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GemdaleCorporation科学筑家沈阳公司大东项目经营方案集团评审报告目录1、投资决策与经营方案指标对比2、项目市场定位介绍3、价值树及价值点落实介绍4、项目设计方案介绍5、项目开发计划介绍6、项目成本分析7、项目营销分析1.1项目物业类型分布投资决策阶段现阶段1、会所位置由东北角调整到西北角2、增加了洋房产品，取消小高层1.1投资决策与经营方案指标对比：2815平均价格版本可售面积(m2)单位销面建安成本（元）建安成本(万元)销售收入(万元)净利润（万元）IRR销售净利率成本利润率可研44418137351659235138218073625.56%15.71%48.66%当前45081140901844064943697662923.25%15.50%41.55%增加663035618483-19452-4107-2.31%-0.21%-7.10%增长1.49%9.53%11.14%-3.79%-5.09%-9.05%-1.35%-14.60%表1：授权楼面地价3200元/平方米版本集团备案的投资决策收益水平为授权楼面地价3200元/平方米的版本，而土地实际获取价格为2430元/平方米，根据集团要求，需要将3200与2430的平均价格2815作为土地楼面地价进行投资收益测算，指标对比见表2。表2：授权楼面地价3200元/平方米与实际获取地价2430元/平方米的平均价格——2815元/平方米版本3200授权版本可售面积(m2)单位销面建安成本（元/㎡）建安成本(万元)销售收入(万元)净利润（万元）IRR销售净利率成本利润率可研44418137351659235138217030220.00%13.68%42.37%当前45081140901844064943697662923.25%15.50%41.55%增加663035518483-1945263273.25%1.82%-0.82%增长1.49%9.50%11.14%-3.79%9.00%16.24%13.29%-1.93%1.1投资决策与经营方案指标对比：1、地价：投资决策阶段集团授权楼面地价为3200元/平方米，土地实际获取价格2430元/平方米。2、物业类型：投资决策评审阶段为高层+中高层+小高层；为了提高社区整体品质，当前方案调整为高层+洋房3、建安成本：成本增加355元/可售平方米。1）因总建筑面积增加33966m2，导致基础设施费增加612万元（8元/m2销面）。2）因物业类型增加多层洋房，考虑洋房围墙等增加景观费用,环境费用导致增加384万元（6元/m2销面）3）因地下室面积增加32040平米及其他配套面积调整，引起公建配套费增加7899万元（178元/m2销面）4）因增加多层洋房（31741万元）、取消小高层及中高层（-49405万元）、增加高层建筑面积（25162万元），导致单体费用增加7498万元（158元/m2销面）另外，由于价格上涨因素也带来了成本上涨，详见第六部分成本分析。1.1投资决策与经营方案指标对比：4、售价：有一定幅度降低可研现在比重开盘价格总体均价比重开盘价格总体均价高层76%8008924363%73008389小高层12%918410587———洋房———25%1115013928公寓5%9408137096%78009926沿街商业7%13200169836%1200013758住宅均价——10389——9949商业均价——15683——11881总体均价（不含车位）——11039——10188和投资决策阶段相比，高层售价有了较大幅度的降低，主要是因为：1)受沈阳二环内限购的影响，市场价格增长预期未能有效实现；2)增加了洋房产品比重，导致高层的舒适性下降。但是通过物业组合，方案优化，项目整体住宅均价下降幅度并不大。投资决策现在增加容积率2.32.30占地面积(m2)197550198205.9655.9计容建筑面积(m2)4536644557602096可售物业总可售面积(m2)4441814508106629物业类型高层33826876%28372863%-54540小高层5137612%0%-51376洋房11120025%111200公寓216335%273746%5741商业329047%285086%-4396车位2417—2783—366非可售物业非可售面积(m2)94834950-4533物业类型会所368339%100018%-2776幼儿园210022%200040%-100社区及物业用房370039%204341%-1657会所单体总面积有所减少，约2960平方米，其中包含会所1000㎡，物业用房803㎡，商业1250㎡，通过方案优化，部分物业用房（450㎡）将来作为会所使用，保证会所最终使用面积约1500㎡，会所中只布置了业主关注的使用率较高的功能分区，取消了以前的泳池等功能区域，不仅可以增加可售面积，而且降低了未来的维护成本；另外物业及社区用房都有了很大幅度的降低，导致最后的非可售物业大幅减少，可售面积增加。五、可售面积增加：1)土地面积增加；2)非可售物业大幅减少。1.1投资决策与经营方案指标对比：1.2项目经营方案定位说明项目经营方案定位——一环边、中低密度新古典城市标杆社区目录1、投资决策与经营方案指标对比2、项目市场定位介绍3、价值树及价值点落实介绍4、项目设计方案介绍5、项目开发计划介绍6、项目成本分析7、项目营销分析在项目启动前，我们在大东按照集团新标准进行了客户调研2.1客户定位与项目决策比较98%的受访客户都是在大东居住或者生活的客户小结高层客户现代三档为主洋房客户现代四档为主由于大东项目首次采用集团新的调研标准进行客户深度访谈，可能对于集团的要求理解还不够深刻，此结果仅供参考，也请集团进行指正，以后更好的改进。