搜索
徐州珠山專案報告商旅文投資部2012年6月一、項目概況二、城市分析三、市場分析四、項目定位五、經濟分析六、產品線公司土儲及預算完成情況七、結論與建議目錄第2页一、項目概況第3页投資亮點本项目依托徐州市区省级名胜区云龙湖，山水风光迤逦，历史文化悠久，距市区仅10分钟车程，适合于商旅文项目的打造；本项目可售物业比例较大，有利于快速收回投资并取得超额利润。第4页項目概況——宗地及現狀中国矿业大学南湖校区珠山云龙湖(小南湖)项目区位：北至云龙湖，南至南三环路，东至金山南路，西至珠山现目现状：项目已完成拆迁。中国矿业大学南湖校区南三环路B地块现状A地块B地块A地块现状第5页项目名称：徐州珠山项目规划用地面积：可建设用地：容积率：1.04建筑面积：建筑密度：绿地率：建筑限高：24米土地价格：预计为200万/亩目前进展：本项目徐州市中心項目概況——規劃指標第6页項目概況——區位及配套本项目本项目彭城欢乐世界(主题公园)在建环城森林公园已营业云龙湖风景区中国矿业大学区位优势：项目位于徐州重点建设的云龙湖风景区南岸，东西两侧分别为已建成营业的环城森林公园和在建的彭城欢乐世界，区域旅游休闲娱乐气氛已日渐形成。配套设施：云龙湖景区：国家4A级风景旅游区，核心景区面积达11.4平方公里，其中湖水面积5.8平方公里。环城森林公园：1992年建园，规划面积2万亩，核心面积为3500亩。彭城欢乐世界：由苏州乐园母公司苏州高新集团投资，占地2500亩。主要以主题公园、酒店、商业及居住为一体超大型城市综合体。其中主题公园包含加勒比水世界、糖果世界、欢乐世界三大主题，一期加勒比水世界将于2012年下半年开业。中国矿业大学：教育部直属的全国重点大学，占地2858亩。云龙湖风景区彭城欢乐世界徐州森林公园第7页項目概況——交通條件简介：徐州素有“五省通衢”之称，是我国东部地区东西、南北大通道的交通枢纽。徐州对外交通发达，为城市发展提供了重要的支撑。公路方面：霍连高速（霍尔果断~连云港）京福高速（北京~福州）京沪高速（北京~上海）徐宿宁高速（徐州~宿迁~南京）铁路方面：境内现有铁路线32条，其中专用线26条，站点10余个，京沪、陇海两大铁路干线在此交汇。京沪高速铁路2010年全线贯通，位居中点的徐州至京沪两地的时间仅需2.5个小时。航空方面：徐州观音机场已开通全国40多条航线。徐州观音机场徐州东站(高铁)徐州西站对外交通本项目第8页項目概況——交通條件简介：本项目交通便利，距市中心仅10分钟车程。主干道：南三环路：双向6车道金山南路：双向4车道主要交通：距徐州火车西站：7公里距徐州火车东站：15公里距徐州观音机场:42公里本项目徐州市中心徐州西站徐州东站对内交通第9页二、城市分析第10页經濟基礎经济指标201120102009200820072006GDP(亿元)3551.652866.932390.162007.361679.561428.91人均GDP414073323327514230691922116258社会消费品零售总额(亿元)1117.54965.25808.97680.23543.01460.08固定资产投资(亿元)2200.992049.261624.571250.6619221752.99全年接待国内外旅游人数(万人次)24762049.41790.911538.291344.151158.6国内旅游收入(亿元)264.83215.84183.97151.99123.98103.1城市简介：徐州位于江苏省最北端，紧临河南、安徽、山东三省；徐州是江苏省第三大城市，苏北第一大城市，也是中国第二大铁路枢纽，江苏省的“北大门”。城市规模面积：总面积11257平方公里，其中市区面积490平方公里。人口：户籍人口858万人，其中市区人口305万人。行政区划：5区：铜山区、鼓楼区、云龙区、贾汪区、泉山区2市：邳州市、新沂市3县：丰县、沛县、睢宁县城市历史徐州历史悠久，有“九朝帝王徐州籍”美誉。