搜索
前言首先感谢公司及领导能够给予销售部这次考察学习的机会，带领我们利用一周的时间对上海、苏州和重庆在售顶级住宅、商业综合体项目进行调研学习。本次考查的主要目的是针对本项目北区高端洋房的产品体验式营销细节，同时针对未来天都城市综合体项目将如何进行商业的运营寻找“蓝本”。带着这样的思考，结合本次重点调研的绿城项目以及上海、重庆代表性住宅与商业综合体项目，本次报告侧重围绕北区的规划设计、案场包装细节、接待流程与标准以及天都项目商业综合体运营模式作以简要分析，提出销售部建议。第一篇规划设计一、建筑立面二、园林景观三、户型设计四、车位设计五、室内设计一、建筑立面１、法式风格法式风格建筑代表：凡尔赛宫，世界五大宫之一，始建于1661年。法式风格建筑代表：卢浮宫，世界上最古老、最大、最著名的博物錧，始建于1204年。法式风格提取古典建筑基本理念，从古希腊至古罗马发展成熟，经历了中世纪哥特时期的涤荡又由文艺复兴重新发扬光大，形成了以严谨、规范的柱式（orders）为主要特征的建筑形式。绿城秉承世界宫廷建筑理念，吸取文艺复兴时期建筑精髓，追求整体恢弘与庄重。纯石材外立面大方简洁，方寸之间，尽显纯粹的高贵，外在品质与内在气质完美统一。绿城法式建筑呈围合式、中轴对称布局，建筑呈北高南低之势，层次错落。项目在规划设计时，道路、出入口设置、景观、建筑退让尺度等方面都一再推敲、优化。布局上，也是根据地块具体的地形、区位、景观朝向、户型配比等要求，使项目更加富有仪式感和层次感。在细节的营造上，绿城煞费苦心。在外墙石材的选择来说，绿城团队经过对不同国家、不同年代、不同气候条件下石材质感无数次的甄选，最终确定原产德国的莱姆石为主体材质，依循顶级酒店的精装标准进行施工。绿城御园立面线脚以直角转折为主，线脚的高度，与立面相适应，使用线脚后立面的整体比例更舒服。变化少，阴影重，给人感觉硬朗大气，整体建筑感觉庄重华贵。２、中式风格中式风格代表建筑：苏州绿城桃花源“北屋为尊，两厢次之，杂院为附”的四和院的建筑形态将建筑功能与中国礼制融为一体，“天人合一”，突显出中国文化的丰富内涵。仿古屋檐自垂珠瓦雕刻古汉字；排水口盖细石拼花；对开将军门于近乎呆板的对称之中显露出带着威严的凝重，细节打造之精让人叹为观止。小桥流水、亭台楼阁、叠石迭景、碧水蓝天共同演绎着传世的尊荣，给观者以时空“穿越”之感。3、现代风格现代风格代表建筑：上海绿城黄浦湾黄浦湾项目的立面特色体现在时尚现代的中空玻璃幕墙，将建筑美学、建筑功能、建筑节能和建筑结构等因素有机统一起来，从不同角度呈现出不同的色调，随阳光、月色、灯光的变化给人以动态的美。小结此次考察，我们所看到的是高端项目对产品建筑风格的极力塑造，北区客户对中高端洋房产品的认知和需求在不断提升，保证风格的纯粹性，同时在园林造景中加入项目的主题和特色，逐渐成为主导客户置业的重要因素。绿城上海御园、臻园和玫瑰园三个项目的纯正法式风格建筑给我们留下了深刻的印象，法式风格建筑所代表的恢宏、高贵、对称和庄重感像一件件艺术品深深地折服着前来观赏的客户。本项目北区地块位于高新区的核心位置，具备优越的地理位置和中高阶层的潜在客群，建议我们能够把法式风格的线条感、厚重感和尊贵感做的更纯粹、更精湛，打造高新区最纯粹的高端法式风情社区。二、园林景观绿城秉承“大园林”的概念，融会欧洲宫廷古典园林的园艺技法，展现恢弘一体的巨幅山水景观，达到虽非我有而皆为我备的境界。园区内以数百株原生树木，灌木、花草形成花径蜿蜒伸展，建筑若隐若现，点染于如画的景观之中，景观与建筑浑然一体，体现出园中园的高贵神秘、典雅大气。绿城黄浦湾主入口协信公馆主入口主入口设计华润二十四城主入口小结：高端项目主入口设计以石材建筑呈现项目案名及LOGO，字体以石刻或黄铜为主，大气尊贵。公共绿地设计左图：绿城黄浦湾公共道路绿化右图：华润万象城中庭园林左１：星河湾公共泳池左２：绿城玫瑰园私密步道右１：绿城玉兰花园全石材盆栽左１：星河湾水漫步道左２：绿城玉兰花园石雕喷泉右１：绿城御园绿坪绿城桃花源白石桥、回廊、鹅卵石步道打造江南中式特色园林景观。