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桥梁&价值BRIDGE&VALUE1金正茂商贸城项目定位报告汉正街金正茂商贸城项目定位报告2009.09E-HOUSECHINA易居中国谨呈：武汉徐东房地产开发有限公司桥梁&价值BRIDGE&VALUE2金正茂商贸城项目定位报告引言“百年商业老街换新颜”——武汉市政府斥资200亿元打造百年汉正街桥梁&价值BRIDGE&VALUE3金正茂商贸城项目定位报告项目需要解决的问题汉正街更新换代产品如何打造商业美誉度、市场口碑成功销售后，降低后期运营过程中的问题如何通过硬件和软件上的打造肩负改造汉正街新产品的责任？如何通过一期的成功运作为项目二期带来最大价值提升？激烈的市场如何赢得客户，赢得客户口碑？桥梁&价值BRIDGE&VALUE4金正茂商贸城项目定位报告报告总体思路项目本体分析区域市场分析业态分布建议销售及营销运营策略建议项目定位桥梁&价值BRIDGE&VALUE5金正茂商贸城项目定位报告PART1项目本体分析桥梁&价值BRIDGE&VALUE6金正茂商贸城项目定位报告区位价值项目位于汉正街核心商业中心腹地，汉正街与大夹街之间，紧邻多福路，是汉正街商业区最为核心地段，区位优势明显。汉正街大夹街利济北路多福路友谊南路本案沿河大道汉正街商业区二期桥梁&价值BRIDGE&VALUE7金正茂商贸城项目定位报告项目四至东：小巷（政府规划区域）南：汉正街西：汉正中心商城北：大夹街周边情况比较混乱，汉正街典型的脏乱差区域，通达性有待提高。桥梁&价值BRIDGE&VALUE8金正茂商贸城项目定位报告项目技术参数分析基本参数规划净用地面积18585平方米建筑占地面积13045.8㎡总建筑面积150895.23㎡商业面积84166.03㎡住宅面积66729.20㎡地下一层建筑面积15613.29㎡地下二层建筑面积15613.29㎡容积率8.12建筑密度70%停车位384辆作为一个商住结合的综合性项目超过10万商业规划，大规模的商业体量、自身的配套设施，有潜力成为汉正街主力商业综合体的引领者。桥梁&价值BRIDGE&VALUE9金正茂商贸城项目定位报告项目周边环境分析道路狭窄，交通不便；脏、乱、差；违章占道、停车问题严重。传统汉正街典型状况桥梁&价值BRIDGE&VALUE10金正茂商贸城项目定位报告道路四通八达，交通便捷利济南路码正石巷多路福宝庆街正友谊南路沿河大道汉正街夹大街堤长街大道中山路网丰富，交通便捷但是大多道路并不宽敞，白天人流较大，物流一般在晚间开始活动。桥梁&价值BRIDGE&VALUE11金正茂商贸城项目定位报告本项目临街面道路十分狭窄，南面的汉正街的临街面，道路为双车道，交通状况略好，可达性较差。大夹街路宽仅为3-5米左右，难以行车占道严重，可达性较差仅为三米宽小巷仅为三米宽小巷桥梁&价值BRIDGE&VALUE12金正茂商贸城项目定位报告产品价值——规划商业内街两栋商业内携商业内街四周均可进入卖场，一楼商业价值的最大化得到充分体现。桥梁&价值BRIDGE&VALUE13金正茂商贸城项目定位报告产品价值——硬件超高空间，提高商户使用率双循环人流动线，宽敞走道底层全开发式经营模式多部手扶电梯、垂直客货梯、观光电梯中央空调系统、地下物流中心货车直达汉正街新一代商贸市场，比肩高档零售商场桥梁&价值BRIDGE&VALUE14金正茂商贸城项目定位报告区域未来规划价值项目一期项目二期在武汉政府对汉正街整体规划中，金正茂项目所在的一期的中芬片和二期所在的九如片将会是整个商业中心打造的核心区域，也是启动区域。承载着黄金商圈改造的使命与责任！桥梁&价值BRIDGE&VALUE15金正茂商贸城项目定位报告产品价值——配套作为全国知名的小商品市场，武汉最为核心的商业中心之一的汉正街，配套的极度不完善是一直困扰和阻碍区域发展的瓶颈。