搜索
幸福●历程六本目----幸福里(最具国际气质的城市标签)日本六本木实景图深圳幸福里实景图区域定位：八年一座城深圳首个都市综合体华润幸福里大事记Ø2007.6世联幸福里项目组正式成立Ø2007.6-11月营销报告撰写,同时建议售楼处的展示内容及销售动线设置Ø2007.12.18华润在结束与中原两年多的合作后，正式与世联签约代理Ø2008.1-4月世联利用工程moreup做首轮客户深访Ø2008.7因城市而生华润二期封顶活动庆典暨幸福里展厅开放（置地会会员招募）Ø2008.8为奥运添彩,幸福里-中国当代顶级画家原创版画展(万象城中庭)Ø2008.9华润幸福里“幸福城市”艺术展(第一季）Ø2008.10幸福里携手万象城fasionweekØ2008.11华润幸福里“幸福城市”艺术展(第二季）Ø2009.1vip客户嘉禾电影专场答谢Ø2009.4-5项目展厅影视厅举行数场小型产品讲解会Ø2009.6.8样板房对会员开放并开始认筹Ø2009.7.11栋首批单位线下解筹,消化180套，解筹率80%华润幸福里大事记Ø2009.7.15倾城之恋综合体产品发布会Ø2009.7.17诚邀业主参与中国最大lv旗舰店开业Ø2009.8.22栋在认筹一周后解筹,消化60套,解筹率100%,之后以每周二十套左右自然消化Ø2009.8.12非常完美幸福里业主首映式专场Ø2009.8-9dior开业业主专场酒会,zegna业主成衣定制专场,herms开业酒会；万象城fashionweekØ2009.9.303栋针对前期认筹客户解筹，解筹率百分百，之后快速自然消化Ø2009.11.24深圳君悦酒店开业典礼Ø2009.11.27幸福里在保持每周消化30套左右的高速之下，实现了平面单位的完美销售Ø2009.12-1幸福里平面产品入伙n从世联进入到完美销售平面单位，历时2年半n从项目进场至开盘，历时1年n从开盘至售罄，历时5个月项目是否成功？它承载和面临着怎样的目标和背景？华润大厦——国际标准5A甲级写字楼深圳国际化商务氛围最浓、租户质素和租金水平最高的写字楼万象城——顶级shoppingmall深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的超大型室内购物中心君悦酒店GrandHyatt——国际超五星级酒店世界最佳商务酒店品牌幸福里？目标：华润中心的整体定位和华润在深圳首个住宅项目的使命决定了幸福里必然要实现顶级住宅地位（高价。高速。高形象）在令人绚目的城市价值光环之下,项目曾经面临着一些客观问题（节选07年8月第三稿华润幸福里营销投标报告）特定背景下阻碍目标的问题解决问题的关键在于能否引导客户去认识一个新的价值体系1.产品已定，非主流豪宅面积2.非客户认可的宜居之所3.市场对华润中心认知仅限于“万象城”4.周边二手楼的价格，一定程度限制项目高价值的实现销售实现：自09年7月1日开始销售，至09年11月27日，短短5个月共150天：高层平面单位762套完美售罄，共实现销售金额逾40亿元,当之无愧的深圳单盘销售冠军.40幸福里22三湘海尚10红树西岸10.78万科兰乔圣菲（别墅）12.93天安高尔夫·珑园20波托菲诺纯水岸20中信红树湾20.18招华曦城三期（别墅）29天麓（别墅）29星河丹堤30半岛城邦09年销售金额(亿元)09年在售楼盘名称信息来源：国土局网站客户实现：自然景观资源地段和片区规划低密度户型创新和舒适度项目品质打造地段和配套品牌信心都市综合体价值传统豪宅与幸福里客户评判价值体系对比：建立新标准颠覆传统1、成交客户基本特征成交客户家庭结构分析15%21%45%15%3%1%1人2人3人4人5人6人及以上成交客户行业分析7%1%2%2%10%4%0%1%1%20%25%1%1%4%11%6%1%2%IT/移动餐饮电信、电力法律房地产服装广告建材教育金融贸易汽车生物医药物流行政制造咨询其它成交客户职位分析31%50%1%8%1%9%高层管理企业主一般职员中层管理专业技术人员自由职业客户年龄层次分析1%8%35%36%20%60-69岁50-59岁40-49岁30-39岁20－29岁Ø客户年龄：以30-39岁、40-49岁为主，各占36％的比例，其次为20-29岁占20％，49岁以上客户较少；Ø客户家庭结构：以3口之家为主，占45％的比例，其次为2口之家和单身，各占20％左右的比例，4人以上家庭数量较少。