XX大厦项目投资分析

协力营销机构1金阳大厦项目投资分析协力营销机构2目录一、项目概况二、长沙房地产市场情况分析三、地块所处的特性市场分析四、项目的SWOT分析及总体思路五、项目可类比项目调研情况六、项目产品的开发策略建议七、项目投资收益及风险预测协力营销机构3一项目概况（据贵司所提供的资料）☆金阳公司于98年取得体育馆路附1号建设用地，国土使用证编号：开国用（98）字第（1575号）☆地块宗号5097008，综合用途，使用权面积为1136.89平方米，使用期限至2043年10月。☆由于原用地面积较小，无法对之进行有效的商业开发，因此在取得政府支持及邻边单位（长沙铁路公司）的协议土地租赁意向支持下，金阳公司于2000年底取得计委立项批复文件（长技基2000年493号），该文件中明确项目可开发总建筑面积为16000平方米。☆2001年8月正式取得长沙市规划管理局的二类规划设计条件通知单（编号200001078A1），其中详细说明项目建设用地为1900平方米，容积率为不大于8.5，建筑高度为84米以内，机动车出入方向为东北。☆目前该地块市场价格为1200万元人民币左右。相关土地有偿出让金已经缴纳完毕。协力营销机构4二长沙房地产市场情况分析2005，长沙房地产市场发展历程中非常重要的一年。政策变化和外地豪强的进入，使得长沙房地产市场有些“乱花渐欲迷人眼”。但能够断定，大变革之下，市场无法风平浪静，是继续繁荣火爆还是会进入一个理性期、冷静期、调整期，都要有个说法。变革和转折，长沙房地产走向何方，这对于我们来说也许还是一个谜！一、长沙房地产市场——供应与需求的对决2005住宅的推盘量将创造新高，巨大的供给在政策开始变得僵硬之时，强劲的消费势头能否持续；产品时代来到，产品不断升级换代，花花世界能否将消费欲望引导再至喷发；长沙楼市能否再续神话？二、市场大变革——产品升级和营销升级全面展开2004长沙房地产市场正经历着前所未有的发展和变革，无论从产品还是营销上。外地列强的进入导致的竞争加剧是市场升级的导火索，而这种形势在2005将愈演愈烈，产品和营销升级的大潮是不可阻挡的，也是市场优化和进步的标志。协力营销机构5三、价格——让我欢喜让我忧升、肯定要升的！升多少，能到多少！在一直以来房屋价格偏低的长沙市场，随着产品升级而带来的价格升级已经启动，而且势头如此迅猛；对于这样一个老百姓最关心的问题，在2005需要见分晓！四、资金链、融资渠道——延续生命线！国家政策，地方政策，政策与对策！当国家宏观调控产生作用，金融政策开始紧缩，当矛头指向房地产行业，如何打开资金的缺口？当房地产行业真正成为资金密集型行业，当钞票变得如此紧缺，本地企业如何才能玩转长沙房地产市场？五、别墅市场——长江后浪推前浪水云间、绿城桂花城作为新一代别墅能否共同造势城东市场？同升湖、金鹰城老一辈占据天然如何守势？河西别墅市场，尤其山水英伦（荷塘月色）能否翻身？长沙别墅市场走向何方？协力营销机构6六、小户型和写字楼——物以稀为贵，贵多少在市区内用地日渐减少的今天，成熟地段的小户型和写字楼越发显得珍贵。明年此类产品的需求走势如何，产品的紧缺能否表现出更高的价格，产品设计和概念将出现什么样的新变化，看城市中心价值如何提升！三地块所处的特性市场分析———项目地块所处芙蓉路区域分析篇总体区域分析：2003年8月31日，长沙南北交通主动脉芙蓉路实现全线贯通，标志它成为名符其实的“中华第一路”，它全长46公里，南起暮云镇，北至霞凝港，与2000年拓改的五一大道构成一个巨大的坐标，一起撑起了长沙的交通新格局。自从芙蓉路全线拉通后，这条中国第一大道开始了它真正流金淌银的时代，商机和财富几乎令所有商人无法抗拒，创业者、打工者、投资者都心仪着这块藏金累银的宝地，在掘金中感受快乐。协力营销机构7以五一市民绿化广场为圆心，以五一大道为轴的五一广场商务圈，以商业为主打、以商业带动商务。在这一商务圈，平和堂、万代广场、新大新等先后崛起，沃尔玛、铜锣湾、王府井等商业巨子也纷纷抢占黄金码头。