊人,均超过10,显示房价泡沫明显1。在此环境下,近几年国家出台的政策,对居民购买二套住房的首付比例要求是越来越高,20n年新春伊始,将首付比例提至了六成。这一方面说明居民购房的支付能力较强,另一方面也说明高首付比例的投资性需求占了很大比重,中国投资性购房需求确实巨大。这种巨大的需求与中国国民财富的大量积累、房地产作为财富载体的作用得到体现有关。如果房价上涨的幅度超过了居民收入的增长,则会造成居民购房能力的下降,带来部分购房需求无法转化为有效需求。在住房供给有限的情况下,由于投资性购房者一般经济实力较强,与消费性需求。从这一点上理解,似乎是由于投资性购房需求的存在,挤出了部分消费性的需求:在住房供相比,对房价的敏感度相对较低,能承受更高的房价和首付比例,在房价持续上涨的情况下,仍然有能力购房。因此,在房价上涨中的高首付比例的投资者在所有的购房者中所占的比例越来1去年全国房价收入比再创新高.2010-5-21.京华时报.越高,形成了投资需求挤出消费性需求的现象。2010年新“国十条”出台的目的,主要为了抑制投资性需求的增加有关。三、当前房地产市场出现的突出的问题(一)房价依然过高,房地产泡沫尚未得到有效挤压房价过高、泡沫成分过大2依然是当前我国房地产市场存在的主要问题。房价持续上涨,并且高于居民收入增长的速度。据2008年统计,中等收入户的房价收入比为8.23,已经不具备购买房屋的能力。包括中等收入居民在内,中低收入的居民占全体居民的60%,加上每年需要向城镇转移的农民人口,85%的家庭没有购买住房的能力。房价与居民购买房屋能力之间的关系在恶化,已经到了不得不解决的地步了。(二)供需结构失衡,供需错位明显目前我国房地产市场供需结构出现了明显的失衡,供需错位的问题日益明显。房地产市场出现的供需错位问题主要是保障性住房供给较少,而商品房相对较多。房地产市场出现的供需错位问题在某种程度上说明我国保障性住房的建设滞后,保障性住房建设应该提上重要日程。3(三)房地产业对金融依赖程度较高,蕴藏着较大的金融风险我国的房地产对金融的依赖程度很高,远远超出发达国家对金融的依赖程度,积累了大量的金融风险。其中表现最突出的是房地产贷款的增加。包括房地产贷款和个人按揭贷款的增加。据中国银监会副主席王兆星2010年初表示,目前房地产行业开发贷款和个人住房按揭贷款已经占到贷款增量和整个贷款余额的20%左右。这也从侧面反映了房地产业对金融的依赖程度。四、稳定房地产价格的政策建议从长远来看,房价会一直上涨的,因为房价受需求和供给的共同影响,在供给增加相对需求增加不大的假设下,房价与国民经济增长、居民实际可支配收入、城镇化水平等需求因素正相关。在今后,为了稳定房价增长,使之保持在合理的范围内,需要注意以下方面。（一）政府要继续加大限价房、保障房、廉租房建设只要GDP增长,居民收入和财富增加，房价就会涨。在此经济形势下,增加保障房,廉租房,不会改变房价增长的趋势。但是增加保障房、廉租房建设可以减少居民的消费性需求,如果政府能够同时抑制住居民的投资性需求,房价的增长会保持在一个合理的范围内。（二）政府要放松贷款政策,鼓励投资股票等其他的投资产品消费者信贷和利率水平因素对房地产价格影响不明显。因此通过制定相应的贷款利率政2房价下跌是大概率事件.2010-07-12.中国经济时报.3王雷雷.专家:我国房地产市场供需结构出现明显失衡.2009一07一02.新华网.策来稳定房价水平效果是不显著的。为了抑制房价的飞速增长,政府就收紧银根,提高存贷款利率与存款准备金率。利率及准备金率己调整多次,对抑制房价作用却不大,并且带来了一些负面效应。因此政府应将调控房地产的措施集中在其他的方面,通过降低贷款利率,降低融资门槛,鼓励消费者投资于其他投资产品。也可以制定一些税收方面的优惠政策来鼓励投资。（三）政府要制定相应的政策鼓励房地产开发商增加对营业用房的开发影响房地产价格的需求因素包括生产性需求、消费性需求和投资性需求,而且各自对房地产价格都产生了影响。要降低房价,就要降低居民的生产性需求、消费性需求和投资性需求。在前面的建议中,廉租房建设会降低居民对住房的消费性需求;而放松贷款政策,鼓励投资其他投资产品会降低居民对房地产的投资性需求。因此后面要做是降低居民的生产性需求。这类需求面向的对象是各类企事业单位和个体工商业者。他们需要办公楼和营业性的商品用房。由于办公楼的审批国家有专门的规定。因此要降低居民的生产性需求,就需要在商品房中调整开发的面积。另外，一方面政府要继续利用税收杠杆,抑制投机性需求,另一方面政府在一定年限内,继续推行限购令,限制投资房地产。参考文献[1]去年全国房价收入比再创新高.2010-5-21.京华时报.[2]房价下跌是大概率事件.2010-07-12.中国经济时报.[3]王雷雷.专家:我国房地产市场供需结构出现明显失衡.2009一07一02.新华网.[4]朱丽夏,阮文彪.我国房价快速上涨的原因分析及走势预测.科技经济市场.2006.7.[5]周京奎.金融支持过度与房地产泡沫.北京:北京大学出版社.2005.[6]〕韩立英.房地产价格的特征和分类.中国资产评估.1996,2.