Ø客户行业：以金融和贸易为主，共占45％的比例；其次为房地产、IT、行政、制造、物流。Ø客户职位：大多数为企业主和公司的高层管理者，二者占到81％的比例，其次为中层管理者和自由职业者各占10％左右的比例。客户实现：2、成交客户来源分析客户来源分析65%31%4%大陆香港国外大陆客户来源统计30%35%12%6%17%罗湖福田南山关外外地Ø以国内客户为主占65％的比例，其次为香港客户占31％的比例，国外客户占4％的比例；Ø国内客户主要集中在深圳，以福田和罗湖客户为主，分别占35％和30％的比例，另外外省市客户占有17％的比例。1栋成交客户来源：深圳本地为主，香港其次，少量外地及国外1栋成交客户来源分析63%31%6%大陆香港国外天鹅堡、中信红树湾、红树西岸、华侨城世纪村、御景东方、鲸山别墅、南海玫瑰园华侨城、红树湾、白石洲、蛇口南山东莞、佛山、珠海、安徽、浙江台州、浙江温岭、浙江温州、河南郑州、北京、上海、陕西、黑龙江，各地分布平均外地香蜜湖1号、水榭花都、黄埔雅苑、中旅国际公馆、香域中央、东海花园、俊景豪园、中银花园、金地网球花园、星河国际、万科金御蓝湾、港中花园、莲花二村等福田中心区、香蜜湖、景田、农科、保税区等及其辐射区域福田淘金山、鸿翔花园、世界金融中心、城市天地广场、泰宁花园、鹿丹村、华瑞大厦、合正锦湖园、置地逸轩、仙泉山庄、华丽花园等项目周边及其延伸线，如建设路、嘉宾路、宝安南路、人民南路、春风路、东晓路、南湖路、晒布路等罗湖居住社区居住地理位置区域Ø1栋成交客户以国内为主，占63％，其次为香港占31%，国外客户占有6％；Ø国内客户中，深圳本地占90％，罗湖38％，福田34％，南山13％，关外5％，外地客户占10％。1栋国内成交客户来源分析34%38%13%5%10%罗湖福田南山关外外地红树西岸、锦绣花园、瑞河耶纳、沙河高尔夫球场别墅、碧海云天、海景花园、京基御景东方、天鹅堡、世界花园华侨城、红树湾、白石洲南山上海、青岛、安徽、浙江瑞安、东莞、揭阳、汕头、广州、惠州、福建，其中广州等珠三角区域占大多数外地港城华庭、城市绿洲、百花园、万科金域蓝湾、香蜜湖1号、水榭花都、星河国际、东海花园、金港豪庭、香域中央、天健名苑、盛世鹏程、港中旅花园福田中心区、农科、香蜜湖、景田、保税区及其周边辐射区域福田名仕阁、港岛银座、鸿翔花园、庐峰翠苑、都市名园、鸿景翠峰、鹿鸣园、城市天地广场、鸿翔花园、鸿业苑泰阁、振业大厦、中信星光名庭、合正锦湖逸园、鹏兴花园项目周边及其延伸线，解放路、黄贝路、文锦渡、翠竹北、和平路、水贝一路、东门北路、宝安南路、桂园路、南湖路罗湖居住社区居住地理位置区域Ø2栋成交客户以国内为主，占66％，其次为香港占31%，国外客户占有3％；Ø国内客户中，深圳本地占85％，罗湖37％，福田29％，南山11％，关外8％，外地客户占15％。2栋成交客户来源分析66%31%3%大陆香港国外2栋国内成交客户来源分析29%37%11%8%15%罗湖福田南山关外外地2栋成交客户来源：深圳本地为主，香港其次，外地客户略有增加天鹅堡、中信红树湾、锦绣花园、世纪村、碧海云天、南海玫瑰花园、红树西岸、御景东方华侨城、红树湾、白石洲南山浙江义务、北京、浙江天台、浙江温州、浙江台州、江苏、汕头、重庆、浙江瑞安、东莞、韶关、广州、上海、惠州、杭州、江西、江苏、湖北、辽宁、内蒙古，外地客户范围明显增加外地共和世家、星河国际、水榭花都、万科金域蓝湾、黄埔雅苑、香城中央、圆龙园、皇庭世纪、熙园、百花公寓、御景华城、雅颂居、东海花园福田中心区、农科、香蜜湖、景田、保税区及其周边辐射区域福田合正锦湖逸园、百仕达花园（较多）、华瑞大厦、京基东方华都、嘉宾花园、粤海花园、都市名园、银湖住宅区、鸿景翠峰、鸿翔花园项目周边及其延伸线，人民南路、洪湖一街、泰宁路、宝安南路、新秀东路、嘉宾路、松园路、太安路罗湖居住社区居住地理位置区域Ø3栋成交客户以国内为主，占63％，其次为香港占33%，国外客户占有4％；Ø国内客户中，深圳本地占73％，罗湖29％，福田27％，南山15％，关外4％，外地客户占27％。