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“×××项目”可行性分析××××××有限公司××年×月×××项目可行性分析报告一、项目简介项目位于××与××交汇处，交通便利，四通八达，往东过××××直达××××商业圈，南邻金融一条街——××大道，西至××火车站和××机场，北通××湖大型居住区。由于地处汉口近年来形成的二级商圈的中心地段，商业氛围浓厚，周边有众多知名专业交易市场。项目简介，××为全封闭的花园式小区，一期为5栋7层和2栋12层小高层组成；二期为1栋21层高层。裙楼部分为商场。具体技术经济指标为：占地面积：40..5亩总建筑面积：95000㎡其中：地下一层车库：6000㎡商业用房：11500㎡住宅面积：7.75万㎡二、区域住宅市场分析今年第三季度住宅价格指数为1078.31点，比上季度上涨39.32点；平均价格为2093.65元/平方米，较上季度涨了76.34元/平方米，涨幅为3.78%。1062.481082.371003.971038.991078.319501000105011002001第三季度2001第四季度2002第一季度2002第二季度2002第三季度从区域住宅价格走势上可以看出，自今年第一季度住宅价格大幅下滑后，又连续两个季度强势反弹，说明住宅市场在趋于理性化。由于住宅市场的基数较低，其价格还将会有一定程度的上涨空间。人们对购房的要求在不断扩大，除了价格、地段外，同时对环境、户型、采光、配套、智能化的程度要求增高。住宅市场特点分析1、中等面积户型买卖活跃今年以来，商品房小面积户型成为市场主力，从本季度销量调查报告中可以看出，面积在120平方米以下的户型销售比较畅销。如：××××，两房二厅和一户一厅的户型，推出两个月就基本销售完毕；××××开盘的第一天就被订购了40套，其中80%是120平方米以下的户型；××××在120平方米以下的，本季度销售量达2万平方米。究其原因主要是由于120平方米以下的户型既经济又合理，适应了目前该区域居民消费水平和家庭结构。2、楼宇风格多样性，户型个性化目前市场各楼盘主题风格呈现多种形式，如××××以“运动休闲”为主题；××××以“舒适健康”为主题；××××以意大利风格为主题；××××以美国小镇为风格；××××××以加利福尼亚为风格；××××的盛唐遗风；××××的奥地利风格等等不一而足。而个性化户型也越来越多，像××××160平方米5米挑空的复式户型；××××多边形主卧等，这表明随着物质生活水平的提高，住房消费水平上升到精神层次，百姓的住房需求既有大众化的要求，也有个性化的需求。3、“三新”技术运用程度高随着区域市场房屋品质的提高，商品房屋的高智能化水平的竞争也逐渐显现。以住宅为例，除了提高环境、户型、朝向等方面的传统品质以外，还努力增加新材料、新工艺以及宽带、网络、红外线监控、可视对讲、一卡通等智能化设备，以提高商品的现代化水平，增加新的卖点，如××××的全智能化社区；××××的新结构——异形柱；××××的新工艺——气形窗等。这样既满足以利润最大化为目标的开发决策，又顺应了以效用最大化为原则的消费群体。4、住宅形态多样化随着房地产的不断发展，多层住宅一统天下的局面早已成为过去。多层住宅多集中于城郊结合处，以大规模开发为主，以低廉的价格和优美的环境吸引着大多数工薪阶层前来购买。小高层住宅在近段时间内持续升温，据统计，今年上半年全市已推出小高层楼盘占同期楼盘上市量43%。之所以如此，是因为近年来城市中心区土地日益紧俏，新近实行的土地挂牌制度，使得开发商只好向空间要地,以达到预期的开发利润。另外小高层固有的优势如带电梯，采光、通风、视野均比多层住宅好等，吸引了相当购房者。高层住宅有待进一步提高。据统计，每年高层住宅的开发量仅占全市住宅开发量的10%。目前在全市的住宅存量市场中高层住宅占了很大成分，而且在售楼盘中全市的高层住宅中有1/3的销售都不理想。其调查的结果是，现有的大多数高层住宅中，普通存在产品定位模糊、建筑风格陈旧、户型设计落后、面积偏大、绿化率低、电梯质量不可靠、物管费用高等诸多问题，致使大批购房者对高层住宅失去信心和兴趣。三、区域房地产市场分析本案位于××××地区，而该区住宅价格一直居武汉市各区的榜首，而且呈现出直线上升的势头，除了金融一条街对该区房地产价格的拉动作用外，江汉区的环境整治也取得了巨大成果，其软环境的优势导致了该区房地产价格的不断攀升。