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阳逻港口物流园商贸物流园规划物流系统规划与设计思维导读市场可行性项目分析项目实施规划结论与建议项目概况现状调查宏观环境分析物流园的业务发展物流园的产业导向服务范围物流园的主要竞争态势波特五力分析模型发展规划布局规划工程规划建议结论第一部分：项目概况一、项目概况：位置与环境、交通与物流、辐射区域、政策优势、产业基础二、现状调查：项目所处环境、项目四至、地块SWOT分析三、宏观环境分析：外部环境分析、微观环境分析、武汉“8+1”城市圈GDP分析第一部分：项目概况位置：武汉通向沿海地区的水路咽喉和华中地区对外联络的水上门户，是长江经济带的重要组成部分。环境：在武汉市推进“武汉城市圈”建设及建设“两型社会”综合改革试验区进程中承担着东部桥头堡的作用，是武汉市最具发展潜力的地区之一。位置与环境一条黄金水道：长江多条公路动脉：106、318国道、沪蓉、京珠、江北、武合高速公路及汉施公路两条铁路：京九铁路和京广铁路一个机场：武汉天河机场交通与物流武汉及周边的鄂州、黄冈、黄石、孝感、咸宁、仙桃、天门、潜江等8个地级市或省直管市，俗称为“8+1”城市圈辐射区域税收优惠对外资企业、高新技术企业、出口创汇等企业的有关税收优惠政策，包括外资企业再投资退税政策减免费用在新洲区政府职权范围内，免收与生产经营无关的全部行政、事业性收费“一站式”服务建立两条隔离带，实行区公安分局、区纠风办双挂牌保护一企一策对世界500强企业或投资额度大、税收贡献多、拉动效应强的项目，制订特别优惠办法政策优势物流产业电力设备制造产业重工机械设备新型建材纺织服装食品加工钢材深加工产业产业基础（产业集群）湖北亚东水泥有限公司柴泊湖阳逻操巡队和龙发仓储西面北面东面阳逻水厂南面项目所处环境项目四至1.长江阳逻港的天然深水岸线，承东启西建设华中地区最大的、以集装箱江海直达为主的外向型主枢纽港口的自然条件；2.水陆空便捷的立体交通网的建设，与武汉“8+1”城市圈的周边的联系越来越紧密；3.具有土地、房产、劳动力等成本优势；4.地块规整，具有专业市场的发展空间和用地选择余地（后发优势）。1.本项目地处武汉的边缘，经济相对欠发达；2.武汉已经形成有相对成熟的专业市场；3.地块周边的国道收费站较多，对该地块形成半封闭的孤岛效应；4.周边商业氛围欠缺，主干道两旁门店形象比较差。1.中部崛起战略的城市规划：湖北“8+1”城市群建设、长江经济带建设；2.武汉市政府和新洲区政府的大力支持和政策的扶持。1.武汉“8+1”城市圈各城市物流园的规划与建设；2.阳逻周边城市多为大别山区和革命老区，人均购买力比较低。地块swto分析武汉周边城市圈GDP总值承增长趋势，经济势头良好。有利于促进当地物流前景的发展，可以对当地物流提供更大的平台，谋求合作共赢加快物流全球化是适应经济全球化的客观要求，大力发展和扶持与发展现代物流业是国民经济的必要保证。外部环境分析建立阳逻港口园符合中国国情，它不仅拥有雄厚的经济腹地。还有便利的交通网络。位于京九线附近，濒临长江，临近阳逻高速可南下也可北上，可以实现多种形式的水陆联运。微观环境分析武汉“8+1”城市圈近三年来经济处于稳定、持续发展阶段。武汉市在“8+1”城市圈中处于主导地位，其GDP值占“8+1”城市圈GDP总值的一半以上。结论：123本项目面积较大，地势平坦；周边交通比较便利，建设成本优势比较明显。项目周边环境较差，商业氛围较差，基本处于未开发和半开发状态。未来将影响该项目的人气和投资者的印象。