本案周边除了交通便利之外，其配套匮乏，热闹的市场并没有具备便捷的配套设施在激烈的市场竞争中，作为肩负汉正街整体改造的首个项目，配套的完善与提升对于项目的整体推售有占据举足轻重的地位。桥梁&价值BRIDGE&VALUE16金正茂商贸城项目定位报告整盘价值研判占据核心区位；项目所在区域为大夹街与多幅路交汇处，是汉正街传统的服装批发集散地，商业氛围较为理想；大规模综合性商业体；硬件设施区域一流；周边目前所邻道路均为较窄商业小巷，细部交通不理想，需要进行适度改造；汉正街整体改造启动带来的无限机遇；核心商圈改造的首个项目备受关注。具备打造汉正街旗舰型商业综合体的潜质桥梁&价值BRIDGE&VALUE17金正茂商贸城项目定位报告项目所在区域商业环境分析周边为服装集中批发，商业氛围较浓，是汉正街商圈核心的服装批发区域。服装零售/仓库服装批发市场服装批发本案桥梁&价值BRIDGE&VALUE18金正茂商贸城项目定位报告周边众多小型商业门面形成“服装一条街”；紧邻几个大型的商业：第一大道、中心商城、汉正街品牌服饰批发广场。项目所在区域商业环境分析桥梁&价值BRIDGE&VALUE19金正茂商贸城项目定位报告项目所在区域商业环境分析小结本项目紧邻大夹街、汉正街和多福路交接处，商业氛围浓厚；周边的集中商业发展较好；市场对于本项目地段的认可；周边脏乱差、配套不足问题严重；除批发零售外，周边聚集小型手工作坊及仓库；交通的通达性较差。桥梁&价值BRIDGE&VALUE20金正茂商贸城项目定位报告PART2区域市场分析桥梁&价值BRIDGE&VALUE21金正茂商贸城项目定位报告汉正街历史汉正街，即古汉口之正街，她南临汉水，东接长江，是一个具有530多年历史的水陆商埠，凭借优良便捷的水运条件，明末清初，汉正街便呈现出“十里帆樯依市立，万家灯火彻宵明”的商贸繁荣景观。1978年以前，由于战乱和政权更替，汉正街已几经盛衰。1978年改革开放后，汉正街市场又复生机，发展至今，已从不足400米的街市发展成为跨越硚口、江汉两个区域的综合性商贸区。凭借优良便捷水运条件，形成传统浓厚商业氛围桥梁&价值BRIDGE&VALUE22金正茂商贸城项目定位报告汉正街现状分析在政府政策推动下，汉正街市场凭借其传统的商业氛围、“九省通衢”的廉价水运条件和武汉在全国特殊的地理位置，由改革初期不足400米的街市，发展成年销售额过百亿，上缴利税过亿元的综合性大市场。汉正街市场成为引南接北，承东启西“买全国、卖全国”的国家级批发市场，被誉为“天下第一街”。汉正街在全国小商品市场中占有举足轻重的地位桥梁&价值BRIDGE&VALUE23金正茂商贸城项目定位报告汉正街现状分析低档伪劣商品集散地交通不便购物环境差卫生条件差……本地市场形象不高——一个商住混杂的大型批发市场汉正街位于汉水与长江交汇的北岸，主体市场范围西起武胜路、向东延伸至大兴路，南滨汉水沿河大道，北至长堤街，由汉正街、大夹街、新安街、全新街、九如巷、永宁巷等诸多街巷组成。（友谊南路至民族路段称东汉正街）主街——汉正街两旁连通上百条里巷，呈蜈蚣形布局。地域总面积约3平方公里，营业面积约54万m2，由近60个室内卖场和15条街巷市场组成。共有商户1.8万余户，形成了服装、鞋类、皮具等12个专业市场。同时，汉正街有居民2万多户，是一个商住混杂的大型综合市场。桥梁&价值BRIDGE&VALUE24金正茂商贸城项目定位报告①特色商业旅游街：多福路第一大道②小商品展销区：汉正街西南片③服装展示区：汉正街东北片④会展商务区：汉正街东南片⑤综合配套服务区：汉正街西北片⑥滨水魅力展示区：汉江北岸沿线机遇——200亿元改造汉正街拟建6大功能区汉正街现状分析①③④②⑥⑤桥梁&价值BRIDGE&VALUE25金正茂商贸城项目定位报告历史悠久汉正街是一个具有530多年历史的水陆商埠，是个举世闻名的小商品市场。市场规模大占地1.67平方公里,成为中部地区最大的小商品批发市场。幅射范围广商品幅射全国29个省、自治区和直辖市的570多个县（市）。涉列商品繁多1.6万余种商品，促进各行业发展，带动整个区域经济发展。