“绥江县城滨江商业休闲度假中心”项目建议书

“绥江县城滨江商业休闲度假中心”项目建议书在绥江新城建设综合性的休闲、旅游、度假胜地，项目占地总面积约21公顷，由民俗风情商业街、产权式假日酒店和五星级旅游酒店三个部分组成：（1）民俗风情商业街位于新城中部滨江带，占地13公顷，总建筑面积11万平方米。（2）假日酒店位于新城的东边门户位置，三面环水，占地5公顷，建设拥有主楼及66栋别墅的假日休闲酒店，总建筑面积2.2万平方米。（3）五星级旅游酒店位于蓄水后形成的湖心岛上，岛屿面积3公顷，酒店建筑面积3.6万平方米。在金沙江下游水电开发过程中，绥江是云南省因水电开发而整体搬迁的唯一一座县城。这里是滇川两省三市州（昭通、宜宾、凉山）的交通咽喉。雄卧溪洛渡、向家坝两大巨型水电站之间，百里金沙江穿境而过，千山逶迤，万壑妩媚，761平方公里的青山绿水汇成天然氧吧，哺育着16万勤劳智慧的人民。绥江新城距昭通市驻地昭阳区254公里，距省会昆明市635公里，距成都市380公里，距重庆市420公里，距宜宾机场100公里，有直达全国各大城市的航班，距水富火车站仅66公里，铁路运输通达全国各地，从云南省第二大的绥江港起航船队可直抵上海，航程2800多公里。新城规划区总用地规模506公顷，规划人口5.06万人。按功能和地形从西至东分为A、B、C三个组团，自然地形成三个半岛，被金沙江和生态溪谷所环绕。老成街景建设中的新城一年间，一座新城、200万平方米建筑拔地而起，创造了新的“传奇”。在新城规划中，只在临江的滨江带预留了三块地进行商业开发，其余的土地全部由政府已经统一建设、统一安置。预留的三块商业开发用地分布在A、B、C三个组团中。其中：（1）A组团预留地已经开发建成了商贸广场和新城唯一的商品房小区；（2）B组团预留地约13公顷规划建设休闲商业街；（3）C组团预留地约5公顷规划建设旅游度假酒店。此外，老城区会有处于高地的约3公顷地块不会被淹没，该地块初步规划用于建设一座五星级旅游酒店。目前新城唯一的城市商业综合体，总建筑面积逾8万平方米，规划有三星级酒店和情景式商业街区。2011年7月开盘销售，开盘均价为5000元/平方米。目前仅剩二层东、西两端共四间、260平方米的商铺未售出。商铺的转让价格已经突破10000元/平方米。沿金沙江长度达1200米，占地面积约13公顷，规划商业建筑面积11万平方米、配套公建4万平方米。总占地约5公顷建设度假村式产权酒店，总建筑面积2.2万平方米2、在半岛形地块的临水面，顺地势层层布置各式度假别墅。1、酒店由一座生态旅客接待中心和81栋各式度假别墅组成。1、在碧波荡漾的金沙江（湖）上漂浮着一座五星级酒店。2、从空中鸟瞰，这座五星级酒店就像一大和一小两只海星在尽情嬉戏。3、总建筑面积达3万平方米的大海星为拥有300标间的酒店主体，6千平方米的小海星用于配套的会议、餐饮、娱乐等设施。1、土地投资概算（1）商业街的土地价格，按1200万元/公顷预估，土地费用为1.56亿元。（2）假日酒店和五星级酒店用地由政府无偿提供。（3）三个项目合计占地21公顷，打包总价1.56亿元，平均地价为50万元/亩。2、建设投资概算建设项目建筑面积（万㎡）单位造价（元/㎡）投资额（万元）商业街商铺10.48180019000公用建筑0.13地下车库0.59假日酒店2.2025005500五星级酒店3.60450016200总计16.20------407003、投资计划（1）项目总投资为5.63亿元。（2）项目分为三期建设：①首期工程----商业街，预计工期15～18个月；②二期工程----假日酒店，预计工期12～15个月；③三期工程----五星级酒店，预计工期18～21个月。（3）采用滚动投资方式，实际投资需求：土地投资+首期工程投资×75%=1.56亿元+1.90亿元×75%=2.99亿元即：项目投入3亿元就足可以滚动的方式完成全部建设工程。4、销售收入预测销售项目销售面积（万㎡）销售单价（元/㎡）销售收入（万元）商铺首层324001200038880二层40000750030000三层32400500016200产权别墅50套（220㎡/套）200万元/套10000总计113600------1030005、投资收益计算（1）税前利润：103000万元0—56300万元=46700万元（2）按【建筑投资额+50%管理费】计算未销售物业的价值，则有：①假日酒店物业12000㎡×3750元/㎡4500万元②五星级酒店物业33000㎡×6750元/㎡=22275万元小计：26775万元（3）投资收益合计：46700万元+26775万元73475万元（4）一期工程开工后至多18个月，只要按计划完成销售37%，就可收回3.44亿元，即土地和一期工程的全部投资；余下的部分完成销售后，留下2.06亿元用于建设二、三期工程，尚有3.8亿元利润供投资股东分配。（5)投资回报率：=73475万元/30000万元=245%。土地是房地产业发展的前提。在绥江新城的规划范围内，本项目是移民安置建设及与移民安置建设同步配套的A区新世纪商贸广场开发后仅有的商业开发用地，最好地诠释了土地“稀缺性”的重要意义。目前在建的社区街铺和新世纪商贸广场所形成的商业市场，远远满足不了绥江新城居民的生活需求，更谈不上为非常可能因“高峡平湖”而来到的大量游客服务。综上所述，市场的刚性需求是非常大的，也不存在与本项目可相比的竞争项目。因此，只要不发生天灾人祸，本项目不存在其它风险！本项目的稀缺性有目共睹，极可能在土地出让的招拍挂过程中引起激烈竞争，从而大大抬高地价。应对办法：（1）提出更优的规划设计方案；（2）针对最困扰地方政府的失地移民就业问题，一方面积极进入“红娘”角色，游说无污染的劳动力密集型或高耗能型企业到绥江投资兴业；另一方面，向地方政府无偿捐建可容纳千人的1万平方米标准轻纺厂房，为招引“金凤凰”而提前载好“梧桐树”。采取上述措施后，一定可以在竞争中取得先机。结束语：