皇家装饰园林鉴证国际大师的艺术读本协信公馆，高标准打造2.2万平米欧式皇家园林，袭ARTDECO与皇家园林的艺术特征，国际大师亲手规制珍稀植被和缀景珍品，鉴证皇室视觉细节的唯一读本。陈诚公馆老重庆底片新重庆客厅千万元重修陈诚私属官邸，重庆首家具有百年陪都文化底蕴的鼎级川粤式餐饮会所。四层中西合璧的砖木结构建筑内，品味一个时代的尊崇和情怀。入口景观规则排列，强调轴线对称，以水池、雕塑、豪华铺装、修剪整齐的植物，映衬着宅邸的尊贵。院落两侧景观偏自然式，主要用于隔离建筑和满足户主日常休憩需要，以庭荫树，自然生长的花草，游览小径，休息平台来丰富建筑之间的景观。组团院落设计私家院落，与组团院落景观相交接，面向公共绿地，围栏较高，有绝好的私密性。私家庭院设有精心修剪的花坛、小型喷泉、休息区、泳池、雕塑、壁炉、凉亭等，充满休闲假日的情趣。私家庭院设计小结园林景观规划主要体现在绿城御园与臻园的法式园林以及桃花源的中式江南园林：法式园林以中央主轴线控制整体,辅之以几条次要轴线,外加几条横向轴线。所有这些轴线与大小路径组成了严谨的几何格网,主次分明。轴线与路径伸进林园,将林园也纳入到几何格网中。轴线与路径的交叉点,多安排喷泉、雕像、园林小品作为装饰。既能够突出布局的几何性,又可以产生丰富的节奏感,从而营造出多变的景观效果。而中式江南园林着重于运用水景和古树、花木来创造素雅而富于野趣的意境，因景而设置园林建筑，并巧于借景，突出山水之美，注重园林的文学趣味。之于北区园林景观，建议在营造法式园林庄重华贵风格同时融入中式园林的细腻与柔美，考虑北方气候特点的同时，注重对景观的雕琢，呈现出四季皆宜的景观风格。三、户型设计绿城御园小结绿城上海御园的户型设计与北区产品定位近似，尤其是近八米的奢华客厅开间让人舒适惬意，同时很值得借鉴的是御园项目针对地下一二层空间的7.8米客厅挑空设计，增加了产品的附加值和品质感，这种设计在长春几乎没有，如果可以借鉴，将极大地增加产品唯一性和市场垄断性。四、车位设计绿城和星河湾高端项目全部采用地下车位设计，车户比约2：1，车位地面以塑胶材料为主，车位配有全角度监控和24小时照明。五、室内设计星河湾室内设计——美国佛罗里达BLD事务所，曾以打造四季酒店、君悦酒店、凯悦酒店、凯宾斯基酒店等世界级酒店的超豪华室内空间而闻名于世界。BOBOSCAR星河湾石材的选用和拼装标准极高，如意大利云石、澳洲砂岩等，上海星河湾仅黄腊石用量就高达9000吨以上。•镁铝合金断桥双层中空玻璃窗•之所以采用这种断桥窗，是因为：•隔热性能优异：上海不季节室内外温差大，而建筑物外表面最易与外界产生热交换的地方就是窗户，断桥窗从两方面很好的解决了这一问题；另一方面又采用了双层中空玻璃，即在内外层玻璃之间留出一定空隙，而空气本身是传导热的不良导体。这种双管齐下的措施保证了，断桥窗优异的整体隔热性能。•入户门：星河湾的入户大门采用名贵黑胡桃木制的两扇子母门，比普通的大门加厚30％，达到7CM，宽度达到了1.3米，但丝毫不觉笨重，开合非常自如，以最大限度地保证安全和隔绝噪音。现星河湾主要用黑核桃、麦哥利等名贵木材为面料的门，采用这样的面料，使星河湾的门一看就知道是专为豪宅定制的。•房门：“树熊牌”木饰面，纯铜精致打造的门锁。•门锁：德国原产，每把锁价值8000元。这种门系采用宏宇集团旗下明宇木业首创的独特工艺生产，其高档木饰面与门体贴合异常牢靠。•另外，星河湾的房门比之普通楼盘的房门，无论从高度还是厚度都有所突破，高度达到2.3M，所有门的厚度都在6CM以上，有的门甚至达到了7CM。豪华入墙式衣柜：星河湾在每个主人房配备的豪华入墙式衣柜，整个衣柜与墙体糅合为一体，浑然天成。最特别的地方是门框选用了高强度的铝合金外包木皮，在保证了整个衣柜坚固度的前提下，还使颜色高度统一，避免了普通衣柜金属色和木色造成的高度反差。