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临安市*****开发有限公司临安市第**期保障性住房建设项目可行性研究报告浙江*******设计院*******有限公司二○○八年十一月1目录第一章总论.......................................11.1概述.............................................11.2项目承办单位概况.................................11.3可行性研究报告编制依据及工作内容.................11.4项目研究成果.....................................21.5结论.............................................4第二章项目背景及建设规模..............................62.1项目提出背景.....................................62.2市场分析.........................................72.3建设规模........................................10第三章项目选址及土地利用.............................123.1项目选址........................................123.2土地利用........................................133.3征地拆迁和安置..................................15第四章建设方案......................................164.1规划设计依据....................................164.2总平面规划......................................164.3建筑物设计......................................204.4配套工程技术方案................................21第五章环境保护、消防和节能...........................235.1环境保护........................................235.2消防............................................265.3节能............................................28第六章项目组织及进度计划.............................296.1项目组织与管理..................................296.2项目实施进度计划................................29第七章投资估算及资金筹措.............................317.1投资估算........................................3127.2投资构成........................................327.3资金筹措........................................32第八章经济效益分析...................................348.1评价说明........................................348.2财务分析........................................348.3财务评价结论...................................355第九章社会评价......................................369.1社会影响分析....................................369.2社会互适性分析..................................37附表附图附件1第一章总论1.1概述1.1.1项目名称：临安市第**期保障性住房建设项目1.1.2项目承办单位及法人项目承办和实施单位：临安市*****开发有限公司法人代表：*****1.1.3项目实施地点临安市锦城街道万马路北延段东侧、规划新环北路南侧、原环北路北侧的地块。1.1.4项目建设期限2008年10月～2011年12月1.2项目承办单位概况临安市*****开发有限公司是**********1.3可行性研究报告编制依据及工作内容1.3.1编制依据1、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发[2007]24号）》2、《关于认真贯彻落实省政府加快解决低收入家庭住房困难实施意见的通知》省建设厅、省发改委（浙建房[2007]109号）3、《临安市近期建设规划》4、《临安市2008-2010城镇低收入家庭住房保障规划》5、《临安市城市总体规划》（1996-2020）26、《临安市城北区控制性详细规划》7、项目建议书及批复8、《项目选址意见书》9、项目方案设计成果10、现行有关的法律、法规，建设规范、标准1.3.2工作内容以临安市第四期保障性住房建设项目为研究对象，在论证项目建设背景及必要性的基础上，对建设规模、建设方案、建设投资及效益等进行分析研究和论证。1.4项目研究成果1.4.1项目建设地点项目用地位于临安市城北区域，锦城街道万马路北延段东侧、规划新环北路南侧、原环北路北侧的地块。总用地面积约77.4亩。1.4.2主要建设内容及规模（1）人口规模：居住区规划总户数1072户，按每户3.5人计，居住区内可容纳3752人居住。