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、四川鑫龙实业发展有限公司双流新城星宸国际花园项目可研报告二ＯＯ七年八月成都市双流县“星宸国际花园”项目可行性研究报告第一章项目概况.........................................................................3第二章项目投资环境及市场分析.............................................6第三章项目区域房地产市场及竞争分析.................................14第四章项目SWOT分析与定位................................................17第五章项目开发建设及经营的组织实施计划.........................22第六章项目投资估算及资金筹措计划.....................................25第七章项目财务效益评价.........................................................29第八章不确定性分析.................................................................30第九章风险分析..........................................................................32第十章分析结论和建议.............................................................32第一章项目概况一、项目主办单位概况（一）、开发商名称：四川鑫龙实业发展有限公司（二）、法定代表：黄明良（三）、法定地址：成都市人民南路四段（四）、注册资本：人民币陆仟贰佰万元整（五）、经营范围：房地产开发、经营（六）、房地产开发企业资质：二级资质四川鑫龙实业发展有限公司是经四川省工商行政管理局批准成立的有限责任公司。注册资本人民币6200万元，现有股东为：衡平信托投资有限责任公司投资比例占80.60%；四川星慧建设有限公司，投资比例占10%；黄明贵，投资比例占9.40%。公司成立于2000年3月21日，主要从事房地产开发，房地产开发资质为二级，经营住所位于成都市人民南路四段，法定代表人为黄明良。公司自成立以来，主要开发项目有邛崃市东森花园、双流县棠湖帝景、成都星慧酒店管理有限公司的“西蜀人家”、“锦绣城”三星级园林式酒店等，鑫龙实业公司目前聚集了一大批年轻有活力、锐意进取的专业团队和企业管理团队，公司核心骨干38人，其中高级职称5人，中级职称20人。（七）项目公司母公司四川省星慧集团介绍四川星慧集团是一家以房产开发、酒店餐饮为核心，涉足工程建设、园林绿化、物业管理、商品砼材的同心多元化、产业纵深一体化发展的民营企业集团，目前集团注册资金2.5亿元，集团在总体上实施成本集中化和差别集中化的联合战略，努力挺进蓝海战略市场。集团整体机动灵活，集中优势资源，以差异化、专业化和规模化为指导，找准目标市场，做强做大。目前集团正全力进行产品、项目优化升级，以凝聚更大的产业发展优势，把建设产业集群作为调整产品结构、项目结构、提高经济效益的重要战略，对产业链和产业布局进行战略整合，以增强产品之间、项目之间的关联、配套与协同效应。集团自成立以来，先后成功开发了多个优质项目，有以“东森花园”、“蜀郡”、“棠湖帝景”为代表的房地产项目，有以“西蜀人家”、“锦绣城”为代表的旅游餐饮项目，这些项目都为集团公司的发展带来了巨大的社会和经济效益，为集团的发展做出了巨大的贡献。未来，在政府的大力支持下，集团将争取用乡村酒店连锁经营资产来上市，募集的资金全部投入乡村酒店建设，把乡村酒店打造成为双流的一个品牌，成都的一张名片。二、项目概况及背景1、项目位置：“星宸国际花园”项目位于双流县东升镇西北一杆旗，地理位置优越。北临双流新城与老城联系的重要城市干道，西临城市规划的中央森林绿地，南临城市规划次级中央森林绿地，东临城市规划次干道。用地面积约225.9亩。该地块地理区位置较优越，交通方便，北部可便捷联系成都绕城高速。同时，依托城市干道与其他重要城市相连。2、项目用地及现状：“星宸国际花园”项目用地位于东升镇西北部的新城区内（一杆旗北段SLG-（2007）-02号地块），规划总用地面积150600平方米。用地现状：已与政府部门签订有关协议，2007年7月20日动工。。3、项目规划简介：“星宸国际花园”项目总体规划的背景立足于成都市总体规划的战略构想。该规划明确提出了成都向东向南的发展方向，而双流位于成都南面近郊，地理位置优越，双流县城未来20年角色定位是：建成一流的空港园林城市，按照双流最新的规划，到2020年，双流将建设成为城南一个城区面积95平方公里左右，城市人口近100万的中等城市。这就意味着从现在开始，双流城区面积年平均扩大3个多平方公里，年均新增人口4万。在这个南部新城的规划中，将形成以居住商业金融行政办公文化娱乐为主的城市综合发展区。打造双流新城区基础设施完善信息网络发达产业支撑有力环境清闲优美具有现代气息的生态型数字化园林式HRD（健康宜居）城区。双流新城区规划为ABCD四大城市组团，其中B组团位于东升新区的西北部，绕城路穿越该组团，交通条件使利。双楠大道与绕城路交接处为组团门户景观区；绕城路西侧地理中心邻弧形干道设置组团中心区，景区轴由门户景观区至组团中心区渗入中心绿轴。本项目即位于B城市组团内，利于分享城市发展前景所带来的机遇。本项目在设计理念上，注重景观互为渗透的空间体验，采用都市绿岛生态型规划手法，强调功能配套与整合，强调城市景观的完整性和协调性一体化。在细节上，注意高效的交通流线方式及节能高效的统一。将本项目打造成反映双流地域文化和现代感强烈的城市都市建筑群。