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乔迁之喜企划咨询“巴黎世家”项目初步提案2007年4月谨呈：现代置业精品资料网乔迁之喜企划咨询第一部分市场分析第二部分项目定位第三部分产品规划第四部分营销建议提案构成乔迁之喜企划咨询第一部分市场分析乔迁之喜企划咨询邵东总体概况邵东县位于邵阳市东郊，东连双峰、衡阳，南邻祁东，西接邵阳县、邵阳市双清区，北交新邵、涟源。南北长59公里，东西宽56.7公里，总面积1768.75平方公里，人口118万。邵东素以“百工之乡”“商贸之城”而名闻全国。县内交通便利，通信发达。娄邵铁路横贯东西，国道320线、1814线、潭邵高速贯通全境，洛湛铁路邵东段、怀邵衡铁路、邵衡高速公路和邵东新火车站即将修建或正在申报等筹建中。乔迁之喜企划咨询邵东发展规划“十一五”期间重点建设项目１１７个，概算投资１５９４６７７万元。其中：农、林、水产业发展项目３０个，概算投资２５４３２０万元，占总投资的１６％，十一五”期间完成投资２２４２９０万元。工业发展项目１７个，概算投资５０４０００万元，占概算投资３１.７％，“十一五”期间完成投资４４０４００万元。基础设施建设项目２５个，概算投资５９９８９９万元，占总投资３７.７％，“十一五期间完成投资５８２１４９万元。社会发展项目２４个，概算投资４７４００万元，占总投资３％，“十一五”期间完成投资４６４００万元。旅游项目４个，概算投资３００００万元，占投资２％，“十一五”期间完成投资２８３００万元。综合项目９个，概算投资４６０５８万元，占总投资２.９％，“十一五”期间完成投资４２５００万元。市场建设项目６个，概算投资１１１１００万元，占总投资７％，“十一五”期间完成投资１０９０００万元。一系列的数据不是罗列而是在表明邵东政府的决心，对发展的支持。乔迁之喜企划咨询数据说话050000100000150000200000250000300000350000200420052006城镇固定资产投资全社会消费总额财政收入通过分析，邵东这三年来经济发展平稳，消费没有太大的变化，固定资产投资呈梯级上升，两者的平和导致收入停滞不前。乔迁之喜企划咨询2006年全县经济回顾2006年全县实现生产总值81.08亿元，比上年增长10.8%，其中：第一产业增加值19.22亿元，增长5.1%,第二产业增加值32.82亿元，增长14.8%,第三产业增加值29.04亿元,增长10.5%。人均GDP为6715元，比上年增长11.5%。第一、第二和第三产业增加值占生产总值的比重分别为23.7%、40.5%和35.8%。全年居民消费价格总水平上涨1.7%，商品零售价格上涨2.4%，工业品出厂价格上涨4.0%，固定资产投资价格上涨2.7%。全年出口总值为10200万美元，比上年增长32.8%，其中；自营出口2916万美元，增长18.6%。加工贸易进口267万美元，出口622万美元。2006年，全县全社会固定资产投资累计完成27.70亿元，同比增长23.41%乔迁之喜企划咨询全县实现社会消费品零售总额34.8亿元，比上年增长13.3%。其中县城市场零售额18.2亿元，增长18.2/%，县以下农村市场零售额16.6亿元，增长12.2%。分行业看，批发零售贸易业零售额32.3亿元，增长13.7%，餐饮业2.5亿元，增长38.9%。全社会建筑业完成增加值3.56亿元，增长15.5%。房屋建筑施工面积159.34万平方米，增长22.7%,具有资质等级的总承包和专业承包建筑企业总产值6.8亿元，房屋建筑竣工产值60516万元。全县城镇居民人均可支配收入8230元，比上年增长9.1%。年末全县金融机构各项存款余额80.09亿元，增长16.0%，其中城乡居民储蓄存款71.04亿元，增长15.5%。全县金融机构各项贷款余额19.37亿元，增长5.4%，从贷款投向看：短期贷款17.2亿元，增长8.0%；中长期贷款1.9亿元，增长5.5%；贷款占存款的比例为24.0%。