周边城市整体经济较为落后，本项目重点辐射的几个地区如孝感、黄冈、咸宁等地的人均可支配收入均低于全国平均水平。思维导读市场可行性项目分析项目实施规划结论与建议项目概况现状调查宏观环境分析物流园的业务发展物流园的产业导向服务范围物流园的主要竞争态势波特五力分析模型发展规划布局规划工程规划建议结论第一部分：项目概况一、物流园的业务发展（即发展方向）二、物流园的产业导向三、服务范围四、物流园的主要竞争态势五、波特五力分析模型第二部分：市场可行性电力钢铁机械纺织服装化工（生物）造纸建材物流园的业务发展重点、环境污染少、基础设施完善、物流畅通的现代化港口商贸物流新城。钢材深加工产业；机电设备制造产业；桥梁与钢构产业；船舶制造产业；纺织服装产业；新型建材产业。发展集装箱运输、配送、加工制造等临港产业；集装箱转运和配送中心、临港加工中心；建设港口疏运、多式联运的物流基地。推进房地产、商贸、教职培训等第三产业的发展建设，构建武汉东部地区最适宜居住的现代化新城区和现代综合服务中心。物流产业制造业服务业产业导向贸易中间商提供贸易代理服务进口保税仓储综合物流业务出口分批或集中装运业务国际中转业务针对特殊业务需求的“一日游”业务国际采购和国际贸易代理业务进出口商品展览展销业务国际采购和国际贸易相关增值服务供应商提供保税物流园综合服务服务范围物流园的主要竞争态势波特五力分析模型思维导读市场可行性项目分析项目实施规划结论与建议项目概况现状调查宏观环境分析物流园的业务发展物流园的产业导向服务范围物流园的主要竞争态势波特五力分析模型发展规划布局规划工程规划建议结论第一部分：项目概况一、发展规划二、布局规划三、工程规划第三部分：项目规划实施现代港口物流枢纽武汉东部地区的综合新城快速轨道交通规划宜居的生活城重要制造业基地布局规划工程规划一带、一心、双轴“一带”，以深水港区为依托，以武钢、武船、亚东水泥等大型产业项目为基础，发展长达12公里的沿江产业带。“一心”，以柴泊湖为中心，完善行政、商业、教育培训、居住等综合服务功能，构成阳逻新城的核心区。“双轴”，阳逻新城构成“十”字型发展轴。沿外环公路、平江路沿长线形成产业拓展轴，同时依托汉施公路现有良好的基础设施条件向东适度推进。思维导读市场可行性项目分析项目实施规划结论与建议项目概况现状调查宏观环境分析物流园的业务发展物流园的产业导向服务范围物流园的主要竞争态势波特五力分析模型发展规划布局规划工程规划建议结论第一部分：项目概况一、结论二、问题解决办法和建议第四部分：结论及建议1目前周边环境较差，目前不具备形成商圈的条件；2本项目缺乏市场消费优势，缺乏政府背景的政策推动，缺乏众多的经销商资源，属于再造商圈的一个项目；3本项目在基于市场判断前提下的经济效益处于行业正常水平，要实现较高的利润水平，委托方需采取尽可能多的超越市场现状的手段来提升项目价值，这对项目整体运营和营销能力提出很高的要求。结论1、本项目还建面积较大，直接影响了项目的经济效益，在经济可行的情况下，应尽量使用货币补偿方式；2、控制开发节奏，保障项目建设期内的资金流充裕；3、在施工阶段，应该严格控制建设成本；4、项目的价格突破对于提高项目经集效益、提升企业品牌及其重要，应注重项目的整体营销策划和营销推广；从而降低项目价格。5、集中商业应尽可能引进规模较大、具有一定影响力的商家，为项目聚集人气，提升项目价值。问题解决办法和建议1、该项目的盈利模型是“以售养租，销售优先”；2、市场启动需要大笔资金，大力造势，因此广告预算要充足；3、可以考虑和其他物流园寻求合作，如武汉“8+1”城市圈的物流园或武汉市内原有的已经比较成熟去物流园。注意事项THEEND！THANKS!