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首创华夏九城BCGHuaxiaNinetowns源自MM858商铺网：太榆科技创新城项目初步市场研究2012.04.21首创华夏九城BCGHuaxiaNinetowns源自MM858商铺网：综述竞态分析房地产市场分析目录宏观城市分析项目本体分析2首创华夏九城BCGHuaxiaNinetowns源自MM858商铺网：城市定位晋中市城市概况：晋中市位于山西省中部，东依太行，西临汾河，北与省会太原市毗邻。晋中市是一座历史文化底蕴非常深厚、文化气质十分独特鲜明，发展潜力巨大无限的，古老而现代化的地区。面积：1.64万平方公里人口：327万人（2011年）山西中心，文化名城3首创华夏九城BCGHuaxiaNinetowns源自MM858商铺网：榆次区城市概况：榆次地处山西中部腹地，是省城的南大门。全区面积1328平方公里人口58.6万是晋中市委、政府所在地。城市定位地处腹地，政府所在4首创华夏九城BCGHuaxiaNinetowns源自MM858商铺网：榆次区距省会太原仅20公里，距首都北京540公里，距西北名城西安600公里，距空港武宿机场仅14公里，石太、南同蒲、太焦、石太高铁、太中银铁路和大西高铁多条国铁干线由东向南、由南向北贯穿全区，为榆次东进西出、连接京津和西北奠定了基础。城市定位区位优越交通便利5首创华夏九城BCGHuaxiaNinetowns源自MM858商铺网：2011年，晋中市GDP较2010年净增加126.4亿元，达到890.2亿元。从全省11个市看，晋中GDP总量排在太原、临汾、长治、吕梁、运城、晋城之后，列第七位，其中，太原首次突破两千亿元，达到2080亿元。按2011年平均人口计算，晋中市人均GDP达到27300元，较上年增加3725元，人均GDP相当于全省平均水平的88.1%。三次产业结构为8.2：54.9：36.9各市三次产业比重（2010年)晋中市经济发展平稳城市经济6首创华夏九城BCGHuaxiaNinetowns源自MM858商铺网：城市经济山西省统计局：2011年，全市城镇居民家庭人均可支配收入为18918.6元，自2006年起年均递增15.5%；其中市区城镇居民人均可支配收入20195元，自2006年起年均递增14.8%。2011年晋中市区城镇居民收入为20195元，高全省平均水平2070.8元，在全省11个地级市中列第3位。晋中市城市居民收入平稳上涨，年均上涨15%7首创华夏九城BCGHuaxiaNinetowns源自MM858商铺网：综述竞态分析房地产市场分析项目本体分析宏观城市分析8首创华夏九城BCGHuaxiaNinetowns源自MM858商铺网：项目本体分析项目地块项目开发地块涵盖太榆科技创新城的部分区域以及大学城的部分区域9首创华夏九城BCGHuaxiaNinetowns源自MM858商铺网：项目本体分析与山西大学城融为一体的人才聚集区与省城太原融为一体的高端商务聚集区与山西经济融为一体的战略性新兴产业自主创新产品研发高地，高新技术成果转化及产业化高地太榆科技创新城项目定位10首创华夏九城BCGHuaxiaNinetowns源自MM858商铺网：项目现状大学城已开工建设原有五个村落准备开展拆迁相关工作项目本体分析11首创华夏九城BCGHuaxiaNinetowns源自MM858商铺网：项目本体分析项目机遇——城市发展方向太榆同城化作为推进太原经济圈发展的核心步骤，太原市的“十二五”规划中已经明确将榆次纳入其中。太原目前东西北三面因山脉阻隔，没有更多的地理位置可供拓展，南移向榆次发展是太原发展的惟一选择。12首创华夏九城BCGHuaxiaNinetowns源自MM858商铺网：项目机遇——政府鼎力扶持袁纯清书记在十次党代会报告上提出的，太榆科技创新城是山西省转型综改试验区建设的一个重大标杆项目，必将对全省的经济社会发展起到极大的示范和牵引作用。王君省长在2012年的政府工作报告中也明确指出：“全力支持太原率先发展，并以太原晋中共建区和太榆科技创新城建设为抓手，加快太原晋中同城化步伐”。项目本体分析13首创华夏九城BCGHuaxiaNinetowns源自MM858商铺网：项目机遇——大学城发展带动作用项目本体分析山西高校新校区是省政府2010年12月批准建设的项目，位于晋中北部新城北侧，规划范围南至纬四街、北至规划纬六路，西至规划经一路，东至聂店西侧边界中都北路，总用地规模9900亩，北侧预留远期发展用地约4116亩。14首创华夏九城BCGHuaxiaNinetowns源自MM858商铺网：传媒艺术学院太原师范学院交通技术学院太原理工大学晋中学院首批将有11所高校迁入大学城，粗略估计将有14.6万名师生入驻，将会直接促进本项目住宅销售及配套发展。