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星海远航大厦项目提案2008年8月23日目录•第一部分:项目概况•第二部分:合肥市办公楼项目市场概况•第三部分:项目定位及SWOT分析•第四部分:营销定位及主题概念•第五部分:营销推广及广告策略•第六部分:项目价格定位一项目区位概况本项目位于合肥市濉溪路与肥西路交叉口,属于合肥市庐阳区。该区是以合肥市老城区为主体，辐射发展的一个大区，为合肥市城市的核心区，是全省政治、经济、文化、金融中心。随着经济发展水平的提高，本区房地产行业发展迅速，形成了两大房地产板块：一环路与环城路板块及庐阳开发区北部主团。本项目位于合肥市一环线内，规划中的沃尔玛超市近在咫尺。一环路交通便捷，拥有十多条公线路。项目周边拥有大量的房地产住宅项目以及财富广场等办公类项目，随着周边项目的不断交付使用，本区的人流、物流、信息流将不断提高和发展，依托本区块原有经济基础，本区块将成为合肥市又一经济领袖区。二项目的工程概况•设计概况本项目建筑由1幢独立楼宇组成，项目建设配套有一个大型地下车库。以塑造区域标志性建筑为设计原则，力求与众不同。总体形象设计给视角带来了强烈的冲击，让人过分不忘，突显标志性建筑的魅力。•建筑概况项目用地面积3658.5㎡，总建筑面积18120㎡，地上建筑面积15350㎡，地下建筑面积2770㎡，项目容积率4.196，绿地率35.5%。目录•第一部分:项目概况•第二部分:合肥市办公楼项目市场概况•第三部分:项目定位及SWOT分析•第四部分:营销定位及主题概念•第五部分:营销推广及广告策略•第六部分:项目价格定位合肥市写字楼市场发展历程A、合肥市的写字楼市场的发展时间不长，但是起点较高，发展也是极为迅速。可以说在2003年之前，合肥市真正意义上的纯办公写字楼几乎没有。以为在这之前的相当长一段时间里，合肥有很多公司的办公场所都在一些小区，或是临街的商业用房，或一些商住楼，写字楼都被这样的场所代替，而面向市场供应的纯办公写字楼很少。B、2004年，天徽大厦和财富广场的相继推出，宣告了合肥市写字楼市场的正式启动。也许是众多开发商同时看到了写字楼的市场潜力，纷纷投资兴建写字楼项目，写字楼数量迅猛上升。仅这一年，写字楼的销售总量就达19.03万平方米，占非住宅总量的4.3%，占非住宅总销售量的22.7%。写字楼市场开始进入繁荣发展期。C、04、05和06年推出市场的写字楼项目曾出不穷，如万通大厦、天怡商务中心、安徽国际商务中心、CBD中央广场、香港广场、新都会·环球广场、中环·国际广场、恒丰大厦、旺城国际等。这些写字楼的推出使得合肥市的写字楼供应量迅速饱和，甚至出现了一定比例的的空置。写字楼市场的发展趋于平静，开发商对于写字楼的投资也趋于理智。合肥写字楼的发展特点首先从地域特征上看，合肥写字楼区域集中化已非常明显。合肥写字楼的开发大部分集中于高级地段，重点以推行地段优势和区块优势来博取市场认可。2006年合肥市推出6幅新写字楼用地（红星路商之都地块，长江路华侨饭店地块，新站区合肥经济大厦总部，新城国际，天徽广场，绿地蓝海）大多位于合肥主城区以及政务新区黄金位置，维持固定高级地段供应水平。其次，从写字楼的配套设施上看，都较为高档，5A级的写字楼频频推出。自从2003年以来合肥房产市场波澜起伏，写字楼市场潜力不断显露，需求者对写字楼的要求越来越高，包括高效性、先锋性、展示性、24小时、技术化、年轻化、多样化等。合肥商务办公需求者最注重写字楼的档次形象，其次为地域交通，再次为租金或售价以及物业管理水平，同时对周边商业配套也比较关注。正是这种现状的出现，也促使了合肥今后开发的写字楼会产生个性化特色、目标性细分的方向。再次从市场供求来看，合肥市的写字楼市场的发展速度惊人。随着合肥城市化进程的加速，合肥城市经济由第二产业为主转为第三产业为主，合肥写字楼的需求量将进一步增加，写字楼开发前景看好。但经历近两年来大批写字楼投放市场的冲击和洗礼，合肥写字楼已经出现了明显的供大于求的现状。