由于此区域处于××的中心地区，邻近××××和××××地区已成为市中高档居住区的聚集地。××区本季度住宅平均价格为2587.93元/平方米，比上季度上涨了1.61元/平方米，区域住宅综合平均价格指数为1176.33点，上升了0.73点。××区指数××区价指2001第三季度1042.92314.812001第四季度1101.742445.422002第一季度1164.862585.512002第二季度1175.62609.332002第三季度1176.332610.97四、项目开发建设计划按照房地产开发规律，考虑到本项目的规模和市场条件，工程施工不宜拉得太长，具体建设计划如下表：一期：7层、12层建筑时间项目名称2002.12——2003.3桩基工程2002.3——2003.6基础工程（+0.000以下）2002.7——2003.11主体结构工程2003.11——2004.7装修工程2004.2——2004.8水电设备安装2004.7——2004.10室外工程二期：21层小高层建筑、康乐中心时间项目名称2003.6——2003.9桩基工程2003.9——2003.12基础工程（+0.000以下）2004.1——2004.3主体结构工程2004.3——2004.9装修工程2004.4——2004.10水电设备安装2004.9——2004.10室外工程20049——2004.12绿化景观五、项目投资概算2314.812587.932586.3225632445.42230023502400245025002550260026502001第三季度2001第四季度2002第一季度2002第二季度2002第三季度项目投资成本序号名称工程量金额（万元）备注一、土地成本3840二、前期开发费3941工程钻探费802工程设计费1803临时水电费154工程监理费84建安1%5质量安全监督费35三、建安设备费9530099461地下车库63525062桩基工程费10363建筑安装工程费含人防809758404四、公建配套设施费16391永久水电工程费219604612区内排水、道路建设费3400613区内绿化建设费76862004电梯费8445防雷费25建安0.3%6白蚁防治费9530048五、管理、销售财务费用11121开办、管理费168建安2%2销售代理费225成交价1%3销售推广费450成交价2%4样板房、售楼部管理费42建安费0.5%5前期物业费、维修基金219建安费2.6%6顾问费8建安费0.1%六、不可预见费495七、所得税1348八、融资付息330年利率5.49%总计19104销售收入23150净利润4046项目总投资额：19104万元项目总投资成本：17756万元项目销售收入：23150万元利润总额：4046万元六、项目定位本案所处区域内中高档住宅林立，商业氛围和居住氛围浓厚，而且交通便利，但××周边多为老式住宅居住区，环境相对区域内的新式小区较差。根据房地产市场发展趋势，本案项目定位的原则为提升本区域房地产档次，最大化发挥其使用功能，我方建议其功能定位为：中高档精品楼盘，以满足现代家庭二次置业和高档次、高享受的居家要求。本项目定位符合江汉区和本区域城市规划及房地产市场发展的要求，且拥有四通八达的交通条件，另外此处聚集了众多的大型企事业单位，居民消费力较强。项目建议：1、建议本案的形象和外观设计时尚、现代；2、户型规划设计紧促、实用，采光充足，实现空气双向对流，设计前后双阳台，满足人性化居家设计；3、严格面积控制，以90——130㎡为主力面积，可适当设计少量小面积和大面积；4、突破传统的3米层高，建议层高在3.1—3.2米之间，给业主较大的空间范围；5、建议顶楼做带露天花园的小复式楼或将净空增高（如5㎡左右）。6、本案所处区域商场、超市众多，竞争异常激烈，而本案的各楼、栋又相对独立，建议所建裙楼部分面积不宜过大，其具体分布为：裙楼部分规划二层，引进银行、证券等金融机构及各类专业市场进驻，塔楼为写字楼；西面12层小高层底层规划为小面积商铺，上部为纯住宅。此种功能划分可能在开发利润上有所减少，但可以提升项目整体档次、形象，在较大程度上可以减小此区域因商场、超市过多所带来市场风险。7、建议本案的户型配比和面积配比，如下图所示：建议户型配比图45%15%30%10%一室一厅二室二厅三室二厅四室二厅建议面积配比图10%55%10%25%55—75㎡75—95㎡95—135㎡135—165㎡