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“夕阳红”托起朝阳产业——基于美国SUNCITYARIZONA项目经验对中国养老地产的若干思考随着中国社会老龄化程度的不断严重，龙头地产商们纷纷开始关注、研究甚至开展中国式养老地产实践：2006年起万科就开始关注中国养老地产市场前景，并进行了从产品设计到市场需求等一系列可行性研究，将养老地产列入公司战略发展的一部分；保利也已经进行了两年多的研究，并在上海、广州试点；华润、首创也曾在不同场合提及关注养老地产领域的发展。中国的一线城市和多个沿海热点旅游城市中已建成不少养老地产项目，并且还在不断推出以养老为卖点的地产开发项目。然而，外表如火如荼的中国养老地产对比国外养老地产发展实践来看，事实上仍处于初级发展阶段，目前已有的养老地产项目在定位、规划、产品设计等方面各有不足。因此，走出国门学习国外优秀养老地产项目的先进经验，对于中国养老地产发展颇具借鉴意义。一、公司战略选择下的SUNCITYARIZONA项目美国是一个养老地产发达的国家，自二十世纪六十年代起就进入老龄化社会，目前已有约3900万65岁以上的人口，约占美国总人口的13%。经过半个多世纪的发展，美国的养老地产已经进入体系完善的成熟阶段。由DELWEBB公司开发的位于美国亚利桑那州的太阳城项目SUNCITYARIZONA是美国最大的养老地产项目，整个项目约共9472英亩，14.8平方英里。入住者为来自美国各州和世界50多个国家的四万四千名退休老人，平均年龄为73.4岁。该项目是目前世界运作最成功的养老地产项目，DELWEBB公司以其作为范本在美国七个州开发了十几个太阳城社区产品线，其成功经验对美国的养老地产、乃至于世界多国的养老地产发展都起到了深远的影响。回顾SUNCITYAZ的发展历史，我们能够看出该项目是在DELWEBB公司战略选择下而生，它成就了DELWEBB公司在美国养老地产市场的霸主地位。DELWEBB公司的创始人韦伯从1928年开始来到当时经济状况还很低迷的凤凰城，作为小承包商承建小型住宅房屋和商业店铺以积累资本和经验。公司经过二十多年的发展，拥有了自己的专业建筑公司。二十世纪五十年代凤凰城出现了经济爆发性增长的十年，而DELWEBB公司也在此时也拥有了一个新的发展机会，即在亚利桑那州最大的两个城市——凤凰城与图森市之间的郊区建造一个全新的社区。该项目的地理位置非常好，距离凤凰城23.4公里，距离图森市209公里，这里全年有312天能够接受日照，周边有lakepleasant地区公园和whitetanks地区公园，整个区域的气候和风景都很适宜老年人的居住喜好。当时公司已经确立了以全面进入老年住宅与商业共同发展作为下一阶段的发展战略，该项目的地理位置、周边环境以及老年客群的充足性，使得DELWEBB公司最终决定将这个社区建造成为包括老年住宅和商业的综合性社区。这个社区就是后来闻名世界的养老地产项目SUNCITYARIZONA。作为实现公司战略的一次大胆尝试，它开创了美国养老社区的先河。二、定位清晰、规划完善的“老人之城”清晰的项目定位项目建设伊始，DELWEBB公司对于项目的定位就极其清晰：以拥有固定收入的退休老人为主要客户群体，建设包括住宅、娱乐和商业设施的综合性社区，使得该社区能够进行自我维持和运转。完善的总体规划项目从1960年开始建设，共历经二十多年的建设历程。其建设规划的整体思路是：首先建设完成商业中心、高尔夫球场、娱乐中心、宾馆、邮局等配套娱乐和商业设施，然后再建设养老住宅。这种“建造小社区紧邻商业及娱乐设施”的建设思路后来也成为了美国其他养老社区规划的学习对象。