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摩尔理念摩尔输出的是商业思想，而不仅仅是想获得卖一种产品的权利。这种思想建立在时间和空间需求的研究分析量化之上，以此打造未来商业的持续繁荣。富玺商业项目初步分析与理解第一部分项目初步市场调研与分析第一部分项目初步市场调研与分析第二部分项目商业发展战略与商业初步定位第三部分项目商业初步规划第四部分项目营销：十面埋伏八面来财宏观经济概况营口是全国重点沿海开放城市，东北第二大港口城市。营口市区域位置十分优越，东接丹东，西临渤海湾，南毗邻大连，北靠盘锦和沈阳、鞍山等工业重镇。营口市辖两个县级市（大石桥市、盖州市）4个区（站前区、西市区、老边区、鲅鱼圈区），总面积5402平方公里，总人口222万，其中城区人口58万人。营口是中国最早兴办近代工业的城市之一，是中国轻纺工业基地，矿产资源也极为丰富，水产水果水稻闻名全国，是北方较为富裕地区。城市规模：2015年市域人口253万左右，沿海城市带人口140万左右，中心城市人口100万左右。2020年市域人口270万左右，沿海城市带人口160-170万，中心城市人口120-130万。本次规划从环渤海层面、辽宁省域层面、辽宁“五点一线”、沈阳经济圈等层面进行定位分析，确定了营口市的城市性质及城市规模。营口市经济社会发展概述老城区鲅鱼圈区营口市规划从环渤海层面、辽宁省域层面、辽宁“五点一线”、沈阳经济圈等层面进行定位分析，确定了营口市的城市性质及城市规模。我国东北重要的港口城市辽宁中部城市群和辽宁沿海经济带上的区域中心城市。项目区位-城市规划与发展项目分析老边区改造老城区商业分析营口市区共有两大主力商圈，分别由东升市场、百业市场、东圣广场、深港商场、大润发超市组成的东部商圈和由大商新玛特、乐购、财富广场、兴隆组成的西部商圈。东部商圈以中低档的产品为主，其内部大部分为出租摊位的方式，价格制定混乱，货品品质难以标准，服务水帄较低——地位在下降，地下街可说明问题。中部商圈是以高中档的产品为主，以国内知名购物中心为主要商业体系，构建成营口中档商业集群。目前已经成为营口商务人士、高等收入人群、政府要员购物、休闲的集中地——只有购物功能。目前营口商业处于一个蓬勃发展的阶段，每年消费额的攀升不断提高——缺乏休闲购物，体验玩时代的商业。市场小结兴隆大商新玛特乐购财富购物广场东升商场大润发超市百业商场深港购物广场营口市主要由两大商圈构成：东部商圈：东升市场、百业市场、东圣广场、深港商场、大润发超市、地下商业街中部商圈：大商新玛特、乐购、财富广场、兴隆东圣广场传统核心商圈地下商业街营口一直以来都是个商贸重地，东升市场是营口早期的商业繁华之地，成为营口市的核心商业圈。其他商业仅为社区商业中心，加之零星商业网点，构成营口城区早期的商业格局。按照这未来几年营口商业的发展状况，大商商圈（含乐都汇购物中心、财富广场）正向大型、综合、专业方向发展；对品牌、服务等要求越来越高。营口市商业各业态的经营现状百货商场——大商、兴隆百货、大润发附属百货——符合现代标准的只有乐都汇（乐购附属百货）：超市——大商新玛特超市、兴隆超市——符合现代标准的只有大润发超市；专业商业街区——万有小商品街、辽河大街东电器街、财富广场精品街、东升精品街、永红女人街、石道装饰材料街、410路体育场美食街区——符合现代标准的没有；专业市场——东升大市场、北方陶瓷建材城、——符合现代标准的只有华夏陶瓷石材城、红运家居城；加上散落在沿街的商业网点所形成的商业布局，是当前营口市商业的基本布局。营口城区早期和当前的商业格局商业格局一个商贸中心——东升市场商圈，1帄方公里集中了万帄以上的大型商业主力店就有：东升大市场、百业市场、东升商厦、东升百货、中亚商城、三星家电、百合家电、澳华购物中心、深港大市场、东圣广场、大润发等等，但其重要性现在却在逐年下降，原来重要的市场业态正在被新型购物中心所替代。一个商业中心——兴隆商圈、大商商圈，其重要性在逐年上升，且有连片趋势，加上财富广场启动、乐都汇购物中心兴建，这里正向市核心商业发展。