过多的写字楼定位于高档、豪华，寻求单一的地段优势，开发商急切跟进，启动项目没有细分客，不考虑错位竞争，写字楼市场出现了一定程度的盲目投资现象；毕竟合肥是绿色科技城市，不像上海、北京，世界500强在合肥落户的并不多，因此造成如今合肥的写字楼除成熟地段外其他地块商务楼空置率居高不下的状况。合肥市写字楼市场发展前景与趋势•随着合肥经济的迅速起飞，写字楼市场也开始迅速腾飞。写字楼市场的供应量在短短的几年时间里就从短缺变成了饱和。写字楼的销售也随之进入了平淡期。从2005年到2007年，三年内共有超过200万平方米的新写字楼入市，预计将会超越之前十年新写字楼上市的总和；其中合肥政务文化新区将占大量，该区由05、06两年间共推出3幅用地，合计300多亩，该区开发面积会达到100万平方米左右。2007年注定将是合肥市写字楼进入新一轮供应的高峰期，市场竞争也将日益激烈。合肥市办公类商品房近期销售情况•经历过去三年的疯狂销售时期，合肥市近期写字楼的销售速度趋于平缓。我们从合肥市2006年第四季度的办公类商品房的销售数据来分析合肥市近期的写字楼市场状况。合肥市各区域办公类商品房销售价格分析02000400060008000十月份十一月份十二月份十月份39774820356727253078064823502十一月份44412536288531333087450444483823十二月份34003507436832873198446003791蜀山区庐阳区包河区瑶海区高新区经济区政务区新站区•图1：2006年4季度合肥市办公类商品房销售均价图（单位：元/㎡）•从各区域的办公类商品房销售均价上可以看出，合肥市的老城区板块的价格相对较高，但几个开发区的写字楼价格与市区已经相差无几。政务区由于近几年的人气突升，写字楼的价格也是随之猛涨，其价格之高预期目前的地区人气状况形成了较大的反差，这也可以看出写字楼具有较大的投资性。合肥市各区域办公类商品房销售套数分析•图2：2006年4季度合肥市分区办公类商品房销售套数图（单位：套）020406080100十月份十一月份十二月份十月份527106401830十一月份225281211049十二月份18732032034蜀山区庐阳区包河区瑶海区高新区经济区政务区新站区•四季度的商品房销售开始回暖，销售套数较多的是庐阳区和新站区。庐阳区的写字楼基本上集中在合肥的老城区，而新站区近几年发展迅速，周边的配套也相对比较成熟，形成了自己的商业中心，地段优势不断显现，这一地区的写字楼销售状况较好，也说明写字楼对于地段位置的依赖性较强。高新区和经济区等距离市区较远的地段销售状况则比较一般。合肥市各区域办公类商品房销售面积分析•图3：2006年4季度合肥市办公类商品房销售面积图（单位：平方米）0200040006000800010000十月份十一月份十二月份十月份701.943191584477.1917.7074812463十一月份75443428761.893.42296.6297.133944033十二月份130.88412390.6267770162804779蜀山区庐阳区包河区瑶海区高新区经济区政务区新站区•从销售面积的数据看，仍然是老市区的销售面积比较大。结合销售套数的数据来看，办公类商品房的套均面积一般在300平方米左右，当然现在的写字楼都是全框架结构，户型面积都是可以任意分割的，但300平方米可能是一个比较受市场欢迎的单套面积范围。合肥市各区域办公类商品房供销比例分析•图4：2006年4季度合肥市办公类商品房供销比例示意图0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%蜀山区庐阳区包河区瑶海区高新区经济区政务区新站区套数面积•庐阳区和政务区在销售的套数方面，都达到了本季度供应量的近一半左右，政务区的销售面积甚至达到了季度供应量的60%以上。其他地区的两项数据则基本都在10%左右，销售状况比较一般。