XX市XX项目定位和投资可行性分析

市场定位和投资可行性分析深圳市尺度市场策略顾问有限公司二00一年十月项目市场定位和投资可行性分析报告深圳市尺度市场策略顾问有限公司电话：[phone]传真：[phone]项目市场定位和投资可行性分析报告思路第一部分：项目目标市场初步定位报告1、项目市场环境描述2、目标市场初步定位3、定位理由第二部分：项目投资可行性分析报告1、项目可行性分析前言2、项目初步定位3、项目方案分析项目开发进度和销售进度确定项目销售单价的确定项目销售收入的确定项目投资开发成本的假设和地价的确定现金流量表分析项目财务指标分析项目敏感性分析项目市场定位和投资可行性分析报告深圳市尺度市场策略顾问有限公司电话：[phone]传真：[phone]第一部分项目目标市场初步定位报告一、项目市场环境描述：1、项目概况：柏庐路项目用地位于XX市城北区柏庐北路西面，娄苑路以南，昆太路改造线以北。XX市气象站临靠地块中端。项目总占地面积约31100平方米，南北长约500米，东西宽约65米（包括退让红线），多层建筑容积率小于等于1.8，小高层建筑容积率小于等于2.5；多层建筑密度小于等于35%。地块为商业和居住用地性质。2、项目用地现状项目地块形状呈规则的长条形状，长500米，宽65米，地势平坦，地表整齐，和新修60米宽的柏庐路路面基本平齐，地块上目前大部分为农田和少量临时建筑物，与主城区仅一桥之隔，基本上是一块便于开发的熟地。项目西部紧邻即将修整为60米宽体现城区风貌的主干道之一的柏庐路，隔柏庐路相对望的是同心村十五组村居用地，目前已被另一发展商收购，北段东侧紧挨电视广播大学，中间为XX市气象站，南段东侧为市农业技术推广中心和精密模具标准件公司。北部隔娄苑路为同心村的回迁户和同心密友新村别墅区，南部为正改道修建的昆太路，隔昆太路再跨过越河就进入了XX市目前的中心城区，所以，目前该地段虽然处于城郊接合地段，但随着新的市政中心的向东向北迁移，该地块所处位置将成为老城区繁华商务的一级辐射地带，具备较强的升值潜力。3、项目区域市政公建配套情况：1）交通：柏庐路地块周边有二路、十一路公交车，可到达XX主城区的绝大多数地方，同时根据调查，XX市居民对外交通仍主要依赖自行车、摩托车或的士，而本项目三面紧邻三条路面状况很好的柏庐路、昆太路、娄苑路，与市区和城北皆畅通无阻，且随着柏庐路两侧大面积商住项目的开发成功，其人流量和公交车流量将呈现互动的良好发展前景。2）周边社区生活配套设施：柏庐路地块小区周边200米范围内社区配套设施很少，沿柏庐北路分布的大项目市场定位和投资可行性分析报告深圳市尺度市场策略顾问有限公司电话：[phone]传真：[phone]部分为村居自建房和待开发用地，沿昆太路分布的主要是电子、模具加工厂，加油站、道路建设工程队等工业设施，本项目地块东侧四十米的市后街沿街左侧店面均为机械、消防器材、摩托配件等工业器具销售点，右侧则仅存在一两家档次较低的商店、酒楼等生活配套。3）周边教育配套：柏庐路项目南一百米越河大桥边有XX市二中，除此之外婴幼，小学教育配套较为缺乏。4）娱乐设施两地块周边基本没有。5）医院设施：无医院和任何便利的医疗配套诊所之类。二、目标市场初步定位：1、项目性质定位：商住综合楼，其中一、二层裙楼设置为商业用途2、项目性质定位理由：1）从项目所处背景而言，柏庐路地块小区周边200米范围内社区配套设施很少，沿柏庐北路分布的大部分为村居自建房和待开发用地，沿昆太路分布的主要是电子、模具加工厂，加油站、道路建设工程队等工业设施，本项目地块东侧四十米的市后街沿街左侧店面均为机械、消防器材、摩托配件等工业器具销售点，右侧则仅存在一两家档次较低的商店、酒楼等生活配套。周边配套欠缺，无法满足周边富裕农民的要求。