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XX·绿洲国际可行性研究报告XXXX房地产开发有限公司20XX年12月28日2第一部分、XX·绿洲国际基本情况分析一、项目形成背景XX·绿洲国际位于XX市龙马潭区龙马大道旁，南侧紧临龙马大道中段。本项目总用地面积40193平方米，合约60亩。整个地块形状较为规整，呈较规则的矩形，南面沿龙马大道方向长约235米，东西方向最宽处约185米，用地性质为住宅兼商业用地。本项目建筑限高为100米，最高可规划修建33层的高层建筑。项目旁边有广泽上城（多层居住社区）、茂源大厦（兼容商住的高层单栋建筑综合体）等商品房项目，但这两个项目的住宅房源目前都已售罄。加上项目背靠的蜀南气矿职工小区、碳黑厂员工居住区，以及未来两年即将建成入住的龙城丽都以及本案，区域内新增居住人口众多，区域内的人气指数将持续攀升。随着区域居住人口的增加，各新建社区商业的投入运营，以及摩尔玛商城、苏宁电器等的开放，春雨路餐饮商业的向外延伸，区域商气将同步提升，区域市政、生活配套设施也将更加完善。本项目地块处于龙马大道版块核心地段，在以上项目的环抱中，且规模优势明显，随着区域的发展，未来发展潜力巨大，本项目业主们必然能享受到更为成熟的、高品质的城市生活。二、项目开发条件1、土地状况及周边景观情况本项目地块南面为城市主干道龙马大道中段，北面为已建成的广泽上城小区，东面为茂源大厦及摩尔玛超市，西面为待开发用地，交通便捷、配套设施齐全，区位优越，是商业和居住的黄金地段。龙马大道中段为区域的核心地段，从规划上看，项目周边除茂源大厦为高层建筑外，其余均为多层建筑，视野非常开阔。项目距龙马潭区政府等政府部门相隔不远，周边市政、生活配套比较齐全，目前条件基本能满足生活要求。但实际上，项目的生活半径还可以延伸至龙马大道内侧，这就使项目有了更为丰富的生活配套，为项目打造成为区域的一流品质3楼盘奠定了基础。2、项目开发的基本市政基础及公建配套设施状况（1）道路与交通XX·绿洲国际紧临城市主干道——龙马大道，交通条件优越，区内有237、241、216、217、207、观光巴士等多路公交线路。从项目地块出发，横穿龙马大道，步行4-10分钟即可到达城北餐饮美食街。从龙马大道更可在10分钟左右，即可直达高速路，出行极为方便迅捷。（2）生活基本网络设施本区域市政管网配套设施相当齐全，城市给排水管道、电力系统、天然气供应系统、电信网络等设使都相当齐全，与宗地的接口很近。（3）其它日常生活场所设施政府部门：龙马潭区政府、法院、检察院、武装部、交警大队等政府部门。公园：杨大山公园。购物：紧靠摩尔玛商场、苏宁电器商城等，周边还有诸多临街的大小超市，人气鼎沸。酒店：银河大酒店、帝都大酒店等。市场：农贸市场、建材市场、汽配城等。餐饮：艺夫天下火锅、春雨路餐饮一条街、咖啡厅、火锅城等中餐、高中低档茶楼、娱乐场所齐全，能满足不同阶层人士的需求。医疗：龙马潭区中医院。学校：汇丰幼儿园、城北学校、外国语学校等。银行：中国工商银行、XX市商业银行等。三、项目优势与劣势分析1、优势项目位于城北龙马大道版块核心区，交通便捷，出行方便。周边有商场、学校、公园等配套，相对较成熟，有利于高档住宅社区的打造。周边目前居住人口较多，未来发展潜力大。4广泽上城、茂源大厦等项目已售罄，碧水槟城、龙城丽都销售也将接近尾声，锦华·万象城目前刚刚启动，项目入市尚需时日。因此，目前项目周边在售项目少，竞争相对趋缓，不会造成大量客户分流。随着周边居住小区的入住，摩尔玛商场开业，周边配套将逐步完善，区域居住氛围已基本成熟。区域目前房价相对较低，房产未来升值空间大。2、劣势项目所处龙马大道，两边主要为汽配行业经营，在XX人心目中，居住形象相对欠佳。龙马大道为主干道，通往高坝等工厂集中区，过往车辆中，大型货车等较多，比较闹。相对XX市中心半岛、城西、城北沿沱江片区等其它居住区，现状更差。——但未来2年后，随着西南商贸城等大型综合市场的建成，区域汽配行业将整体搬迁。