3栋成交客户来源：深圳本地为主，香港略增，外地客户明显增加3栋成交客户来源分析63%33%4%大陆香港国外3栋国内成交客户来源分析27%29%13%4%27%罗湖福田南山关外外地3、成交客户置业目的分析1栋成交客户置业目的分析61%27%12%自住投资自住兼投资2栋成交客户置业目的分析54%33%13%自住投资自住兼投资3栋成交客户置业目的分析40%45%15%自住投资自住兼投资客户置业目的分析50%34%13%3%自住投资自住兼投资未留（内部）Ø幸福里客户置业目的以自住为主，占60％的比例；其次为投资占34％的比例，自住兼投资占13％的比例；Ø从1、2、3栋变化趋势上，2、3栋相对1栋选择投资的客户逐渐明显增加，至3栋投资客户已超过自住客户比例。4、成交客户认知途径分析朋友介绍和楼体灯光字一直是本项目主力认知途径，2、3栋相对1栋朋友介绍带来的成交客户量明显增加，且老带新的作用逐渐体现，1、2、3栋购买客户中，老客户重复购买均占有10-15％的比例；另外万象城自有资源、报纸为主要的成交客户认知途径。1栋成交客户认知途径分析34%24%13%6%3%1%4%1%1%13%楼体广告朋友介绍路过万象城展场短信电视广告老带新连廊广告报纸老业主重复购买2栋成交客户认知途径分析29%37%0%9%1%1%6%6%1%10%楼体广告朋友介绍路过万象城展场短信电视广告老带新报纸连廊广告老客户重复购买3栋成交客户认知途径分析16%25%12%2%14%9%12%9%1%楼体广告朋友介绍万象城展场短信老带新报纸连廊广告老客户重复购买网络客户认知途径统计26%30%4%9%8%5%4%11%0%2%1%楼体广告朋友介绍路过万象城展场短信电视广告老带新报纸连廊广告老客户重复购买网络各区域成交客户认知途径分析深圳成交客户认知途径分析1%5%9%5%35%32%9%4%电视广告短信老带新连廊广告楼体灯光字朋友介绍万象城展场报纸香港成交客户认知途径分析2%11%5%11%47%12%12%短信老带新连廊广告楼体灯光字朋友介绍万象城展场报纸外地成交客户认知途径分析9%4%26%37%15%9%老带新连廊广告楼体灯光字朋友介绍万象城展场报纸境外成交客户认知途径分析14%5%19%42%10%10%短信老带新楼体灯光字朋友介绍万象城展场报纸Ø深圳客户：认知途径主要以楼体灯光字和朋友介绍为主，分别占35％和32％的比例；Ø香港客户：相对深圳客户，朋友介绍比例显著增加占47％的比例，其次为万象城展场和香港报纸；Ø外地客户：以朋友介绍为主占37％的比例，其次为楼体灯光字占26％；Ø境外客户：以朋友介绍为主占42％的比例，其次为楼体灯光字占19％；幸福里客户首付成数比例表17%0%60%11%4%4%2%1%1%一次性一成两成三成四成五成六成七成八成1栋首付成数比例表18%0%54%14%5%4%3%1%1%一次性一成两成三成四成五成六成七成八成2栋首付成数比例表20%0%59%11%4%4%0%2%0%一次性一成两成三成四成五成六成七成八成3栋首付成数比例表17%0%69%7%3%2%0%1%1%一次性一成两成三成四成五成六成七成八成5、成交客户付款方式分析Ø幸福里客户付款方式以首付两成为主，占60％的比例；其次为一次性付款和三成首付，分别占17％和11％的比例；首付四成以上客户占较少比重；Ø从1、2、3栋变化趋势上，3栋选择首付两成的比例有所增加。6、老客户重复购买特征细化分析Ø本项目三栋共有72批老客户购买两套及以上，其中