汉正街现状分析小结桥梁&价值BRIDGE&VALUE26金正茂商贸城项目定位报告市场人口繁杂聚集人口主要来至江渐地区、广汕地区，参杂全国其它地区县市人口。文化水平不高市场内经商人口80%以上只有初中文化水平。道路狭窄，成为交通瓶颈除沿江大道和多福路外，汉正街内的小街巷经常交通拥堵。汉正街现状分析小结桥梁&价值BRIDGE&VALUE27金正茂商贸城项目定位报告汉正街商业布局桥梁&价值BRIDGE&VALUE28金正茂商贸城项目定位报告28鞋业市场服装市场电器市场床上用品市场箱包市场礼品市场文体用品市场副食品市场布匹市场轻纺辅料市场本项目汉正街行业市场分布桥梁&价值BRIDGE&VALUE29金正茂商贸城项目定位报告行业商户数单位面积总面积从业人数服装1100030m23300060000鞋类80015m2120003600箱包70015m2110003000家电50050m2250003000塑料40025m2100001800文体50040m2160002200工艺礼品50040m2200002000电子40015m2600001800日用化工50020m2100002200副食80020m216003200纺织、辅料120055m26600005400小商品80010m280003200合计1.8万3053万9.14万经营户分布一览表汉正街共有经营户约1.8万户，营业面积约53万m2，从业人员（不包括“扁担”等）约9万多人。服装、鞋类、纺织、家电、塑料、皮具等行业经营状况较好，有经营户13600户，销售额占市场销售总额的80%以上。服装经营户11000户，占市场销售额近50%，是汉正街市场销售量最大的主导销售商品桥梁&价值BRIDGE&VALUE30金正茂商贸城项目定位报告汉正街服装市场布局种类分布区域中高档男装广货巷、中心商城三~四楼、万商白马商厦八~九楼中档男装多福商城大夹街临街铺面，九如巷低档男装国体商城沿多福路、中心商城沿汉正街、大夹街小部份、汉正街小商品市场一楼，万商白马商厦一楼中档时装女装万商白马商厦二～七楼低档女装万商白马商厦一楼中低档女装大夹街、全新街、长堤街（部分）、万商白马一楼低档女装汉正街小商品市场二～三楼，国体商厦一楼、中心商场一楼汉产中低档女装大夹街服装批发市场内衣及女用品中心商城二楼、源强针织内衣市场童装及婴儿用品长虹商场一楼、多福市场一楼、威凯大厦地下室、晴川桥童装市场体育用品服装国体商场二～三楼服装经营区主要集中在友谊南路片区和多福路片区。拥有中心商城、老三镇服装大楼，万商白马服装交易大楼等大型服装经营室内市场。桥梁&价值BRIDGE&VALUE31金正茂商贸城项目定位报告品牌商城国体商城金正茂一期金正茂二期老鼠街大夹街服装批发市场汉正街服装市场布局多福路片区友谊南路片区桥梁&价值BRIDGE&VALUE32金正茂商贸城项目定位报告项目名称经营业态租售情况租期商铺结构单铺面积体量户数经营情况代表品牌大夹街服装批发市场服装批发主市场，号称武汉及华中地区最大的服装集散地租金：105-500元/㎡/月多为一年一签，由业主出租。已售。业主出租，多为1年为1-4楼独立结构。2-3楼为仓库，办公区域，1楼为门面。公共区域有顶棚门面大小为20㎡左右，全套房屋为80㎡左右总建面：15.1万㎡，总占地4.3万㎡，营业面积：6.4万㎡，商家800多户共分5期建筑，分别于97年，00年，02年分期投入运营。05年进行了市场翻新。经营火爆物业费：3.8元/㎡/月威龙服饰、千姿百态服饰、经纬时装等流通巷服装批发市场牛仔、休闲装、布匹、窗帘等批发市场租金：150-300元/㎡/月业主出租，租期灵活为市场型商业，1楼为服装批发，2楼为布艺批发，3楼为窗帘市场门面为10-30㎡左右由恒发服装批发市场、精品城批发市场、伙伴服装批发市场、盛源商都批发市场、小夹街批发市场、顺发牛仔批发市场组成的近30000㎡的以服装类产品为主的批发市场主要以批发为主，经营时间从早