年末全县人口数为120.74万人，城镇人口39.19万人，农村人口81.55万人，全年出生人口12462人，出生率为10.4‰，自然增长率4.68‰，比上年提高3.8个千分点。乔迁之喜企划咨询结论回顾2006年，邵东在经济发展过程中呈以下特点：1.国民经济较快的发展，物价小幅的上涨。2.投资规模提增，投资总量进一步加大，但建筑业发展平稳。3.“三稳”人口稳步增加，居民的收入稳步增长，金融存贷稳步提高。乔迁之喜企划咨询如何看待邵东房地产市场？看待一个市场须持谨慎认真的态度，对于邵东市场而言，我们更加要谨慎，应客观与主观结合，定量与定性分析结合。乔迁之喜企划咨询综观邵东经济、市场，邵东经济、市场对邵东房地产有利有弊。有利1.政府坚定的决心，大力的支持。2.投资力度的加大，投资规模的增加，表明了开发商、投资商的投资信心。3.收入增加，储蓄的增多，以及人口的增多为房地产的发展打下了基础。不利1.投资规模太大，在短期形成了积压，难以释盘，给销售带来不利。2.邵东的收入有所上升，但仍然比较低。3.基础设施比较差，同时在一些地方缺乏人气乔迁之喜企划咨询竞争楼盘分析项目名称锦绣佳苑丽景中央花园九亿商业广场金三角大厦开发商邵东县佳信置业有限公司湖南丽景房地产开发公司邵阳市九亿房地产开发公司邵东新锐房地产开发公司开发经验————隶属大汉集团，全国民营192强，成功开发了娄底九亿步行街——代理商长沙九智广告长沙裕锦地产深圳创野地产（地标资讯撤场）——楼盘包装原代理公司撤场，包装一般从名片到户外广告、室内形象，均大气、精美包装一般，模型制作粗糙，售喽人员没统一着装尚未动工，一人接待，包装一般规划设计长沙方圆建筑工程设计事务所中建五局设计院北京东方华泰加拿大沃尔斯国际——物业管理本地公司收费每平方米0.8-1元,英式服务未确定物管,收费每平方米0.6-0.8元平安物业平安物业开盘竣工1.26预售证07.4..28开盘分两期开发无预售证07.8开盘尚有两户未拆迁定价分析起价1348元/平米均价1680元/平米起价980均价1280开盘前调价销售手法定金一万从4月2日每天增加100元100%摸奖送2000-10000抽奖送电器,开盘日签约送半年物管费,一次付款2%VIP钻石卡2万抵三万,18张一天发完.56张金卡,0.5万抵一万,4月16日尚有少量一室一厅不参与VIP认购活动营销联合邵东广电局,教育局,妇联举办锦绣佳苑杯首届未来之星少儿才艺大赛,决赛6.9乔迁之喜企划咨询项目名称锦绣佳园丽景中央花园九亿商业广场金三角大厦广告词都市生活无限向上邵东18万平方高层华宅典范城市梦想财富邵东精英会聚财富总部主卖点最高价格最高品质西邻邵阳公园最高建筑最大规模园林最佳湖南第一家购物公园中国县级第一商业MALLCBD核心,地标性商务建筑园林规划40%绿化率,园林成本从200万提高到400万分摊到12万平方米,每平方米33元绿化率45.85%邵东第一外有东湖公园,内有邵东唯一中心花园,面积5000平方米配置采用中空玻璃广日电梯中空玻璃,红外监控、电子巡防系统建筑特点12层小高层、一梯两湖户、一梯三户，大面积底层架空免费会所，顶层复式楼围合式布局，17层50米高度，两梯四户点式建筑另有10栋多层和1栋酒店式公寓配套设施地处开发区，配套不齐全，引进净菜超市老城区学校医院银行市场齐全，自建高档幼儿园户型特点独有3+1亲情户型45平方米一居室和两居室可分可合主力户型为130平方米三居和160平方米的四居独有入户花园，270度飘窗，主力户型137-149平米的三居和159.8-162平米的四居乔迁之喜企划咨询分析结论1.从整个邵东房地产市场来看，邵东的房地产项目并不多，品质不高，市场处于不成熟状态。2.所有的楼盘在销售过程中利用活动造人气，忽略了项目的包装，人们消费观念的引导。3.户型一般以120-160平米的三房为主,积极引进先进的思想。4.多数楼盘的代理公司、设计公司来自长沙、深圳等大城市，带来了先进的销售理念和设计理念，为以后邵东房地产产生了一定影响。