另外，隐藏在衣柜门下方的滑轮更是一个独具匠心的设计，它不仅使整个门的压力平均分配，还使推拉更加顺畅。配合不会变形的高硬度木材，整个衣柜就是镶嵌在墙壁上既实用又美观的艺术品。•厨房：星河湾的厨房配有德国德格抽油烟机、煤气炉、微波炉、烤箱、洗碗机、双门电冰箱等。•高档的厨房设备：这套设备完全依照中国人的烹调习惯，对煤气灶与水槽的布局合理区分，井然有序，使洗、切、烧能在同一个工作区域内轻松完成；沿口处的防溢处理以及地坪与地柜间的防水处理都符合洗涤要求，让业主彻底消除厨房内湿滑的烦恼；其中关键部件如铰链、抽屉导轨等均采用外国原装进口。•主人房、卧室的卫生间：•浴室设备全部采用国际知名的汉斯格雅和科勒系列产品，各款龙头、花洒及浴缸将圆弧的柔美和棱角的锋利融于一体。国际品质的器具让主人在每一次开关之时手感与心情一样有快乐的享受。特别是浴室的喷水系统，具有最先进最人性化的水力按摩功能，喷头前后喷水，把方便与舒适在不经意间最大限度地呈现给人们，使沐浴成为自在舒畅的享受。•主卫座厕采用国际知名品牌的全智能型一体化电脑座厕。绿城御园室内设计共有classical(古典的),contemporary(现代的),transitional(过渡型)三种风格。三种设计装饰风格各具特色，古典风格的室内装饰细节丰富、色彩较为浓重（如在天花与墙面之间采用了更多的线脚、在装饰柱上增加了一些装饰图案等），体现出一种传统的高贵感；现代风格的室内装饰相对来说则忽略了一些繁复的细节，而是通过简洁的线条、明快的色彩来体现一种时尚的豪华感；而第三种风格，介于前二者之间，在保留适当细节的同时，也引入了一些现代的设计符号和材料（如具有抽象图案的艺术玻璃等）。这种传统与现代兼顾的风格与新古典主义整体风格相互呼应，内外兼修，统一和谐。１、公共部分：外墙：外饰面采用德国莱姆石。单元门：铜门。电梯：原装日本进口三菱无机房电梯。电梯间：墙体采用壁纸、乳胶漆和石材。大堂：地面石材，墙体采用石材、乳胶漆和壁纸。消防系统：公共区域设置消火栓、烟感喷淋系统。绿城御园精装修标准•入户门：木门，双开三防，配德国海福乐（Hafele）品牌五金件。•房门：木门，配德国海福乐（Hafele）品牌五金件。•窗：美驰美式双层中空玻璃窗，南玻离线Low-E全钢化玻璃，纱窗。•房间地面：实木复合地板，局部石材；工人房为地砖。•墙面：墙纸或乳胶漆，局部石材或木饰面。•天花：石膏板刷乳胶漆。•中厨：配置德国博德宝品牌地柜及吊柜，德国铂浪高（Blanco）品牌水槽、水龙头，德国米勒（Miele）品牌冰箱、燃气灶、蒸炉、抽油烟机，美国爱适易（InSinkErator）品牌垃圾粉碎机，人造石台面，地面地砖，墙面采用墙砖，天花为防水石膏板刷防水乳胶漆，燃气泄露报警。•西厨：配置德国博德宝品牌地柜及吊柜，德国铂浪高（Blanco）品牌水槽、水龙头，德国米勒（Miele）品牌冰箱、电磁炉、洗碗机、烤箱、微波炉、抽油烟机，天然石材台面，直饮水龙头，直饮水机，地面石材，天花为防水石膏板刷防水乳胶漆。•主人房卫生间：地面及墙身采用石材饰面；天花为防水石膏板刷防水乳胶漆；德国威宝（Villeroy&Boch）品牌按摩浴缸、双洗面盆、坐便器、洁身器；德国汉斯格雅品牌“雅生”水龙头、花洒；卫生间五金配件；石材台面；防雾梳妆镜、吸顶式排气扇、预留直饮水机和直饮水龙头接口；采用独立的地板电采暖系统。•套房卫生间：地面及墙面采用石材饰面，墙面局部壁纸饰面；天花防水石膏板刷防水乳胶漆；德国威宝品牌浴缸、洗面盆、坐便器；德国汉斯格雅品牌“雅生”水龙头、花洒；卫生间五金配件；石材台面；梳妆镜、吸顶式排气扇、采用独立的地板电采暖系统。２、室内装修及设备说明•公共卫生间：地面及墙面采用石材饰面，墙面局部壁纸饰面；天花防水石膏板刷防水乳胶漆；德国威宝品牌洗面盆、坐便器；德国汉斯格雅品牌“雅生”水龙头；石材台面；梳妆镜、吸顶式排气扇及卫生间五金配件。•工人房卫生间：地面铺地砖，墙身采用墙砖；配坐便器、花洒、洗面盆连水龙头