城市性质：装备制造业基地、能源工业基地、现代农业基地和商贸物流中心、旅游中心，淮海经济区的中心城市。第11页規劃及發展方向城市规划：城市规模：180平方公里（2020年）城区人口：389万（2020年）总人口：1000万（2020年）城市性质：徐州是全国重要的综合性交通枢纽、区域中心城市、国家历史文化名城及生态旅游城市。城市发展方向：主城区以向东和东南方向发展为主，控制向西北发展，严格限制向西南发展。城市发展布局：双心：以老城区中心和徐州新区中心为“双心”，分别承担城市商业中心和城市行政、商务中心的职能；五片：包括金山桥片区、坝山片区、翟山片区、九里山片区、城东新区五个片区。旅游规划：建设成为以两汉文化、战争文化及云龙山水风光旅游资源为主体的，发展观光旅游、文化旅游为重点的，多元文化聚合型的国家优秀旅游城市。本项目老城核心区新城核心区第12页產業佈局本项目老城区商业中心新区行政商务中心“两心”：老城区：徐州商业中心区新区：徐州行政、商务中心区“五片”：金山桥片区：经济技术开发区和主要的工业区。坝山片区：主要以居住、教育科研为主的片区。翟山片区：主要以居住、教育科研为主的片区。九里山片区：休闲旅游、居住、对外物资集散和工业的综合性片区。城东新区：规模工业、轻工业、出口加工业、仓储物流和居住的综合片区。翟山片区居住教育科研金山桥开发区工业区九里山片区休闲旅游居住工业城区新区工业物流坝山片区居住教育科研第13页徐州城市發展小結一、地理位置徐州地处江苏北部，在地理位于淮海经济区中心位置。五、经济发展分析徐州年均增长率小幅加速，增长速度超过全国平均水平。七、固定资产投资推动徐州GDP发展的主要动力，当前处于城市大规模发展的快速时期。二、交通资源徐州为全国综合性交通主枢纽。其对外交通发达。八、社会消费情况徐州城市消费能力呈现逐年稳步增长趋势，市场消费能力逐步增强。四、产业发展规划徐州正朝着大力发展商贸产业、金融产业、信息服务业发展。六、产业结构分析第二产业为主，第三产业并没有获得很大规模的发展。十、居民生活水平人均可支配收入增长速率加快，居民消费能力逐渐增强。三、徐州规划徐州在朝着特大城市发展，到2020年规划市区人口389万。九、徐州人口变化随着城市化的发展加速增长速度较快，属于非机械的人口增长。徐州城市发展环境良好，具有房地产投资、商业开发等良好前景第14页三、市場分析第15页總體規模第16页徐州土地市場分析173.45208.0087.53233.10277.42301.01105.55324.41530.25164.56185.61286.84315.3181.28-1002003004005006002006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年1-5月供应占地面积(万㎡)成交占地面积(万㎡)近年徐州市土地供求面积情况（万平米）商品房成交量：2011年，徐州市市区商品房成交量比往年有所上涨，其中，云龙区、泉山区、九里区最为明显。然而，由于各项楼市调控的影响，徐州各别区域商品房成交量均比往年有一定幅度下滑，其中，鼓楼区、铜山区最为明显。项目所在的泉山区生活配套丰富，居住环境优美，2011年度共成交7276套，商品房成交量稳坐年度第二位的宝座。商品房成交均价：近年来徐州全市商品房成交均价不断提高，2011年达到6270元/平米，同比增长36%；但在楼市调控的影响下，2011年上半年，徐州商品房价格稳定在6400元左右，并有缓慢下跌的趋势。