4、项目周边配套：项目地处双流县城东升镇西北一杆旗，区域道路通达，配套设施日趋完善。东升是川藏路新双楠大道等多条交通要道的过境地。双楠大道、新大件路、拆建后的大件路、机场路、机场高速、成雅高速均通达双流，未来的地铁线和城际快速交通线通往双流。使东升与成都城区的对接，线路更为密集。项目所处的位置与未来双流县政府部门办公大楼仅一路之隔，是未来双流县房地产开发的重点区域。其东面紧邻城市主干道，配套设施相对完整；南面面临新城区广阔的公共绿地，环境优美，视野开阔，阳光充足；西面面临新城区最大的景观绿化带和城市次干道，街道尺度适宜，景色丰富；北面面临城市主干道，是成都方向人流的主要来向，车流量较高。三、项目评估结论及建议（一）评估结论1、项目市场及建设条件“星宸国际花园”项目所在区域房地产市场发展势头良好，近两年来区域内房地产开发密集，属成都市双流县房地产开发热点区域。项目具备开发高品质楼盘的市场条件。2、项目经济效益主要经济指标表一、建筑技术经济指标1、总建筑面积㎡39.31万1.1纯住宅建筑面积㎡23.6万1.2商业建筑面积㎡1.5万（其中商业10000平米，办公5000平米，均为地上部分，地下部分含在产权式小户型公寓的27000平米地下建筑面积中。）1.3商业住宅（产权式小户型公寓）面积㎡10.56万（其中地下建筑面积27000平米，为公寓与商业及办公区共用。）1.4酒店建筑面积m23.65万其中：地上建筑面积2.85万平米（客房层面积1.4万平米，其他面积1.45万平米），地下建筑面积0.8万平米1．5机动车停车数2460辆（其中酒店160辆，商业部分（含产权式公寓）800辆，纯住宅部分1500辆）非机动车4600（其中酒店与商业部分（含产权式公寓）1900辆，纯住宅部分2700辆）。2、净用地面积225.9亩3、建筑密度商业≤50%,住宅≤25%4、容积率商业≥1.5，住宅≤5.05、绿地率%住宅≥25%，商业无要求二、投资估算及资金筹措1.开发建设投资与资金筹措情况请参见本可研第六章。2．关于售价估算，利润测算，财务评价指标等，请参见第六章分析结论与建议。（二）项目分析结论和建议本项目具有良好的市场环境和自身发展条件，开发建设条件，经测算项目可行，预期经济效益良好。在目前日益激烈的房地产市场竞争环境中，建议随时关注政策动向，发挥自身优势，充分把握市场动态，采取切实可行的工程措施和方案，根据市场承接能力，准确把握市场需求变化，采取有效的营销手段，保证项目顺利进行，实现预定经济目标。四、项目可行性分析报告编制前提1、本次项目可行性分析是基于提供的资料及情况真实无伪为前提。2、本报告对项目定位及技术经济指标进行分析研究，内容包括：项目建设的可行性、市场前景分析及预测、建设条件、建设内容、经济效益、主要风险及防范措施等。3、本次项目可行性分析是基于该项目能够按计划合法地、正常地进行工程建设，完工后工程质量符合国家标准的前提条件下进行的分析。4、本次项目可行性分析力求在专业知识和业务范围内努力做到报告的准确性。5、分析依据为四川鑫龙实业发展有限公司已取得该项目国有土地使用证、建设用地规划许可证，建设工程规划许可证及施工许可证。6、项目投资经营各项参数确定系依据市场调查及分析预测的结果并结合该项目的实际情况。五、项目可行性分析报告主要编制依据1、本报告根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城市规划法》、《城市房地产开发经营管理条例》和国家、地方的有关法规、政策。2、建设部颁布的《房地产开发项目经济评价方法》（第二版）。3、国家计委、建设部发《建设项目经济评价方法与参数》。4、四川鑫龙实业发展有限公司营业执照。5、四川鑫龙实业发展有限公司房地产开发企业资质证书。6、项目规划总平面图及初步设计说明。7、现场实勘及市场调查资料。8．双流县政府与四川鑫龙实业发展有限公司投资协议。第二章项目投资环境及市场分析一、宏观政策环境及双流房地产市场分析（一）区域经济环境分析1.1成都区域经济环境分析1.11成都宏观经济基本面分析1995年以来，成都市国内生产总值（GDP）一直保持强劲的增长势头，年平均增速达到14.33％。（数据来源：成都市统计年鉴）成都GDP增长幅度分析：单纯从总量指标来看，成都近16年经济呈较大规模增长。用相对指标进一步分析成都GDP总量和人均GDP的增长幅度情况，可进一步得出成都在何时处于高速、稳定、缓慢发展的态势。增长幅度趋势图所示，成都近16年的经济增长率呈波动性趋势，即经济发展速度波动性较大，稳定性较差。无论从总量GDP和人均GDP来说，1993年达到了近15年来的最高峰，增幅分别为39.23％和37.80％；之后从1994年到1999年增长幅度呈下降趋势，且GDP总量增幅在1999年达到了最低点为7.93％，则该时间区域内成都经济缓慢发展；2000年到2004年增幅略有回升，但幅度不大，说明这5年中成都经济的发展趋势相当稳定；2005年增幅又跌到了底点，其人均GDP增幅为近15年来的最低点为5.47％，经济发展速度相比之前已相当缓慢。历年成都市人均GDP及增长率人均GDP的年平均增速为11.55％，2006年人均GDP24932元，人均国内生产总值按目前汇率计算超过3000美元。212313020180522493201000020000300001990年2000年2003年2006年成都市近年人均GDP增长情况单位：元人民币（数据来源：成都市统计年鉴）较高的人均GDP水平说明成都的人均生产能力较高。据统计，当人均GDP达到800－1000美元时，房地产进入起步阶段；人均GDP在1300－8000美元时，房地产进入快速上升阶段；当达到8000－13000美元时，房地产进入平稳阶段；人均GDP在13000美元以上时，房地产进入萎缩阶段。目前，成都的人均GDP处于1300－8000美元之间，故成都房地产属于快速上升阶段。1．12成都房地产发展现状2006年，在国家宏观调控政策背景下，成都