按照项目定位和规划思路，DELWEBB公司最终将SUNCITYAZ项目规划为六大居住区：活动自理型社区（activeadultcommunities）：独栋别墅社区，给55岁以上生活完全可以自理的人群居住；高级人士出租型公寓（seniorapartmentrentals）：以出租形式提供的公寓；持续照料型退休社区（continuedcareretirementcommunities）:根据顾客的需要，提供不同层次的照料服务；辅助生活（assistedliving）：为住在单元中的生活不能自理的顾客提供日常的全方位照料；退休社区（retirementcommunities）：以出售或者出租的形式，提供给生活完全可以自理的退休人群；专业护理（skillednursing）：可以以单独的形式进行专业护理，或是在“辅助生活”的服务中提供专业护理；特别护理服务（specialtycare）：专为老年痴呆症患者提供该服务。这六大居住区适应不同类型老人的需求，住宅与各种生活配套及娱乐场所交织，创造了一种完善、有活力的生活方式。SUNCITYAZ项目中住宅类型多样，包括独栋、双拼、多层公寓、复合公寓住宅等，其中DELWEBB公司销售主打产品主要为以下四种：大量的娱乐和商业配套是SUNCITYAZ项目最令人津津乐道的特色之一，项目共拥有7个康乐中心、130家特许俱乐部、各种球类活动场所，尤其是社区内有11个类型各异的高尔夫球场，被人称道为“高尔夫爱好者的天堂”。在这里娱乐设施宜动宜静，所有老年人都能够找到自己喜好的娱乐方式。而面面俱到的商业配套更是使整个社区如同一个小型城市一般，几乎居民所有的需求都能够在这里自给自足。在产品设计上项目更是凸显了作为“老人城”的需求特色，SUNCITYAZ明文规定：所有居民必须是55岁以上的老人。这里的建筑规划完全满足老年人的需求，小区内实现无障碍设计：无障碍步行道、无障碍防滑坡道，低按键、高插座设置，社区住宅以低层建筑为主等。同时，社区内的空间导向性被强调：对方位感、交通的安全性、道路的可达性均做了安排，实施严格的人车分流。多维的运作模式SUNCITYAZ采取将保险、地产、养老产业融合在一起的商业模式，即养老加地产的开发模式，这种模式将地产开发与创造消费者生活方式结合在一起。保险行业进军地产，买断其居住权，采取酒店式管理，以收取会员管理费用的收益模式进行投资回笼，另一方面还为公司吸收养老保险客户。SUNCITYAZ项目除了DELWEBB公司的投资以外，还一直致力于积极引入多渠道的资金流入，以用于不断持续加强社区整体的优化：有教会、慈善机构募捐的款额；基金会、企业的捐款；社会团体的互助金等款额。其中政府的拨款占相当大的比例，资金主要来自于纳税人的税款和个人预交的社会保险金。此外，其他机构的捐助也起到重要作用。同时，在引资上，SUNCITYAZ项目高效的商业化运作使社区得以吸引以保险资金为代表的长期资金参与，为社区的可持续运营提供可靠保障。三、SUNCITYAZ项目给中国养老地产带来的思考中国飞速发展的老龄化是目前不得不面对的严峻挑战，在我国的养老体制、养老产业都处于初期发展阶段，存在的问题和要补的功课还较多。通过以上对SUNCITYAZ项目的了解和经验借鉴，博志成研究院认为其给中国养老地产带来了几方面的思考：第一，开发商要转变以往只作为养老地产开发商而非养老服务供应商的角色定位，养老地产的项目定位要脱离重前期建设轻后期运营的误区目前中国已经有相当数量的养老地产项目，但在回顾国内养老地产发展时，仍然无法列举出比较成功的项目。从项目属性及定位的角度来看，目前开发商即使有意转战养老地产，也是延续传统地产开发的思维方式，即认为养老地产项目的中心是户型建设，在有了以符合老年人行动习惯为设计思路的建筑体后，再在其中注入各种元素以求丰富社区生活、提升项目品质。这一模式的症结在于客群定位不清或错误，开发过程重前期建设轻后期运营，建筑过于死板无法满足未来服务环节灵活多变的需求，无法形成良性循环更妄谈树立品牌。借鉴SUNCITYAZ成功的项目定位方法，以及博志成研究院基于对养老地产数年的研究经验认为，作为养老地产的开发商，首先要转变开发思维，以养老服务供应商的角色定位，按照市场定位规划服务内容，继而根据服务内容分析建筑开发的要求，在建筑内以服务取胜，最终完成整个地产项目。