同时，龙马大道景观改造工程的完成，以及XX大剧院、五星级酒店、会议会展中心、新客站的建成，龙马大道的现状将得到极大的改善，将成为XX新的高品质、高品位居住版块。第二部分、XX·绿洲国际开发经营外部环境研究一、项目开发宏观投资环境分析1、XX市经济发展形势2010年前三季度，XX市经济延续了2009年以来复苏向好的走势，投资、消费继续实现平稳较快增长，工业经济高位稳步提升，对外经济继续复苏，社会民生持续改善，呈现“高位较快增长、增幅平稳回归”的态势，全市经济由持续复苏转入平稳较快增长阶段。前三季度全市实现生产总值498.0亿元，按可比价格计算同比增长16.8%，5增幅比上半年回落2.5个百分点，比去年同期提高2.0个百分点。其中，第一、二、三产业分别实现增加值86.8亿元、262.6亿元和148.6亿元，分别增长4.1%、28.9%和7.3%。从总体上看，前三季度全市经济呈现生产供给稳定增加、内外需求快速增长、经济效益明显好转、经济活力继续增强的基本特点。其中，农业生产形势良好前三季度全市实现农林牧渔业总产值为140.8亿元，增长4.2%。工业经济高位稳步提升，市委、市政府积极推进“四大园区”建设，加快发展“四大产业”，前三季度全市规模以上工业实现工业增加值237.1亿元，增长30.7%，增速居全省第4位。第三产业前三季度保持增长，全市实现第三产业增加值148.6亿元，增长7.3％。固定资产投资高速增长前三季度，全市完成全社会固定资产投资319.1亿元，增长31.5%，增幅比前8个月提高1.2个百分点，增速高于全省16.5个百分点，居全省第5位。其中基本建设投资和更新改造投资分别完成126.0亿元、131.3亿元，分别增长21.0%、52.4%。消费市场需求旺盛，前三季度全市实现社会消费品零售总额184.8亿元，增长18.2%，增幅比上半年加快0.2个百分点。居民收入稳步增长前三季度城镇单位在岗职工平均工资19220元，增长10.3%。城镇居民人均可支配收入12033元，增长12.3%，列全省第9位；农村居民人均现金收入达4266元，增长13.0%。企业景气指数回升，三季度在XX161家被调查企业中，企业家对当前宏观经济景气状况持“乐观”态度的占38.9%，较上季度上升了0.4个百分点；认为“一般”的占52.9%，上升了2.3个百分点；认为“不乐观”的占8.2%，下降2.7个百分点，以此为据计算的全市企业家信心指数为130.7，比上季和去年同期上升3.1和12.7点，在中度景气区间震荡上行。分行业看，景气监测的八大行业中，企业家信心指数呈四升三降一平的格局，其中：建筑业、房地产业、交通运输仓储业和工业的企业家信心回升，其企业家信心指数比上季回升了14.3、14.2、11.1和2.7点，分别达到141.3、95.2、116.7和136.5。在全国经济形势看好的大背景下，未来几年，XX经济势必也会呈现上升态势，居民收入、消费支出等也会相应增长。从这些方面来看，XX·绿洲国际的宏观投资环境仍是积极、稳定的，开发商的投资风险也相应降低。62、未来，XX城市发展规划XX市最新的城市定位为：具有港口城市特征的水陆交通枢纽和商务中心，以化工、能源、食品、机械等为主导的现代化综合性城市。XX市将建设成为长江上游沿江发展轴及川滇黔渝结合部特大城市和区域性中心城市。到2012年，主城区人口达到100万人，建成城区面积100平方公里。也就是说，在未来3-5年，XX市主城区要增加约30万人，城区面积将扩大近1倍。XX·绿洲国际所处的城北组团，将与中心半岛组团组成新的中心城区，加上其它城市功能组团，整体形成“一心、两带、多组团”的城市空间布局。城北组团北至隆叙铁路，将形成以金融商贸、教育、体育、办公、居住等职能为主的综合性城市中心区。从房地产发展的角度讲，城市向北扩容，无疑会使城北的居住价值进一步提升，龙马大道版块的房产升值潜力也将提升。二、项目开发微观投资环境分析1、XX市政府部门对房地产的支持力度2010年前三季度，XX房地产开发投资平稳增长。前三季度，全市完成房地产开发投资37.7亿元，增长20.9%。