以芙蓉路为轴心的金融商务圈则以金融证券等金融行业为鲜明特性，沿途数十家银行证券公司参差林立。以此为契机，这一区域掀起了一轮商住楼与商务楼盘建设的高潮，商务带动商业成为芙蓉路的特色。芙蓉路黄金通道以自己的独特地位在刷新商务格局，重新论定商务诸侯！★侯家塘超核商圈●区域板块商业地产特征侯家塘在未来长沙商业的格局特别重要，侯家塘商圈是长沙市的超核商圈，三湘都市报首次推出超核商圈的概念，所谓超核是指侯家塘商圈位于东塘商圈和五一广场·黄兴路商圈、芙蓉路金融街和未来省府的十字节点，具有不可替代的优势。“以芙蓉路和劳动路交汇点为圆心，向外扩散的一个270°大扇形区域，将成为长沙市新的商务、商业核心。”长沙商业界的一位资深人士这样断言，而他的理由是，“城市发展的南移，必然会在南城形成一个新的商务、商业核心，而核心的崛起又必须沿主干道发展，侯家塘的地理位置得天独厚”。协力营销机构8侯家塘处在长沙新兴CBD的区域，又毗邻东塘和五一商圈，商业发展本来就有着一定的基础。随着新世纪体育文化中心的建成，侯家塘依靠文体会展平台更加显示出它独特的吸引力，从而也激发出了一个新兴的商圈效应。“侯家塘处在东塘商圈和五一商圈连线的中心位置，以体育文化为契机，由于奠定了发展基础，对于未来的发展我认为发展潜力无限。”“与五一商圈这个传统的商业积聚地比较起来，侯家塘是新产业的发源地，以体育文化为主的产业圈衍生出的其他行业，将会从各个方面促进侯家塘商圈的全方位发展。”天心区招商局的负责人也指出，五一商圈和侯家塘商圈是相互补充和衬托的，之间的影响当然会有，但是规模效应也可以吸引更多的客流。据了解，自从新一佳入驻侯家塘，这两年侯家塘的人流、物流比原来增长了3－4成。而随着新世纪体育文化中心的建立，城市商业广场、家润多“轮番来袭”，更是给侯家塘注入了无限的活力，带动了这一区域的迅速发展。★南长沙生态商务区●区域板块商业地产特征南长沙是省会长沙的南大门，是长株潭经济一体化的前沿阵地，为长沙拓南扩城的“桥头堡”。随着省政府机关大院南迁，一批重大文化设施、配套公益设施将在城南拔地而起。在规划中，省政府新址、省地质博物馆、省青少年活动中心、省群众艺术馆、会展协力营销机构9中心、市科技馆、音乐厅等一批省、市级重大文化设施、建筑群落，将使这里成为省会行政文化中心，从而为南长沙的发展提供了无尽的空间。●区域商业地产创新模式生态概念成为商务楼最大亮点EBD释义：即“生态商务区”，为ecologybusinessdistrict的首字母简化组合。是目前最流行的一个对CBD发展的全新的概念选择。其最大的特征就是解决原来CBD存在的生态恶化问题，如“死城”现象，交通上下班时过分紧张，区内绿化较低，商业气氛太淡，写字楼空调病，办公室综合症等等。长沙市拓城、融城、省区政府南迁、打造天心生态新城，以及现实的许多商务活动以及许多著名企业办公总部往南发展的趋势等等，说明了人们是在建设CBD的同时发展和改善CBD的，所以才有了“生态CBD”亦即“EBD”的提法。而且EBD概念不再过分强调“中心”，这也是对原来CBD过分核聚化造成的种种社会问题的有效解决。★中央商务区●区域板块商业地产特征协力营销机构10根据《长沙市城市总体规划（2000－2020）》，在“城市功能分区”中提出了建设长沙中央商务区的构想：“以中心绿化广场为核心，东起韶山路，西至蔡锷路，北起展览馆路，南至人民路，面积约3平方公里，集商务办公、信息、文化、娱乐于一体”，一个以五一大道与芙蓉路交叉点为中心，以财富金融为特征的带状CBD正在长沙形成。芙蓉中路CBD建成以后，将集中长沙大部分金融、商务、文化、服务机构和大量的商务办公酒店、公寓等配套设施，并使长沙更具备完善便捷的交通、通信等现代化基础设施和良好环境。由于CBD的出现，芙蓉路这条新改建的省城大动脉土地迅猛增值，显得“财气”横溢、遍地是金。经不住由CBD巨大商机的引诱，外地资本加速抢滩星城，一些大的跨国公司纷纷着陆，而嗅觉灵敏的长沙开发商也当仁不让，在CBD区域内掀起了一轮商务和基础设施建设高潮。