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广州市太古汇项目调研报告2011年11月7日2报告说明就我们所知，我们在研究过程中所依据的资料和信息是准确和有效的。但是，一旦我们所依据的基本假设有所改变，我们的推荐和建议也将随之而变。下列因素将可能导致我们的基本假设发生变化：新的政府法令公司政策的变化对当地房地产市场可能产生影响的社会、经济、政治改革和重要事件等我们在此强调珠江商业地产策划研究中心的任务只局限于提供详尽的物业顾问和市场建议，我们的研究不包括任何法律和税务议题。这份报告仅为贵方使用，具有保密性。我们不对任何第三方承担任何责任，同时，未经我方事前的书面同意，本报告的全部或任何部分不得在任何文件、声明中发表或与第三方交流。我们在此强调，对于未来需求、商业趋势、物业价格、租金和吸纳量的估计是对未知事物的估计，这些估计应该被认为是对未来可能发生事物的预示性的评估，而非完全确定的事实。对这些主要因素做出预测的过程包含了许多对外界因素非常敏感的变量，我们在此提请贵方注意，所有估计均基于2011年第4季度市场信息，任何改变都可能极大地影响该报告的结果。该报告的结论绝不代表常规意义上的物业估价。物业的市场价值受到诸多因素的影响，例如场地特征、开发项目性质、质量和条件、可比销售、市场趋势、收益、竞争、规划和设计、产权的抵押、限制和其他障碍等等。该报告并没有包括上述这些因素。因此，我们认为该报告中的分析只是预示性的，而非一份完整的估价报告。对于贵方或任何第三方在融资、购买、出让或出租等交易中因使用该报告中的财务分析而引起的任何损失和损害，我们不承担任何责任。3目录项目背景.....................................................................................................................5项目概况……………………………………………………………………………………………………………….8项目所在商圈特征和价值……………………………………………………………………………………12购物中心功能区分析…………………………………………………………………………………………..23业态布局………………………………………………………………………………………..…………………25动线设计……………………………………………………………………………………………………………35空间建筑装修设计……………………………………………………………………………………………48写字楼功能区分析………………………………………………………………………………………………69酒店功能区分析………………………………………………………………………………………………….74文化中心功能区分析………………………………………………………………………………………….774目录项目背景.....................................................................................................................5项目概况……………………………………………………………………………………………………………….8项目所在商圈特征和价值……………………………………………………………………………………12购物中心功能区分析…………………………………………………………………………………………..23业态布局………………………………………………………………………………………..…………………25动线设计……………………………………………………………………………………………………………35空间建筑装修设计……………………………………………………………………………………………48写字楼功能区分析………………………………………………………………………………………………69酒店功能区分析………………………………………………………………………………………………….74文化中心功能区分析………………………………………………………………………………………….775项目背景项目简介太古汇位于广州市天河中央商务区核心地段，是广州的大型综合体项目，由太古地产开发建设并运营管理。面积：占地4.9万平方米，总楼面面积逾41.6万平方米；功能区：由一座大型商场、两座甲级写字楼、广州首家文华东方酒店以及一所文化中心构成；建筑师：该项目由世界知名的建筑公司Arquitectonica设计，并由太古地产管理。传承集团多年国际化专业经验，太古地产悉心打造下的太古汇将成为集休闲娱乐、商贸活动、文化艺术于一体的华南新地标。6项目背景发展商背景太古地产有限公司〔97%〕太古地产有限公司（SwirePropertiesLimited）——太古地产于1972年在香港成立，是香港活跃的地产发展商，是英资太古集团的子公司。太古致力发展及管理商业、零售、酒店及住宅物业，发展策略集中在主要运输交汇点的上盖发展综合物业项目。其中在中国内地拥有新落成或建设中的项目，包括：北京的三里屯VILLAGE北京的颐堤港广州的太古汇上海的大中里成都的大慈寺广州日报报业集团〔3%〕7项目背景发展历程2001年香港太古地产在广州设立第一个内地的代表处，开始投资其在内地的第一个项目——广州太古汇。2002年4月项目总占地面积扩大到近5万平方米，建筑面积也增加到约45万平方米，同时该项目总投资也追加到40亿元。2004年4月太古地产宣布增持股权，由原来的55%增至97%，总投资追加到46亿元。2004年10月项目正式定名为“太古汇”，并办理完成用地手续，项目地块正式归入太古地产名下。2008年年末广州地铁公司作出规划变动，太古汇项目进入实质性开发施工。