房屋施工面积696.1万平方米，增长23.6%，其中住宅施工面积608.3万平方米，增长25.2%。房屋竣工面积146.8万平方米，增长42.4%，其中住宅竣工面积130.5万平方米，增长41.7%。上述数据说明，XX市整个房地产市场处于一种平稳、积极、向上的发展态势当中。从未来的城市发展来看，政府的各种发展规划对房地产业也有比较积极的推动作用。如：2009年10月30日，XX市城市规划委员会组织召开XX市城市总体发展概念规划专题研讨会，XX市由此成为省内除成都市外首个开展概念规划的城市。XX未来城市规模定位为特大规格中心城市，在特大城市中扮演中心城市的角色。城市品位是特色城市，城市布局是组团型城市，要结合XX两江汇合、丘陵城市的特色进行规划，努力体现XX的山水园林城市风貌和独特的城市特色。为此，从2009年8月起，XX新一轮城市总体规划修编工作启动。计划至2010年12月，完成XX市城市总体规划修编方案编制和报批工作，届时，一个崭新的7XX将扬帆起航。未来，随着XX市园林城市、卫生城市、森林城市等建设的逐步深入，在政府的积极推动下，各项市政、生活配套将更趋完善，相信XX的生活指数将进一步提升。2、XX政府部门对房地产的政策推动近年，政府部门出台一系列“利好政策”，引导、推动XX房地产发展。比如：2006年在全省率先实行房地产开发项目资本金管理制度，起到了积极效；2008年下半年，国际金融危机来袭，本市就在加快保障性住房建设、财税信贷支持力度、购房补贴、降低住房交易税收、放宽住房公积金贷款、盘活存量建设用地、房地产开发企业所得税按下限预征等方面出台了一系列重大“利好政策”，客观上促进了2009年XX房地产市场的复苏。2010年来，在国内房地产市场整体调控力度逐步加大的大背景下，XX市政府并没有在政策上给房地产市场以更大压力，也从客观上推动了2010年XX市房地产市场的火爆。未来几年，XX将加快发展步伐，随着房地产经济支柱地位的提升。预计XX地方政府会以较为稳健的思路推动房地产业健康发展，房地产政策上预计不会过于严厉，以吸引房地产投资、推动“宜居XX”的进程、推动城市经济的发展。这将会对XX·绿洲国际的开发、资金回收其积极影响。三、项目经营市场环境分析1、二年内，XX房地产发展走势到2012年，XX市主城区人口要增加约30万，城区面积要括大至100平方公里，城市化进程速度明显加快。XX市老城区可供开发的土地日益减少，主城区必然向外扩张，将向北、向西、向南扩容。政府“一心、两带、多组团”的规划进一步落实，城北组团的中心地位逐渐显现，房地产开发价值无疑更高。城南组团受交通等影响，速度会相对更慢，待国窖广场大桥修建完毕后会逐步进入高潮，但这应该是在2012之后了。所以，近2-3年，购房者关注的重点区域仍是城西、城北，但城南随着几个8大盘的亮相、交通瓶颈的突破，也将得到更大关注。随着城市向外扩张，城西、城北新推的土地逐步升高，城区最高地价（不含市中心）已达到235万每亩，通过容积率等规划指标测算，成本最高已达到3000多元/平米。2、二年内，商品住宅产业发展趋势鼓励刚性需求，遏制投机性需求。为继续整顿和规范房地产市场秩序，促进房地产市场的良性健康发展，落实中央、省相关房地产相关调控政策，XX市将切实增加中低价位、中小套型普通商品房以及经济适用住房和廉租房的供应，合理引导住房消费，鼓励居民正常的住房消费需求。同时还要严格执行差别化住房信贷政策，坚决抑制投资投机性购房需求，引导XX市房地产市场理性发展。加强监督管理，规范开发企业经营行为。按照国办发〔2010〕4号文《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》和川建房发[2010]218号《关于开展房地产开发企业经营行为专项检查的通知》要求，XX市将继续加强对全市房地产开发企业土地限制和炒地行为、违法违规建设行为、捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价行为