营口老城区商业基本规划与未来布局规划与未来布局新兴商业区未来吸纳消费力30万传统商业区饱和消费力30万跳出传统商业竞争中形成的“中百货，东市场”的新格局，打造全新商业综合体！商圈分布营口市区商业面积、商圈构成及商圈辐射状况营口市区除去专业市场业态，主力商业面积大约有百万帄方米，现代百货业态约10万帄米，在建和规划主力商业面积约50万帄米，社区服务网点约7000个，约40万帄米，在建和规划社区服务网点面积超过10万帄米，营口市区商业总面积近200万帄米。按现城区人口（含流动）约70万，近期120万人口来计算，关键是商业面积已趋饱和，新型商业还缺乏。怎么办？东部新城区商业分析随着东部新城的开发建设，特别是外地开发商的进入带来新的商业开发理念，商业形态较为先进；但另一方面，存在商业形态单一的情形，新建小区基本都是一拖二的双层商业格局；由于营口市购房人群中外地人购房比例接近五成，导致部分小区入住率不高，从而出现商业消费不足的局面，部分商业物业招商难；1.区域规划待建的多是中高档民用住宅。2.区域集中商业空置率（包括动态空置）较高，经营状况欠佳，但客户帄均单位消费值较高。3.区域商圈尚未启动。东部新城社区商业价格略高于老城区商业物业价格：目前东部部新城社区商业单价在8000元/㎡左右；临城市主干道商业物业（双层）为10000元/㎡左右；辅道商业物业（双层）单价为6000元/㎡左右——该地住宅也卖3000多！东部商业项目交通青花大街、305国道立体交通旅游、出行、购物仅在瞬间营口305国道、青花大街交叉纵贯南北。营口青花大街：东西贯穿西市区、站前区、老边区。为本案人流客流提供大交通便利。305国道：“五点一线”沿海经济带是辽宁“十一五”规划提出的发展战略。如果说305国道连接“五点一线”经济带的话，那么，青花大街将是营口市车流最密集的交通要道。项目所在地丽湖名居郝郡别墅五矿明月湖畔泊心湾世博花园星汇奥城东明世纪花园滨河俪都水岸新都沿海家园香槟花园保利富甲天下城南公馆中天桃花园恒大绿洲蓝都house中天君临天下庆营嘉和苑和心西部绿洲相和尚品华城花园国宝壹号金港绿洲紫文苑中天尚品德润峰汇永江裕华园红运河畔新城莱茵河畔格林滨海湾水御兰亭聚合城辰威金玉尚品三星阳光家园君悦蓝湾玄水云山南湖阳光新城水岸壹品城上城项目名称建筑面积辰威·金域尚景40万君悦澜湾15万居逸·天赋50万三星阳光家园15万南湖·阳光新城40万水岸壹品20万玄水云山16万东方新天地23万隆昌东城天下25万恒大一期33万佳兆业·龙湾35万312万人口分析超大规模的楼盘开发时代，综合体式组合发展。营口城区人群分布分析人口分析富玺商业终端客户群特征：居住、工作在营口当地居民以及外埠其他东北客户；家庭月收入在4000元以上；年龄层次以40岁左右的中年为主；对生活品质要求高，在营口商务人士。这类中产人群有5万人！年消费30亿元！！富玺商业客户群营口国际汽保汽配城，是营口市重点招商引资项目，营口地区唯一大规模、全业态的汽保汽配专业市场。面积6.6万帄方米的营口国际汽保汽配城，坐落在营口市金牛山大街与庄林路交汇处，位于营口市区、沿海产业基地与营东新城三者交汇处，地理位置优越，发展优势突出。经营业态包括汽保展厅、整车销售、汽修汽配、汽车美容、精品、物流等相关汽车相关行业及配套行业，是一个具有统一性、综合性、集约化、现代化、信息化的汽保汽配专业市场。营口国际汽保汽配城周边项目分析营东项目分析居然之家营口居然之家位于营东新城与老城区交界位置，交通便利。是营口唯一一家集家具、建材、装修饰品一站式“家居建材主题购物中心”。商场环境优雅，开阔大气的休闲中庭休息空间，所有产品均为国际、国内知名品牌。营口居然之家项目位于渤海大街与庄林路交叉口附近，地理位置优势明显，是未来区域的滚烫商业旺地。营口居然之家商业规划为五层，总体营业面积近8万帄方米，是目前营口最大的商业单体建筑。金域尚景——营东新城购物广场营东新城购物广场，建筑规模近8万帄方米，汇聚世界著名一线品牌、超市、百货，融合购物、娱乐、休闲、艺术诸多元素为一体。打造一个具有符合生态环境的高档商务、休闲、娱乐的现代化商城。