第17页徐州土地市場分析地块编号土地名称土地面积(平方米)规划用途容积率起始价(万元)成交价(万元)成交单价(万元/亩)楼板价(元/平米)竞得人成交日期2012-14号彭城欢乐世界二期地块218,606商住、公园1.318,30018,30056644苏州高新（徐州）投资发展有限公司2012/4/282012-17号徐工酒店地块49,995住宿餐饮0.75,2505,250701,500徐工集团工程机械股份有限公司2012/5/92012-4号大马路东北角地块3,149商服3.86,6006,6001,3985,516江苏东方黎明投资集团有限公司2012/2/232011-52号安全局东地块36,964居住1.98,3258,3251501,185浙江海天建设集团有限公司2011/12/82011-60号塑料一厂地块7,931商办4.59,5009,5007992,662江苏国力置业有限公司2011/12/262011-61号帘子布厂地块45,046居住2.523,50023,5003482,087徐州鑫苑置业有限公司2011/12/262011-66号淮海西路G2地块19,306商住2.911,70011,7004042,090徐州鼎尚商贸有限公司2012/12/282011-67号淮海西路H1地块37,132商办、居住4.231,20031,2005602,001徐州鼎旭商贸有限公司2011/12/282011-68号淮海西路I地块34,201商住2.2517,30017,3003372,248徐州鼎郡商贸有限公司2010/12/282011-43号科技广场A、B地块19,169商业28,6008,6002992,243徐州市泉山区国有资产经营有限公司2011/10/212011-48号矿大文昌校区西北角地块17,589商办7.39,0009,000341699天成润华集团有限公司2011/8/52011-27号珠山西地块83,596旅馆业0.89,4409,4401051,748江苏协鑫房地产有限公司2011/7/262011-9号彭城欢乐世界一期地块376,766公园、商住1.531,31731,31755554苏州高新（徐州）投资发展有限公司2011/4/212011-8号原教育学院地块24,185居住用地2.221,69021,6905984,077江苏龙商实业投资有限公司2011/3/13第18页徐州土地市場分析本项目彭城欢乐世界地块徐工酒店地块大马路地块安全局地块塑料一厂地块帘子布厂地块淮海西路G2/H1/I地块科技广场A、B地块矿大文昌校区西北角地块珠山西地块姚庄南E地块粮食局地块教育学院地块土地价格分布：1、徐州市中心楼地板价约在2000-3000元左右；2、本项目周边楼地板价约在1500-1700元左右；3、个别案例，如彭城欢乐世界，由于拿地规模较大、主题乐园因素等影响，因此楼地板价低至500-600元左右。第19页徐州住宅市場分析020406080100120140鼓楼区云龙区泉山区九里区经济开发区铜山区2009年2010年2011年近年徐州市各区商品房成交面积情况（万平米）186422192747345435303652461262706458644364336386633601000200030004000500060007000近年徐州全市商品房成交均价（元/平米）商品房成交量：2011年，徐州市市区商品房成交量比往年有所上涨，其中，云龙区、泉山区、九里区最为明显。然而，由于各项楼市调控的影响，徐州各别区域商品房成交量均比往年有一定幅度下滑，其中，鼓楼区、铜山区最为明显。项目所在的泉山区生活配套丰富，居住环境优美，2011年度共成交7276套，商品房成交量稳坐年度第二位的宝座。商品房成交均价：近年来徐州全市商品房成交均价不断提高，2011年达到6270元/平米，同比增长36%；但在楼市调控的影响下，2011年上半年，徐州商品房价格稳定在6400元左右，并有缓慢下跌的趋势。第20页徐州住宅市場分析本项目华润悦府售价：18000-25000半山御景售价：400-600万/栋徐州乐园售价：待定恒龙唐宁1号售价：待定云龙山庄售价：20000-25000翠湖御景售价：13000-15000别墅住宅湖森堡售价：18000山语世家售价：待定住宅价格分布：1、别墅：周边别墅楼盘价格在20000-25000