2009年7月太古汇启动全球招商。2009年9月18日太古汇商场部分正式封顶。2011年2月21日太古汇与天河CBD管委会签约总部正式落户天河。2011年5月25日太古汇首批30多家商铺试业。2011年9月23日太古汇正式开业。太古汇翘盼十年华丽开业2007年4月18日2008年12月18日2009年7月22日2010年3月23日8目录项目背景.....................................................................................................................5项目概况……………………………………………………………………………………………………………….8项目所在商圈特征和价值……………………………………………………………………………………12购物中心功能区分析…………………………………………………………………………………………..23业态布局………………………………………………………………………………………..…………………25动线设计……………………………………………………………………………………………………………35空间建筑装修设计……………………………………………………………………………………………48写字楼功能区分析………………………………………………………………………………………………69酒店功能区分析………………………………………………………………………………………………….74文化中心功能区分析………………………………………………………………………………………….779基础数据项目概况项目名称太古汇项目简介由一座大型商场、两座甲级写字楼、广州首家文华东方酒店以及一所文化中心构成。商业类型城市综合体开业时间2011年9月23日位置天河区天河路与天河东路交汇处所在商圈天河商圈开发商太古地产97%，广州日报3%出租率80%占地面积4.9万㎡总建筑面积41.6万㎡层数和层高地下2层，地上3层停车位859个档次定位高档商业组成集中商业：13.8万㎡；写字楼：16万㎡；酒店：5.5万㎡；公寓0.5万㎡；文化中心：5.8万㎡主力商户Chanel、GiorgioArmani、Prada、MiuMiu、Tiffany&Co、Bally、Brioni、Burberry、Coach、Giada、LV消费群特征广州白领、国内外游客购物10项目概况地理位置位于天河中央商务区核心地带，毗连城中文娱及金融商业区屹立于两条主干道路之交汇处──天河路及天河东路的瞩目地标交通枢纽空调人行通道连接地铁1号线体育中心站及3号线石牌桥站超过70条公交路线行经太古汇，穿梭城里城外特设顶篷设计全天候上下车区约800个车位往来便捷5分钟到达广州东站20分钟往来广州国际会议展览中心45分钟速达广州白云国际机场11项目概况基础数据太古汇——太古地产第四代作品，主题建筑分五个组成部分：一座高211米的一号塔楼，地下4层，地上40层；一座高165米的二号塔楼，共28层；一座高128米的五星级酒店，共28层；一座高59米的文化中心，共7层；一座高40米的购物中心，地下2层，地上3层。太古汇东西长300米，南北长160米，占地面积4.9万平方，建筑面积41.6万平方米，总投资50亿元人民币。太古汇一座购物中心文化中心文华东方酒店太古汇二座12目录项目背景.....................................................................................................................5项目概况……………………………………………………………………………………………………………….8项目所在商圈特征和价值……………………………………………………………………………………12购物中心功能区分析…………………………………………………………………………………………..23业态布局………………………………………………………………………………………..…………………25动线设计……………………………………………………………………………………………………………35空间建筑装修设计……………………………………………………………………………………………48写字楼功能区分析………………………………………………………………………………………………69酒店功能区分析………………………………………………………………………………………………….74文化中心功能区分析………………………………………………………………………………………….7713天河商圈购物中心分布图天河商圈分析维多利广场中怡广百时尚天河商业广场天河城天河又一城正佳广场万菱汇太古汇原宏城广场地块（规划中）14天河商圈分析商圈简介天河是广州的商务中心腹地，又是继北京路旧商圈之后的新兴商业圈。其商业发展是广州市潮流发展的领航者。以天河城至中信广场为核心（即现时的广州中轴线）开始起步发展，由写字楼与零售百货组成的绝佳商业搭配迅速成长。其后又出现了天河北板块和岗顶IT板块。自地铁一号线的开通，天河地铁口的出现，让天河城的中心地位奠定了基础。短短的几年时间，天河商业红红火火，一个一个大型项目相继落成运营。天河的商用物业，在广州所占据的主角地位是不容置疑的。到广州必逛天河，这个以全长不足两公里的天河路为中轴的天河商圈，现在已然是羊城的一张名片，辐射至了整个珠三角。而伴随着亚运即将带来的巨大商机，这里也便顺理成章成为“商家必争之地”。直至2011年9月太古汇落成，天河路商圈的商业面积已超过150万平方米，跃居全国面积最大的商圈。15天河路商圈分析商圈基础数据商圈等级市级商圈商圈范围覆盖天河路、体育东路、体育西路的大型商场和商铺裙楼档次中档偏高消费商圈特色集购物、娱乐、休闲于一体的现代新