目前该项目地段虽然处于城郊接合地段，但随着新的市政中心的向东向北迁移，该地块所处位置将成为老城区繁华商务的一级辐射地带，具备较强的升值潜力，这可以从消费者拦访中潜在消费者对该地段有53.2%的认同率得到佐证。2）从前景而言，该项目市场看好。理由如下：首先，由于XX市边邻上海，地理位置很好，受其经济的辐射，前景很不错。而且现在的优惠政策使得越来越多的资金投向XX，在XX投资物业不会贬值。再者，整条柏庐路将来会成为未来XX的主要城市市容干道，贯穿整个城市中心，是去开发区的必经之路，而且目前这里有2路车经过，2路车从火车站开出，路经人民路和亭林路，几个闹市区都能经过，以后城北的人想到市项目市场定位和投资可行性分析报告深圳市尺度市场策略顾问有限公司电话：[phone]传真：[phone]中心也很方便，所以这里的交通环境很好。而现在城北地区住宅较少，人流量不大，尚未形成一个商业氛围浓厚的商住小区。3）通过对商铺投资者和周边商住楼盘的实地调查可以得出结论，就是裙楼二层以上不宜做商铺，现今商铺销售时普遍存在着一个“畏高现象”，这种现象在对周边楼盘调查体现得非常明显。3、项目商铺适合开发商业类型及品种定位：1）项目朝柏庐北路一侧配备中小超市、精品商业街以及银行等2）项目南北两侧根据规划情况配备中高档商业门面。4、定位理由：1）从项目所处地段的街区功能来看，周边严重欠缺成熟的商业配套设施。项目紧临三段路：柏庐路、娄苑路、昆太路以及其后的市后街、萧林路沿路都没有任何成型的商场、超市，可以说整个城北区都缺乏一个能集中购买的商业集聚地。2）而从周边居民的购买力来讲，本地段积聚了强大的购买力，有望发展成整个城北区和工业园的一个商业集中购买地，从而成为XX市一个新的商业中心，因为其周边从爱河假日半岛、越河小区、到同心村、同心密友新村的别墅区，宝岛丽园的别墅区，富裕程度均较高，据调查，他们购物都是以集中一次打车或骑摩托去市区大型超市或北京华联购买，证明他们对购物环境和档次有较高的需求。还不包括本项目和对面待开发的上十万平米的住宅区，只要本项目的商业档次到位，气氛作足，其消费购买量不成问题。3）而从对消费者拦访调查结果来看，有五成以上被访者认为这里适合做成大中型超市或大中型百货商场，有20%的人认为专业商业街市，总体而言，多数被访者认为整个地块定位档次较高。具体详见下表：项目市场定位和投资可行性分析报告深圳市尺度市场策略顾问有限公司电话：[phone]传真：[phone]项目片区适合开发商业门面大中型百货商场27%农贸市场9%品牌专卖店11%街边小店4%其它2%专业商业街市20%大中型超市27%4）而从商铺投资者的深访结果看，超过六成的消费者首选超市，并希望周围配备一些其它的生活设施例如：饮食、美容、家电、图书出租、银行等即能方便人们的生活，又能比较快的形成生活小区。5）从周边竞争楼盘情况看，在项目靠柏庐北路对面地块已被星火公司收购，据了解其建造的是商住综合楼，商业为较低档次的商业门面，经营日用百货或零星商品。因此，要想避免竞争冲突，商业项目定位档次应与其区别开来。6）对特定的本项目而言，由于受项目的地块性质所限，项目无法配备太多的公共配套设施和营造很好的环境优势，要提高项目本身的档次，必须着重在商业裙楼上作文章。而从项目的规划设计角度考虑，本项目无法做成大型超市或大型商场。因此要想提高项目的档次，可以首先通过引入知名的中小型超市做基础，如：华润超市、民润超市等，则可以为项目周边的居住区聚集人气，营造较好的购物氛围。同时根据规划建造有特色的精品商业街，引入中高档的品牌专卖、饮食业以及银行等抬高商区档次，周边联排品牌专卖门面做补充，则可让周边小区居民“足不出区”的享受柏庐路项目完备的商业服务，也提高了项目的档次，带旺了整个地段，从而为项目住宅的销售奠定很好的基础。