这一模式的本质是以服务供应为核心，以建筑实体为辅助支撑的服务商开发管理过程，而非地产商地产开发过程。第二，建立养老地产专业化和综合化矛盾下的项目规划新思路纵观中国现有的养老地产项目，大多都处于前期规划时专业化期望很高，在项目中设计众多老人住宅的元素，而真正投入运营时却发现受制于中国老人普遍经济水平不高、观念传统、政府政策支持力度不够等现实因素，不得不向盈利低头，改变专业化初衷，改向大量注入综合化元素，以求拓宽客户群体，增加销售。这种矛盾起源于养老地产本质中所包含的专业化与综合化矛盾，这个问题的核心变成了如何权衡专业化与综合化之间的平衡关系。SUNCITYAZ较好的解决了这个矛盾，通过明晰的项目定位和规划详尽的功能分区调和了专业化和综合化的关系。我们可以模仿这种方式来规划中国的养老地产，但博志成研究院通过参与过的养老地产项目的经验总结出，与此同时需要明确认识到的一点是，中国地产商在解决专业化和综合化矛盾的时候，必须采取符合中国国情的新思路：专业化地设计好与老年人相关的设施、服务之后，在户型上应考虑设计成三代同居大户型、两套关联户型搭配销售或就近居住的模式，让老年人因为人性的设施、优质多样的社区服务而向往迁居，让年轻人希望跟老年人同处一套居室的愿望得以满足、长辈的晚年生活得以充实，以及自己的晚年生活有所希冀而愿意举家搬迁到开发的养老地产。在做好了老年人专业化市场的前提下，因中青年人的到来使得综合化市场也得以建立。第三，树立养老地产多元化的经营策略通过对SUNCITYAZ运营模式的经验学习，养老地产宜采用多样化的经营策略。一方面，从通过市场化运作加大资金保障角度来说，中国养老地产可以借鉴SUNCITYAZ项目除争取政府支持外，积极加大公益机构、慈善机构及公众支持的宣传力度丰富资金渠道；还可引入美国已经发展成熟的“倒按揭”模式，即当下业内也正在热议的“以房养老”，但该种模式的应用受制于中国当前在经济、社会、政策等各关键因素的制约，需寻找一条适合中国实际的全新之路。这里也仅仅是就SUNCITYAZ项目所投射出的一些经验做出简要分析，博志成研究院正在结合过去在养老地产开发项目上的经验，深入研究探索多种符合中国特色的养老地产投融资模式。另一方面，单纯从满足各类型老年人不同的诉求角度来说，通过SUNCITYAZ项目的经验，我们可以精细化设计建筑形式、内部构造、细节设施等，满足行动不便的老年人生理上的健康基本需求；设计多样化的服务内容，如旅游探索、娱乐交流、学习发展等各种类别的享乐型服务，满足老年人对于享受生活、自我发展的心理需求；积极探索与养老机构之外的公共机构合作的发展模式，如与大学合作，让有精力的老年人在大学自由学习、为高校学生讲授人生经历、工作经验，满足老年人希望持续展示人生魅力体现人生价值的心理欲求。结语以上是博志成研究院基于美国SUNCITYAZ项目的成功经验对中国养老地产当前发展提出了几点思考，最后需要强调的是，中国养老地产在借鉴国外先进经验时，必须清醒的意识到，中国与国外已发展成熟的养老地产市场有着先决条件上的差别：经济发展方面，国外养老地产发达国家的总体收入水平要远远超出我们，收入结构合理性也相对较高；市场发展方面，国外养老地产发达国家已经有着数十年的发展积累，市场细分已经完全形成,且客户群体异常成熟；社会观念方面，国外养老地产发达国家的老人大多偏向独立自主的个人生活，这与中国崇尚“儿孙绕膝”的居家养老观念截然相反；政府支持方面，国外养老地产发达国家政策详尽细致，且支持力度很强，这与中国目前仍在探索阶段中也不可同日而语。因此，面对中国快速老龄化的趋势，若养老地产业仍然沿循固有的发展模式便很难找到出路。从国际经验来看，当下中国养老地产开发若想要转向成熟，其重点需放在服务供应上，地产开发仅应成为养老地产的一个支撑环节而已，或者更准确的说开发商需要更加关注养老服务而不是纯粹的养老地产开发，养老地产开发商必定要走向养老服务供应商的方向。只有从这一角度出发，地产项目涵盖的医疗、运动、休闲、娱乐、学习、旅游等内容才具有更为实际的