乔迁之喜企划咨询2007年邵东房地产的发展预测1.2007年将是邵东楼盘竞争之年，多数楼盘将于今年进入销售状态，规模较大，给销售带来压力，可能这一现象将会延续到明年。2.房地产开发商将更加趋向打造品质产品，引导消费者观念。3.邵东房地产价格今年上升的可能性不大，最好平稳定价。4.今年可能是消费者转变对楼市看法的一年，也是持币观望的一年。乔迁之喜企划咨询对策1.抓住销售时机，创造亮点，控制好销售节奏。2.大规模分期开发，强调差异化，个性化，走品质路线。3.平稳定价，逐步升价。4.先造势后卖，先聚人气后开盘，积极引导消费观念乔迁之喜企划咨询社会环境“一是命案全破。今年全县发命案8起（其中3起涉及精神病人作案）均已全部告破。二是重点整治“两抢一盗”，连续开展了“天网”行动、打击“两抢一盗”专项行动，共破案415起，打掉34个抢劫、抢夺、盗窃团伙，查扣无牌无证车辆112台、“两摩”605台。三是重拳打击黑恶势力，摧毁了10个黑恶势力团伙，抓获涉案人员126人。四是打击涉毒违法犯罪，破获涉毒案件83起，打掉贩毒团伙10个，抓获贩毒人员38人，强制戒毒579人，劳教164人。五是打击破案力度加大，1—8月全县破刑事案件1192起，破案率上升41.57%”。从上面的数据中我们到了邵东警察的功劳，但也看到了这个城市治安较差，人们居住不安全。乔迁之喜企划咨询ＳＷＯＴ分析Ｓ：•环境好•规模比较大•开发商有一定的实力Ｗ：•周边配套设施差•人气不足•交通不便Ｏ：•政府搞好经济坚定的决心。•其他开发商的引导。•邵东经济的好转。Ｔ：•消费观念的陈旧。•竞争比较强。乔迁之喜企划咨询综合结论通过市场分析，我们可知邵东的情况：1.邵东经济趋于缓步向前发展过程中，处于转型的过程中。2.邵东人们消费观念比较落后，特别在居住消费上。3.房地产市场处于起步阶段，需要加以引导。4.社会治安差。乔迁之喜企划咨询第二部分定位分析乔迁之喜企划咨询发展商的目标•实现利润最大化。•树立自己的形象，为未来再开发埋下伏笔。乔迁之喜企划咨询消费者的需求•满足基本的生活居住功能。•经济又实惠，有好的生活环境，配套设施，有安全感。•邻里的身份、文化、素质与自己相同。•教育配套设施要好，地段有一定的升值前景。乔迁之喜企划咨询客户关键词描述——要求价格、户型合适、比较时尚小区安全、物管、教育配套设施齐全地段有升值的前景，邻里的和睦相处乔迁之喜企划咨询项目定位背景综述本项目定位是基于项目自身条件和外在因素的结合，即由自身条件和外在因素所决定的。外因——市场背景消费者宏观市场——发展趋势竞争者片区市场供求满足消费者需求内因——项目条件项目优劣势地块开发条件建立竞争优势项目定位项目定位背景分析图乔迁之喜企划咨询根据前面综合分析，项目定位背景如下：•邵东房地产市场还处于刚起步时期，人们还没能接受规模化小区，但随着社会经济的发展，人们的居住观念将得到改变，市场将有一定的发展前提。•邵东大多数是些不安全、不美观的自建房，现有的几个楼盘是一种中档型楼盘，称的上高档型楼盘的还没有。高档型住宅发展空间很大。•目前在市场上多层住宅比较受客户的喜欢，特别是大户型的产品比较受人亲睐。•安全问题一直以来受邵东人们所关注，但是在邵东没有一个小区能够给人们充分安全感。•虽然说邵东的年均收入不是很高，但是邵东存在一批经济实力雄厚的爆发户，同时还有些公务员、经商人成为高端群体，享受生活，都追求品质生活。•邵东房地产市场现有住宅大多以现代式风格为主，通过消费者心理研究中国人喜欢崇洋，特别是洋式风格更能够衬托高档性。乔迁之喜企划咨询鉴于上述市场形势，本项目定位时必须考虑如下问题：•充分考虑消费者的需求，建立相对差异化、个性化的市场形象与特征，从而与现有项目形成鲜明差别，利于项目品牌建立及开发利润获取；•并保障实现“降低风险，快速开发、销售”与“获取相对最高开发收益”的双重目标；乔迁之喜企划咨询决策•走高档产品路线。在该县只有做高档路线，才能卖到期望价格，占领市场。•打造欧式风格小区，迎