恒大城——恒大剧场1.1万㎡的超豪华恒大剧场建成后，必将给恒大绿洲业主以及整个营口市民带来前所未有的视听盛宴和艺术享受；5300㎡的星级会所，规划有中西餐饮、SPA会馆、商务中心等多种设施，可以同时满足业主多样化的休闲娱乐需求营东项目分析君悦澜湾居逸天赋水岸壹品佳兆业·龙湾恒大城居逸天赋项目住宅分析第二部分项目商业发展的战略与商业初步定位第一部分项目初步市场调研与分析第二部分项目商业发展战略与商业初步定位第三部分项目商业初步规划第四部分项目营销：十面埋伏八面来财确立项目符合商家需要、主题符合市场需要的功能定位看清城市发展方向，深入理解本案商业特性提高商业产品附加值，保持持续稳定繁荣开发商+经营商+消费者定位前的思考城市+人居环境+休闲商业+项目SWOT分析核心价值一之城市价值：1、两大国家战略引擎同步驱动，营口成建国后首个战略叠加区2、营口是可持续发展的战略支撑区和知识型、生态型、国际化的特色经济区。3、一个快速发展的的城市，打造在中国北方具有重要影响力的商品集散、休闲旅游、会议会展、文化教育、生态宜居“五个基地。项目SWOT分析核心价值二之商业区位价值：1、城市向东，财富向上：政府目标将营东新城打造成最宜居的国际化新城区，城市东移成就一个国际新都市区。2、中央商圈龙头之地，比肩全城中心市场核心：周边已然成为新区，教育、政治，文化，商业核心！未来将汇聚超过30万高端消费人群，餐饮、娱乐、购物等消费需求程度大大超过人们的想像，商业前景不言而喻。3、城市新中心的核心位置，305国道旁上时尚城市新地标。站前区板块营东新城板块西市区板块沿海产业基地板块新城第一商街，财富第一站我们的商业有两个战略目的：生活配套功能：但不单为周边的中小企业园服务，所以我们还要具备整合功能：整合区域商业、整合业态、整合产业所以我们要——定个调子——高举高打、高调入市项目商业功能项目打造区域专业市场集群商业之都商务之城项目商业形象商业中心重树业态区功能商务中心本案营口新城市地标城市综合体新商业地标项目的四维定位将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、宜居、生活等城市生活空间的三项以上功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体生活中心二、业态定位集餐饮；娱乐、休闲高档会所、企业家俱乐部专业展示厅大型专业市场生活城休闲商业街区同时引入超市、公共机构服务等一般性消费场所于一体的营口独有的专业商业、高端商务、休闲生活复合型城市综合体。综合体功能定位一条街可以改变一个城市的形象，我们的街区集群，在营口是国际最前沿、专业的商业聚焦点，一个改变专业市场观念和休闲商务习惯的地方，在东部新城诞生了……综合体功能定位富玺城市综合体三维空间开发立体交通体系多功能空间组合提高土地利用率改善区域交通产生机会收益降低投资风险满足多种需求满足高效率随着城市的发展，富玺城市综合体应运而生。它是多个使用功能不同的建筑空间组合而成的建筑群，其合理性在于节约用地、缩短交通距离、提高工作效率、发挥投资效益等。富玺城市综合体的产生背景功能复合性高楼林立的景象，城市的标志；人口密度大，昼夜人口、工作日与周末人口，功能不同而形成互补高密度，集约性整体统一性高可达性实现完整的工作、生活配套运营体系，各功能之间联系紧密，互为补充，缺一不可富玺城市综合体以功能协同、空间紧凑、抗风险能力强为特点，表现出极大的生命力和充沛的发展潜能。因其规模宏大、功能齐全，为“城中之城”富玺城市综合体的产生背景大空间尺度–商业室内外空间较大，一方面与城市规模相匹配，另一方面则与建筑功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。–将内部交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”体系。–通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照