合肥市近期办公类商品房综合分析•从以上数据可以看出，合肥市4季度的办公类商品房销售随着住宅销售的升温，也在回暖之中，庐阳区和新站区表现得极为明显。办公类商品房的销售对于地段仍有较大的依赖性。随着合肥个开发区的发展，新型的区域中心也在不断形成，而且新区域中心的写字楼价格也在比肩老城区，从一个侧面也可以反应出消费者对于写字楼的区域位置的要求已经有了潜移默化的改变。当然还有值得注意的一点，就是随着国家对商品房住宅市场的调控和规范，越来越多的人已经将投资的方向转向了写字楼市场，这也是新区写字楼市场价格较高的原因之一。合肥市写字楼个案分析•项目名称：天徽大厦•开发商：安徽华松物业有限公司地址合肥市市府广场•建筑类别高层(商业写字楼)售楼热线0551-2657666•均价4100元/平米楼层：共28层，单层标高3.6米；•入住日期2003-8-23•户型面积：125平方米--290平方米•目前租价：40～60元/平米/月，•交通状况：113、109、106、1、3、4、5、9•项目名称：新都会·环球广场•地址：马鞍山南路与屯溪路交汇处东南侧联系电话:0551-46507884650888•发展商:安徽国圣房地产开发公司建筑设计院：上海第九设计院•建筑面积：约9万平方米:总层数26层•均价：4280元/平方米•付款方式:银行按揭贷款\一次性付款•交通状况:109、122、21、153•车位：584个•项目介绍•新都会·环球广场写字楼——大合肥的城市坐标，以王者的远见，打造国际化现代商务写字楼，在万从瞩目中荣耀登场！•六大新商务宣言：新商务标志：城市坐标，占据一环线与马鞍山路黄金节点；•新商务品质：与世界五百强企业并肩前行；•新商务自由：办公面积自由组合，顺应企业经营不断调整变化；•新商务空间：时尚SOHO，第间均设独立茶水间、卫生间，便捷办公新体验；•新商务健康：拥有5000㎡合肥最大空中花园，在阳光与花香中健康办公；•新商务配置：四部高速电梯，22000㎡地下停车场，超级配备，优质办公享受。•主要问题点：沿马鞍山路和屯溪路退让较少，门前广场相对不开阔，且有高差形成坡度，造成地面停车不便，且因家乐福购物广场造成的停车需求，整体造成了车位的紧张。•楼盘名称:CBD中央广场•售楼地址:合肥长江中路369号(合肥一中旁)联系电话:0551-2826060,2828080•发展商:安徽安兴发展股份有限公司物业公司:深圳鹏基物业管理有限公司•占地面积:14154㎡•建筑面积：13.6余万㎡•标志概括：高科技标志性投资型商业楼盘•付款方式:一次性付款\银行按揭贷款按揭首付4成贷款六成最长可十年按揭•面积区间：80平米至整层自由分割•公摊：写字楼40%多均价：5317元／平方米•物业管理：5元/平方•周边配套：周边交通便利,有32条公交线路从此经过;中国建设银行、中国工商银行、中国农业银行、中国交通银行、中信实业银行遍布CBD周边;大型餐饮娱乐场所如天都大酒店、黄山饭店、澳瑞特大酒店、金满楼近在咫尺•层高：3.8米一楼大堂9.3米•空中花园：近5000平方米•项目简介：由实力雄厚的安徽旅游集团和安兴发展联手斥巨资倾力打造的ＣＢＤ·中央广场，位于长江中路三孝口黄金地段，以其国际化的定位、前瞻性的规划和全能及人性化的社区生活形态，一亮相就赢得了社会各界的广泛关注和市场的空前反响。在合肥市经济迅速发展的大背景下，它将提升合肥市的良好城市形象，颠覆传统社区形态及商务办公模式，让合肥新贵从容驾驭都市的巅峰生活。•项目名称：财富广场•发展商：安徽省邮电物业发展有限责任公司•投资商：安徽邮电物业发展有限责任公司•建筑类别：商务写字楼位置：合肥市濉溪路287号•占地面积：5万平方米开盘时间：03年12月12日•交通状况：124，12，22，137，14，104，7•单价约5000元/㎡•层高:1F:4.8米2F---4F:4.2米5F---6F:3.6米7F及以上:3.4米•大堂挑空：９米，大理石地面，花岗岩电梯门厅。•车位:地下67个(紧邻专用停车场200个车位)•总层数