目前，云集在芙蓉中路上的银行、保险公司、证券营业部等金融机构有数十家之多，这一段已成为名副其实的湖南“华尔街”。●区域商业地产创新模式金融要塞———雄踞五一路和芙蓉路交汇的芙蓉广场铂金位置，金融圈的核心地带，芙蓉广场的绝版宝地。芙蓉生态广场———350米视野无阻碍，豁达胸怀、坐观天下，尽览芙蓉生态广场怡人美景，工作之余，携友游历，阳光普照、放飞心情、激发灵感。协力营销机构11金融商业核心———拥有国际化商务氛围的板块，证券、保险、金融、机构，大公司、大财团、大商家聚集一地，酒店、商务写字楼林立，平和堂、百盛、家乐福、肯德基、麦当劳、必胜客等国际商业机构构筑起星城经济、商贸、办公的商业轴心。★松桂园商务区●区域板块商业地产特征松桂园商务中心位于长沙市新规划的CBD（中央商务区）中北部，是一个以国际财富中心、南方明珠国际大酒店、建鸿达现代城、运达国际大厦四座高楼为圆心，沿着芙蓉路、展览馆路“十”字型两轴向东———迎宾路、东风路；向西———蔡锷路；向南———八一路、中山路；向北———湘春路、体育馆路辐射的相对聚集的商务地区，覆盖整个清水塘街道、望麓园街道和上大垅街道办事处的一部分，面积约1平方公里。随着展览馆路的拉通和芙蓉北路的提升，松桂园商务中心目前已初具雏形，成为开福区范围内最活跃、最具增长和发展潜力的商务区，其发展方向以生产性服务功能为主，以生活服务为辅，包括金融、贸易、信息、广告、法律服务等，重点以金融服务为其特色。在其方园约1KM范围内，汇聚了湖南主要银行、证券、保险等金融机构的总部和高档写字楼，以及家乐福、普尔马斯特、省展览馆、长沙市协力营销机构12一中、湘雅医院、湖南日报社、新闻出版大厦、烈士公园、南方明珠国际大酒店等长沙最著名的商业及文化、教育、新闻、休闲中心，是长沙CBD重中之重的极核地段。项目基地位于松桂园的黄金三角———芙蓉路与展览馆路两条财富矿脉交织的财富鼎点，是长沙CBD最后一块财富处女地。●区域商业地产创新模式第二个“金十字”松桂园商务城明年将重点开发湘春路和体育馆路，构筑松桂园商务中心的第二个“金十字”；打通炮后街路，打造以清水塘两厢为主的“三湘第一文化教育街区”；改造建湘路，建立电讯产业市场；以展览馆路拉通为契机，在两厢建立集餐饮、娱乐、休闲于一体的特色街市。今年着重建设的有湘雅医疗城和家居乐置业广场等。而且，根据政府规划，车站路将和展览馆路实现对接，而且西端将修建另一座湘江大桥，直接接通桐梓坡，形成长沙市的又一条五一大道。●区域商业地产投资状况投资潜力较大理由：区域发展前景不错，但是目前可开发土地不多。协力营销机构13投资价值风险与收益同在理由：新兴项目的定位起点高，能提升整个区域的投资价值，但是也正是受运达广场开发节奏的影响，以及原有几座商务楼销售情况的不理想，造成风险性较高。该区域好的新项目不多，投资渠道较为单一。四项目的SWOT分析及开发总体思路一、项目SWOT综合分析SWOT论点说明S（优势）升值前景被高度认可长沙城市未来的CBD区域，绝大部分消费者都相当认同它的升值潜力城北素质楼盘外部数量众多的政府机构、银行企业、院校，加上未来大量进入该区域的中高收入人群，完全拒绝棚户区、贫民区，低素质与社区安全隐患协力营销机构14优质规划的交通网络路幅、路况及具有前瞻性的路网建设，又在快速干道边上，不存在亚交通问题教育配套和文化氛围不仅仅有湘雅和周边众多的高、初中、小学，还有展览馆、博物馆等等文化氛围浓厚的活动机构和场所项目体量小可以灵活的选择入市时机，不易受市场放量的影响，可以实现快速销售W（劣势）利润来源单一性项目利润点被迫依赖于商业部分所带来的风险性地块先天性不足过小地块不利与商业规划；东西向不利规划停车问题很难取得有效解决受地块较小的影响停车问题只能够通过一种变通的方式解决楼盘配套不完善对纯自用型客户及商务部分的操作均有相当影响O（机会）土地的希缺性区域发展前景不错，但是目前可开发