（2）建筑规模：31.4.3配套工程技术方案1.4.3.1供电本项目电源由锦城变电所引来高压专线供给，由两路10KV高压电源由地下供电线路引入至小区lOKV/0.4KV变电所。小区采用环网供电。1.4.3.2给排水本区块给水由临安自来水公司供应，从市政道路以DN200管径引入本区块沿四周道路成环状布置。采用分流制排水系统，具体分为雨水和生活废水系统。雨水排水室外雨水管网汇总后接入市政雨水管网。室内生活污（废）水排放采用污、废水分流系统，室外采用合流系统，汇合后排至市政污水管网。1.4.3.3电信、宽带本项目委托临安市电信、数字电视等部门负责接入现代化程控总机和直拨电话系统、宽带网络、数字电视系统。1.4.3.4智能化为小区住户提供安防、消防、非法入侵报警、来人身份识别、保总用地面积51598.1m2(合77.4亩)备注总建筑面积112324m2地上建筑面积90454m2其中住宅80751m21072套商铺9703m2会馆9703m2含物管、经营用房等配套890m2地下建筑面积21870m2建筑密度28%容积率1.75绿化率30%4安巡更等方面的综合信息管理。1.4.4投资规模和资金措施方案项目总投资为24541万元，其中建设投资22823万元，建设期利息1718万元。商请银行贷款15900万元，企业自筹解决8641万元。1.4.5主要技术经济指标表1-5主要技术经济指标汇总表序号项目名称单位数量备注1建设规模1.1总用地面积平方米51598.1合77.4亩1.2总建筑面积平方米1123242项目总投资2.1建设投资万元245412.2建设期利息万元17183营业收入万元267954营业税金及附加万元1501正常年5利润总额万元826税后利润万元617借款偿还期年4.81从借款开始年算起1.4.6项目实施计划本项目分二期实施，建设期2008年10月～2011年12月，主要分4个阶段实施。1.5结论本项目开发的是政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。本项目选址合理，规划建设方案合理、配套建设齐全，充分考虑5了城市低收入住房困难家庭对交通等基础设施条件的要求。经济效益方面贯彻了以保本微利的原则。项目的开发过程，按照文明施工，最大程度地减少对环境的破坏原则；项目建成后，将改变脏乱差的环境现状，对促进城市化进程，美好市容，改善环境带来较大的影响。本项目的建成，为当地提供了1000多套的保障性住房，切实解决了一部分中低收入家庭的住房问题，为政府人才引进、招商引资搭建了平台。项目的建设，可以迅速带动上下游的相关行业发展，为社会提供一定量的就业机会。对于拉动内需，维护当地房地产市场健康稳定发展，促进经济平稳较快发展和社会和谐稳定意义重大，社会效益显著。因此，本项目的开发，符合保障性用房开发保本微利的原则，是可行的，也是完全必要的。6第二章项目背景及建设规模2.1项目提出背景建立和完善住房保障体系，多渠道解决中低收入和最低收入家庭的住房问题，既是构建社会主义和谐社会的要求，是构建大社保体系的重要组成部分，也是调整住房供应结构，稳定住房价格，促进房地产业持续稳定健康发展的重要举措。临安市坚持以人为本，全面落实科学发展观，按照构建社会主义和谐社会的要求，规范运作机制，创新运行载体，着力完善各项住房保障政策，逐步扩大住房保障面，基本形成了以普通经济适用房、定向经济适用房、经济解困房、廉租住房、住房公积金、住房保障资金等为主要内容的多类型、多层次城镇住房保障体系，较好地满足了不同居民的住房需求，住房保障体系建设取得了初步成效。今年以来，国际金融市场急剧动荡，世界经济增长明显放缓，国际经济环境中不稳定因素明显增多，对我国的影响逐步显现，经济增长放缓趋势明显，经济社会发展经受了多方面严峻考验。10月17日国务院常务会议在安排部署四季度经济工作时，明确提出要加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房等扩大内需的一系列政策。这些政策措施，既有利于促进经济增长，又有利于推动结构调整，避免重复建设；既有利于拉动当前增长，又有利于增强经济发展后劲；既能有效扩大投资，又能积极拉动消费。组织实施临安市第四期保障性住房建设项目，是贯彻落实《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发[2007]24号）》，7省建设厅、省发改委《关于认真贯彻落实省政府加快解决低收入家庭住房困难实施意见的通知》（浙建房[2007]109号）精神，是根据《临安市近期建设规划》、《临安市2008-2010城镇低收入家庭住房保障规划》的要求，加大我市住房保障体系建设力度的具体举措，是应对当前更为严峻的国内外经济形势，贯彻落实党中央、国务院关于当前要实施积极的财政政策和适当宽松的货币政策，进一步采取强有力措施，扩大国内需求，维护房地产市场健康稳定发展，促进国民经济平稳较快发展和社会和谐稳定的重要举措。2.2市场分析2.2.1宏观环境分析临安市座落于杭州至黄山两大国际著名旅游城市的黄金旅游线上，是一座拥有得天独厚山水风光和悠久厚重历史文化，生态资源丰富的城市。近年来，全市经济、政治、文化和社会建设不断取得新的成绩。2005年，临安市人均GDP突破3000美元；2006年临安人均GDP达到3700美元；2007年全年实现生产总值197.3亿元，同比增长17.1%，人均GDP达到4931美元，财政总收入18.7亿元，同比增长27.2%，其中地方财政收入9.8亿元，同比增长21.8%。2008年1-9月，财政总收入19.26亿元，同比增长32%，其中地方财政收入10.16亿元，同比增长32.7%。进入21世纪，临安生态资源所蕴藏的巨大潜能越来越清晰地显现出来，临安房产渐渐步入了繁荣。至目前，临安已建成各类商品房300多万平方米，其中商品住宅投资近年来一直占房地产投资的70%左右，占房屋竣工面积的65%左右，商品住宅建筑类型也越来越呈现多样化，从原来的传统多层公寓发展到现在景观低密休闲住宅、小高层住宅等8种类齐全，生态