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汇杰项目08年入市营销总纲提报方案广州·博智房地产顾问有限公司呈兹二00八年一月九日前言感谢此次贵司给与我司的第二次提案的机会，我司衷心的希望通过此次提案更加的奠定贵我双方关于今后项目合作的进行。由于现133地块还只是在意想阶段，所以还不可能有关于项目的详尽操作想法，但通过与陈总的多次交流，在了解了贵司的想法后，我司在本方案中就项目08年入市的市场及入市的方式作一简单阐述，从而为我们项目的成功上市做好基础。07年市场分析及08年市场预测在整个07年10月份以前，全国的房地产市场一片大好，无论是成交量还是销售单价都再次出现了行业新高，但是07年10月份以后，整个市场出现了疲软和销售低靡的现象，甚至代表行业的大部分城市，出现了罕见的降价，但降也无市的现象，这原因主要是因为物价上涨过高、房地产销售价格上涨过快、股票市场波动巨大、房地产金融系统的多次调息、买售房的政策打压等因素而产生的综合影响，同时据央行调查显示，现城市居民的储蓄意愿止跌回升，投资股票和金融的热降低，购房意愿将继续低位徘徊。全国市场北京住宅供应出现反弹，累计供应量同比仍呈降势。11月份，北京商品住宅上市面积125.15万平方米（11169套），环比上升27.4%，同比增长0.6%。1-11月份全市累计上市商品住宅面积1211.3万平方米（102218套），同比减少16.7%。上海重庆07年市场分析及08年市场预测昆明市场07年当中，在全国一片火热的势头中，昆明这个房地产的三线市场的发展，也由初级的、低靡的、阶段过度到成熟并走向了辉煌，其发展势头也直赶中国的二线城市，市场上房价更是以300元/㎡/月的增长势头向前跳跃，并最终呈现出3、2、1环线区域内的4、5、1价格格局。同时有官方机构统计的数据显示昆明房地产指数数值名列全国前列，其市场购房人群也大大高于往年。虽然07年10月以后，昆明市场也陷入了同全国相似的销售瓶颈状况，但有另外一个原因，就是由于政府部门的调整，加强和提高了房地产项目报规、立项的门槛和审批，致使大量新盘无法入市，目前市场无新盘推出，导致购房人群停足观望，长期的市场停顿加上之前所述因素，给了购房人群冷静的思考期，最终出现了销售瓶颈，不过，通过我司对市场的仔细观察和行业经验判断，这都不代表明年昆明房地产市场的最终走向，原因为：1.云南只有一个中心城市，也只可能有一个中心城市——昆明；2.8、31大限后政策的明晰，准备就绪的新项目将陆续上市；昆明有大量用于开发的闲置土地，土地政策的严格执行，将加快这些土地的开发建设；3.昆明房地产市场起步晚、起点低，还处于初级发展中阶段；4.昆明房价相对于其它城市还处于较低水平；5.城市的快速扩张和发展将带动房地产行业的发展；6.云南市场的购房人群行为还未完全进入理智判断阶段；7.投资、炒房的购买行为普遍；8.旅游城市的特性带来大量外来购房及投资人群；9.陆续到来开发的外来知名的、具有实力、资金雄厚的开发商；综上综述，我司判断，至少在明年6月份之前全国大的房地产市场发展和销售将持续瓶颈状况，但是，一些二、三线城市及云南地州，因为其自身所处的房地产市场发展阶段的原因，虽然也会受到市场大环境的影响，但只是会放慢脚步，仍然将稳步持续上涨。但同时由于昆明房地产市场大禁后的解禁，所以预计08年上半年整个市场上仍然不会出现大量的新盘上市，加上受到大环境和政策的影响，昆明08年上半年（预计在5月之前）的销售和市场发展还是会受到一定的负面影响，这些都值得我们重视。随着呈贡新城的开发与建设，昆明市政府将于明年5月份搬迁呈贡新城；在市级行政中心的搬迁和城市都心的带动发展下，云南省民族大剧院将于08年迁移搬迁于项目对面；云南省博物馆目前正在施工建设阶段，预计08年底投入使用；为了促进东南片区城市的快速发展，政府决定08启动公交子君村车站和昆洛路快速公交系统，预计08年中旬正式投入使用；另外昆河铁路目前正在规划中，预计明年开始施工；云南—东盟国际商贸城预计08年中下旬正式对外招商；广福路、昆洛路片区即将新增的项目有7个，项目为汇郦境园、西能第壹家、金辰集团昆洛路800亩的项目、俊发石虎堆1116亩的项目、五甲塘地块世纪公园项目、广福商城项目、邮政集体筹建项目，其中金辰集团项目、俊发石虎堆项目，预计在明年5月中旬面市，另外第三城项目预计也在明年5月中旬面市；随着呈贡新城的开发与建设和市级行政中心的搬迁和城市都心的带动发展下，南市区市的开发和建设已呈现出“领跑全城“的势头，通过我司的周密调研得知，未来片区有以下事项将要面市：市场利好消息虽然通过上诉市场的情况，我们可以对08年昆明的市场报以相对乐观的态度，但是风险仍然存在，那么如何规避风险，如何可以在08年冲出包围圈，脱颖而出，最终取得项目的胜利呢？