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目录第一章总论..................................................................................1一、项目概况..................................................................................1二、项目背景..................................................................................1三、可行性研究的依据及范围......................................................2四、项目建设单位基本情况..........................................................2五、项目位置及周边情况..............................................................3六、主要技术经济指标..................................................................5七、研究结论及建议......................................................................6第二章市场研究............................................................................8一、城市经济发展概况..................................................................8二、城市发展规划..........................................................................8三、湘乡房地产市场发展总体统计分析......................................9四、湘乡市房地产市场总体分析................................................10五、湘乡市房地产市场后市展望................................................13六、项目区域房地产优劣势分析................................................16七、项目附近区域2008年楼盘销售情况..................................17八、可能的目标客户分析............................................................17第三章建设地点及建设条件......................................................19一、建设地点................................................................................19二、建设条件................................................................................19第四章建设内容与建设规模......................................................24一、建设规模................................................................................24二、宗地状况................................................................................24第五章专业技术方案..................................................................26一、总体规划................................................................................26二、建筑、结构方案....................................................................29三、电力工程................................................................................30四、弱电工程................................................................................30五、给排水工程............................................................................31六、消防.........................................................................................32第六章环境保护与节能..............................................................34一、环境保护................................................................................34二、绿化.........................................................................................34三、节能.........................................................................................34第七章项目实施进度..................................................................36一、建设工期................................................................................36二、项目招标方案........................................................................38第八章投资估算及资金筹措......................................................39一、投资估算................................................................................39二、资金筹措................................................................................40第九章财务评价..........................................................................42一、销售收入及销售税金估算....................................................42二、财务效益分析........................................................................44三、风险分析................................................................................45四、财务评价结论........................................................................47附件：1）企业法人营业执照2）中华人民共和国组织机构代码证3）中华人民共和国房地产开发企业资质证书附图：1、总规-区位分析图2、总规-用地规划图3、项目位置图4、项目修建性详细规划图湘乡市博雅苑住宅小区建设项目可行性研究报告湖南省农林勘察设计研究总院1第一章总论一、项目概况1、项目名称湘乡市博雅苑住宅小区2、承办单位湖南省湘乡市东山建设投资房地产开发有限公司3、报告编制单位编制单位：湖南省农林勘察设计研究总院证书编号：国家发展和改革委员会甲12220070037号二、项目背景为盘活城市存量资产及对欧家港河进行综合治理改选，改善联盟村、壕塘村一带居民区居住条件，根据湘乡市的城市整体规划，成立湘乡市东山建设投资开发有限公司，由公司负责湘乡市云门商贸步行街项目的开发。随着这一带基础设施的逐步完善，云门商贸步行街的日趋繁荣，顺应湘乡火车站的改造升级，火车站片区土地规划性质的转变，东山建设投资房地产开发有限公司征收了原华博电子厂和回收公司的土地，进行建设开发。湘乡市博雅苑住宅小区建设项目可行性研究报告湖南省农林勘察设计研究总院2三、可行性研究的依据及范围1、可行性研究的依据1）项目修建性详细规划图；2）湘乡市国民经济和社会发展“十一五”规划；3）国家发改委、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参考》（第三版）；4）工业与民用建筑可行性研究深度要求；5）各专业技术规范；6）建设单位提供的各项基础资料。2、可行性研究的范围依据国家有关政策、法规，对项目建设的必要性、建设内外部条件、市场研究、建设内容与规模、专业技术方案、投资估算及经济效益等方面进行研究。四、项目建设单位基本情况湘乡市东山建设投资房地产开发有限公司成立于二○○四年十月，注册资本800万元。公司主营房地产开发经营，开发资质为肆级房地产开发企业。公司现有员工期25人，其中：高级工程师2人，高级会计师3人，结构、经济、统计等其他相关专业人员12人，大学学历15人。曾获2006、2007、2008年度房地产开发先进单位，2007年度先进纳税人等荣誉称号。湘乡市博雅苑住宅小区建设项目可行性研究报告湖南省农林勘察设计研究总院3公司前期开发了湘乡市云门商贸步行街项目，占地面积7.9万平方米，投资金额11599万元，开发建筑面积11.8万平方米。公司为进一步优化步行街项目周边环境，对周边地块开发的项目有安居楼项目、永康家园项目、桂花苑项目和博雅苑项目。五、项目位置及周边情况1、项目地理位置本项目位于湘乡市火车站南侧，东临城市主干道东风北路，西接市城乡客运中心和云门寺商城，北倚漂亮繁华的云门商业步行街，南靠湘乡市教育局和文化旅游局。项目中央有一条连接火车站与城乡客运中心的城市支路通过。项目地块地下无管线、电缆、暗渠等城市基础配套设施，也没有历史文物古迹和名贵树木。2、周边环境（1）空气状况地块紧邻新建火车站大型绿化广场，周围绿化情况良好，项目周边没有污染环境的工厂，空气质量良好。（2）噪音情况项目周边没有产生噪音的工厂。（3）污染情况项目周围3公里范围内没有工业污染源。（4）危险源情况湘乡市博雅苑住宅小区建设项目可行性研究报告湖南省农林勘察设计研究总院4项目附近没有高压线通过，周围5公里内没有放射源和易燃、易爆的生产间和储存间。（5）周边景观项目周边有充满时代气息、景观别致的商业步行街，有新建火车站大型绿化广场。（6）交通状况经过