由于本次调研重点是以项目的投资可行性分析为方向，没有很深入对项目的市场定位进行系统调查，仅仅依靠项目消费者拦访、商铺投资者深度访谈、周边竞争楼盘分析以及项目实地调查的部分资料进行了初步的市场定位项目市场定位和投资可行性分析报告深圳市尺度市场策略顾问有限公司电话：[phone]传真：[phone]分析，因此，我们将在下一阶段的工作对目标市场定位进行系统深入的调查分析。项目市场定位和投资可行性分析报告深圳市尺度市场策略顾问有限公司电话：[phone]传真：[phone]第二部分项目投资可行性分析报告项目可行性分析研究目的通过基于市场调查的预可行性研究，预测分析开发柏庐路项目东侧地块的市场前景和投资收益水平，以及达到目标利润的合理竟标地价。项目可行性分析研究思路1、对于项目地块而言，本次调研主要是依据市场供求状况、消费者调研、临近区域周边竞争楼盘及项目所在地资料，预测项目市场前景、土地升值潜力及房地产项目的投资绩效，从市场可行性层面为委托方提供决策依据。可行性研究主要从项目所在地自然条件，法律条件和财务指标三个方面进行分析评估，具体包括下列内容：1）评价地块的自然条件和法律条件2）预测项目市场需求，结合竞争分析，预测项目销售价格和预期利润率3）成本预测4）建立并评价项目现金流量表2、在项目开发决策中，经营风险和其他风险目前暂不考虑，当前应重点分析达成投资财务目标的风险，意即预期实现利润与实际实现利润之间差别原因，缩小预期实现利润与实际实现利润之间差距的概率。财务可行性研究分析报告编制依据及原则建设部《房地产开发项目经济评价方法》项目初步定位：经过以上对项目进行周密的市场调查，现对项目的初步定位如下：多层住宅+商业，其中地上一、二两层作为商业用途下面对柏庐路项目进行详细的可行性分析项目市场定位和投资可行性分析报告深圳市尺度市场策略顾问有限公司电话：[phone]传真：[phone]一、项目概况：柏庐路项目位于柏庐北路东侧，南临昆太路改造线，北边是娄苑路，东侧是电大新征用地。地块占地面积约31100平方米。地块长约500米，宽度是65米；多层建筑容积率小于等于1.8，，多层建筑密度小于等于40%，绿化率大于等于30%，其中昆太路改造线和柏庐北路交叉口预留约2800平方米作为公共绿地，娄苑路和柏庐北路交叉口预留约2400平方米作为公共绿地。项目用地性质为商业、居住用地。项目建筑物退用地红线要求：东侧大于等于5米，西侧沿柏庐北路大于等于5-10米，其中退10米的长度占南北建筑总长度的50%。二、项目基础数据序号项目名称取费标准数量单位1项目容积率1.82项目总占地面积31100平方米3绿化面积2*30%9330平方米4项目总建筑面积1*255980平方米4.1商业裙楼2层10000平方米4.2居住面积5-5.145980平方米5项目贷款利率5.94%6项目建设进度12月三、项目实施进度计划表1、有关工程计划的说明总工期：约12个月（从桩基础动工开始计算工期）销售期：18个月，当桩基础开始动工时开展销售工作。1、项目实施进度计划序号项目名称持续时间进度安排（按双月计）246810121416181获取土地使用权2前期工程3桩基础24主体结构6项目市场定位和投资可行性分析报告深圳市尺度市场策略顾问有限公司电话：[phone]传真：[phone]设备安装26室内外配套27销售183、项目销售进度计划序号项目名称持续时间（月）销售进度1获取土地使用权2前期工程3桩基础210%4主体结构620%5设备安装215%6室内外配套215%7后期销售640%备注：销售收入预测：项目名称销售收入预测表第一年第二年销售收入60%40%四、项目销售收入的测算1、住宅销售单价的确定（1）通过周边竞争楼盘的价格对比，采用市场比较法确定住宅销售价格住宅名称住宅价格影响因素可比物业A可比物业C可比物业D评估物业权数都市新象中茵怡景湾爱河假日半岛柏庐路项目区域因素50%基础设施5%+0.1-0.100公共配套15%+0.2-0.400（较缺乏）交通因素10%+0.2-0.300（一般）自然环境10%0-0.2-0.