15首创华夏九城BCGHuaxiaNinetowns源自MM858商铺网：综述竞态分析项目本体分析房地产市场分析宏观城市分析16首创华夏九城BCGHuaxiaNinetowns源自MM858商铺网：晋中房地产市场-土地供地项目用途面积（平方米）面积（亩）单价（万元/亩）总价（万元）年度山西职工医学院教育127,625193.3515.002,9002011交通职业技术学院教育234,741355.6315.005,3342011太原师范学院教育872,4421321.7515.0019,8262011山西医院科大学教育717,9691087.7215.0016,3162011传媒大学教育489,085740.9615.0011,1142011山西中医学院教育489,179741.1115.0011,1172011晋中学院教育656,293994.2815.0014,9142011太原理工大学教育1,289,6311953.7915.0029,3072011山西建筑职业技术学院教育85,726129.8715.001,9482011煤炭职业技术学院教育369,940560.4615.008,4072011合计5,332,6328,07915.00121,184——晋中市高校园区供地情况2011年，晋中市高校园区成交教育用地共计8079亩（533万平方米），平均土地单价15万元/亩。17首创华夏九城BCGHuaxiaNinetowns源自MM858商铺网：晋中房地产市场-土地供地项目用途面积（平方米）面积（亩）单价（万元/亩）总价（万元）年度晋中万科新城房地产开发有限公司商住120,827183.0588.3416,1702011晋中万科新城房地产开发有限公司商住97,316147.4394.3513,9102011晋中凯德瑞房地产开发有限公司商服105,408159.69100.7616,0902011山西骅燕置业有限公司商服66,353100.52108.8310,9402011山西佰胜通房地产开发有限公司商住37,66957.07111.276,3502010华强房地产开发有限公司商住93,473141.61112.9916,0002010合计521,046789100.6679,460——晋中市北部新城供地情况2010-2011年，晋中市北部新城区域成交土地共计789亩（52万平方米），平均土地单价100万元/亩。18首创华夏九城BCGHuaxiaNinetowns源自MM858商铺网：晋中市城区供地情况供地项目用途面积（平方米）面积（亩）单价（万元/亩）总价（万元）年度山西振鹏投资开发有限公司其他商服用地12,11518.35163.453,0002012山西同华房地产开发有限公司中小套型普通商品房8,26312.52155.771,9502012晋中惠腾房地产开发有限公司其他普通商品住房36,35255.07168.689,2902011晋中金坤房地产开发有限公司中小套型普通商品房2,0893.16161.155102011晋中市开发区佳地房地产开发有限责任公司其他商服用地3,5285.34252.581,3502011合计62,34794170.4516,100——2011年，晋中市城区域成交土地共计94亩（6万平方米），平均土地单价170万元/亩。晋中房地产市场-土地19首创华夏九城BCGHuaxiaNinetowns源自MM858商铺网：晋中房地产市场-开发新开工面积（万㎡）完成投资额（亿元）2009年7413.762010年130.6220.92011年136.9921.922011年新开工面积（万㎡）投资额（亿元）商品房52.8212.93保障性住房84.178.99合计136.9921.922011年晋中市住宅开发面积达到136.99万平米，完成投资额21.92亿元，较2010年基本持平。20首创华夏九城BCGHuaxiaNinetowns源自MM858商铺网：晋中房地产市场-成交销售面积（万㎡）销售金额（亿元）多层住宅均价（元/平米）高层住宅均价（元/平米）2009年54.9410.722300-290025002010年93.6218.29285031002011年75.7716.5641002011年晋中市商品住宅销售面积为75.77万平米，销售金额16.56亿元，较2010年略有下降，但成交均价有所上涨，达到4100元/平米。2011年呈现量跌价升态势。21首创华夏九城BCGHuaxiaNinetowns源自MM858商铺网：因客群重叠及未来的规划融合，在了解晋中市房地产市场情况之外，建议项目区域同步参考太原市房地产市场情况……22首创华夏九城BCGHuaxiaNinetowns源自MM858商铺网：年总共供应土地56幅，出让面积为248.06万㎡，与去年相比基本保持同等水平。2007年-2011年太原市场土地供应房地产市场-土地23首创华夏九城BCGHuaxiaNinetowns源自MM858商铺网：年推出了56幅土地，总面积为248.06万㎡。其中，小店区的出让土地面积最多为92.22万㎡，占土地出让总量的37.18%，万柏林区的出让土地面积其次，为70.47万㎡，占土地出让总量28.41%；迎泽区和杏花岭区各占土地出让总量的10.33%；其余区域均不足10%。房地产市场-土地2008年-2011年太原市土地供应分布情况迎泽区：25.71万㎡杏花岭区：25.63万㎡小店区：92.22万㎡万柏林区：70.47万㎡尖草坪区：20.22万㎡晋源区：13.8万㎡24首创华夏九城BCGHuaxiaNinetowns源自MM858商铺网：年太原土地成交量小幅上涨，2011年土地市场共成交36幅土地，占地面积为184.37万㎡。与去年同期相比成交幅数增加14幅，同比增加幅度为63.64%，占地面积增加了33.14