2.2客户定位与项目决策比较定位类型客户属性现在项目决策阶段说明核心客户客户细分高层——现代3档洋房——现代4档现代3档请参照《集团客户细分方法作业指导书》客户身份高层客户——企事业、机关单位员工，中层，小企业主为主洋房客户——企事业、机关单位中高管，私企业主高层客户——企事业、机关单位员工，中层，小企业主为主洋房客户——企事业、机关单位中高管，私企业主可以用高端、中端，结合私营业主、企业高管、企业技术人员、普通白领、个体工商户、原住民等来说明客户地域来源大东为主，少数沈河、东陵、皇姑客户大东为主，沈河为辅1、根据项目特性，可以在本表基础上增加客户属性。2、如果核心客户、重要客户、游离客户三类客户定位类型在目标客户中所占比例发生变化的话，需要另外说明。3、在核心客户中，如果客户又分成几类的话，需要说明这几类客户占核心客户的比例，及分别说明这几类客户的客户属性；客户年龄组成高层——25-40洋房——35-4525-40家庭结构组成三口之家为主三口之家为主客户收入高层家庭年收入10-15万洋房家庭年收入15-30万家庭年收入5-10万客户职业组成高层——技术工人、基层管理，初级公务员、个体户洋房——部门经理、公司高管、技术工人、白领、基层管理，公务员、个体户、企业中高管购房目的组成结婚、改善环境、方便工作为主结婚、改善环境、方便工作为主置业次数组成首次和改善为主首次和改善为主主要交通工具高层——私家车为主洋房——私家车为主以公交车、私家车为主重要客户游离客户2.3产品定位与项目决策阶段比较可研现在产品系列定位褐石系列艺境产品线*写意新古典系列*规划容积率2.32.3实际容积率2.32.3总占地面积197550198205.9商业配套面积3290428508会所等附属配套面积94834950建筑面积453664455616物业类型高层比例74%、小高层26%高层比例71.5%、洋房28.5%车位比1:0.51:0.75户型面积高层户均110㎡高层户均100㎡小高层户均135㎡洋房户均160㎡项目产品系列归类褐石街区新古典欧陆风格现代典雅传统、奋斗类人群为主传统、现代类人群为主传统、逍遥类人群为主逍遥、现代类人群为主高端五档人群为主天御中高端四档人群为主艺墅天逸三档人群为主艺境二档人群为主按立面风格划分按客户档次划分2010沈阳市产品销售情况2010区域内产品销售情况2.4户型定位与项目决策阶段比较区域内高层销售情况分析表0200004000060000800001000001200001400000.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%120.00%供应量390413882811467615392000消化量29176301957538615392000去化率74.73%77.77%65.74%100.00%0.00%0.00%0.00%供应比例18.78%18.67%55.15%7.40%0.00%0.00%0.00%35万以下35-50万50-100万100-200万200-300万300-500万500-1000万全市高层销售情况分析表010000002000000300000040000005000000600000070000000.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%供应量26880204370901640273471655034240106327073消化量128307825811404147293221158470319520去化率47.73%59.05%64.77%30.86%13.74%18.36%0.00%供应比例18.89%30.72%44.99%5.04%0.24%0.07%0.05%35万以下35-50万50-100万100-200万200-300万300-500万500-1000万•从上表可以看出•区域内的高层没有总价超过200万以上的产品，万科蓝山U5户型总价在160万左右，如果去掉精装修因素总价在140万左右。全市范围内，总价超过200万的高层产品，销售去化率也不高，故我们规划高层产品的总价最高控制在200万以内较合适，建议不超过150万，如按我们整体均价7400计算，高层户型的面积最大不能超过200平•无论区域还是全市范围，总价50-100万的产品供应量和去化率都是最高的，是现金流主力产品，故我们的户型规划也要以此为标准。高层产品分析•从上表可以看出在50万-100万总价区间的产品段细分，得出80平-120平的户型是最畅销的，故我们在规划的时候，以这个面积段的户型比例可以适当提高。区域内各面积段销售分析表0100002000030000400005000060000700000.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%120.00%总计供应量352701732549478602091114919114153920总计消化量25468157053799140011547610106153920总计去化率72.21%90.65%76.78%66.45%49.12%52.87%100.00%0.00%总计供应比例16.96%8.33%23.79%28.96%5.36%9.19%7.40%0.00%60以下60-8080-100100-120120-140140-160160-180180以上•从上表可以看出•由于区域内洋房样本只有绿地新里摩尔，故参考意义不大，从上表可以看出•那么从全市范围看，100万-200万之间的洋房产品，无论供给量还是去化率都是最高的，故我们的洋房产品规划，也要在这个总价范围内为主，面积区间大概在120平-170平之间，才能确保畅销。•参考兄弟项目，如檀郡和丹陛，也是150—200万之间的洋房产品最受欢迎，去化最快。区域内洋房销售分析表0500010000150000.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%供应量00360913943382000消化量0015639180119300去化率0.00%0.00%43.31%65.84%31.23%0