知己知彼、百战百胜，我们先将我项目08年入市的风险总归为以下几类：08年我项目入世风险第一类：国家政策对于全国房地产市场的整体影响；第二类：昆明房地产市场特有的高压禁盘现象；第三类：区域强大对手林立的市场竞争；项目名称户型面积物业类型价位销售率橄榄谷100—300㎡双拼别墅、联排别墅、叠加别墅及多、高层住宅多层均价：5300元/平方米高层均价：4800元/平方米联排均价：15000元/平方米双拼均价：17000元/平方米苹果谷60--120㎡高层均价：每平米4700元/平方米银海•畅园小高层及少量花园洋房4900元/平方米开盘滇池印象100—260㎡小高层、联排别墅、双拼别墅、花园洋房及临街商铺别墅均价:8000元/平方米,洋房均价:4200元/平方米,未开盘项目名称户型面积物业类型价位销售率云大知城连院别墅、退台景观洋房和高层电梯洋房别墅：5500—6000元/平方米;电梯洋房：2600—2800元/平方米;花园洋房：3200元/平方米90%世纪城201—250㎡高层小高层及少量的多层2600-3100元/平米左右95%彼岸130—208㎡叠加别墅,联排别墅,花溪叠墅,多层,小高层小高层2700元/平米左右，花园洋房3500元/平米，别墅5000元/平米中林华都120—200㎡小高层一期3700二期3600目前剩余产品滇池卫城150—210㎡多层、别墅、小高层4800—15000元/平方米67.88%良晨水逸150—250、320㎡房建筑为多层，面积150平米－250㎡左右。共9栋,其余为三层双联设计,带车库,320㎡左右.二期属于商业银行购房,现已全部认购完，均价2200元/平米。未开盘盛高·大城高层4500元/平方米未开盘08年我项目入世取胜攻略通过对市场风险的归类我们可以看到，第一和第二类风险是我们不可以化解的，唯一可以突破的只有第三类，我们也知道了，昆明08年的市场因为其特有的条件和因素不会过多的受到大政策的影响，更多是来自本土市场的发展竞争，那么我们如何在这样的一个市场中取胜呢？结合我项目的自身情况和我司三年来在区域内的操盘（新亚洲·体育城）经验，制定出如下攻略，以确保我项目08年入市的成功。那么我们如何让项目在市场上”鹤立鸡群“呢？产品特色攻略入市时机攻略我们的攻略价格攻略营销攻略攻略解析产品特色攻略在大环境、大背景一致的市场情况下，面对着强大的竞争对手，我们一个新兴的房地产公司和一个全新的房地产项目，在市场中如何才可以让客户接受，并最终将其的关注行为变为购买行为呢？我司认为产品是最为重要的，也是成功的一切手段的基础。作出市场差异，造真正老百姓买的起的、性价比最好的房子什么是真正的好房子呢？一个好的居住空间，人会有回家的愉悦感，会想安安静静的发呆，会想在月光下与家人漫步，或于不经意中找到与自己相同的人群，在我们的住所里，每天忙碌的人们，能更自我、更感性、更幸福。我们卖的不是钢筋水泥的复合物，而是舒适、轻松的生活心情。我们怎么才可以做到呢？建筑规划园林规划户型规划简单、轻快、活泼的“后现代建筑风格”简约、视野通畅、林水环绕、小桥流水的“新加坡园林景观风格”有特色、使用率高、面积适中的经济舒适型户型设计，70%的90㎡建筑规划及园林景观建议小高层高层配套用地主入口二房户型参考图户型建议三房户型参考图样板房装修建议入市销售均价：3900元/㎡中盘销售均价：4100元/㎡终盘销售均价：4300元/㎡涨价幅度依据市场情况，实际制定！价格攻略入市时机攻略房地产项目成功的关键主要是项目入市时机的选择，对了就赢，错了至少也会影响项目销售的速度，从而对资金回流产生阻碍，从目前昆明市场情况来判断，08年的4月之前不会有大量的新盘入市，整个市场应当还是处于瓶颈和观望阶段，那么显然是不易入市的，但是市场是不能永远停至的，我司判断08年5月以后整个市场会有一轮新的浪潮——新盘齐齐亮相，那么这个时候就是我项目入市的最好时机——坐顺风车，但同是还要考虑同市场中其它竞争对手的开盘时间，只有错开时机，合理的规避了竞争风险，我项目就可以一炮冲天了。营销攻略推广活动包装销售周期销售手段以施工许可证为时间节点，提前三个月入市宣传，这样可以达到最大化的市场认知度，整个宣传分为三个阶段：一、企业品牌的市场推广；二、项目品牌及认知的市场推广；三、项目销售前期的吸客推广。营销攻略推广活动包装销售周期销售手段活动的目的是为了能够快速打造企业品牌和促进项目的销售，我司根据贵公司和项目的实际情况，暂制定活动分为两类：一类为事件活动，如房展会、地产论坛、企业公告等；一类为假日促销活动，如五一、十一、中秋、教师等。营销攻略推广活动包装销售周期销售手段08年开年之后，工地围墙包装即可启动，先以企业名称作为主要元素，起到企业的市场关注度，从而挑起市场对项目的关注欲望。营销攻略推广活动包装销售周期销售手段根据以往的操盘经验，再结合项目和市场本身，我司将项目的销售周期定为14个月，具体阶段控制见下表：内部认购秋交会4月中6月9月3月积累25-30%85－90%60－85%4月2008年2009年清盘2008年2008年2008年阶段控制品牌渗透客户积累强势出击水到渠成展开销售顺势而为收官解筹30－50%春交会亮相7月50-60%2008年12月2008年8月2008年解筹营销攻略推广活动包装销售周期销售手段挤压式卖场：使客户没有多余的思考空间，加上我司的定价及控制经验，确保开盘完成大量成交。高频次、多放量开盘方式：确保项目销售火热持续，增快消化速度。谢谢！博取众人所长以智慧赢得天下